【正文】 家專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于 2021 年 12 月，注冊(cè)資本人民幣 。 云集 本市房地產(chǎn)界各種專業(yè)技術(shù)人員 39人，其中資深高級(jí)人才 6 人，中級(jí)職稱 11 人。為進(jìn)一步適應(yīng)市場需求，擴(kuò)大銷售市場，公司制定了以市場為中心，以市場為需要的經(jīng)營宗旨，建立了現(xiàn)代化的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，不斷增強(qiáng)企業(yè)活力，使企業(yè)得以健康穩(wěn)步發(fā)展。為進(jìn)一步適應(yīng)市場需求，擴(kuò)大 銷售市場，公司制定了以市場為中心，以市場 為需要的經(jīng)營宗旨，建立了現(xiàn)代化的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，不斷增強(qiáng)企業(yè)活力，使企業(yè)得以健康穩(wěn)步發(fā)展。 太原 市 規(guī)劃局頒發(fā)的《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》 國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 《山西省建筑工程定額》 〔 1992〕 102號(hào)文件《建筑工程設(shè)計(jì)文 件編制深度的規(guī)定》 《山西省建筑工程投資估算指標(biāo)》 《山西省建筑工程其他費(fèi)用暫行標(biāo)準(zhǔn)》 國家有關(guān)行業(yè)部門頒布的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。而且，本項(xiàng)目可為公司帶來較為可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 經(jīng)估算 ，項(xiàng)目工程總投資 為 萬元，利 潤 總額 為 元，投資利潤率為 %， 財(cái)務(wù)效益 較好。 第二章．項(xiàng)目市場分析 市場發(fā)展?fàn)顩r 太原市是山西省省會(huì)，也是山西政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展的中心。改革開放以來，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，太原市居民的住房條件有 了明顯改善，住宅面積總量有了很大提高。特別是以《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》出臺(tái)為標(biāo)志，住房分配體制改革取得了突破性進(jìn)展。國家配套政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重要的、深遠(yuǎn)的影響，極大地刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。已成為太原市啟動(dòng)內(nèi)需的消費(fèi)熱點(diǎn)，和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。 住宅市場 需求 狀況 到 2021 年末，太原市區(qū)常住城鎮(zhèn)人口將有 260萬人，住宅建筑面積 需要量 7020萬平方米，人均住宅建筑面積 27平方米。 據(jù) 2021 年 10月太原房地局對(duì)《太原住房狀況與需求調(diào)查報(bào)告》顯示：目前太原市年均購房需求最低比約為 5%，有意向購房者理想居住面積約在 90120 平米左右，故太原市年均需供應(yīng) 49000多套住房；若每戶平均需求面積為 90平米，至少年均需求面積約為 441萬平方米；若每戶平均需求面積為 120 平米，至少年均需求面積約為 588 萬平方米。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析得出大約有51%看房者有實(shí)際能力購買，太原市有效總需求量約為 47000戶（包括外地），結(jié)合太原當(dāng)?shù)貙?shí)際成交平均面積統(tǒng)計(jì)，按照每戶平均需求 120㎡ 計(jì)算，太原市目前有購買能力客群每年需求面積約為 560萬平米。 住宅市場 供給 狀況 2021 年第一季度，據(jù)時(shí)代精奇市場研究部統(tǒng)計(jì)太原市新增商品房約 15 個(gè)，其中住宅 14 個(gè)，商業(yè) 1個(gè)，總體供應(yīng)面積約為： 方米，與去年 同期相比下降 %，市場供應(yīng)減少的主要原因有：政府對(duì)違法占地建設(shè)開發(fā)行為的整頓，使得部分項(xiàng)目停工整改；項(xiàng)目因觀望市場而延緩開工與銷售；因房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金影響等問題而不能正常開工銷售等。 2021年第一季度品牌房企太原項(xiàng)目公開面世的有：太原萬達(dá)廣場、昌盛 ?雙喜城、太原富力城二組團(tuán)、太原 ?恒大綠洲（恒大水岸 ） 總體價(jià)格情況 據(jù)統(tǒng)計(jì)，與去年同期相比， 2021年 1月太原商品房成交均價(jià)下降了 %， 2 月份下降了 %， 3月份 下降了 %；而商品住房的成交均價(jià)， 1月份同比下降了 %， 2月份同比下降了 %， 3 月份同比下降了 %。據(jù)時(shí)代精奇市場研究部統(tǒng)計(jì)， 2021年上半年太原市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)約為 5500元 /m2左右 ,但進(jìn)入 2021年 2月份太原市約有 7成在售樓盤項(xiàng)目均有優(yōu)惠促銷，最為典型的項(xiàng)目為太原富力城，精裝房銷售均價(jià)為 5300元 / m2，并不定期推出優(yōu)惠特價(jià)房，另外恒大水岸、銀海水韻、欣中富 麗城、特別特花園、浦東雅典等項(xiàng)目也有不同折扣的優(yōu)惠銷售 。 2021年 1 月太原市商品住宅銷售量與去年同期相比增長 %， 2 月份增長 %，3 月份增長 %。年前被壓抑了長當(dāng) 5個(gè)月之久的剛性需求與改善型需求開始逐步釋放，造成了 2021 年 1 季度太原市場銷售量較 08 年 4季度有明顯的提升，個(gè)別項(xiàng)目類如：太原富力城 2 月當(dāng)月成交 100余套，銀海水韻 2 月當(dāng)月成交 15 余套，陽光銀座 2月成交 58余套，恒大水岸二期開盤當(dāng)日成交 50 余套等，有的項(xiàng)目甚至在 3 月創(chuàng)造了項(xiàng)目成交量的最高記錄。 截至目前，太原市共有批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲、服務(wù)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，總面積 ，千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ，人 均商業(yè)面積已達(dá) 平方米，從業(yè)人員達(dá) 萬人。 分布狀況 目前多數(shù)商鋪的選址基本符合太原市 2021年 12月制定的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，并且建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度也符合規(guī)劃的近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)。 從這些數(shù)字可以看出，除了原有的商業(yè)區(qū) 迎澤區(qū)仍是大型商鋪聚集地外，小店區(qū)和萬柏林區(qū)上升勢(shì)頭也較快， 晉源區(qū)最少， 未來幾年集中在北城的省市級(jí)行政辦公區(qū)將南移，而且，政府已經(jīng)在這一帶規(guī)劃 出 新的商務(wù)辦公區(qū)域， 更需要加快建設(shè)。 安靜且生活配套齊全的環(huán)境正是濱河 東 路正在凸顯的魅力 所在，也將是濱河?xùn)|路 沿 線發(fā)展的有力支撐。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本 項(xiàng)目開發(fā)范圍為 73100 平方米，總建筑面積達(dá)310179 萬平方米，將營造一個(gè)規(guī)模較大的集住宅、商業(yè)、娛樂為一體的 綜合型 生活區(qū)。 汾河公園已擁有上百萬平方米綠地，成為了我市當(dāng)之無愧的 “ 綠肺 ” 。正是汾河公園發(fā)揮著這種不可或缺的作用，汾河景區(qū)一帶的環(huán)境質(zhì)量明顯優(yōu)于市區(qū)其它地域，令市民對(duì)沿河小區(qū)產(chǎn)生極大的熱情。 周邊項(xiàng)目較多，競爭比較激烈。 商用部分：具有管理經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)度的大型經(jīng)營主和投資商 。 營銷策略 產(chǎn)品本 身 的品質(zhì)是項(xiàng)目銷售成功的根本 ， 讓客戶真正感覺到“物有所值”才能取得良好的銷售業(yè)績。 從項(xiàng)目策劃開始，以優(yōu)良的設(shè)計(jì)、配套的服務(wù)設(shè)施、優(yōu)越的地理位置、完善的社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施以及良好的用地環(huán)境等形成產(chǎn)品競爭優(yōu)勢(shì)。 第三章．?dāng)M建項(xiàng)目情況 項(xiàng)目 西隔濱河?xùn)|路與汾河相望，南臨森林路、隔太鋼翠馨苑小區(qū)為森林公園，北面及東面為規(guī)劃道路 。 居住地塊 建筑密度（不大于）%，容積率（不大于） ，綠地率（不小于） %。地處 南北同蒲和石太鐵路線的交匯處。 30′～ 113176。 27′～38176。區(qū)域輪廓呈蝙蝠形，東西橫距約 144 公里，南北縱約 107公里。航空方面，重新擴(kuò)建改造的太原機(jī)場，使太原民航的發(fā)展跨上了新的臺(tái)階。鐵路方面，太原為華北最大的鐵路樞紐，特別是山西正積極利用相關(guān)企業(yè)的裝備制造能力 大力發(fā)展鐵路 ，這些鐵路工程項(xiàng)目建成之 后，太原與北京及周邊中心城市的時(shí)空距離大幅縮短，太原至石家莊 1小時(shí)、至北京 小時(shí)、 至西安 2 小時(shí)、至鄭州 小時(shí)，將帶來人流、物流、信息流、資金流的快速流動(dòng)，對(duì)促進(jìn)太原市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展將發(fā)揮巨大的推動(dòng)作用。今年以來，全市工業(yè)企業(yè)對(duì)外積極開拓市場，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)管理，努力克服原材料價(jià)格上漲、勞動(dòng)成本上升等因素，確保了全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)攀升。財(cái)政收入快速增長的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民收入也繼續(xù)提高。 人口狀況 截止到 2021年 9 月底，太原全市的常住人口為 220萬人，人口出生率為 ‰，人口自然增長率為 ‰，近年來市戶籍人口增長緩慢，但外來人口增長迅速，到 2021年末，太原市常住人口將有260 萬人，住宅建筑面積為 7020萬平方米，人均住宅建筑面積將達(dá)到 27平方米。根據(jù)以上資料， 2021 至 2021年，住宅建設(shè)用地總量為 公頃。住宅建筑面積 萬平方米，其中政府保障型住房 ，商品房 。2021年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總 值（ GDP） 1254． 95億元，比上年增長 16． 4％；人均 GDP突破 35000元；規(guī)模以上工業(yè)增加值 497． 84億元，增長 28． 2％；規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值 億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 億元，增長 15． 1％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 515． 91億元，增長 ％；外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元，增長 97． 1％；財(cái)政總收入 240． 40 億元，增長 25． 1％；城市居民人均可支配收入達(dá)到 13745元，增長 17． 1％；農(nóng)民人均純收入為 5561 元，增長 13． 1％。東西山之間為太原盆地，平均海拔 800米左右，地勢(shì)平坦。場址位置地勢(shì)較高，不受洪水威脅，未有其他自然災(zāi)害。 氣象資料 如下： 歷年平均氣溫 ℃ 最熱（七月）平均氣溫 ℃ 最冷（一月）平均氣溫 7℃ 冬季采暖室外計(jì)算溫度 11℃ 夏季通風(fēng)室外計(jì)算溫度 ℃ 絕對(duì)最高溫度 ℃ 絕對(duì)最低溫度 ℃ 歷年最大風(fēng)速 25m/s 歷年平均風(fēng)速 全年主導(dǎo)風(fēng)向 NNW 歷年平均相對(duì)濕度 60% 歷年平均氣壓 全年無霜期 188d 歷年平均絕對(duì)濕度 17g/m3（ t=23℃時(shí)） 歷年平均降雨量 450mm 一日最大降雨量 歷年最大積雪深度 160mm 最大凍土深度 770mm 全年日照時(shí)數(shù) 2576h 地震烈度 8 度 綜上所述，本工程地理位置優(yōu)越， 建設(shè)條件良好。 從長遠(yuǎn)眼光看，隨著新區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)及規(guī)劃路人流密度的加強(qiáng) ，這一區(qū)域越來越作為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、居住中心作用的體現(xiàn)，也 將會(huì)極大地提升本地區(qū)乃至太原市的居住環(huán)境和質(zhì)量 。隨著住房制度的改革，住宅作為一種特殊的商品，正在逐漸走向市場，接受人們的挑選，因此，本 項(xiàng)目 的設(shè)計(jì)著重突出商品住宅多樣化、個(gè)性化的特色。 住宅：依托龍城汾河景觀資源，在規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)中努力創(chuàng)造出多層次社區(qū)空間的環(huán)境組合，依據(jù)公園、組團(tuán)、庭院的空間順序，建立微笑、問候、聊天、游戲、獨(dú)處等不同的情緒場所 ，精心策劃從城市進(jìn)入社區(qū)組團(tuán)的回家線路和空間層級(jí)，營造出居住 者 強(qiáng)烈的區(qū)域歸屬感。 總圖布局 從總體布局來看，本項(xiàng)目用地以居住為主， 布置了 高層住宅、酒店 及綜合 商業(yè)等。 小區(qū)規(guī)劃本著“以人為本、尊重自然”的原 則，以北部的公共綠化帶為構(gòu)圖 中心，以東西向自由靈活的曲線形道路為骨架，將整個(gè)小區(qū)串聯(lián)為一個(gè)整體。既有中心綠化又有組團(tuán)綠化，既有公共空間有半公共空間。規(guī)劃布局充分尊重與周菌環(huán)境的對(duì)話關(guān)系。為了充分利用西面的汾河的景觀價(jià)值，并考慮到濱河?xùn)|路上觀賞小區(qū)的視覺形 象，在東側(cè)布置三棟點(diǎn)式高層和一棟高層酒店，并稍微旋轉(zhuǎn)角度，不僅使區(qū)內(nèi)建筑爭取到了最多的能觀賞到湖景的戶數(shù)，同時(shí)又加強(qiáng)了從東側(cè)望小區(qū)給人的通透感。沿南側(cè)森林路和東側(cè)、北側(cè)的規(guī)劃道路布置沿街商業(yè)和配套服務(wù)設(shè)施，將鬧區(qū)集中在外部，不影響小區(qū)內(nèi)部的寧靜幽雅的環(huán)境，幼兒園放在南部，既交通方便也日照充足。 交通規(guī)劃 目前，太原私人擁有汽車的數(shù)量呈快速 增長的態(tài)勢(shì)，居住區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車行使與停放已成為一個(gè)重要問題，合理進(jìn)行交通組織并建立與景觀相配合的有序的道路系統(tǒng)是重中之重，并成為一個(gè)住宅小區(qū)品質(zhì)的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，“人車分流”是解決問題的理想方法，本規(guī)劃最大限度的 實(shí)現(xiàn)了這一理念。車庫入口處設(shè) 25 輛停車位，滿足訪客臨時(shí)停車需求 。公建機(jī)動(dòng)車停車位 輛／ 100 m2，地下停車庫和地上停車位基 本可滿足本區(qū)停車需求。小區(qū)內(nèi)部的步行道系統(tǒng)形成環(huán)路，不僅強(qiáng)化了組團(tuán)，同時(shí)利于滿足消防要求 。 綠化布局 環(huán)境景觀是保證現(xiàn)代住宅小區(qū)品質(zhì)的核心內(nèi)容，小區(qū)綠化系統(tǒng)分為中心集中綠地、組團(tuán)綠地及道路綠化帶三個(gè)層次。并且利用地形的高度變化做出一些臺(tái)地式綠化，充分實(shí)現(xiàn)花園式小區(qū)的夢(mèng)想，提高住區(qū)品質(zhì)和可識(shí)別性。每個(gè)組團(tuán)可分別設(shè)置主題，提高住區(qū)的可識(shí)別性及趣味性。 為了加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部空間的連貫性和景觀通透性，各個(gè)組團(tuán)景觀均 向中心綠化敞開。沿軸線布置廣場、平臺(tái)、小品等等，各種景觀互相滲透，從而形成點(diǎn)、線、面組合起來的完整綠化景觀環(huán)境體系。起居室與主臥室考慮好的景觀與朝向，冬季最大限度地利用太陽能，夏季便于穿堂風(fēng)，降低室內(nèi)溫度。 將兩個(gè)至三個(gè)開間合并為一個(gè)開間來設(shè)計(jì)，使用輕質(zhì)隔墻材料分隔空間，以提供更大的靈活性和更廣泛 的適應(yīng)性。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限不少于 50 年。為住戶提供安全舒適的生活空間。墻身及樓板隔音減噪設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)為二級(jí)。地下室防水等級(jí)為一 級(jí)，采用卷材防水。 酒店 、 綜合 商業(yè)采 用剪力墻結(jié)構(gòu)， 安全 等級(jí) 為 二級(jí)。 建筑設(shè)計(jì) 現(xiàn)代主義建筑的自由簡潔符合開拓發(fā)展的時(shí)代精神，在色彩的運(yùn)用上采用黃、褐色調(diào)達(dá)到歷史感的隱喻效果，給人以耳目一新的感覺。 頂層住宅 ： 層高 米。 商業(yè)用房 ：層高 米、 。 其中：居民用水以 150L/ 人 .d（ 5990 人）。 綠化灑水以 L/ 。 共計(jì) 1144m3/d。給水管線由 配套