【正文】 是中國(guó)北方重要的糧棉果蔬生產(chǎn)基地和中國(guó)有名的秸桿養(yǎng)牛示范區(qū)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)達(dá)690家，金鑼、雙匯、魯西牛業(yè)相繼竣工投產(chǎn)，扒雞集團(tuán)、中澳禽業(yè)已進(jìn)入國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)行列。平原、禹城、樂(lè)陵、齊河4縣市被確定為全國(guó)糧食大縣（市）。商貿(mào)流通：德州歷史上就是魯西北、冀東南商品物資集散中心，是晉煤東運(yùn)、東北木材南下的中轉(zhuǎn)站。已成為煤炭、木材、建材、糧食、蔬菜、布匹、服裝等重要商品的區(qū)域集散中心。德百、黑馬、扒雞、龍馬金建、古貝春、環(huán)宇6家企業(yè)進(jìn)入了全省流通行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)行列；“中國(guó)武城辣椒城”投入運(yùn)營(yíng)，魯北木材市場(chǎng)及神馬物貿(mào)集團(tuán)木材市場(chǎng)被評(píng)為“中國(guó)木材明星市場(chǎng)”，慶云商品城進(jìn)入“山東市場(chǎng)30強(qiáng)”，被列為省重點(diǎn)培育的批發(fā)市場(chǎng)。德州市市區(qū)概況： 區(qū) 位：德州市區(qū)位于市域西部，冀魯兩省交界地帶，北距天津257公里，西距石家莊215公里，東南至濟(jì)南120公里，是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)重要的開(kāi)發(fā)開(kāi)放城市，是德州市委、市政府駐地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)成立于2002年2月，轄區(qū)面積42平方公里，建成區(qū)11平方公里，人口15萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)擁有較大規(guī)模的鞋帽、五金燈具、木材、果品、農(nóng)貿(mào)及機(jī)動(dòng)車(chē)等大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)18處，建筑面積50萬(wàn)平方米，現(xiàn)鐵西市場(chǎng)區(qū)龍頭已經(jīng)形成，交易輻射11個(gè)省市、50多個(gè)地市，年交易額過(guò)百億元，商貿(mào)優(yōu)勢(shì)明顯。河?xùn)|新區(qū)與經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：河?xùn)|新區(qū)啟動(dòng)于2003年初，是規(guī)劃中城市行政、文教、科研、衛(wèi)生和體育等設(shè)施集中的綜合性新區(qū)，位于德州老城區(qū)于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之間，規(guī)劃西起岔河風(fēng)景區(qū)，東至新興路，北起北園路，南至橫河，總面積近17平方公里。位于德州市區(qū)東部3公里處，與市區(qū)相連。區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，京福高速公路和104國(guó)道縱橫區(qū)內(nèi)，目前已建成2平方公里工業(yè)區(qū)，1平方公里行政區(qū)。德州市委、市政府對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的要求十分明確，就是要把開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為德州市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，對(duì)外開(kāi)放的窗口和招商引資的基地，到2010年建成現(xiàn)代化的新城區(qū)，并制定了“四步走”的具體目標(biāo)：當(dāng)年出形象，三年間雛形，五年成規(guī)模，十年基本建成現(xiàn)代化的新城區(qū)?！搿３鞘邪l(fā)展規(guī)劃摘要：《德州市城市總體規(guī)劃》確定德州市的城市性質(zhì)為 ：冀魯交界地區(qū)的交通樞紐、經(jīng)濟(jì)中心和重要的工貿(mào)城市。根據(jù)對(duì)自然條件和城區(qū)用地現(xiàn)狀的分析，以及對(duì)用地布局發(fā)展的構(gòu)想，將城市用地劃分為三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能分區(qū)。市中區(qū) ，由商業(yè)金融中心、城北工業(yè)區(qū)、東北部文教區(qū)和城南倉(cāng)儲(chǔ)加工區(qū)4個(gè)功能組團(tuán)構(gòu)成，是全市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心和城市對(duì)外交通的客運(yùn)集散中心。 “十五”期間，城市建設(shè)的重點(diǎn)是：利用五年時(shí)間，按照城市建設(shè)“一年上水平、三年大變樣”的要求，到2005年，在以交通、供水為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以綠化、治污為重點(diǎn)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，以專業(yè)市場(chǎng)、商貿(mào)設(shè)施為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系建設(shè)，以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)上取得突破，使市區(qū)初具現(xiàn)代化水平，城市功能趨于完善，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量明顯改善，市容市貌獨(dú)具特色。道路建設(shè)以主次干道為主，著重抓好快速通道、進(jìn)出口、外環(huán)路和停車(chē)場(chǎng)建設(shè)，拓寬改造天衢西路鐵路立交涵洞，改建文革橋，對(duì)東方紅路東段、迎賓北路、共青團(tuán)路、新湖南路等進(jìn)行改造，逐步向西打通三八路，建設(shè)改造天衢路、鐵西路、順河路、文化路、湖濱南路，貫通東方紅路至河?xùn)|新區(qū)，基本形成主次干道分明、東西聯(lián)系便捷的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。二、德州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征及發(fā)展趨勢(shì)：德州房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征：根據(jù)德州市的城市現(xiàn)狀和項(xiàng)目特征，本報(bào)告認(rèn)為可以將德州的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為城區(qū)中心區(qū)，南部城區(qū)、北部城區(qū)、北部工業(yè)區(qū)、鐵西區(qū)以及河?xùn)|新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)六個(gè)市場(chǎng)板塊來(lái)加以概括、認(rèn)識(shí)和分析，以下對(duì)這六個(gè)市場(chǎng)板塊的區(qū)域特征進(jìn)行概括性描述。市委市政府、區(qū)委區(qū)政府、軍分區(qū)等核心黨政機(jī)關(guān)，德百、解放路等核心商圈，人民醫(yī)院、一中、九中等質(zhì)量最好配套設(shè)施，中心廣場(chǎng)、新湖公園、美麗華、德州大酒店等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所均位于該區(qū)域。中部主要為黨政機(jī)關(guān)駐地、解放路和德百商圈以及新湖風(fēng)景區(qū)。以城隍廟商業(yè)街、天豐廣場(chǎng)、迎賓大市場(chǎng)等為主的商業(yè)項(xiàng)目主要分布于西部，金谷園、和平公寓、市直機(jī)關(guān)小區(qū)、東方家園等為代表的近年開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目主要分布于區(qū)域北部和東部，同大多數(shù)城市一樣，目前該區(qū)域內(nèi)可供開(kāi)發(fā)得的土地較少，主要分布于區(qū)域東部和北部偏東方向；區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)順序?yàn)橹胁?，中西部，東部，除鐵西和河?xùn)|區(qū)域外，其它幾個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)順序和該區(qū)域大致類似。區(qū)域內(nèi)主要在售的住宅項(xiàng)目有金都花園、德達(dá)皇錦園、三和公寓、金旭花園、天衢名庭等，多層均價(jià)2100～2600元/㎡，小高層均價(jià)2600～3000元/㎡。因此本報(bào)告認(rèn)為，在政府和企業(yè)合力炒作河?xùn)|的背景下，在該區(qū)域運(yùn)作項(xiàng)目怎樣平衡現(xiàn)實(shí)價(jià)值、開(kāi)發(fā)商的心理期望、客戶的價(jià)值虛高接受度以及項(xiàng)目利潤(rùn)與去化速度之間的關(guān)系是必須要重視的問(wèn)題。尚東，高地南部城區(qū)板塊：南部城區(qū)板塊指東風(fēng)路以南，鐵路以東，漳衛(wèi)河以西的城區(qū)范圍。區(qū)域居民以傳統(tǒng)歷史居民、產(chǎn)業(yè)工人、事業(yè)單位職工為主，同時(shí)眾多的專營(yíng)市場(chǎng)也帶來(lái)了較大量的流動(dòng)人口。區(qū)域內(nèi)大多數(shù)人口以及相應(yīng)的市政、商業(yè)、生活休閑、醫(yī)療教育等主要機(jī)能設(shè)施大多集中于核心生活區(qū)內(nèi)。從房地產(chǎn)價(jià)值的區(qū)域構(gòu)成要素來(lái)看，南城區(qū)核心生活區(qū)外圍區(qū)域的整體素質(zhì)要優(yōu)于北部工業(yè)區(qū)和鐵西區(qū)，與北部城區(qū)的西部相比各有千秋，但在整體上要略遜一籌，尤其是在居住的成熟度和機(jī)能配套方面。區(qū)域內(nèi)在售和即將推出的住宅項(xiàng)目主要有新華二期，陽(yáng)光花園嘉和居，向陽(yáng)溫泉小區(qū)，堤嶺匯源小區(qū)，嘉誠(chéng)景園，新湖家園二期，魯班此外區(qū)域南側(cè)及邊緣還有錦繡莊園、陳公莊園、陳公民營(yíng)莊園、華園小區(qū)、宏祥莊園等集體土地村蓋房對(duì)外銷(xiāo)售，以中戶型為主，均價(jià)自900～1500元/㎡不等。該區(qū)域銜接市區(qū)中心與德州北部工業(yè)區(qū)，是德州的傳統(tǒng)老城區(qū)，新建小區(qū)與中古居住區(qū)相互錯(cuò)合，形態(tài)略顯混亂，區(qū)域內(nèi)人口密集，居民結(jié)構(gòu)復(fù)雜、傳統(tǒng)居民較多。但同時(shí)也存在烈士陵園、德監(jiān)等場(chǎng)所以及除主干道外區(qū)域內(nèi)道路狀況較差和靠近工業(yè)區(qū)等會(huì)在一定程度上影響區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值的不利因素。從房地產(chǎn)價(jià)值的區(qū)域構(gòu)成要素來(lái)看，該區(qū)域的綜合素質(zhì)要略遜于南部城區(qū)的核心生活圈，區(qū)域內(nèi)部中、東部要優(yōu)于區(qū)域西北部。時(shí)代樂(lè)園小區(qū)，嘉誠(chéng)錦繡園，貴都花園等，多層均價(jià)2100～2600元/㎡鐵西區(qū)板塊：鐵西區(qū)板塊指鐵路以西的城區(qū)區(qū)域，是以大中型工業(yè)、商貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)為主的混合區(qū)域；與城市中心區(qū)域雖然相對(duì)距離不遠(yuǎn)但干線鐵路的壁壘型隔絕危害極大的消弱了該區(qū)域的區(qū)域吸納力。區(qū)域居民主要由傳統(tǒng)歷史居民、較多流動(dòng)人口、以及產(chǎn)業(yè)工人構(gòu)成；區(qū)域內(nèi)在售和即將推出的住宅項(xiàng)目主要有時(shí)代花園，鳳凰雅園，德興該板塊的項(xiàng)目多集中于鐵西路兩側(cè)，自去年以來(lái)價(jià)格提升較快，達(dá)銷(xiāo)售速度也是趨緩最為明顯的一個(gè)區(qū)域。區(qū)域內(nèi)在售和即將推出的住宅項(xiàng)目主要有鑫佳園，長(zhǎng)宏金卉花園，名苑，綠景家園，多層均價(jià)1500～2100元/㎡； 市場(chǎng)總體特征：1）房?jī)r(jià)提升過(guò)快，存在一定的虛高現(xiàn)象：隨著地價(jià)的上漲，今年德州市房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速，尤其是城區(qū)邊緣中低端區(qū)域的房?jī)r(jià)提升幅度較大，但是銷(xiāo)售狀況和去化速度較低，市場(chǎng)認(rèn)可程度低，有價(jià)無(wú)市，背離了目標(biāo)客群的認(rèn)知，銷(xiāo)售速度緩慢。其二，德州市的整體房?jī)r(jià)架構(gòu)不合理，德州目前中心地段和邊緣地段的房?jī)r(jià)價(jià)差不足一千元，這在其它城市中是極為罕見(jiàn)的，這種情況不利于房地產(chǎn)的繼續(xù)發(fā)展。2）個(gè)人成為商品房購(gòu)買(mǎi)主體，需求主體向中、低端靠攏：德州自從貨幣化住房制度實(shí)行以來(lái)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房比例逐年增加，德州房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展初期需求市場(chǎng)的主體為一批先富裕起來(lái)的人，比如一些私營(yíng)業(yè)主或個(gè)體老板，比如灰色收入群體等。在金字塔的需求理論中，他們屬于最頂端的消費(fèi)階級(jí)，數(shù)量相對(duì)較少,有人需要，就有人供應(yīng)，這就是市場(chǎng)規(guī)律。此時(shí)市場(chǎng)的消費(fèi)主體轉(zhuǎn)向中產(chǎn)階級(jí)：如創(chuàng)業(yè)初期的中小私營(yíng)業(yè)主、機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作的普通職員或企業(yè)中層級(jí)管理人員以及和在經(jīng)濟(jì)效益較好的企業(yè)單位的普通員工等等。3）高端產(chǎn)品激烈，低端市場(chǎng)需求尚未有效釋放：放眼目前的德州房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上的明星級(jí)項(xiàng)目都是以中高端為主，而今年準(zhǔn)備面世的幾個(gè)大項(xiàng)目都又將矛頭指向了德州的高端市場(chǎng)，高端市場(chǎng)不同區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域內(nèi)彼此的競(jìng)爭(zhēng)，都極為激烈。4）開(kāi)發(fā)理念和操盤(pán)水平仍待提高；部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念陳舊，投資只憑經(jīng)驗(yàn)，忽視科學(xué)決策，重視后期銷(xiāo)售，不重視前期的市場(chǎng)定位策略。雖然不少開(kāi)發(fā)商深知營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性，但并不真正知道什么是營(yíng)銷(xiāo)，什么是營(yíng)銷(xiāo)組合戰(zhàn)略，不知道造什么樣的房子比如何賣(mài)房子更重要。 例如在產(chǎn)品細(xì)節(jié)表現(xiàn)方面，相當(dāng)多的產(chǎn)品是大進(jìn)深、小面寬、平立面的戶型格局，誠(chéng)然，這樣可以把面積出得很足，但是出來(lái)的卻是落后、不舒適、被越來(lái)越成熟挑剔的消費(fèi)理念所遺棄的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商片面追求可售面積和理論利潤(rùn)的同時(shí)卻增加了銷(xiāo)售抗性和去化風(fēng)險(xiǎn)，直接帶來(lái)的就有可能是資金回籠的緩慢甚至是產(chǎn)品的積壓。德州房地產(chǎn)市場(chǎng)上長(zhǎng)期以來(lái)產(chǎn)品供給的主力面積一直偏大，造成這一現(xiàn)象的原因很多，在一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期這也是合理的，因?yàn)榇藭r(shí)需求市場(chǎng)的主體本身就是需求金字塔頂?shù)母叨丝驮?，他們的需求面積片大是在特定時(shí)期的特定體現(xiàn)。5）品牌效應(yīng)漸露鋒芒：隨著德州房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟與規(guī)范，消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)品牌的關(guān)注程度越來(lái)越高，其實(shí)質(zhì)是對(duì)支撐品牌的開(kāi)發(fā)商的信任與認(rèn)可。因此在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該在對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行定位、銷(xiāo)售理念定位的基礎(chǔ)上，注入品牌理念，進(jìn)行品牌的塑造，形成品牌優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值提升。據(jù)德州市國(guó)土資源局資料顯示，2005年市區(qū)共出讓土地33宗，大部分為住宅用地， 未來(lái)樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)也必將演變?yōu)槭袌?chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)，這也促使開(kāi)發(fā)商不斷要提高自己的業(yè)務(wù)水平和開(kāi)發(fā)能力，那些水平低、理念差的樓盤(pán)市場(chǎng)壓力將大增，市場(chǎng)重新洗牌，開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。3）板塊優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，高品質(zhì)樓盤(pán)相對(duì)集中：受城市規(guī)劃發(fā)展和城市各市政設(shè)施完備度的影響，未來(lái)幾年德州市住宅開(kāi)發(fā)市區(qū)東部及河?xùn)|區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤(pán)在該區(qū)域相對(duì)集中，中心城區(qū)以舊城改造為主，受城市重心影響，高品質(zhì)的小高層、高層多分布于此區(qū)域，營(yíng)業(yè)房市場(chǎng)仍將集中在市中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、新興住宅區(qū)域附近。當(dāng)然對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，大戶型的利潤(rùn)空間更大，所以使得小高層市場(chǎng)的戶型稍偏大。事實(shí)上在存量房源中戶型面積過(guò)大、產(chǎn)品設(shè)計(jì)又不合理恰恰是造成早期項(xiàng)目滯銷(xiāo)的一個(gè)主要原因。 物業(yè)管理 :目前德州市場(chǎng)上項(xiàng)目的物業(yè)管理絕大多數(shù)為自管，委托專業(yè)物業(yè)管理公司代管的樓盤(pán)極少；這說(shuō)明物業(yè)管理市場(chǎng)在德州還較不成熟，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，購(gòu)置住房不僅是購(gòu)買(mǎi)房屋本身，更要注重其后期服務(wù)。產(chǎn)品配套:各項(xiàng)目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無(wú)較大差異，基本都是采用預(yù)留電話接口、寬帶接口等方式。整體規(guī)劃 : 目前項(xiàng)目的整體規(guī)劃多較為呆板，鮮有個(gè)性化亮點(diǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)下，制勝的唯一出路就是把產(chǎn)品做好，規(guī)劃則是第一步，好的規(guī)劃可以有效的提升項(xiàng)目附加價(jià)值，產(chǎn)生價(jià)值凝聚效應(yīng)。而早期的項(xiàng)目受總體規(guī)模和開(kāi)發(fā)理念的局限，在綠化景觀方面及不盡人意，大多只是為了達(dá)到政府要求的綠地率。三、德州高端住宅市場(chǎng)概況：別墅類項(xiàng)目※ 德潤(rùn)別墅位于北園路與東地路交匯處西北，交警支隊(duì)西臨，該位置歷史上是墳場(chǎng)地，客戶心理抗性極大，而該項(xiàng)目外立面主體采用了白墻黑瓦的設(shè)計(jì)，在視覺(jué)效果上尤其是陰雨天進(jìn)一步加重了客戶的不良聯(lián)想，推出后市場(chǎng)反應(yīng)極差，形成滯銷(xiāo)，于2005年初項(xiàng)目整體拆除后由天府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和昌宏集團(tuán)在原址重新進(jìn)行普通住宅開(kāi)發(fā)；※ 凱元山莊位于湘江路凱元度假村西鄰，由5棟多層，20套獨(dú)棟別墅，20套雙拼別墅組成，是當(dāng)時(shí)號(hào)稱首創(chuàng)德州市“第一個(gè)全現(xiàn)澆、第一個(gè)采用180度弧形觀景窗、第一個(gè)智能化、第一個(gè)使用彩鋁窗、第一個(gè)車(chē)庫(kù)配比1：1等”十二個(gè)第一的項(xiàng)目。目前僅剩余少量位置較差之雙拼別墅。獨(dú)棟3800～4000元/㎡，雙拼別墅3600元/㎡，聯(lián)體別墅3200元/㎡，總 結(jié)：與同類城市相比，德州別墅類頂端住宅產(chǎn)品市場(chǎng)反應(yīng)一般，交易量較小，我司認(rèn)為主要是有效供應(yīng)不足，頂端需求并未得到充分引導(dǎo)與釋放，總體來(lái)看產(chǎn)品供應(yīng)量較小，且產(chǎn)品品質(zhì)普遍偏低。另一方面缺乏與文化、地域特色以及目標(biāo)客群精神境界的有機(jī)結(jié)合，背離了別墅的本質(zhì)概念。例如僅就建筑立面而言，凱元山莊赭石、白、褐的色彩組合配合釉面磚、石材、涂料的建材搭配，在體現(xiàn)產(chǎn)品的高檔與品質(zhì)感的直觀感受上顯然要大大優(yōu)于聚福緣的白色涂料立面。歷史高端項(xiàng)目德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年取消集資建房和福利分房后，商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開(kāi)發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)操作水平不斷提高，在市場(chǎng)的不同時(shí)期出現(xiàn)了一批在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下較有影響力的相對(duì)高端項(xiàng)目，在其開(kāi)發(fā)推廣過(guò)程中的市場(chǎng)反應(yīng)以及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目產(chǎn)生了一定程度的影響和借鑒?！?貴都花園位于解放路與樂(lè)園南街交匯處東南，基地位置歷史上屬傳統(tǒng)棚戶區(qū)，周邊居住環(huán)境較為凌亂且西鄰蘇祿王墓。但是該項(xiàng)目采用差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，通過(guò)塑造特色內(nèi)部環(huán)境、提高配套標(biāo)準(zhǔn)等高成本措施，例如其一期建 ㎡，卻擁有4000㎡的中心水景花園，綠化率高達(dá)40%，首家采用閉路監(jiān)控、溫泉熱水和純凈水入戶，新型墻體材料的采用等等措施，強(qiáng)力塑造高端產(chǎn)品形象，深暖色調(diào)為主的立面風(fēng)格等細(xì)節(jié)表現(xiàn)也從直觀感覺(jué)上提升項(xiàng)目品質(zhì)感。但由于外部環(huán)境支撐不足，客群區(qū)域認(rèn)同度較低，主力面積較大的原因致使銷(xiāo)售速度緩慢，銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，資金回籠速度緩慢，可謂有得有失，現(xiàn)尚剩余少量高樓層大面積尾房，二期因電視塔的拆遷問(wèn)題遲遲未能啟動(dòng)。但是美中不足的是該項(xiàng)目建筑質(zhì)量極差，滲漏嚴(yán)重，在較大程度上影響了開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)口碑。※ 天寶嘉園位于天衢中路，占地70畝，規(guī)劃面積7萬(wàn)平米，產(chǎn)品環(huán)藝小品規(guī)劃較有特色，地理位置優(yōu)良，具備高端項(xiàng)目潛質(zhì)。但該案操作方重銷(xiāo)售微操輕策劃包裝，以街頭派單和夾報(bào)為主的傳統(tǒng)港式操作模式在較大程度上影響了本案的價(jià)值提升和形象塑造。長(zhǎng)宏房產(chǎn)試圖通過(guò)多層配備電梯、錯(cuò)層大面積戶型來(lái)提升產(chǎn)品品質(zhì)，塑造高端物業(yè)形象。※ 其 他此外像市中心花園、東方家園以及貴司的新湖家園項(xiàng)目，依靠項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)品特色在各自時(shí)期的市場(chǎng)格局中，均處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的高端位置。總 結(jié)：綜合來(lái)看德州早期的高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)多集中于能否做出吸引買(mǎi)家而市場(chǎng)上沒(méi)有的創(chuàng)新賣(mài)點(diǎn)，如規(guī)劃、結(jié)