【正文】 ，由于開發(fā)門檻提高，樓盤品質(zhì)將會大幅度提高；在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項目建設(shè)即將納入城市規(guī)劃；在融資渠道方面，銀行與外資開始進入房產(chǎn)市場；在物業(yè)管理方面，物業(yè)糾紛問題逐漸受到關(guān)注，新型沖突不斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟適用房和廉租房問題得到重視；此外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的增加；項目開發(fā)形態(tài)多元化，社區(qū)購物中心成熱點；專業(yè)化服務(wù)更受重視。這些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展狀況。與省內(nèi)其他市區(qū)相比，瀏陽房地產(chǎn)市場運行更為平穩(wěn)、理性。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。房地產(chǎn)業(yè)在深圳、廣州等發(fā)達地區(qū)率先起步。由此，天時地利人和俱備，中國步入了房地產(chǎn)市場化的高速發(fā)展期。 　 　　從圖中我們可以清楚看到，2006年以前，房屋銷售價格一直處于一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)。直到2008年，房價才有所回落，但仍然遠遠高于以前。 　　 　　二、對我國現(xiàn)在房地產(chǎn)價格合理性的分析 　　世界銀行認為比較合理的房價與人均收入比是4—6倍，為房價收入比所設(shè)定了5的警戒線。 　　我國的房地產(chǎn)市場在保持較高增長速度的同時也出現(xiàn)了有效需求不足，房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的總量大于有效需求，商品房空置率遠超過國際警戒線。 對于一個發(fā)展中國家而言，這樣的高房價是不合理的。大量經(jīng)濟學(xué)者對此憂心忡忡，認為我國目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對我國是一個嚴重的隱患，這泡沫一旦破滅，就會對我國經(jīng)濟造成無法估量的損失。 　 　　上圖中的房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)，似乎也能說明我國的房地產(chǎn)市場正在走向低迷。僅2006年，就出臺了一系列政策對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控。此外，央行也提高了銀行利率，國稅局對個人將購買不足５年的住房的對外銷售全額征收營業(yè)稅，建設(shè)部對商品房戶型比例結(jié)構(gòu)進行了調(diào)整，國務(wù)院設(shè)立土地督察局監(jiān)管地方土地批租，外匯管理局和建設(shè)部共同發(fā)出通知限制外資進入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營領(lǐng)域，并且進一步加強了土地調(diào)控。從供給上，政府會繼續(xù)加大對保障性住房的建設(shè)力度，以及加大對開發(fā)商土地開發(fā)進程監(jiān)督，嚴防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達到穩(wěn)定房價的目的。雖然增幅有所放緩，但絕對值仍然在大幅增長中。然而，%，%。從房屋銷售價格指數(shù)的新漲價因素看，2008年上半年，在35個大中城市中有６個城市的房價出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽，其中深圳下跌幅度最大，%。 　　為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？主要有地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者三方面的原因。第一，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高，產(chǎn)業(yè)拉動能力極強，除了自身的發(fā)展，還可以帶動如建材，家裝等很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對GDP的快速增長有強勁的拉動作用。第三，在整個房地產(chǎn)建設(shè)交易的過程中，政府得到的土地出讓金，各種稅費收入絕對是一個不容小覷的數(shù)字。如果再加上占房地產(chǎn)價格20～40%的土地費用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個房地產(chǎn)價格的50～80%。 　　實際上我國住房消費水平已明顯提前，住房自有率，住房人均面積甚至超過了很多發(fā)達國家。再加上境內(nèi)外許多購房者并不是出于居住的需要，而完全是在投資或者說是投機的心理驅(qū)使下，在房價的高峰期蜂擁而上，導(dǎo)致房價進一步上漲。　　 　國房地產(chǎn)市場自2003年開始升溫到2007年達到頂峰，進入2008年以后，全國樓市逐漸走向低迷。在這樣的大環(huán)境下，作為三線城市的瀏陽，其房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀怎樣？短期發(fā)展趨勢如何？目前狀況對于房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展有何影響？為此，我們將力求多角度全方位來解讀瀏陽房地產(chǎn)市場，闡述一個真實的市場現(xiàn)狀并對短期內(nèi)的發(fā)展趨勢進行客觀的預(yù)測。但是長沙的主要交通優(yōu)勢是南北交通，而瀏陽地處長株潭城市群的東部邊緣，缺乏直接通向東部發(fā)達地區(qū)的向東主干道，影響了瀏陽和我國東部發(fā)達地區(qū)的聯(lián)系。 　　二、經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，但人均地均經(jīng)濟指標較低 　　本世紀以來，%的速度增長，居長沙四縣市第二位，列長株潭三個縣級市首位。 　　三、城市化程度相對較低，人均收入提高較快 　　本世紀以來，瀏陽城市化程度提高較快，但相對全國來說，城市化程度仍然偏低。 　　2008年瀏陽城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入達到16812元，農(nóng)村居民人均年可支配收入達到7618元，居民收入在我國中部地區(qū)處于前列。從居民收支結(jié)余來看，居民資產(chǎn)積累比較快。 　　四、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資高，市政配套日趨完善 　　本世紀以來，瀏陽市累計用于城市維護建設(shè)和市政建設(shè)投資的資金和累計投資市政道路橋梁建設(shè)、累計投資公共交通建設(shè)以及累計進行綠化投資的金額均高于周邊縣級市，市政配套日趨完善，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強有力的支持。 　　本世紀以來，瀏陽城區(qū)建成區(qū)和建設(shè)用地擴大了50%，其中主要是居住用地的擴張，公共設(shè)施、工業(yè)、倉儲、對外交通用地相對減少，瀏陽城區(qū)基本成為消費城區(qū)。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，瀏陽城區(qū)已不再適合繼續(xù)供應(yīng)新增住宅用地。 　　%，%，各種用房在建規(guī)模普遍擴大；受經(jīng)濟形勢變化的影響，2008年施工面積相對減少，㎡（㎡，㎡），%。截至2008年底， 　　㎡商品房未銷售，㎡，㎡（㎡、㎡、㎡）。2006年—%，2008 　　年達到2018元/㎡。2007年商品住宅平均價格僅是全國平均價的45%、%、%。其中：90㎡/套以下的1077套，%，%；90—120㎡/套的864套，%，%；120—144㎡/套的有2661套，%，占同期新批準預(yù)售的 %；144㎡/套以上的有1898套，%，%。2007年已銷售單價在2000元/㎡%，%；2007年已銷售單價在2000元/㎡%，%。 　?。?）購買對象結(jié)構(gòu) 　　 2007年—2008年，㎡商品房，㎡，%；㎡，%；㎡，%，%。 　　存量房交易 　　人口增加相對穩(wěn)定的地區(qū)，一個健康成熟的房地產(chǎn)市場，改善需求是住房市場的主要需求，因此存量房交易將推動商品房的銷售。 　　三、小結(jié) 　　2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積的減少，將緩解未來市場的供需矛盾。 　　瀏陽市房地產(chǎn)市場基本是內(nèi)向的市場，市場主要需求來自瀏陽市域內(nèi)。 　　瀏陽存量房交易市場已形成但未成熟，其潛力的挖掘有利于房地產(chǎn)的進一步發(fā)展。與此同時，瀏陽市政府對2004年公布的基準地價和容積率標準進行修改，降低了正常容積率，相應(yīng)調(diào)整了基準地價，樓面地價比2004年的標準平均提高約80%。由于瀏陽城區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)已趨不合理，因此未來可供住宅開發(fā)用地極其有限，將主要供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地。因此近期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地需求的熱情將大幅度降低。 　　二、瀏陽市房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)預(yù)測 　　根據(jù)瀏陽市近2年新開工面積和近2年期房銷售的情況，㎡商品房中，約有30萬㎡未批準上市供應(yīng)。這71萬㎡將形成2009年及以后的供應(yīng)量?，F(xiàn)假設(shè)有65萬㎡土地未開發(fā)、那么可建117萬㎡商品房。 　　三、房地產(chǎn)市場未來需求預(yù)測 　　未來需求分析 　?。?）居民改善需求 　　㎡，超過全國平均水平。這種近距離的比較，將促使瀏陽市城區(qū)居民進一步改善住房條件，增加住房面積。本世紀以來，瀏陽市平均每年增加4萬多城鎮(zhèn)人口，城區(qū)平均每年增加1萬居住人口。 　　瀏陽市居民購房能力2008 　　㎡城區(qū)商品住房，房價收入比遠低于全國大部分地區(qū)：按三口之家人均35㎡計算，；按三口之家人均40㎡計算。因此根據(jù)成本構(gòu)成和2009年瀏陽市基準地價的上調(diào)等因素預(yù)測，今后房價在2008年基礎(chǔ)上的下降空間有限，最多在10%左右。在這種情況下，如沒有需求的心理預(yù)期作用，房價將趨于平穩(wěn)，并小幅上漲。這種影響主要作用于交易量，而不是價格。由于瀏陽市場需求心理預(yù)期的影響主要來自外部，因此作用時間不會太長。 第四章 　　建議一、主城區(qū)房地產(chǎn) 　　發(fā)展方向一、主城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方向 　　主城區(qū)不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)、主城區(qū)不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn) 　　主城區(qū)用地結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀中居住用地和產(chǎn)業(yè)用地已不成比例：%、人均居住用地達到、㎡，都大大超過國家標準。 　　本世紀以來（截至本世紀以來（截至2007年，下同）年，下同）瀏陽市累計用于城市維護建設(shè)的資金達326776萬元，市政建設(shè)累計投資萬元，市政建設(shè)累計投資210205萬元，但如此巨大的投入，都被萬元，但如此巨大的投入，都被人口增長所抵消。與此同時，產(chǎn)業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比同時，產(chǎn)業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比例下降，2007年主城區(qū)工業(yè)用地、倉儲年主城區(qū)工業(yè)用地、倉儲用地、公共設(shè)施用地合計僅占城市建用地、%%。主城區(qū)就業(yè)崗位已很難適應(yīng)人口的增加。城區(qū)，不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)。 　　●分階段出讓行政中心周邊的土地，用于開發(fā)辦公用房。 　　●出讓在瀏陽河西南和天馬山公園之間的土地，用于開發(fā)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)園之間的土地，用于開發(fā)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施，使之成為瀏陽主城區(qū)新的、現(xiàn)代商施，使之成為瀏陽主城區(qū)新的、現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。因此建議，未來一年左右的時間平淡。內(nèi)，暫緩供應(yīng)主城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)土地。成區(qū)，并逐漸向瀏陽新城過渡。工業(yè)新城不僅地理位置優(yōu)越，而且已有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展位置優(yōu)越，而且已有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和市政設(shè)施基礎(chǔ)，形成了一定的基礎(chǔ)和市政設(shè)施基礎(chǔ)，形成了一定的城市規(guī)模。 新的建成區(qū)發(fā)展方向 　　加快新建成區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進行房地產(chǎn)開發(fā)。 公建設(shè)施和房地產(chǎn)聯(lián)動開 　　任何新區(qū)的形成，除市政基礎(chǔ)設(shè)任何新區(qū)的形成，除市政基礎(chǔ)設(shè)施外，重要的是公建設(shè)施的配套。目前瀏陽地方財政很難承擔(dān)新建成區(qū)全部的公建設(shè)施配套，需要堅持公建設(shè)部的公建設(shè)施配套，需要堅持公建設(shè)施誰投資誰受益的原則或公建設(shè)施投資補償?shù)脑瓌t和房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)。而開發(fā)建成后的房價，在未來幾年將逐漸接近主后的房價，在未來幾年將逐漸接近主城區(qū)，其未來發(fā)展?jié)摿⒊^主城城區(qū)，其未來發(fā)展?jié)摿⒊^主城區(qū)。新建成區(qū)的開發(fā)建設(shè)，不僅可以保證近期瀏陽地方財政的收益，同時保證近期瀏陽地方財政的收益，同時使瀏陽經(jīng)濟社會發(fā)展有了新的增長點，促進瀏陽城市化加快發(fā)展。 　　對房地產(chǎn)而言，新建成區(qū)房地產(chǎn)市對房地產(chǎn)而言，新建成區(qū)房地產(chǎn)市場需求相當大，房地產(chǎn)升值的空間也相場需求相當大，房地產(chǎn)升值的空間也相當大，無論是房地產(chǎn)投資開發(fā)的收益，還當大，無論是房地產(chǎn)投資開發(fā)的收益，還是房產(chǎn)投資的收益，都將超過主城區(qū)。一、住宅市場目前市場在售房產(chǎn)項目有5個，具體如下：匯龍名苑開發(fā)商：瀏陽市冠湘建設(shè)開發(fā)有限公司項目地址：瀏陽工業(yè)園緯一南路301號總建筑面積：34000㎡主力戶型：130㎡左右的三房兩廳 90㎡的兩房兩廳當前均價:2200元/㎡主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民銷售情況：整個項目分三期開發(fā)，目前二期90多套房源還剩10套房源左右，三期還剩3棟多層共70余套房源左右，銷售時間未定。后期可能會考慮做小高層電梯房。中央財富廣場開發(fā)商：湖南源昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：瀏陽市工業(yè)園健壽大道與319國道交匯處占地面積：27000㎡建筑面積：70000㎡左右，其中住宅60000多㎡，商業(yè)8900㎡左右主力戶型：主要以125㎡左右的三房為主，面積區(qū)間在78183㎡跨度較大主力客群：據(jù)了解，截止到當前，來訪的客戶中周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶站的比重較大，但外來投資的客戶也在慢慢增加銷售情況：未售，具體銷售時間未定。 市場上產(chǎn)品多以130㎡的三房為主，產(chǎn)品類型同質(zhì)化嚴重，小面積戶型市場上相對較少。 目前市場上多數(shù)項目的主要客群鎖定為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。隨著園區(qū)的日益快速的發(fā)展，住房的租金必定會水漲船高，這些因素必定會催生大量的投資置業(yè)需求。主要分為北盛商圈、園區(qū)商業(yè)、洞陽商街。園區(qū)商業(yè)主要以社區(qū)服務(wù)性商業(yè)形式為主，商業(yè)層次較為低端。業(yè)態(tài)分析零售業(yè)現(xiàn)狀分析序號名稱經(jīng)營面積產(chǎn)品種類1家潤多500㎡左右日常小商品2萬德隆300㎡左右日常小商品3比鄰購物中心雙層共1000㎡左右日常小商品、服飾4鑫旺步步高250㎡左右日常小商品5家家福400㎡左右日常小商品6比一比超市300㎡左右日常小商品、嬰童用品7全沙超市250㎡左右日常小商品、藥品此表為園區(qū)及周邊具規(guī)模的超市，均為小型超市，面積在100150㎡左右，主要經(jīng)營的日常消費用品。目前缺少一站式集購物、餐飲、休閑娛樂與一體的綜合性場所。餐飲業(yè)普遍消費高但經(jīng)營好。酒店業(yè)現(xiàn)狀分析 通過對整個區(qū)域的調(diào)查了解，區(qū)域的酒店市場存在廣闊的發(fā)展空間。隨著周邊居民的生活條件越來越好，稍大宴請都會選擇在此，如婚宴、壽宴以及親朋好友聚餐等，而目前酒店的接待能力有限，導(dǎo)致客戶流失。休閑娛樂業(yè)現(xiàn)狀分析目前園區(qū)內(nèi)娛樂休閑業(yè)態(tài)主要為小型網(wǎng)吧、KTV、電玩、臺球室。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，每天晚上8點鐘左右各類娛樂場所爆滿，特別是網(wǎng)吧，而網(wǎng)吧的收費不低（3元/小時），環(huán)境較差，消費市場依舊火爆，反映出園區(qū)娛樂項目的旺盛需求。酒店業(yè) 園區(qū)及區(qū)域酒店市場發(fā)展空間非常大。休閑娛樂業(yè) 園區(qū)及區(qū)域周邊娛樂業(yè)市場的業(yè)態(tài)較為單一，以KTV、網(wǎng)吧為主，且檔次較低，市場缺少品類齊全，消費環(huán)境較好的娛樂項目，市場面臨迫切升級和完善的需要。：2. 一、項目定位通過前期對地塊的優(yōu)劣分析并結(jié)合對當?shù)厥袌黾跋M群體的研究我們建議項目的發(fā)展方向為：項目市場定位：集居住、酒店、商業(yè)于一體的城市綜合體項目。集餐飲美食、購物中心、休閑娛樂于一體。 休閑娛樂：以網(wǎng)吧、KTV、臺球會所、電玩城、茶樓、美容美發(fā)為主要選取方向： 網(wǎng)吧：1000㎡； KTV：1500㎡； 電玩：500㎡； 茶樓：500㎡； 美容美發(fā)：200300㎡。住宅公寓：按3000元/平米預(yù)估；住宅：按2900元/平米預(yù)估。六、銷售策略時間安排項目銷售時間計劃表序號銷售周期銷售面積備注12012年上半年銷售：30000租賃：16000商業(yè)