【正文】 從產(chǎn)品定位方面考慮，與后湖花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競爭對手就相對較多，這是不好的一面。 項目經(jīng)營成本的各項估算見表—6 五、項目利潤估算 根據(jù)后湖花園項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進度、銷售情況，項目利潤計算如表 六、項目現(xiàn)金流量與財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—7） 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 根據(jù)表8可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。 建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實現(xiàn)。經(jīng)估算。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。）第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議 一、項目總體規(guī)劃建議 ①由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行單獨設(shè)計。（3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達學(xué)院，后湖鄉(xiāng)政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主。早期聯(lián)體別墅價格為2500元／平方米，單體別墅價格為3500元／平方米，花園**贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。有武漢金冠物業(yè)管理公司進行智能化管理，／平方米*月后湖生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現(xiàn)起價為1380元／平方米，最高價有開盤時的1580元／平方米漲為1850元／平方米，開盤均價為1420元／平方米，現(xiàn)均價為1500元／平方米（未計入集團購買），分層價為1，4，5樓1550元／平方米，2，3樓1500元／平方米，６樓1350元／平方米，７層復(fù)式16501850元／平方米．前后三次調(diào)價，2000年５月調(diào)高50元／平方米，６月調(diào)高80元／平方米，８月調(diào)高300元／平方米。目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。下面我們據(jù)此論述后湖地塊的出讓情況(下列情況屬規(guī)劃局人員介紹,僅供參考):右塊地出讓情況:東方恒星園1200畝,地價33萬元/畝。二、后湖地區(qū)區(qū)域分析本地塊四周已初步形成了大的交通體系,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道,后湖大道,幸福大道,張公堤路段,其中,后湖大道正在加緊施工建設(shè),年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件,南北向主要岱黃公路公交少,只有716一路公交車,終點止于東方恒星園門口,與發(fā)展大道交匯路口還有東大門客運站,客車主要是運送人員去黃陂等縣城。商業(yè)發(fā)達,相關(guān)的銀行,醫(yī)院診所,小學(xué),中學(xué)設(shè)施齊全,有漢興學(xué)校,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域,但環(huán)衛(wèi),綠化,無了設(shè)施仍停留在相當?shù)偷乃?。此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖）2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）附圖說明自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。姑嫂樹路交通便捷,有560,711,805,71,527,35,41路等通向各個方向, 江岸區(qū)價格 江岸區(qū)指數(shù)一季度 1000二季度 三季度 四季度 2000年第四季度江岸區(qū)的價格指數(shù)走勢由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P，但指數(shù)仍沒有達到二季度高度，因為江岸區(qū)的房地產(chǎn)價格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。 （三）全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11月。111月累計完成工業(yè)增加值21327億元，%。2．2001年，武漢市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的城鎮(zhèn)住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價為4160元/平方米，平均月租價為32..8元/平方米，入住率為50%左右。3．3分類物業(yè)特點（億房網(wǎng)）據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計，2000年四個季度，武漢市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下：從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長較快，寫字樓的增長較為平緩。7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量起數(shù) 30010起 27130起 57140起建筑面積 244平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表：各季度武漢市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。5．從價格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在13001400元/平方米之間。1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。因此2001年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。（《長江日報》2000’9）(三)有利投資經(jīng)濟形勢成因分析（億房網(wǎng)）（一） 國家宏觀經(jīng)濟的影響截止11月份，%的高速增長。消費品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，后湖地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。遠方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。居民的房屋大體為23層，比較簡陋。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在20003000人之間。后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團之一,是以水面,城市綠地,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求?？傉嫉孛娣e420畝，建筑面積40萬平方米，綠化率30%，容積率為2。竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認購銷售100套。同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。 住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。 項目管理費按建安工程費用的3%計取。 ③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育費附加。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。并隨著后湖地區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 一、項目盈虧平衡分析 項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。詳見表1《項目總投資估算表》。 建設(shè)投資估算依據(jù)： 整個項目從2001年4月開始，2004年9月底全面完成。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 ③總體上來說，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，已購放客戶的家庭月收入均在4000元以上，其中90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為15萬元左右，貸款年限為1520年，月還款額在1300元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流?？蛻糁饕獮殚_發(fā)商的關(guān)系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。其中3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達48%，有３棟６層，3棟11層，1棟18層，總建面配比3:4:3，總戶數(shù)約340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于2001年10月交房。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局P(2001)001號拍賣地塊125畝,上方約168畝,下方臨路邊有36畝地,再下方,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點,菜地,魚塘,以南為菜地和魚塘,因石橋村村規(guī)劃未上報,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)?？偟膩碚f,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差,是項目開發(fā)的一大劣勢。沿張公堤段以居民區(qū)為主,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地,無商業(yè)門面,有兩個工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716一路公交。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。截至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2091元，%，是下半年以來的最高增幅。%,，與上月產(chǎn)銷率基本持平。4．2001年，武漢市市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。5．寶豐路、漢陽地區(qū)。住宅住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，%, %。帶動了四號小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。%。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經(jīng)濟軌道。%；全市總開工面積1343萬平方米，%；，比1999年增長2%；，%，%；，其中住宅為244萬平方米，%，；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。（《新華文摘》2001’5）同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。[關(guān)鍵字]后湖花園 項目投資 開發(fā)經(jīng)營 武漢市某房地產(chǎn)項目可行性研究報告目 錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸二、武漢市房地產(chǎn)市場分析三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析第三章 項目周邊物業(yè)市場