【正文】 第五篇：房地產項目可行性研究報告框架房地產項目可行性研究報告的框架Gentry一、宏觀（可能性分析）城市概況項目屬性①區(qū)域屬性——區(qū)域規(guī)劃、區(qū)位配套（商業(yè)、醫(yī)療、教育等）、交通配套②土地屬性——周邊景觀、項目四至、土地指標、內部資源（物業(yè)類型選型）市場環(huán)境①整體市場——量價走勢、區(qū)域差異、單位面積價格分析、TOP10②區(qū)域市場——量價走勢、存銷分析、單位面積價格分析、TOP10③各物業(yè)市場格局（物業(yè)類型研判）——量價走勢、存銷分析、單位面積價格分析、TOP10 小結：住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)的可能性研判。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。6)燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網。）對系統(tǒng)穩(wěn)壓。水泵采用低噪聲水泵，并采取隔聲、減振措施，使噪聲控制在標準內。本次設計范圍內建設總用地面積：，總建筑面積：55422平方米。地下室防水等級為二級。地中海風格體現的海洋性，藍色和和白色的主色調及其休閑浪漫的高尚生活特質與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。㎡，㎡，平均造價1500元/㎡，計1046萬元，㎡，平均造價1800元/㎡，計25647萬元。本項目整個小區(qū)設計分為東北（A地塊）、西南（B地塊）兩部分，東北部分（A地塊）由2棟11層住宅，1棟28層住宅與1棟32層住宅組合而成；西南（B地塊）由5棟18層住宅，2棟32層住宅組成。（二）開發(fā)成本及費用支出概算情況土地出讓金56200萬元（含契稅）基礎設施配套費約600萬元，小計56800萬元。房型滿足多樣化和可變性的要求。（單體結構設計時與按澄邁當地數據作調整）樓面(屋面)使用活荷載標準值：臥室、客廳、㎡餐廳、廚房、㎡㎡㎡㎡地下車庫、㎡㎡㎡㎡。為了控制好開發(fā)成本，進而取得良好的經濟效益和社會效益，優(yōu)化設計將貫穿整個結構設計全階段。本工程不設置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應。地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強度為8L/min每個地塊雨水通過室外管網收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網。第一部分：項目總論 這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。3)污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。撰寫本可行性研究報告。最終指向項目是否可行，以及初步的產品組合與概念定位。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 規(guī)劃控制要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他①已進行的調查研究項目及成果②項目地塊初勘及初測工作情況③項目建議書編制、提出及審批過程④研究工作進展情況在可行性研究中作為依據的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經營等角度描述立項的意義； ①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。/d，最大時生活污水量為40m179。所有消防水池均由室外消防給水管網補水。在水泵接合器15至40m范圍內應有室外消火栓。日kh= t=24h商業(yè)生活用水定額：8L/㎡樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。該風格建筑也將以其獨特的形體和風格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風貌，繼而成為構成城市形象的一部分。銷售營業(yè)稅金及附加費、%計算，應繳納稅款32908萬元。在小區(qū)的2,13樓分別布置物業(yè)辦公用房,3樓布置社區(qū)活動中心，從而滿足居民的生活要求，小區(qū)高層住宅底層架空，使小區(qū)綠化景觀相互滲透，開闊視野，從而提高整個社區(qū)的生活品質。地上車位135位，計劃均價110000元/位，計劃銷售額1485萬元。 建筑設計 住宅設計本工程采用10層單元式渡假公寓。社區(qū)服務及物業(yè)——主要設置在小區(qū)入口處2樓一層裙房部分，面積上符合《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》。鋼材：鋼材Q235B；鋼筋梁柱主筋HRB400級鋼筋，梁柱箍采用HPB300級鋼筋，板鋼盤HRB400級鋼筋。生活給水系統(tǒng)由基地用邊市政道路上市政給水管網中引入一路DN200給水管，在基礎內再分成兩二路（一路供生活、一路供消防），分設水表計量，水表設于室外埋地水表井內。住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設置自動噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設置。 排水系統(tǒng)排水主要為雨水、污水。撰寫本可行性研究報告。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現狀 ④項目周邊環(huán)境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風水情況