【正文】 地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m179。消防給水系統(tǒng)本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設(shè)置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務(wù)中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。 設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（2009年版）GB 500152003《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2005版）GB 5004595《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（2005版）GB 500842001《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB 5006797《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB 501402005《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB500132006《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014－2006《建筑給水鋼塑復(fù)合管管道工程技術(shù)規(guī)范》CECS125:2001《建筑給水聚丙烯管道工程技術(shù)規(guī)范》GB/T50349—2005《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB5017693《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施節(jié)能專篇》（2007） 設(shè)計范圍室內(nèi)給排水、消防設(shè)計室外給排水、消防設(shè)計 給水系統(tǒng)水源：地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為乙級。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六年度計劃。要在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當(dāng)?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會效益。向銀行貸款20xx萬元。建筑24024㎡，%。進而使瑞**畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。住房消費市場的調(diào)查分析。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為XX市邊境建設(shè)、為了XX市新的一輪發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻。五、資金籌集按建設(shè)計劃投資總額9800萬元。(2)其它公共建筑500㎡。花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設(shè)帶來極好的契機。經(jīng)征求有關(guān)各方意見，認(rèn)為初設(shè)方案理念新、定位準(zhǔn)，既適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展。______年______月：完成投資的25%，開始預(yù)售。第九部分 房地產(chǎn)項目財務(wù)評價分析第十部分 房地產(chǎn)項目財務(wù)效益第十一部分 房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析及風(fēng)險防控第十二部分 房地產(chǎn)項目可行性研究結(jié)論與建議房地產(chǎn)項目可行性研究報告6一、總論(1)項目名稱：___________________________(2)建設(shè)地點：___________________________(3)建設(shè)單位：___________________________(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________(5)經(jīng)營范圍：___________________________(6)公司類別：___________________________(7)資質(zhì)等級：___________________________(8)企業(yè)概況：___________________________(9)工程概況：___________________________(10)資金來源：__________________________項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表1。財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。5)項目投資估算。 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。建設(shè)成本估算(一)、工程前期費：拆遷成本土地出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡*50元/㎡=人防基金：配套建地下室規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費：56160*+5300*=墻改：61460*8=散裝水泥：61460*2=白蟻防治費：61460*2=質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=施工圖審查：61460*1=防雷審查：61460*1=消防審查：文物：規(guī)劃設(shè)計：10萬元建筑設(shè)計：XX*12+59460*30=地質(zhì)勘探：61460*2=測量定位：10萬元煤氣增容：2500元/戶供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡小計：、19項代收代繳，未計)(二)工程成本樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/㎡=主體：59460*900+XX*500=電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元室外水電氣工程：61460*50=小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=監(jiān)理費：*1%=小計：總計、(三)項目費用分析依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604各項費用142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+x=毛利潤：銷售收入—總成本==四、項目費用分析結(jié)論如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。項目swot分析優(yōu)勢及機會(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。三棟 12層40*15*12層。 對保護環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。4)開發(fā)進度安排。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。項目實施時期亦稱房地產(chǎn)時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計。我們在相關(guān)部門的精心指導(dǎo)下，我公司對建設(shè)開發(fā)項目積極開展了前期準(zhǔn)備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關(guān)各方進行了廣泛接洽。我們XX市正好是連接?xùn)|南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎(chǔ)。由于XX是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像XX這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市，因而在四萬多人的流動人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦砭用袷窃赬X經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，可建房屋面積460000㎡。20xx年投入2842萬元，㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。最近國家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。同時，要做好消費導(dǎo)向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓XX的住宅房市場。是**市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。國內(nèi)外商家對**市住房的需求的調(diào)查分析。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章**度的民居住宅。合計規(guī)劃面積約46103㎡。四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。七、效益與風(fēng)險分析(一)、預(yù)期效益企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤()計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當(dāng)，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格。，設(shè)計地震分組為第一組。優(yōu)化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調(diào)整構(gòu)件剛度的比例關(guān)系，充分利用和發(fā)揮構(gòu)件的受力特點和作用，使整體結(jié)構(gòu)達(dá)到安全性、合理性、經(jīng)濟性的統(tǒng)一，從而使結(jié)構(gòu)設(shè)計達(dá)到優(yōu)化。室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35L/S。本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設(shè)置超細(xì)干粉滅火系統(tǒng)。室外消防水量30L/S。日 kh==12澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡，因此上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位設(shè)置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當(dāng)部位設(shè)置施工后澆帶。在建筑群體空間的塑造當(dāng)中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。請市委、市政府、**市邊境經(jīng)濟合作區(qū)給予大力支持。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大。(二)風(fēng)險分析國內(nèi)市場變化的風(fēng)險房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟中。20xx年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達(dá)到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。③。**市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，**市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。二、實施可行性分析具有劃時代深遠(yuǎn)意義的黨的十六大精神：“為全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面。盡管存在一定的風(fēng)險，但在XX市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設(shè)好。我們必須審時奪勢，趨利避害，認(rèn)真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從XX房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹(jǐn)慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。綠化34668㎡，%。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在XX購買花園式住宅。項目土地面積約135000㎡()。______年______月——______年______月：分項工程驗收。表3 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 建筑方案總體構(gòu)思(1)住宅。10)結(jié)論。6)資金的籌集方案和籌資成本估算。 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。一、項目背景項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)可行性研究報告的編制依據(jù)：(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2)《a市城市拆遷管理條例》(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》項目概況)地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。劣勢及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。 房地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖?