【正文】 .............................................................. 34 第五節(jié) 項目財務(wù)評價 ..................................................................................... 35 第六節(jié) 項目風(fēng)險分析 ..................................................................................... 36 第七節(jié) 項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價 ..................... 37 第六章 評估結(jié)論 ...................................................................................................... 38 課程設(shè)計 新港灣項目可行性研究報告 住宅地產(chǎn)營銷策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 第一章 可行性研究結(jié)果摘要 第一節(jié) 調(diào)研目的 （一）通過對南昌房地產(chǎn)市場需求的調(diào)查，分析南昌房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。住宅銷售單價來源于市場。 公司注冊資本金 2020 萬元，法定代表人熊和平，公司實行董事 會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)副總經(jīng)理兩名，其中一人已取得中國注冊房地產(chǎn)評估師、中國注冊造價工程師資格；一人年僅 26歲便已取得工程師職稱。 在開發(fā)建設(shè)上，面對嚴(yán)峻的市場競爭形勢，不畏艱難，銳意進(jìn)取，拼搶市場。 第二節(jié) 項目背景 一、項目概況 本項目用地座落在新建縣，北面為文化路，南面為新建大道，東面為建設(shè)路，西面為解放路，出讓土地面積為 100 畝（折合 66666。 本樓盤中， 19棟多層景觀住宅，以 6+1 多層為主：三房二廳 330 套，每套建筑面積在 100125 平方米之間；二房二廳 258 套，每套建筑面積在 80100 平方米之間；四房二廳 12套，每套建筑面積在 125150 平方米之間；頂層復(fù)式樓中樓 120 套（其中有三房 90 套、四房 20套和五房 10 套），每套建筑面積在 130200 平方米；平均每套建筑面積為 118。本樓盤為大型智能化住宅社區(qū)，周界紅外線防越，可視對講，底層門磁報警系統(tǒng)，一樓業(yè)主配有私家花園，小區(qū)地處新建行政中心區(qū)，商業(yè)主干道上，小區(qū) 1 公里生活半徑內(nèi)，公園、超市、醫(yī)院、學(xué)校環(huán)立， 204 路車臨小區(qū)而過，中巴、面的招手即停，環(huán)游縣城說走就走，直通南昌輕輕松松，交通十分便利。到 2020 年新建縣已經(jīng)沒有多少在售的有一定規(guī)模的樓盤了。當(dāng)一個地區(qū)的國民生產(chǎn)總值超過 15%時，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展將進(jìn)入高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)是一個地區(qū)性市場，在全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至調(diào)整時期，且新建縣城目前土地供應(yīng)不多，該項目的成功開發(fā)將提高江西省 01 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的品牌知名度，并為其后續(xù)開發(fā)項目提供充足的資金供應(yīng)。 并注重水系、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，合理設(shè)置好與項目配套的停車場、垃圾處理站等公共設(shè)施，使項目真正建設(shè)成為高品味、高檔次、獨具特色的世界風(fēng)情景觀。 本項目開發(fā)期定為 18 個月，項目實施進(jìn)度安排詳見下表。 第六節(jié) 項目總體評價 綜合上述分析，該項目的建設(shè)符合政府部門的有關(guān)規(guī)定，且區(qū)域位置優(yōu)越，交通較便利，規(guī)劃設(shè)計合理，各報批手續(xù)齊全，項目建設(shè)條件具備，評價項目可行。 為什么房地產(chǎn)價格還會持續(xù)上漲呢 ?首先 ,房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速降幅遠(yuǎn)低于全社會固定資產(chǎn)投資增幅的回落速度。 另外 ,根據(jù)國家建設(shè)部的最新統(tǒng)計顯示 ,今年上半年房地產(chǎn)市場的半數(shù)需求是由拆遷的被動需求所拉動的 ,區(qū)域性房地產(chǎn)供求的結(jié)構(gòu)性矛盾及區(qū)域發(fā)展不平衡等因素造成了被動需求的大幅增加。生產(chǎn)總值一季度為 %，上半年達(dá)到 %，隨著宏觀調(diào)控各項措施的逐步到位，前三季度經(jīng)濟未出現(xiàn)大的起落，在快速增長的軌道上穩(wěn)健運行，全省生產(chǎn)總值完成 2220 億元，比上年同期增長 %，是近 8年以來同期最高增幅。 110月，全省實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年同期增長 %。其中，出口額 億美元，增長 %；進(jìn)口 億元，增長 %。隨著 中央 1號文件等各項政策措施逐步落實，以及市場價格的導(dǎo)向作用，種糧農(nóng)民的積極性提高，糧食生產(chǎn)出現(xiàn)恢復(fù)性增長，預(yù)計全年糧食總產(chǎn)量達(dá) 363 億斤，增長 %。 110月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資同比增長 %，比 19 月回升 個百分點。短期貸款比年初增加 億元，其中工業(yè)貸款減少 億元，建筑業(yè)貸款減少 億元，農(nóng)業(yè)貸款增加 億元。 全年的預(yù)計和明年走勢展望 （ 1）今年實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)是有把握的 主要源于兩個事實： 一是多數(shù)經(jīng)濟指標(biāo)增速已高于年度宏觀調(diào)控預(yù)期目標(biāo)。美國、歐盟、日本經(jīng)濟繼續(xù)復(fù)蘇的趨勢估計不會改變，國際經(jīng)濟環(huán)境會比較有利。 經(jīng)過改革開放二十六年，尤其是新世紀(jì)以來四年的發(fā)展，我省經(jīng)濟快速增長的基礎(chǔ)進(jìn)一步牢固。 民營經(jīng)濟活力顯著增強。 這些都將為江西省房地產(chǎn)業(yè)提供良好的發(fā)展空間。 ③ . 整個市場的商品房均價，依舊呈現(xiàn)出上浮之勢，但上調(diào)幅度較小。表明樓市價格將進(jìn)入盤整時期，南昌樓市將邁向更加理性的發(fā)展階段。 4） 牌意識日益凸現(xiàn) 品牌在消費者心中有了一定的概念，南昌萬科四季花城一二三四期的火爆場面，可見品牌的影響程度之大；隨著南昌花園城市的建設(shè)，對外招商力度的加大，及多家沿海知名品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，南昌房地產(chǎn)市場的品牌大戰(zhàn)將揭開序幕。以教育為主題。 開發(fā)商：南昌力天房產(chǎn) 售樓熱線： 3747555 時代名居 位于新建縣解放路延伸段西側(cè) 占地面積： 76 畝 總建筑面積： 83160 平方米 總 500 套（平均每套面積： 平方米） 現(xiàn)主力房型及面積：二房二廳（ 120 平方米），三房兩廳（ 136 平方米），復(fù)式（ 180平方米以上） 售價：一樓 1918 元 /平方米，按揭付款九八折。 推薦理由：小區(qū)由江西省二建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，秉承 50 多年建筑施工經(jīng)驗，以客房為導(dǎo)向，力圖打造一個高品質(zhì)低價位的市民放心房。 課程設(shè)計 新港灣項目可行性研究報告 住宅地產(chǎn)營銷策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 小 區(qū)配套：休閑泳池、健身步、戶外運動設(shè)施等，五大智能化安防系統(tǒng)，確保居家無后顧之憂。 新建縣中心交通便利，生活配套設(shè)施 完善，其最大的優(yōu)勢是離南昌市未來的市中心紅谷灘非常近。 創(chuàng)新優(yōu)勢 本項目的規(guī)劃設(shè)計是建立在對已經(jīng)形成規(guī)模的各大樓盤的分析總結(jié)基礎(chǔ)之上，將小區(qū)建成國際化的公園型住宅小區(qū)，能夠引導(dǎo)消費。這一狀況既對項目規(guī)劃提出更高的要求，同時，也不利于本項目物業(yè)的市場定位。 目前南昌市人民購房的區(qū)域選擇觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變，住宅郊居化越走越近，對本項目的銷售來說是一大 機會。 交通便利 目前，項目所在為 新建行政中心區(qū)，商業(yè)主干道上 ， 204 路車臨小區(qū)而過，摩的、面的 招手即至。 推薦理由： 南昌唯一坡地生態(tài)住宅； 戶型方正實用，面積適中，有效滿足居住與投資雙功效； 現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，居家溫馨和諧； 心怡廣場就在家門口，輕松從容滿足休閑、娛樂。 開發(fā)商： 江西省潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓熱線： 3749111 金地藍(lán)灣 位于新建縣禮步湖畔 占地面積： 32 畝 總建筑面積： 45000 平方米 綠化率： 40% 主力房型及面積：三房二廳（ 130 平方米左右），二房二廳（ 100 平方米左右） 售價：均價 1680 元 /平方米，三樓 2068 元 /平方米，六樓 1650 元 /平方米，現(xiàn)余尾房有復(fù)式 1450 元 /平方米（最小面積在 220平方米）。 小區(qū)配套：大型智能化住宅社區(qū)，周界紅外線防越，可視對講，底層門磁報警系統(tǒng)，是新建唯一一家設(shè)置管道液化氣的小區(qū)。 小區(qū)配套：小區(qū)配套齊全，會所、噴泉廣場、兒童娛樂園等，應(yīng)有盡有，滿足消費者的各種需要。 四、新建縣片區(qū)房地產(chǎn)市場簡析 （一）范圍 平常所說的新建縣片區(qū)主要是指新建縣城即 長堎鎮(zhèn) （二） 市場調(diào)查 課程設(shè)計 新港灣項目可行性研究報告 住宅地產(chǎn)營銷策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 學(xué)府雅苑 （ 二期兩百多套還未推出） 位于新建長麥路新建二中旁 占地面積 :8萬多平方米 總 建筑面積： 128711。市中心、城南、潮陽洲、紅谷灘等區(qū)域，已有大量小高層、高層上市。 客觀來說前三季度出現(xiàn)房價升幅回落是市場自我調(diào)節(jié)的結(jié)果，同時表明政府對樓市宏觀調(diào)控相關(guān)措施成效開始呈現(xiàn)，這些措施主要包括： 技術(shù)規(guī)范的更新，改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)控土地市場供應(yīng)量等。南昌市市區(qū)房地產(chǎn)交易情況： 4）． 南昌市 (含四縣 )完成存量房交易情況 ： 5）南昌市市區(qū)完成存量房交易情況 ： 商品房 商品住房 面積 (萬平方米 ) 金額 (億元 ) 均價 (元/㎡ ) 套數(shù) 面積 (萬平方米 ) 金額 (億元 ) 均價 (元/㎡ ) 數(shù)量 15823 比增(%) 存量房 存量住房 件數(shù) 面積（萬平方米） 金額（億 元） 套數(shù) 面積（萬平方米） 金額（億 元 數(shù)量 17418 16426 比增 (%) % 存量房 存量住房 件數(shù) 面積（萬平方米） 金額（億 元） 套數(shù) 面積（萬平方米） 金額（億 元 數(shù)量 13736 9816 比增 (%) 類 別 指 標(biāo) 類 別 指 標(biāo) 類 別 指 標(biāo) 課程設(shè)計 新港灣項目可行性研究報告 住宅地產(chǎn)營銷策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 綜合分析： ① .房地產(chǎn)開發(fā)投資緩步上升，以住宅為主占總投資額的 68%，辦公樓和商業(yè)用房投資快速增長，增長 幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅。 思路清晰，體制、人才環(huán)境更優(yōu)。10 月末，全省工業(yè)園區(qū)內(nèi)規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到 1218 家，比上年末增加 587 家。居民消費需求將繼續(xù)升級，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的源動力進(jìn)一步增強；瓶頸制約在宏觀調(diào)控下將得到有效緩解， “ 三農(nóng) ” 在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下加速破解；工業(yè)的生產(chǎn)能力和市場競爭力和經(jīng)濟帶動力在新一輪投資之后將會有明顯提高，第三產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化、城市化的浪潮中獲得更 大的發(fā)展。 因此，綜合考慮以上兩個因素，實現(xiàn)全年目標(biāo)任務(wù)是有把握的，而且主要指標(biāo)的實現(xiàn)情況有望好于去年。 總的看，中央和省實施的宏觀調(diào)控政策措施已 取得明顯成效，經(jīng)濟運行中的突出矛盾得到緩解，避免了經(jīng)濟大的波動，國民經(jīng)濟運行的總體態(tài)勢是好的。自 4月始，金融機構(gòu)各項貸款增速逐月放慢。 110月，全省一、二、三產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)投資同比分 別增長 %、 %和 %，其中，一產(chǎn)增幅比上半年和前三季度分別提高 和 個百分點。在國家扶農(nóng)政策、農(nóng)產(chǎn)品價格上漲及主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量增加等多種因素共同作用下，前三季度，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1864元，同比增長 ％，比上年同期加快 17個百分點，增幅創(chuàng) 1996 年以來的新高；農(nóng)民人均生活消費支出 1025 元，同比增長 %。外貿(mào)進(jìn)出口繼續(xù)快速增長。三產(chǎn) 838 億元，增長 ％，加快 個百分點，對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)率為 %。 總 體評價 整體經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，多 數(shù)指標(biāo)保持近 8年來最好水平，宏觀調(diào)控取得明顯成效，增長活力進(jìn)一步增強。 如果我們再從房地產(chǎn)市場需求增長角度分析就會發(fā)現(xiàn) ,拆遷的被 動需求比重在不斷上升。另外 ,根據(jù)對 35 個主要城市房地產(chǎn)價格統(tǒng)計顯示 ,今年二季度同比上漲 %,比一季度上漲 %。并在不斷戰(zhàn)勝逆境的奮斗中，積累總結(jié)和完 善了企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，不斷追求卓越與完美，將藝術(shù)與建筑，科技與人本，創(chuàng)新與傳統(tǒng)糅合在一起，憑借實力、信譽、產(chǎn)品、服務(wù)，堅持以質(zhì)興業(yè)，誠實守信，“以人為本，以 01 品牌求發(fā)展”的企業(yè)經(jīng)營理念。 第四節(jié) 項目開發(fā)建設(shè)計劃評價 市政府要求本項目應(yīng)做到“高標(biāo)準(zhǔn)、高品味設(shè)計，形成獨特風(fēng)格，使之成為城市一道亮麗的風(fēng)景線”。 第三節(jié) 環(huán)境影響評價 一、環(huán)境保護(hù)現(xiàn)狀 江西省 01 房地