【正文】 要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。2）使我們的價格制定更客觀合理。住宅采取拼接形式，住宅布局結(jié)合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。該風格建筑也將以其獨特的形體和風格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風貌，繼而成為構成城市形象的一部分。結(jié)構方案 設計依據(jù)。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。本工程主體結(jié)構整體分析計算采用中國建筑科學研究院研制“多層及高層建筑結(jié)構空間有限元分析與設計軟件SATWE”。日kh= t=24h商業(yè)生活用水定額：8L/㎡各建筑物生活給水由生活變頻供水設備供水。在水泵接合器15至40m范圍內(nèi)應有室外消火栓。一層公建按中危險Ⅰ級（噴水強度為6L/min所有消防水池均由室外消防給水管網(wǎng)補水。污水來源于生活污、廢水。/d，最大時生活污水量為40m179。)建設規(guī)模與目標：土地面積：畝(平方米)容積率：開發(fā)周期：土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡)周圍環(huán)境與設施(1)步行約10 分鐘可至a市中心。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。地塊內(nèi)大致布置一棟 **15層。 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況。 房地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響。 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。6)資金的籌集方案和籌資成本估算。9)國民經(jīng)濟評價。10)結(jié)論。第七部分 房地產(chǎn)項目組織和勞動定員在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。表3 項目建筑技術經(jīng)濟指標 建筑方案總體構思(1)住宅。______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。______年______月——______年______月：分項工程驗收。詳見表9表9 臨界點分析表項目的主要經(jīng)濟指標見表10。項目土地面積約135000㎡()。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設行動計劃，加快建設“五大XX”、構筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在XX購買花園式住宅。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。在建筑的空間構圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設。綠化34668㎡，%。項目建設計劃我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設周期三年,具體計劃是：20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎設施建設，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。依照有限責任公司的章程組成公司治理結(jié)構，實行董事會領導下的總經(jīng)理責任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進行公司運作。促進相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關系，其中建筑行業(yè)最直接。截止二00二年三季度，%。我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從XX房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內(nèi)需求。盡管存在一定的風險，但在XX市委、市政府及相關部門的領導下，在社會各界和有關專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設好。同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設計和方案選評。二、實施可行性分析具有劃時代深遠意義的黨的十六大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面。(二)項目規(guī)模建設周期規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發(fā)項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。尤其像XX這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不起。效益與風險分析(一)、預期效益企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤()計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。⑤流動資金投入1600萬元。合計規(guī)劃面積約46103㎡。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風情有機地結(jié)合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。既要體現(xiàn)亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。國內(nèi)外商家對XX市住房的需求的調(diào)查分析。(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。是XX市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價可選擇、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。______年______月：主體工程斷水。建設進度計劃如下：______年______月______日：項目建議書批復。表1 項目主要經(jīng)濟技術指標二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略三、項目選址及建設條件 位置優(yōu)越 交通方便 建設場區(qū)“五通”條件具備供水：____________________________供電：____________________________煤氣：____________________________通訊：____________________________場地：____________________________ 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全 土地征用情況四、建設規(guī)模及功能 建筑使用功能 設施標準(1)住宅裝飾及設施標準(2)小區(qū)配套設施 住宅戶型規(guī)劃依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項目見表2。第四部分 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案第五部分 房地產(chǎn)項目建設地與土建總規(guī)第六部分 房地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案。財務評價側(cè)重于項目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟評價側(cè)重于項目對于國民經(jīng)濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經(jīng)濟合理性。風險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析估計。2)市場分析和需求預測。 對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。 房地產(chǎn)項目與當?shù)鼗A設施發(fā)展水平的相互適應性。如超出項目風險較大，項目不可行。主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在 路靠近小區(qū)的橋旁。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬平方米。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。房地產(chǎn)項目可行性研究報告1可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經(jīng)濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經(jīng)濟、技術等進行調(diào)研、分析汁匕較以及預測建成后的社會經(jīng)濟效益。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB501402005），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設置位置保護半徑和配置基準按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m179。本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。消防給水系統(tǒng)本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。消防水量計算：室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。 設計依據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范》（2009年版）GB 500152003《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（2005版）GB 5004595《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》（2005版）GB 500842001《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB 5006797《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB 501402005《室外給水設計規(guī)范》GB500132006《室外排水設計規(guī)范》GB50014－2006《建筑給水鋼塑復合管管道工程技術規(guī)范》CECS125:2001《建筑給水聚丙烯管道工程技術規(guī)范》GB/T50349—2005《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB5017693《公共建筑節(jié)能設計標準》GB501892005《全國民用建筑工程設計技術措施節(jié)能專篇》（2007） 設計范圍室內(nèi)給排水、消防設計室外給排水、消防設計 給水系統(tǒng)水源：地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。地基基礎設計等級為乙級。地下機動車庫面積合計7878平方米，設有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。地中海風管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。在小區(qū)主干道外側(cè)設置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。,序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細.）地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。不需要做詳細客戶需求分析。二、微觀