房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告范本(參考版)
2024-11-27 10:32本頁面
【正文】 對可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些。 （ 2） 根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān) 數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。 按照集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （ 1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 各類型產(chǎn)品的 市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 一、 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 把握以微 弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。 （三） 制定策略 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。 根據(jù)需要，可增加如下測算： 銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價(jià) 最高總地價(jià) R1 R2 R3 ?? 注： R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以 換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。 三、機(jī)會(huì) ：從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。 第八部分：綜合分析與建議（ SWOT 分析） 一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 二 、 人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 （ 1） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 （ 2） 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 預(yù)測售價(jià) 90% 預(yù)測售價(jià) 預(yù)測售價(jià) 110% 預(yù)測售價(jià) 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 （ 3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報(bào)率 四、 項(xiàng)目資金預(yù)測 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 三、 經(jīng)濟(jì)效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 二、 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析 三、 工程計(jì)劃： 工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣 工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘?
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