【正文】 37 / 37。d）代理商越權(quán)行事。利潤(rùn)無(wú)法體現(xiàn)。c）價(jià)差幅度不合理。發(fā)展商如果對(duì)代理商失去有效的監(jiān)控，將出現(xiàn)不良現(xiàn)象：a）定價(jià)過(guò)低：代理商是憑業(yè)績(jī)收取傭金，降低售價(jià)對(duì)擁金的收益影響微乎其微，但是，對(duì)于銷售而言卻是幫上大忙，因此，不良的代理商會(huì)利用“大數(shù)”的原理追求局部利益，犧牲總體完善銷售的目標(biāo)，剽完最上層的油，立馬走人。假若，通過(guò)考察，確認(rèn)了代理商的能力，接下來(lái)要注意是對(duì)代理商進(jìn)行有效的監(jiān)控。實(shí)盤操作：發(fā)展商有必要對(duì)代理商正在操作的項(xiàng)目，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)暗中考察，考察代理商的員工在實(shí)盤操作中的執(zhí)行力如何。另外，各代理商的客戶群也不一樣，有的代理商的客戶群僅限于本地，有的代理商能拓展本省客戶，更有的代理商有海外的客戶源。另外，能容忍、聘用平庸而不良之員工的代理商，對(duì)事業(yè)以及工作的要求，一定也是極低的標(biāo)準(zhǔn)，兢兢業(yè)業(yè)從何而來(lái)？沒(méi)有顆顆閃亮的珍珠，哪來(lái)一串璀璨的項(xiàng)鏈？代理商的擅長(zhǎng)面：因?yàn)楦鞔砩痰谋尘安煌⒊砷L(zhǎng)經(jīng)歷不同，所以他的擅長(zhǎng)面便有所不同，有的代理商是從銷售開(kāi)始起步；有的從廣告設(shè)計(jì)入門；也有的是棄管理而開(kāi)始介入房地產(chǎn)銷售，因此，各代理商的擅長(zhǎng)面就有所側(cè)重。良臣擇主而仕。總之，細(xì)微之處見(jiàn)功夫，如果這些細(xì)微之處能得以重視，那么，略大一點(diǎn)的事他們一定用心而為，如遇大事，定當(dāng)傾囊而力！這樣的公司值得信賴。⑤項(xiàng)目推介的正確性等等。管理力的強(qiáng)與弱體現(xiàn)在：①員工的基本工作狀態(tài)及精神面貌；②基本職業(yè)素質(zhì)；③工作場(chǎng)所設(shè)計(jì)與氛圍塑造。企劃，不是資金密集性行業(yè)，是智業(yè)。對(duì)硬件的考察可以確認(rèn)代理商是否“游商”；是否臨時(shí)組建；是否具備營(yíng)銷策劃代理的“長(zhǎng)征”能源；或是只感到房地產(chǎn)是個(gè)能掙幾個(gè)銅子的行當(dāng)，從不考慮長(zhǎng)期，一旦想收手，便溜得連小鬼都尋不著他的影子。所采取的方略不是全力以赴、強(qiáng)行突破，而是腳底抹油——溜之大吉。一個(gè)口碑不佳的代理商，一定是險(xiǎn)象環(huán)生、四面楚歌，很難展開(kāi)他的工作，因?yàn)?，它得不到各界力量的支持與信賴，得到的資訊太少，推廣的業(yè)績(jī)，那就可想而知了。不可完全以業(yè)績(jī)一葉障目。當(dāng)然，有些較小之項(xiàng)目，也可聘請(qǐng)那些有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、剛創(chuàng)建的、有才華的小公司。當(dāng)然，業(yè)績(jī)不是指某一個(gè)個(gè)案的輝煌，而是因長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，壘積而隆起的視覺(jué)特效。一支編制不完善的隊(duì)伍能形成對(duì)“敵人”鐵桶式的圍困打擊？企業(yè)文化：一家沒(méi)有企業(yè)文化的公司，猶如沒(méi)有靈魂的木乃伊！沒(méi)有目標(biāo)、沒(méi)有方向、沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)、沒(méi)有要求、沒(méi)有什么要堅(jiān)持的、也沒(méi)有什么要摒棄的。市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)于每個(gè)企劃公司而言，也許硬性的數(shù)據(jù)，差別不太大，但，對(duì)這些涼冷的數(shù)字進(jìn)行深加工后，能散發(fā)出對(duì)銷售的熱忱并找出市場(chǎng)的入口處，不是從事過(guò)或是工作多的人就能勝任的。它標(biāo)志著該代理公司的專業(yè)水準(zhǔn)?；蚴?，因?yàn)橛嘘P(guān)系，認(rèn)得開(kāi)發(fā)商老總，便組建代理公司，招聘銷售人員，這些來(lái)自“五湖四?！钡摹鞍寺奋姟甭殬I(yè)素養(yǎng)參差不齊，有工作三、四年的業(yè)務(wù)員，有的像阿姆斯壯首次登陸，許多企劃公司根本沒(méi)有代理能力，更談不上策劃，策劃是什么，他們自己都搞不懂。在將樓盤委托給代理商銷售之前，首先要對(duì)代理商進(jìn)行比較、評(píng)估。在決定是否代理銷售時(shí)，發(fā)展商應(yīng)仔細(xì)地問(wèn)問(wèn)自己幾個(gè)問(wèn)題，以使決策更加精確：①我有能力自己銷售嗎？為什么？②我為什么要找代理商？③怎樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的代理商適合我的樓盤銷售？只有弄清這些問(wèn)題，才能明晰是否將樓盤委托銷售。 開(kāi)發(fā)商更加專注于自己的職責(zé)，所以要把營(yíng)銷工作交由代理商完成，由專業(yè)人士做專業(yè)之事，這樣可以整合業(yè)界優(yōu)勢(shì)資源，在競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)有利的位置。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何選擇代理公司 在整個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，發(fā)展商、設(shè)計(jì)院、建筑商、代理商、銀行、廣告公司、裝修公司、園林景觀公司、物業(yè)管理公司等，形成了一串息息相關(guān)的“生態(tài)圈”。這樣的話就相當(dāng)于在住宅的這種建筑面積和使用功能不變的情況下就實(shí)現(xiàn)了類似于別墅的這種空間，很多我們的客戶當(dāng)這種產(chǎn)品面世以后都很驚訝。原來(lái)開(kāi)發(fā)商的主觀愿望是面向市場(chǎng)上80％的受眾，做大眾化的產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)他有一個(gè)缺陷就是有一個(gè)凹槽。開(kāi)發(fā)商下一個(gè)問(wèn)題說(shuō)我們?cè)趺锤?，但是現(xiàn)在從我的角度來(lái)說(shuō)，作為一些常規(guī)的代理公司可能不具備這樣的修改方案的能力，但是我們具備這樣的能力。但是你作為開(kāi)發(fā)商只有走兩條路，一條路是提高品質(zhì)降低售價(jià)，第二條路就是以相同的品質(zhì)你降低售價(jià)，你戶型不如人家好，價(jià)錢降低，這樣也會(huì)賣出去。這種房子從技術(shù)角度兩個(gè)項(xiàng)目一比較，他的戶型就不如別的項(xiàng)目好，但是他為什么要這么做，因?yàn)樗婕暗秸麄€(gè)小區(qū)的容積率。因?yàn)檫M(jìn)深大了之后，相對(duì)來(lái)說(shuō)你在遠(yuǎn)離窗口的地方采光暗一些。但是準(zhǔn)備開(kāi)工的時(shí)候開(kāi)始找代理公司賣房了，然后選中我們公司了，然后就把全套的技術(shù)資料提供給我們，我們回去用了兩周的時(shí)間把這些資料匯總完之后做了一個(gè)詳細(xì)的分析，然后我們得出一個(gè)結(jié)論，他這個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)走下去會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。前期策劃的重要性，這也是我們這些年服務(wù)開(kāi)發(fā)商的例子。在這個(gè)市場(chǎng)上有很多代理商把開(kāi)發(fā)商的好賣的房子一下子短時(shí)間全部賣完了，也掙了代理費(fèi)，然后剩了一些不好的房子放在那兒，有可能作為開(kāi)發(fā)商會(huì)碰到一個(gè)沒(méi)有責(zé)任心的代理商，但是我們不會(huì)這樣做，我們會(huì)想到怎么幫助開(kāi)發(fā)商把最后一套房子都賣掉，我們運(yùn)作的項(xiàng)目開(kāi)始都是賣這個(gè)項(xiàng)目性價(jià)比相對(duì)弱一點(diǎn)的房子。我覺(jué)得這個(gè)看對(duì)誰(shuí)來(lái)說(shuō)，因?yàn)橐环矫嫖覀兯^剛才提到的居間服務(wù)，一方面我們是對(duì)開(kāi)發(fā)商做服務(wù)，一方面我們要對(duì)購(gòu)房客戶做服務(wù)，這樣就需要兩個(gè)體系做服務(wù)，這些年這兩個(gè)體系也比較完善。同時(shí)也涉及到開(kāi)發(fā)商主觀愿望，他希望做什么樣的產(chǎn)品。區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案均好性：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目賣點(diǎn)都市晴園哈佛星城潤(rùn)景美鄰苑美家福邸明豪華庭太陽(yáng)星城國(guó)際花園東方華城 因?yàn)閭鹘y(tǒng)的代理公司在幾年前可能更多起到的作用就是幫助開(kāi)發(fā)商賣房子。（具體如何提高性價(jià)比請(qǐng)參考：環(huán)境規(guī)劃及產(chǎn)品規(guī)劃）句容人為什么要購(gòu)買我們的房子？婚房，換房，遷房，投資，等都需要購(gòu)房，我們的主要目標(biāo)客戶是對(duì)生活品味有一些要求的人群。提要：句容人需要什么樣的房子？據(jù)我們細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研及分析，我們認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度極高，因此我們要做的是怎么提高本案的性價(jià)比，在價(jià)格和地段得不到優(yōu)勢(shì)的前提下我們需要有市場(chǎng)上其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤所沒(méi)有的特殊性。12. 油煙倒回止逆閥：這是安裝在油煙機(jī)管道里的一種防止油煙倒流到油煙機(jī)內(nèi)的裝置。10. 太陽(yáng)能預(yù)留管道：預(yù)留太陽(yáng)能管道，給客戶提供應(yīng)有的方便，體現(xiàn)我們的細(xì)節(jié)做得到位，從而增加良好的基礎(chǔ)口碑。鑄誠(chéng)防盜門以上這十種防盜門為國(guó)家名牌產(chǎn)品，同過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方法增加產(chǎn)品賣點(diǎn)及品質(zhì)。星月神防盜門王力防盜門美心防盜門盼盼防盜門7. 塑鋼門窗：現(xiàn)在一般小區(qū)都是用的鋁