上海某房地產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案(參考版)
2025-05-12 22:51本頁(yè)面
【正文】 21 / 21。由下圖可以看出，在調(diào)查的十五家樓盤中，主力房型面積大多集中在100—200平方米以及200平方米以上兩個(gè)階層，其中仁恒濱江園的最大房型面積在450平方米，在100—200平方米這一階層中，面積也大多集中在150平方米以上，約占這一階層的67%。在空間大小方面，高檔樓盤的面積一般比較大，這樣才能使內(nèi)部的格局有足夠的空間劃分。從中，可以看出綠化率對(duì)于高檔物業(yè)的重要性，更是高檔物業(yè)的一個(gè)顯著標(biāo)志。上圖是此次調(diào)查的15個(gè)樓盤的綠化率情況，從中也可以看出，大部分高檔物業(yè)的綠化率都比較高，最高的“香梅花園”更是達(dá)到了70％，而綠化率在50％以上的也6個(gè)，占市場(chǎng)分額的42％（見下圖）。人對(duì)內(nèi)外自然環(huán)境以及人文環(huán)境的追求是無止境的，高檔物業(yè)的開發(fā)卻并不都具備這些條件?？梢?，高檔住宅對(duì)會(huì)所的要求相當(dāng)高，同時(shí)也反映出客戶對(duì)享受型生活的追求。以位于徐家匯商圈的尊園為例，雖位處于繁華商圈，但會(huì)所仍設(shè)置有男女健身房、超級(jí)網(wǎng)吧、咖啡廳、餐廳、乒乓球室、麻將室、VIP會(huì)議室、親子樂園、老人天地、紅酒雪茄俱樂部等活動(dòng)娛樂場(chǎng)所。而以教育為主題的則占到約13%，如水清木華公寓會(huì)所，就設(shè)置有社區(qū)圖書館、親子教育中心、永久性藝術(shù)中心等場(chǎng)所。規(guī)劃特征：l 整體景觀規(guī)劃引用水、綠、小品等構(gòu)成一個(gè)完整的社區(qū)系統(tǒng)，用藝術(shù)和生活的方法表達(dá)l 以小高層、高層為主，其中高層占到總量的60%，小高層占30%；l 設(shè)置會(huì)所，以教育、休閑、娛樂為主；l 開發(fā)趨向規(guī)?；?；l 設(shè)置智能化物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)；會(huì) 所以運(yùn)動(dòng)為主以休閑為住以教育為主未定或無會(huì)所27%47%13%13%此次調(diào)查的高檔樓盤中，除巴黎時(shí)韻外，均配置有高檔會(huì)所。但在景觀設(shè)計(jì)方面，國(guó)內(nèi)企業(yè)則存在著明顯的差距，調(diào)查的高檔樓盤全部由國(guó)外景觀設(shè)計(jì)單位接盤。規(guī) 劃良好的規(guī)劃是高檔住宅成功的先決條件之一，高檔住宅規(guī)劃的要求不僅是滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，更重要的是沖破傳統(tǒng)要求的約束，具有前瞻性，充分展示居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年開盤的高檔樓盤中，大多選擇有實(shí)力的國(guó)外規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)、居室設(shè)計(jì)公司為其服務(wù)。與“尊園”相似，“巴黎時(shí)韻”等樓盤也同屬于第二類別，即商業(yè)中心或交通干道附近，此類樓盤占到了今年新開樓盤總量的40％，比選擇人文歷史濃厚區(qū)域的樓盤高出13個(gè)百分點(diǎn)。依上可以發(fā)現(xiàn)，今年開盤的高檔物業(yè)中選擇人文歷史濃厚區(qū)域的占到總量的27％，如“思南路88號(hào)”，便是選擇了老洋房聚集區(qū)，其中有著名的歷史保護(hù)建筑物，像孫中山故居、周公館、復(fù)興公園、第二醫(yī)科大學(xué)等等，其他如“暢園”等也選擇在愚園路等同質(zhì)地段。他們主要有這兩方面共同點(diǎn)：一是有較高的收入水平及生活水平，所以這類消費(fèi)群對(duì)居住的需求已從居住到講究環(huán)境上升為一種居住的生活享受；二是此類消費(fèi)者一般事業(yè)有成，心理上存在著巨大的優(yōu)越感，因此他們購(gòu)置物業(yè)時(shí)也存在著強(qiáng)烈的品牌意識(shí)。雖然虹口不是傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū)，但隨著人文歷史的發(fā)掘，譬如多倫路的改造、四川北路的改造等等，將會(huì)有一批成規(guī)模的高檔住宅上市，發(fā)展?jié)摿^大。目前虹口區(qū)內(nèi)可分為四個(gè)板塊，即北外灘和周家嘴路沿線、四平路沿線、魯迅公園附近以及外虹口地區(qū)。目前，虹口高檔物業(yè)的開發(fā)還處于啟動(dòng)期。由此可以看出，雖然徐匯也是傳統(tǒng)高檔樓盤集中的市中心區(qū)，但其高檔住宅的發(fā)展空間隨著地塊的漸漸稀缺以及向環(huán)線外發(fā)展的必然，為數(shù)不多的環(huán)線內(nèi)地塊將會(huì)成為開發(fā)商的爭(zhēng)奪熱點(diǎn)。為了進(jìn)一步加快改造步伐，兩年內(nèi)，徐匯將啟動(dòng)地塊17個(gè)，動(dòng)遷居民達(dá)1萬戶，但這些地塊大部分集中在上海南站、植物園等內(nèi)環(huán)線以外區(qū)域，今年開盤的“天然居”便是目前環(huán)線外緊鄰植物園的商品住宅，開出了該區(qū)域的天價(jià)，每平方米在6300—9800元之間。從新盤總量為24個(gè)的市場(chǎng)總量看，高檔物業(yè)占據(jù)了市場(chǎng)的13%。目前，其樓盤集中開發(fā)的區(qū)域在斜土路兩側(cè)，打浦路以東，制造局路以西，徐家匯路以南，中山南路以北，已經(jīng)有十七八個(gè)項(xiàng)目聚集在這片熱土上，也是今后一段時(shí)間內(nèi)中高檔住宅開發(fā)的主要陣地，作為上海的傳統(tǒng)區(qū)域，盧灣區(qū)淮海路周邊有許多人文遺跡以及歷史沉淀，但可供開發(fā)的價(jià)值雖大，空間卻有限，向南發(fā)展已成為必然，同時(shí)，徐家匯路沿線等主要干道的舊改面積較大，因此可供高檔住宅發(fā)展的空間也就比較大。因其新盤總量有限，所以高檔盤占市場(chǎng)份額高達(dá)33%。長(zhǎng)寧的高檔住宅發(fā)展的空間較大，特別是虹橋地區(qū)可供開發(fā)的條件相當(dāng)成熟，周邊有古北國(guó)際社區(qū)以及大量的別墅區(qū)和賓館群，其環(huán)境條件相當(dāng)優(yōu)越。從兩個(gè)高價(jià)位樓盤地段看，
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