【正文】 附件：前期開發(fā)部職責前期開發(fā)流程表33 / 33。隨時檢查協(xié)調立項報批工作的進展情況，對工作中存在的重大問題，及時向分管領導、總經理匯報，研究制定解決方案，并組織實施。（3）根據上級主管部門規(guī)定的各種審批手續(xù)應提供的相關文件資料，由開發(fā)部組織進行準備和收集：1）開發(fā)部負責提供項目的可行性研究報告、計劃批文等職責范圍內的有關文件資料；2）項目部負責提供規(guī)劃設計圖紙、紅線圖、定點圖等有關工程建設的文件資料以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其它相應各部門的審查合格資料等；3）財務部負責提供有關費用的交付憑證和工程資金方面的文件資料；4）總經理辦負責提供職責范圍內的有關文件資料?？刂瞥绦颍?）在立項報批工作開展前，由開發(fā)部對工程項目的整體立項報批工作進行研究，明確立項報批的項目和工作內容、各部門的分工以及工作進程時間安排等，立項報批計劃,由分管副總經理審批后實施。職責（1）開發(fā)部負責,工程部和項目部配合，辦理立項報批工作；（2）財務部、總經理辦負責在其職責范圍內,提供立項報批所需的文件資料。（5）各部門根據策劃的結果，編制本部門分管職責內的項目運作方案，按規(guī)定的時間報開發(fā)部，由其收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。財務部：依據項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。策劃與營銷中心：市場研究，營銷方案擬定。召集策劃與營銷中心、財務與資產經營部、工程部和項目部的有關人員，依據項目的《可行性研究報告》和項目開發(fā)建設的實際要求，對項目整體運作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。在被有關部門批準以后，建設單位即可著手組織對建設項目進行可行性研究.（2）公司總經理負責主持項目投資決策會議；（3）項目分管領導負責向總經理報告對項目進行可行性研究的結果，負責指導可行性報告的編制。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設的必要性。對預選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調查，形成資料匯編。收集房地產市場及金融政策等方面的信息。其它工作包括：市場調查、購買土地、協(xié)助規(guī)劃設計、拆遷安置補償等相關前期工作以及項目開發(fā)建設中的合同管理、計劃統(tǒng)計、工程概預算、項目開發(fā)運作過程中的招標等工作的策劃。在營銷方面的細化為：進行細致而有針對性的市場調研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產品的定位策略、產品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及物業(yè)管理策略，最終形成一系列營銷計劃書。（5）分析角度五：可行性研究應納入整體整體戰(zhàn)略設計可行性研究準確來說是對項目未來的整體規(guī)劃，它已經確定了項目的擬定位方案、初步規(guī)劃設計方案，以及營銷的戰(zhàn)略構思。2）考察你的融資能力。（4）分析角度四：投資商自身條件考察1）考察你的經驗。（3）分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產營銷的影響房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關。（2）分析角度二：當地政府行政行為對市場的影響一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當地房地產開發(fā)有著直接的影響。－般情況下，要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員要綜合考慮企業(yè)自身、市場、資金、風險等各方面的因素，綜合評價取舍。（3）新形勢下如何重歸本原？嚴酷的政策環(huán)境，激烈的市場競爭下，為提高收益、降低風險，可行性研究的重要性重歸本原?？尚行匝芯恳彩腔I集資金的依據。成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元/m2） 參考項目單位成本 說明一、土地獲得價款政府地價及市政配套合作款項紅線外市政配套拆遷補償費二、開發(fā)前期準備費勘察設計費報批報建費三通一平費臨時設施費三、主體建筑工程費基礎工程結構及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內精裝修室內水電氣暖室內設備及安裝室內智能化系統(tǒng)四、紅線內市政工程費室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃氣系統(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費環(huán)境設計費綠化建設費建筑小品費道路廣場建造圍墻建造費室外照明費室外背景音樂室外零星工程六、公共配套設施費游泳池會所幼兒園學校兒童游樂設施商業(yè)設施其他七、開發(fā)間接費工程管理費營銷費用資本化利息物業(yè)管理完善費合 計說明：成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類參考項目可選擇集團內外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性現(xiàn)金流量預測表：一份完整的可行性報告應包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。⑤相關的注意事項及建議第九部分：附錄：它包含可行性研究的主要依據，是可行性研究報告必不可少的部分。③對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。⑤可行性研究中主要爭議問題的結論。③對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、經濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結論性意見。（影響及對策）（1）工程建設對環(huán)境的影響（2）建設中環(huán)境影響的緩解措施第八部分：研究結論與建議根據前面各節(jié)的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M行定性描述。例如：經濟指標 預測成本90% 預測成本 預測成本110% 預測成本120%總投資毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率 售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經濟指標 預測售價90% 預測售價 預測售價110% 預測售價120%營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率容積率變動各項指標的變化主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經濟效果的影響，對方案的經濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。敏感系數可正可負。反應敏感程度的指標是敏感系數：敏感系數=目標值的變化百分比／參數值變動的百分比。敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經濟效益發(fā)生的相應變化，并判斷這些因素對項目經濟目標的影響程度。C、寫字樓經營的平衡點物業(yè)管理費按5元/㎡月計算，保平點是5247。（其中假設內部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤入其他建筑）B、酒店經營的平衡點20050%50%247。36264+1300]247。在房地產項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務評價和國民經濟評價，盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。為了避免或盡可能減少這種風險，要分析不確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的經濟上的可靠性。第六部分：不確定性分析在對建設項目進行評價時，所采用的各種數據多數來自預測和估算。（，經營期每年只支付利息）①財務凈現(xiàn)值（FNPV）②內部收益率貸款償還期等①流動比率②杠桿比率主要經濟指標 單位數值（元/m2） 項目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率 （方案2）略方案的比較分析：幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經營收入，A方案后期經營資金成本壓力較大，但長期經營收益也相應較大。50=6%②投資回收期(Pt)項目總投資的回收期為（154871794）247。①營業(yè)收入估算營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據住宅樓銷售 1794 內部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租 486/年 90%出租率；50元/㎡酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡天配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/㎡月，不含會議室停車場出租 36/年 300元/㎡月個合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入1794萬元②成本費用估算例表：___________項目測算表（萬元）項目名稱 標準 說明土地費用 土地為___萬/畝前期費用 設計規(guī)劃監(jiān)理費行政性收費建安工程費景觀及配套費用銷售成本 按銷售收入3%控制財務費用 貸款按總投入50%利率為8%管理費 按總投入的3%計合計③營業(yè)利潤（未計建設成本）營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據及說明住宅樓銷售 1794 一次性收入寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經營；酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入 168/年 按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租 36/年 100%出租率合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤1794萬元④項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經濟指標 2001年 ﹒﹒﹒ 20年 合 計上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)①投資收益率(R)投資回報率計算按50年經營周期（不變價）計算，1192（）+1794247。主要財務評價報表有