【正文】 其中兩種最不利的情況如下所示：（1）當(dāng)銷售收入減少15%時，全部投資的評價指標(biāo)為財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：%　　　　　　 稅后：%凈現(xiàn)值：稅前：673萬元　　　　　　稅后：631萬元投資回收期：3年資本金投資的評價指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：%　　　　　　稅后：%凈現(xiàn)值：稅前：397萬元　　　　　稅后：1701萬元投資回收期：3年（2）當(dāng)建設(shè)投資增加15%時全部投資的評價指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：%　　　　　　稅后：%凈現(xiàn)值：　　稅前：2208萬元　　　 稅后：206萬元投資回收期：資本金投資的評價指標(biāo)為：財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前：%　　　　　　稅后：%凈現(xiàn)值：稅前：2876萬元　　　　　稅后：462萬元投資回收期： 全部投資敏感性分析表 表81項目變動幅度內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值（NPV)(萬元）投資回收期（年）稅前稅后稅前稅后靜態(tài)動態(tài)基本方案%%102335851銷售收入15%%%203741232310%%%16994100185%%%1361477145%%%6853310610%%%347380215%%%673631未收回建設(shè)投資15%%%2208206未收回10%%%488316665%%%755835385%%%12908728310%%%15583915515%%%1825811027資本金投資敏感性分析表 表82項目變動幅度內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值（NPV)(萬元）投資回收期（年）稅前稅后稅前稅后靜態(tài)動態(tài)基本方案%%92384855銷售收入15%%%204751268310%%%1736710391
。10%、177。針對全部資金和資本金的評價指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化177。（3）當(dāng)銷售價格不變時，%，%，達到78312萬元時，本項目稅前利潤就為零，見圖82。同理可算出當(dāng)銷售收入不變時，項目建設(shè)總投資對稅前利潤的臨界點。　不確定性分析 盈虧平衡分析（1）原理：項目利潤＝銷售收入－項目建設(shè)總投資求取盈虧平衡點時，采用線性內(nèi)插法。詳見還本付息表（附表8）。具體可見資金來源與運用表（貸款利率取1~%，考慮到融資費用和風(fēng)險，%上浮10%后，轉(zhuǎn)化成季度利率，%）計劃從2005年第四季度開始貸款，2007年第二季度開始還款，第三季度就可以還清全部款項。 開發(fā)商成本利潤率計算公式為：開發(fā)商成本利潤率=100%經(jīng)計算可得，開發(fā)商成本利潤率為100%=%　償債能力分析 清償能力分析由損益表（附表7）計算得知，本項目到2009年第二季度末時。 投資回收期由項目現(xiàn)金流量表計算可知，見附表5。a) 項目內(nèi)部收益率項目稅后內(nèi)部收益率經(jīng)計算，%（季度），%（年），大于10%的年基準(zhǔn)收益率，說明項目是可行的。詳見資本金現(xiàn)金流量表（附表6）。b) 資本金財務(wù)凈現(xiàn)值資本金稅后財務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)計算，為4855萬元人民幣。項目財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在財務(wù)上是可行的。具體可見銷售收入測算表（附表3），銷售收入、銷售稅金及附加估算表（附表4）。根據(jù)現(xiàn)實情況，取i1為當(dāng)期銀行1～%，i2取1%，i3取3%，計算得ic=%，取10%。除去開發(fā)商35%，其余將以向銀行貸款的方式籌集，詳見資金籌措與使用計劃表（附表2）第八章　項目財務(wù)評價　盈利能力分析 基準(zhǔn)收益率的確定基準(zhǔn)收益率一般一行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮資金成本、投資風(fēng)險、通貨膨脹以及資金限制等影響因素?！　∝攧?wù)費用為建設(shè)期利息?！　“ü窘?jīng)費、勞動保險費、業(yè)務(wù)招待費等、計取基礎(chǔ)為前五項之和，費率取2%。詳見表72 房屋開發(fā)費估算表 表72序號項目計算基礎(chǔ)單價（元）合計（萬元）1住宅、商鋪㎡1800216層以上寫字樓㎡1800316層以下寫字樓㎡14004多功能中心㎡900建安費小結(jié)5地下工程㎡18006裝修費用住宅㎡300商鋪㎡500寫字樓㎡800多功能中心㎡5007設(shè)備費20部400000800　　包括道路、室外綠化等費用，根據(jù)市場行情和項目情況，取100元/㎡，以建筑面積為計算基礎(chǔ)。包括勘查費、規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、城市建設(shè)配套費等?？射N售面積單方造價為：㎡，㎡，㎡。由第二章調(diào)查可以得知，目前在西安市場上，%，且銷售周期一般為三年左右，所以，考慮到一定的空置率，安排寫字樓銷售計劃時， 我們目標(biāo)計劃銷售85%，具體計劃如表61：第七章　項目總投資估算　估算依據(jù)和原則（1）《西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細則（2）《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（1999）》（3）《陜西省工程建設(shè)其它費用定額》（4）全國統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（2000年）（5）目前市場上平均費用標(biāo)準(zhǔn)（6）項目規(guī)劃方案 反映市場情況，使投資估算準(zhǔn)確合理?！′N售進度安排根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，高層建筑在工程形象進度達到1/3時，方可辦理商品房預(yù)售許可證?！?VI系統(tǒng)設(shè)計所有與項目有關(guān)的用品，標(biāo)志都應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計、制作。 銷售代理計劃由于本項目開發(fā)周期近三年，且寫字樓銷售比起住宅銷售來說難度要大，所以建議本項目由銷售代理公司發(fā)揮他們的專業(yè)優(yōu)勢，負責(zé)市場推廣、策劃和銷售，而本公司的人員則集中精力作開發(fā)方面的事務(wù)，做到分工明確，各司其職，共同為本項目服務(wù)?！【W(wǎng)站計劃充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，做好網(wǎng)上營銷。3）在場地圍墻上畫上項目的效果圖，為消費者建立一個直觀的印象，而不是寫幾條毫無生機與活力的標(biāo)語。版面大?。赫妫ㄒ欢ㄒw現(xiàn)我們的氣魄，堅決避免貼膏藥式的小廣告）刊登時間：房展會前3天，開盤期間3天，封頂當(dāng)天，首座樓竣工前3天，一期工程全部交付使用期間3天。二期工程于2007年第一季度末開始銷售，有一期工程的基礎(chǔ)和形象，二期預(yù)計銷售難度會比一期小些，但仍要做好銷售工作。開盤當(dāng)日，最好能請一些政府官員、商界名流等知名人士出席開盤典禮，并安排已經(jīng)達成成交協(xié)議的客戶正式來簽合同，制造樓盤熱銷的場面?！≠徺I階段人員銷售集中攻勢，采用一定的促銷策略，如購買寫字間后購買住宅或車位可享有一定折扣等，或讓銷售人員主動登門拜訪。建立售樓處，但當(dāng)與顧客溝通的橋梁?！酒鹳徺I者需求階段先運用廣告媒體之宣傳，喚起目標(biāo)顧客之關(guān)切與需要。然后再大張旗鼓地，運用各種手段把我們的項目推向市場。項目所在地周邊尚未形成寫字樓的集中效應(yīng)，并且，根據(jù)調(diào)查顯示，在被訪問的公司職員或負責(zé)人中，項目所在地段并不是他們最理想的辦公區(qū)域?！￠_發(fā)進度安排由于本項目規(guī)模較大，因此可考慮滾動開發(fā)，分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項目迅速啟動，又可以按照市場情況適時調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險，緩解同時開發(fā)的資金壓力。本項目采用總承包制，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計。投資額較大?？偨ㄖ娣e：㎡?！〗Y(jié)構(gòu)設(shè)計本項目所建基本為高層，且西安市建筑抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)為8度，項目將嚴格按照國家及西安市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進行結(jié)構(gòu)設(shè)計，高層建筑采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，四層的多功能中心采用框架結(jié)構(gòu)，保證安全性。住宅內(nèi)部交房標(biāo)準(zhǔn)為毛墻毛地，廚衛(wèi)簡裝，各種接口到位，可以使用，可為業(yè)主提供菜單式裝修。包括樓宇自動化系統(tǒng)(BA)，通訊自動化系統(tǒng)(CA)，保安自動化系統(tǒng)(SA)，消防自動化系統(tǒng)(FA)，辦公自動化系統(tǒng)(OA)。（6）物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務(wù)。（3）配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會餐的飯店，午間放松或娛樂設(shè)施、運動設(shè)施。寫字樓參照甲級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，具體如下所述：（1）樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均達到一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70%的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞。古典與現(xiàn)代的完美統(tǒng)一會體現(xiàn)我們的特色，在這個商戰(zhàn)如云的時代，單靠玻璃幕墻，先進技術(shù)是不可能永遠代表現(xiàn)代，在競爭中保持領(lǐng)先的，因為技術(shù)無止境，現(xiàn)代的概念也是在不斷變化的，而歷史沉淀出來的東西已經(jīng)被證明是經(jīng)久不衰的，而且根據(jù)西安市的整體規(guī)劃思想，西安城墻以內(nèi)將主要以唐皇城為主要風(fēng)格?，F(xiàn)代感，就是我們的項目，尤其是主打產(chǎn)品——寫字樓，一定要有一流的建筑形象，這才能與南門廣場的門戶地位相匹配，而且，寫字樓1號被設(shè)計成階梯狀，既豐富了城市的天際線，又象征我們的事業(yè)蒸蒸日上，前程似錦。詳見規(guī)劃圖。規(guī)劃有四座住宅樓，南北朝向的為連體的3號樓，4號樓東西朝向，裙房做商業(yè)用房。其中，A座21層，B、D兩座18層，C、E兩座16層，整個建筑從中間到兩側(cè)呈階梯狀分布，為合圍式結(jié)構(gòu)，呈凹字形，中間是中庭綠化廣場?！】偲矫嬖O(shè)計由于本地塊極不規(guī)則，南北狹長，東西進深淺，臨長安路長度為320米，該地塊東西最寬處約100米（南端），最窄處約30米（北端），且呈現(xiàn)由南向北寬度逐漸減少的特征，這給平面建筑布置帶來一定難度。在空間組織，景觀小品設(shè)置上，取消直線距離上的景觀小品，而在道路盡頭、無法覆蓋的地方設(shè)置景觀小品，以弱化規(guī)劃和建筑方面無法彌補的弱點。停車位規(guī)劃，主要以地下二層和地塊內(nèi)部停車場為主，東邊沿南關(guān)正街設(shè)臨時停車帶。不僅如此，項目還可以為業(yè)主及其顧客提供1065個永久車位和若干臨時車位，解決困擾寫字樓開發(fā)的一個大難題——城里土地寸土寸金，開發(fā)商不可能把大片土地作停車場和綠化，離市中心遠一點的，車位有了，區(qū)位優(yōu)勢又沒有了。（7）重視策劃公司、銷售代理、物業(yè)管理公司在規(guī)劃設(shè)計中的作用，參與規(guī)劃方案的制定。（5）隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，汽車的使用量和私家車數(shù)量都有了大規(guī)模增長，規(guī)劃要強調(diào)現(xiàn)代交通意識，開辟足夠的現(xiàn)代交通所需的空間，使各種車輛運行、停放安全方便。要有舒適的空間，寬闊的視野，高度綠化的環(huán)境，清新的空氣。建立了完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。（2）樹立品牌概念，邀請國內(nèi)外著名的建筑和園林規(guī)劃設(shè)計師，配合該地塊的地形和當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，共同合力創(chuàng)造有突破性的區(qū)域和樓宇設(shè)計，使項目成為城市景觀的重要組成部分。在與其他地塊的景觀處理上有分有合，追求流暢。市政設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)的要求。項目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。（8） 降雪：。（6） 氣壓：。（4） 濕度：%。（2） 風(fēng)：，全年盛行風(fēng)向為東北風(fēng)。（2）定價策略我們采用市場比較法定價，在項目地及全市范圍內(nèi)選取有代表性且規(guī)模相當(dāng)?shù)捻椖孔鳛閰⒖紝ο?，對各種因素進行修正（見表224，225）：表224影響因素權(quán)重我愛我家特2號檸檬公寓摩登BOBO目前售價3600元/㎡3800元/㎡4800元/㎡項目位置959598周邊環(huán)境1019895物業(yè)管理989698小區(qū)規(guī)模1029596小區(qū)環(huán)境1029595建筑規(guī)模10010096配套設(shè)施1009896裝修情況10097100合計1表225影響因素權(quán)重長安國際廣場海星城市廣場老三屆世紀(jì)星經(jīng)發(fā)大廈目前售價13000元/㎡5500元/㎡6150元/㎡5500元/㎡項目位置95979598周邊環(huán)境102989595物業(yè)管理1021009897開發(fā)商信譽10210098102建筑規(guī)模1001009598配套設(shè)施100999898樓宇品質(zhì)104100100100合計1101（3）定價方法公式：比準(zhǔn)價格＝可比實例價格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)求取交易情況調(diào)整系數(shù)：所選樓盤均認為在市場條件下進行交易，無須修正，系數(shù)取1。住宅、寫字樓全部及住宅下部的商業(yè)面積全部銷售，商務(wù)、休閑運動中心為整個項目做配套，不以盈利為目標(biāo)。隨著消費者的成熟和房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響項目的銷售，面對日益挑剔的消費者來說，建立企業(yè)的美譽度就越發(fā)顯得重要。目前市場上各種樓盤，無論是住宅還是寫字樓，都把物業(yè)管理作為吸引消費者的重要手段之一。寫字樓為本項目的重點產(chǎn)品，將以一流的軟硬件環(huán)境為廣大業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。商鋪：底層目標(biāo)客戶為銀行、電信等需要營業(yè)廳的客戶，二、三層重點為便利店和餐飲店　項目經(jīng)營模式定位住宅