【正文】 三 .結(jié)論及建議 該項目在 南山 樹立了一個具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為大唐 在 重慶 又樹立一個標 志性產(chǎn)品，同時投資回報率較高，具有開發(fā)價值，該項目可行。 4） 地塊周邊市政交通體系 及配套設(shè)施 還不完善，目前項目主要的進出通道南山路，道路條件較差。噪音較大，對項目的空氣質(zhì)量也有一定影響。 二 .項目劣勢： 1） 地塊內(nèi)有兩條 220kv 高壓線穿過，對本項目的品質(zhì)造成很大影響。 3） 通過目前 XX 地區(qū)在售的高檔小區(qū)的售價分析，項目利潤空間較大。正在建設(shè)中的富力地產(chǎn)別墅項目，緊鄰該地塊。 第八章 可行性結(jié)論 一 .項目優(yōu)勢： 1）項目位于南山風景區(qū)內(nèi)，自然、生態(tài)資源豐富，為打造高檔低密度住宅小區(qū)的黃金地段， XX 地勢高出市區(qū)數(shù)百米，綠化面積遠大于人口高密度的兩江沿岸，污染源少，空氣清新，氣 溫普遍比市區(qū)低 3－ 6 度，是山城難得的避暑寶地。 結(jié)論：地價高于 282萬 /畝，項目將面臨財務(wù)風險。營業(yè)性公建 ，一半招商或自收自支 , 招商或自收自支部分不在開發(fā)計劃中體現(xiàn) ,該項目擬分六期進行開發(fā)建設(shè)，預(yù)計 34年 （ 2021－ 2021）可全部完成： ◎ 項目初步開發(fā)計劃安排 2021年 1季度：取得土地、方案設(shè)計及前期報建 2021年 2季度：一期施工圖設(shè)計及前期報建手續(xù)辦理 2021年 3季度：一期基礎(chǔ)施工及主體施工 2021年 4季度：一期安裝、環(huán)境施工并開始預(yù)售，同時二期基礎(chǔ)開始 施工 第七章 投資收益分析 根據(jù)地塊得天獨厚的地理條件，本項目初步定位為高檔住宅小區(qū)，產(chǎn)品類型以類別墅花園洋房和別墅為主。 鑒于以上幾點，計劃 2021 年 啟動 該項目 開發(fā) ，初步預(yù)計可在 2021 年 中 后期 開工。 競爭項目 富力地產(chǎn)別墅 （規(guī)模較小） 已經(jīng)開始建設(shè)，但大氣候還未形成，該項目如果 明年 開發(fā)將具有 規(guī)模 優(yōu)勢 及后發(fā)優(yōu)勢 。 總體來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。 為淺丘 ， 建筑可依山而建，層層跌落 。為打造低密 19 度、高品質(zhì)的小鎮(zhèn)社區(qū)提供的良好的條件及可行性。在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的項目，具有良好的市場前景。 4. 本項目所在地 為重慶的綠肺南山，為 房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā) 展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。并以 多層洋房 來提高項目容積率。 2. 產(chǎn)品特征 以低層住宅產(chǎn)品為主，多層為輔。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。隨著重慶眾多利好消息的落地，及經(jīng)濟及城市形象的快速發(fā)展，其城市魅力日益凸顯，良好的投資環(huán)境引吸越來越多的外來投資，萬科、中海、招商、萬達等國內(nèi)地產(chǎn)大鱷幾乎紛紛落足，重慶的房地 18 產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)，將會領(lǐng)銜中國樓市，消費力強大，保持穩(wěn)步高速發(fā)展，成為眾多國內(nèi)知名開發(fā)商的逐鹿之地。重慶近年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資穩(wěn)步協(xié)調(diào)攀升，城市化進程較快，城市建設(shè)快速推進。 中國房地產(chǎn)，將在一輪又一輪的宏觀調(diào)控中起伏波動向上健康發(fā)展。 受房地產(chǎn)市場趨好的預(yù)期及抵御通貨膨脹的考慮，拿地熱正在繼續(xù)并會在一定時期內(nèi)持續(xù)， 受價格上漲和擔心政策可能變化的預(yù)期，一些地方的交易量可能仍會波動，但全國市場交易量總體趨于平穩(wěn)。據(jù)此測算，未來十年商品房銷售額有望保持 15%的平均增長水平（其中銷售面積和均價的增長率分別為 10%和 5%，過去十年這兩者的復(fù)合增長率分別為 %和 %，我們的預(yù)測相對保守，但仍可從中可以看出房地產(chǎn)市場的巨大成長性）。 ? 未來十年， 80后將逐步迎來改善型需求，而目前的改善型需求主力（ 6070年代生人）由于收入水平和生活要求高，將形成 “ 多次改善性需求 ” ，這兩者將是未來十年的消費主力。 人口結(jié)構(gòu)和城市化保證了房地產(chǎn)市場未來的高成長性 ①“80 后 ” 人群的自住和改善需求為未來 10年房地產(chǎn)市場需求提供不竭動力 ? 從人口出生率來看， 81年 90年人口出生率均在 2%以上，這一群體在當前和未來幾年將處于結(jié)婚生子階段，婚房等自住性需求較為強烈，消費潛力巨大。 ?東部一些省市，由于市場處于階段性盤整，房價也將在高位盤整?？傮w看，由于中西部地區(qū)交易量還會增長，全國總的銷售量會比較平穩(wěn)。 圖 3 主要城市 2021年 110月住宅類土地成交情況（占地面積） 15 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 受價格上漲和擔心政策可 能變化的預(yù)期，一些地方的交易量可能仍會波動，但全國市場交易量總體趨于平穩(wěn)。 圖 2 主要城市 2021年前三季度新上市面積及其增長率 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信 息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)購地熱度還將繼續(xù)。 ? 由于國家對房地產(chǎn)開發(fā)要求的日趨嚴格和受施工慣性等影響，預(yù)計四季度乃至明年的投資力度和市場供給將進一步加大。 因此，作為促進中國 GDP 的重要增長極及關(guān)系國計民生的房地產(chǎn)市場，在一定時期內(nèi)，必將在政府的調(diào)控與支持下，保持平衡健康的發(fā)展。 房地產(chǎn)市場已成為國內(nèi)需求的重 要組成部分。此價格將會根據(jù)項目推出時的行情適時調(diào)整。 ： 綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為花園洋房、疊拼、聯(lián)排及少量獨立別墅的組合。 13 客戶主體： 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人