【導(dǎo)讀】山西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。XX小區(qū)一期工程建設(shè)項目。XX市XX工程造價咨詢有限公司。、可行性研究報告編制依據(jù)、原則和研究范圍-----------3. 、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：-------------------------------5. 、項目實施背景-------------------------------------6. 、XX縣的區(qū)域概況---------------------------------11. 、XX縣城總體規(guī)劃概述-----------------------------16. 第三章市場分析-------------------------------25. 、XX縣房地產(chǎn)市場概況-----------------------------28. 、XX新區(qū)房地產(chǎn)市場概況---------------------------28. 、市場競爭分析------------------------------------29. 4．1、氣象條件--------------------------------------30. 、公用設(shè)施條件------------------------------------32. 、地塊特征分析------------------------------------33. 、建筑設(shè)計的指導(dǎo)思想------------------------------34. 、節(jié)能設(shè)計依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范：--------------------41. 第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析----------------------45. 、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀：--------------------------------46. 、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施：------------------------------48. 、地質(zhì)災(zāi)害影響分析：------------------------------52. 、投資估算編制依據(jù)：------------------------------53. 、項目管理機構(gòu)：----------------------------------57. 第十章項目建議實施進(jìn)度-----------------------59. 第十一章項目招投標(biāo)管理-----------------------60. 、項目招標(biāo)表：-----------------------------------61. 第十二章財務(wù)分析-----------------------------63. 、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)-------------------------------63. 、銷售收入及財務(wù)贏利性分析-----------------------64. 第十三章風(fēng)險評價-----------------------------65. 第十四章結(jié)論與建議---------------------------67. XX工程造價咨詢有限公司1

　　

【正文】 項目劣勢分析： 由于項目地處新區(qū)，周圍生活配套設(shè)施匱乏，另外項目南側(cè)為大運高速出入口，車輛較多，并且車速較快，噪音大。 項目機會分析 由于縣城老城區(qū)可以建造一定規(guī)模小區(qū)的地塊越來越少，而市場對商品房的需求尚有較好空間，從企業(yè)效益的角度看，在該地塊建設(shè)小區(qū)面臨良好的商業(yè)機會。 項目威脅分析 商品房貸款、銷售等有關(guān)政策的變化可能影響項目的進(jìn)展。 、建筑設(shè)計的指導(dǎo)思想 項目愿望：比肩一流城市的高端品質(zhì)社區(qū) 一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 35 整體形象定位：晉儒宜居生活圈 本質(zhì)高端不動產(chǎn) 產(chǎn)品定位：低密度項目形象，豐富的產(chǎn)品線，多類型物業(yè)組合搭配。產(chǎn)品以獨棟別墅、花園洋房、小高層、社區(qū)商業(yè)和會所產(chǎn)品為主。 建筑風(fēng)格定位：建筑擁有明確的文化符號特征 ，初步考慮本案選擇東方 ArtDeco新中式裝飾主義風(fēng)格，具體可參考“朱雀門”項目。 戶型設(shè)計定位 獨棟別墅設(shè)計要求 采用環(huán)路互通道路系統(tǒng)，以表現(xiàn)各單體別墅的獨立感和領(lǐng)地感。 社區(qū)內(nèi)部公共景觀，應(yīng)結(jié)合南側(cè)綠化隔離帶設(shè)計，作為每天進(jìn)出必經(jīng)之路的視覺享受。 根據(jù)不同戶型面積分配用地面積和私家院落面積，隨戶型面積增大，其占地面積和私家院落面積應(yīng)增大。 結(jié)合景觀資源排布不同面積區(qū)間的戶型，大戶型應(yīng)占有最好的景觀資源； 前院進(jìn)深盡量保留在 8米以上，特殊位置特殊住宅后院進(jìn)深不能低于 6米，應(yīng)注意其私密性； 住 宅之間左右間距應(yīng)為 4 米以上，盡可能擴大前后間距； 一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 36 400平米以上戶型每戶設(shè)雙室內(nèi)車庫， 400 平米以下戶型每戶設(shè)單室內(nèi)車庫，同時在前院設(shè)置最少一個正常室外車位； 戶型： 350 ㎡ ～ 450 ㎡ 奢侈大宅，如規(guī)劃中有景觀位置絕佳的位置，可設(shè)置 1～ 2棟 500 ㎡ ～ 600 ㎡ 樓王。 地上兩層，地下一層設(shè)置，采用下層庭院，增強地下使用性； 地下室可設(shè)置設(shè)備間、衛(wèi)生間、健身房、家庭影院、儲藏間等比較基本的功能空間； 主臥應(yīng)朝后院設(shè)置、 客廳、家庭廳、早餐室、書房、主臥室、次臥室等主要功能空間應(yīng)有相對開闊的視野；首層層高不應(yīng)低于 米，二層不低于 3 米，地下室不低于 米； 室內(nèi)各功能空間設(shè)置可參考下表（此表為 350 平米戶型建議，其他面積戶型可參考此放大及縮小） 功能空間 設(shè)計要求 參考面積 （ ㎡ ） 首層 門廳 禮儀性和豪華感強 49 客廳 靠近主入口，設(shè)置垂拔 2025 廚房 開放布置，與后院之間視野無障礙，應(yīng) 設(shè)有餐吧 1015 家庭廳 與后院和廚房結(jié)合，也可結(jié)合下沉庭院 設(shè)置在地下 3040 家庭餐廳 與廚房結(jié)合，可采用餐島形式 1215 一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 37 正餐廳 與廚房距離較近，獨立性強 1620 衛(wèi)生間 2 件 布置 35 書房（臥室） 帶衛(wèi)生間 1620 車庫 單車位，帶工具柜 2125 二層 次主臥 含步入式更衣間和主衛(wèi) 4050 次臥室 2間 1418 次臥衛(wèi)生間 4 件布置 46 三層 主臥室 含步入式更衣間和主衛(wèi)，設(shè)過廳 5060 地下 設(shè)備間 可放下燃?xì)忮仩t、地暖、水處理系統(tǒng)等 設(shè)備，需要通風(fēng) 衛(wèi)生間 3 件布置 35 健身房 最好有采光 1620 家庭影院 可采用暗房間 4050 儲藏間 1012 洗衣房 帶儲藏和操作空間 57 工人房 帶衛(wèi)生間 68 其它 樓梯 凈寬控制在 1米以上，在二層樓梯口處應(yīng)設(shè)置可停留空間 花園洋房設(shè)計要求 戶型： 戶型配比建議如下： 戶型 面積 比例 奢侈三居 150 ㎡ ～ 180 ㎡ 5％～ 10％ 豪華四居 200 ㎡ ～ 250 ㎡ 50％～ 60％ 奢侈躍層 250 ㎡ ～ 280 ㎡ 35％～ 40％ 56 層設(shè)計，首層直接室外入戶，設(shè)置私家花園； 根據(jù)景觀資源條件，在位置較好的洋房，采用首、二層躍層設(shè)計方式； 首層采用南入戶方式，直接從私家花園入戶，三層以上采用北側(cè)進(jìn)入大堂的入戶方式，避免相互干 擾； 部分景觀資源絕佳位置設(shè)頂層設(shè)置躍層，同時所有頂層均設(shè)置大面積露臺； 一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 38 全線產(chǎn)品設(shè)置電梯； 控制面積，將普通平層產(chǎn)品豎向分割，使 140 平米即可享受聯(lián)排生活享受； 更加追求戶型的舒適度和尺度感； 大量景觀空間，頂層設(shè)大面積露臺； 會客區(qū)與臥室區(qū)的功能分區(qū)明確，全明戶型設(shè)計； 在平面允許的前提下，盡可能讓客廳與餐廳可根據(jù)使用需求共用。 小高層設(shè)計要求 戶型： 戶型配比建議如下： 戶型 面積 比例 舒適三居 120 ㎡ ～ 140 ㎡ 10％～ 15％ 豪華三居 140 ㎡ ～ 160 ㎡ 40％～ 50％ 舒適四居 180 ㎡ ～ 200 ㎡ 30％～ 40％ 豪華四居 200 ㎡ ～ 240 ㎡ 5％～ 10％ 1011層設(shè)計，一梯兩戶； 三居室設(shè)置公共電梯廳，四居室電梯直接入戶； 位置較差采用三居室對拼方式，南向觀景效果較好位置四居室對拼平面； 部分景觀資源絕佳位置頂層設(shè)置躍層； 重視南向采光與景觀效果雙需求，三面寬南向。 各類產(chǎn)品配比： 一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 39 在保障小區(qū)品質(zhì)的前提下，以下表比例為基礎(chǔ)（小高層約占 50％，獨棟別墅 +花園洋房約占 40％，保障性住房約占 10％），盡可能實現(xiàn)更高的容積率。 產(chǎn)品類型 預(yù)計建筑面積 獨棟別墅 8000 ㎡ 左右 花園洋房 33000 ㎡ 左右 小高層 63000 ㎡ 左右 保障性住房 商業(yè) 2680 ㎡ 左右 會所 1500 ㎡ 左右 總規(guī)模 108180 ㎡ 左右 園林景觀設(shè)計定位 風(fēng)格取向原則 建議參考：新中式自然主義風(fēng)格 +成品園林呈現(xiàn) 以修剪感相對較強的自然主義風(fēng)格強化社區(qū)周界、入口、景觀軸線的領(lǐng)地感和禮儀性，規(guī)避其觀賞性遠(yuǎn)大于實用性的缺點。 植被設(shè)計強調(diào)層次感與規(guī)整性。 景觀節(jié)點作為重點投入，點綴中式風(fēng)情元素，強化品質(zhì)和文化感受。 植被品質(zhì)盡量選擇當(dāng)?shù)厣僖娖贩N，以增加品質(zhì)感； 重要節(jié)點部分，比如樣板展示區(qū)、 南側(cè)入口綠化帶、入口節(jié)點、會所室外，以及重要景觀節(jié)點應(yīng)采用帶冠成樹移植，以保證銷售期現(xiàn)場效果。 一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 40 多采用梅蘭竹菊等中國元素綠植，統(tǒng)一項目文化內(nèi)涵。 借助南側(cè)濕地公園，引水入園，降低成本的同時，大幅提升項目價值。 可考慮以九溪九大景觀節(jié)點作為景觀主線，串聯(lián)項目兩個地塊，同時將各個地塊高端和中等產(chǎn)品分隔開來。 園林成本控制： 考慮到項目現(xiàn)場打動力，高端品質(zhì)的定位，園林實施面積標(biāo)準(zhǔn)建議為 600700 元／ ㎡ 左右。 營銷所需景觀節(jié)點設(shè)計 結(jié)合本案營銷所需，在重要售房節(jié)點進(jìn)行景觀節(jié)點設(shè)計，并應(yīng)盡快早形成成果，為今年銷售 工作提供良好支持。 車位配置定位： 建議全案車位配比 1:1設(shè)置（別墅除外）； 別墅區(qū)私家車庫 +室外停車 東側(cè)社區(qū)全區(qū)人車分流，地下車庫出入口設(shè)置在南側(cè)綠化帶中； 東側(cè)綠化帶中設(shè)置少量訪客車位。 第六章 節(jié)能方案分析 節(jié)能減排就是節(jié)約 能源 、降低能源消耗、減少污染物排放。 《 中華人民共和國節(jié)約能源法 》所稱節(jié)約能源（簡稱 一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 41 節(jié)能），是指加強用能管理，采取技術(shù)上可行、 經(jīng)濟 上合理以及環(huán)境和社會可以承受的措施，從能源生產(chǎn)到消費的各個環(huán)節(jié)，降低消耗、減少損失和污染物排放、制止浪費，有效、合理地利用能源。 國家“十二五規(guī)劃”明確提出了節(jié)能減排的目標(biāo)，即到 20xx年，單位 GDP 二氧化碳排放降低 17%；單位 GDP 能耗下降 16%；非化石能源 占一次能源消費比重提高 個百分點，從 %到 %；主要污染物排放總量減少 8到 10%的目標(biāo)。此外，“十二五”規(guī)劃中還明確了主要污染物控制總類，在“十一五”化學(xué)需氧量、二氧化碳這兩個類別基礎(chǔ)上，增加了氨氮和氮氧化物兩個類別的污染物控制指標(biāo)?！笆濉币?guī)劃提出的約束性指標(biāo)更加明確了國家節(jié)能減排的決心。 、節(jié)能設(shè)計依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范： 《中華人民共和國節(jié)約能源法》（ 1998年） 《建筑節(jié)能管理規(guī)定（ 20xx）》建設(shè)部令第 143號 《能源節(jié)約與資源綜合利用“十一五”規(guī)劃》 國家發(fā)展和 改革委員會《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB5018920xx 《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ JGJ2620xx） 一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 42 省頒標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（ DBJ0421620xx）山西地區(qū)實施細(xì)則 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（ JGJ144204） 《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》（ JG15820xx） 、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 與建筑相關(guān)的能源消耗包括建筑材料生產(chǎn)用能、建筑材料運輸用能、房屋建造和維修過程中的用能以及建筑使用過程 中的建筑運行能耗。我國目前處于城市建設(shè)高峰期，城市建設(shè)的飛速發(fā)展促使建材業(yè)、建造業(yè)飛速發(fā)展，由此造成的能源消耗已占到我國總的商品能耗的 20％～ 30％。然而，這部分能耗完全取決于建造業(yè)的發(fā)展，與建筑運行能耗屬完全不同的兩個范疇。建筑運行的能耗，即建筑物照明、采暖、空調(diào)和各類建筑內(nèi)使用電器的能耗，將一直伴隨建筑物的使用過程而發(fā)生。在建筑的全生命周期中，建筑材料和建造過程所消耗的能源一般只占其總的能源消耗的 20％左右，大部分能源消耗發(fā)生在建筑物運行過程中。因此，建筑運行能耗是建筑節(jié)能任務(wù)中最主要的關(guān)注點。 本項目 能耗主要為冬季采暖所需能耗，能耗指標(biāo)必須符合民用建筑 XX市的耗熱量指標(biāo)。 、節(jié)能措施和耗能指標(biāo)分析 本項目節(jié)能主要體現(xiàn)在節(jié)電、節(jié)水、節(jié)材，設(shè)計中采 一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 43 取的主要措施如下： 建筑節(jié)能 ⑴ XX 屬于寒冷地區(qū)，建筑物的體形系數(shù)應(yīng)小于或等于，如果所設(shè)計的建筑體形系數(shù)突破了 這個限值，則必須按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定對該建筑進(jìn)行權(quán)衡判斷。建筑總平面的布置和設(shè)計，利用冬季日照并避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，利用夏季自然通風(fēng)。最大限度地利用自然光、熱，結(jié)合現(xiàn)有場地，總圖規(guī)劃設(shè)計盡可能將建筑的主朝向選擇為當(dāng)?shù)刈罴殉蚧蚪咏罴殉颉? ⑵ 維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計參數(shù) 維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計符合《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DBJ0424120xx、《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ JGJ2686）及省頒標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)山西地區(qū)實施細(xì)則》（ DBJ0420391）執(zhí)行。 ⑶建筑節(jié)能措施 a、選擇高性能的建筑材料產(chǎn)品，最高效率利用資源的前提，建筑結(jié)構(gòu)材料要有足夠的強度和耐久性，圍護(hù)結(jié)構(gòu)要有良好的保溫隔熱性能，防水、隔聲、涂料、管道等專用功能性材料，都要具有相應(yīng)的高性能。 b、采用外墻外保溫技術(shù)，可以有效阻止室內(nèi)外熱交換，保持良好的室內(nèi)熱環(huán)境，大幅度降低建筑物 的耗熱量。墻 一期工程建設(shè)項目 可行性研究報告 XX 工程造價咨詢有限公司 44 體圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用節(jié)能保溫材料，在砌筑時一方面將砌塊澆水浸濕，另一方面在砌筑砂漿中摻入 ZS1型強力粉灰（外加劑）以改善水泥砂漿的和易性和固化條件，保證砌體的強度。 c、門窗節(jié)能 外墻立面上的所有門窗（含南北陽臺）均采用雙層中空玻璃塑鋼門窗，具有保溫、隔熱、隔聲等多重功能。外墻窗子面積