【正文】 寓 2 6 1215.90 7047.84 4540.58 12804.32 17/2 2 72 4 7 1069.56 11919.01 12988.57 20/2 2 157 4 8 1262.22 11166.53 12428.75 15/2 2 120 4 9 1045.54 7470.60 2095.16 10611.30 2/15/2 2 116 4 10 893.28 7857.36 202.10 8952.74 18/2 2 138 4 小計(jì) 1087 89353.68 2041 12091 1223 37 幼兒園 1867.29 1867.29 3 物業(yè)用房 0 0 地下車(chē)庫(kù) 33632.50 2 合計(jì) 1087 92141.49 2041 15703 本項(xiàng)目主要分兩期建設(shè)，其中一期主要建設(shè) 1 7住宅樓、幼兒園、物業(yè)用房、地下車(chē)庫(kù)及部分商業(yè)，一期總建筑面積為 平方米，其中地上住宅面積為 平方米，地上商業(yè)面積為 平方米，地下室面積為 平方米，公建面積為 平方米，地下車(chē)庫(kù)面積為 平方米。 二期主要建設(shè) 5 810住宅樓、物業(yè)用房及部分商 業(yè)，二期總建筑面積為 平方米，其中地上住宅面積為 平方米，地上商業(yè)面積為 平方米，地下室面積為 平方米，公建面積為 平方米 三、問(wèn)題與建議 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及 廊坊 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 廊坊 市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng) 容量和市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 在建設(shè)過(guò)程中，要時(shí)刻注意政府的各種政策。另外， 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，保證銷(xiāo)售資金回款。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 地形地貌 廊坊市地 處 燕山南麓， 屬 扇 緣 向沖 積 平原 過(guò) 渡的交接地。西部和西南部， 東部和 東 南部分 別 受北 運(yùn) 河和潮白河的影 響 ，形成 開(kāi)闊 的沖 積 平原，全 境西北高，東 南低， 自然坡度 1/3000 左右，海拔 ～ 米。 地 質(zhì)條 件 水文地 質(zhì)條 件 項(xiàng) 目 區(qū) 工程地 質(zhì) 良好，地 質(zhì)條 件 單 一，地下水 為 第四 紀(jì) 全新 統(tǒng) ， 屬 河湖相沉積層 ，以河流山洪 亞 砂粘土粉 細(xì) 砂 為 主，土 層 粒度由上至下逐步 變 粗，含 鈣質(zhì)結(jié)核，建 設(shè) 土 類別為軟 二 類 ，地基土主要持力 層 的承 載 力 為 140Kpa， 淺層 地下水埋深 10～ 15米， 對(duì)鋼 筋混凝土 結(jié)構(gòu) 無(wú)腐 蝕 性，適宜做建筑 場(chǎng) 地 。 工程地 質(zhì) 地貌 屬 永定河沖 積 、洪 積 平原，地形略平坦，地 勢(shì) 由西北向 東 南 緩 慢 傾 斜，地面坡降 1/2020～ 1/2500，土 質(zhì) 肥沃，是河北省的主要 產(chǎn) 糧 縣 之一。 氣 象 條 件 廊坊市 屬 暖 溫帶 大 陸 性季 風(fēng)氣 候，其特征是：四季分明，秋短夏 長(zhǎng) ；雨雪偏少，光照充足；夏暑冬寒，干燥多 風(fēng) ；雨 熱 同季， 溫 差 較 大。年均 氣溫 ℃ ，無(wú)霜期 179 天，全年大于 15℃ ，年 積溫 平均 為 ℃ 。年平均地 溫 ℃ ，比年平均 氣溫 高 ℃ 。全年日照 總數(shù)為 2674 小 時(shí) ，占可照 時(shí)數(shù) 的 60%。春季日照 時(shí)數(shù) 多，冬季日照 時(shí)數(shù) 少。廊坊市太 陽(yáng) 年 總輻 射 千卡 /平方厘米。春季輻 射多， 為 千卡 /平方厘米，夏、秋次之，分 別為 千卡 /平方厘米和 千卡 /平方厘米，冬季 輻 射最少， 為 千卡 /平方厘米。多年平均降水量 ，多集中于 9三 個(gè) 月，主 導(dǎo)風(fēng) 向冬季北 風(fēng) ，夏季 為東 南 風(fēng) 。 社會(huì)環(huán)境 廊坊市位于河北省中部偏 東 ，北 臨 京都， 東與 津 門(mén) 交界，南接 滄 州，西和古城保定毗 連 ，地 處 京津 兩 大城市之 間 ， 環(huán) 渤海腹地，素有 “ 京津走廊上的明珠 ”之 稱 。 1989 年 4 月， 經(jīng)國(guó)務(wù) 院批準(zhǔn) 為 省 轄 地 級(jí) 市， 現(xiàn)轄 廣 陽(yáng) 、安次 兩個(gè)區(qū) ，三河、霸州 兩個(gè)縣級(jí) 市，大 廠 、香河、永 清 、固安、文安、大城六 個(gè)縣 。 90 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 3222 個(gè) 行政村，幅 員 面 積 6429 平方公里。據(jù) 戶 籍 統(tǒng)計(jì) ， 2020 年末全市 總 人口 為 萬(wàn)人。市 區(qū)規(guī)劃 面 積 70 平方公里，已建成面 積 54 平方公里，人口40萬(wàn)。 《廊坊市 經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì) 年 鑒 》 2020 數(shù) 據(jù) 顯 示： 2020 年廊坊市地 區(qū) 生 產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)16119638 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %。其中，第一 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn)總值 1741537 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；第二 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn)總值 8802100 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；第三 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn)總值 5576001 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %。人均生 產(chǎn)總值 36790萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %。 2020 年第一 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn)總值 1741537 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %，其中 農(nóng) 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 1112410 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；林 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 20205 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；畜牧 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 553337 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；漁業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 27142 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %； 農(nóng) 林牧副 漁 服 務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 28573 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %。 2020 年第二 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn)總值 8802100 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %，其中工 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 7494000 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；建筑 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 1308100萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %。 2020 年第三 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn) 總值 5576001 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %。，其中交通 運(yùn)輸 、 倉(cāng)儲(chǔ) 和 郵 政 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 365115 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；信息 傳輸 、 計(jì) 算機(jī)服 務(wù) 及 軟 件 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 224206 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；批 發(fā)和零售 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 775381 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；住宿和餐 飲業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 262423 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；金融 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 603789 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；房地 產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 1011051 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；租 賃 和商 務(wù) 服 務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 406940 萬(wàn)元，比上年同 比增 長(zhǎng) %；科 學(xué)研 究、技 術(shù) 服 務(wù) 和地 質(zhì) 勘 查業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 699928 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；水利、環(huán) 境和公共 設(shè) 施管理 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 7448 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；居民服 務(wù)和其他服 務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 325003 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %； 教 育 實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 296021 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %； 衛(wèi) 生、社 會(huì) 保障和社 會(huì) 福利 業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 100398 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；文化、體育和 娛樂(lè)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 22845萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %；公共管理和社 會(huì)組織實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 475452 萬(wàn)元，比上年同比增 長(zhǎng) %。 過(guò) 以上分析，在自然 條 件、社 會(huì)經(jīng)濟(jì)條 件和公共 設(shè) 施配套 條 件等各方面，都為該 工程建 設(shè)創(chuàng) 造了良好的 條 件 。 二、市場(chǎng)調(diào)查研究 （一）市場(chǎng)供給分析 供應(yīng)總量 項(xiàng) 目 總 投 資額為 65607 萬(wàn)元 普通商品房住宅地上建筑面 積為 平方米 廉租房地上建筑面 積為 平方米 公寓 地上建筑面 積為 平方米 商 業(yè) 建筑面 積為 平方米 地下室建筑面 積為 平 方米 供應(yīng)地域 擬建于廊坊市廣陽(yáng)區(qū)，東臨建設(shè)路，南接支二路，西連支三路，北靠匯源道，路對(duì)面是阿爾卡迪亞 。 （ 二）市場(chǎng)需求分析 市場(chǎng)需求現(xiàn)狀（銷(xiāo)售情況、銷(xiāo)售價(jià)格趨勢(shì)、空置情況等）