【正文】 系列優(yōu)惠政策。 建設(shè)規(guī)模 本項目總用地面積 ，總 建筑面積 。 主要建筑條件 （ 1）場地位于江西省南昌市南昌 市 ，西鄰迎賓大道，交通極其方便。 本項目的投資來源包括自有資金 3630萬元、銷售收入再投入 1225萬元、向銀行貸款 4000萬元。房地產(chǎn)業(yè)快速成長， 2020 年新開工商品房建筑面積 萬平方米，占全市 1/3 強，涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。 2020 年，地區(qū)生產(chǎn)總值比 上年增長%，“十五”期間年均遞增 %，全市 財政總收入比上年增長 %，年均遞增%，全社會固定資產(chǎn)投資比上年增長 12 %。 2020 年，出生率 ‰；死亡率 ‰；自然增長率 ‰；人口呈上升趨勢。項目的商鋪部分全部臨街，已與南昌 市 政府有關(guān)部門簽訂了相關(guān)協(xié)議，取得了南昌 市 政府的大力支持，在取得預(yù)售許可證后即可進(jìn)行汽配行業(yè)的招商，再加上項目的住宅部分以及周邊已有的居住小區(qū)的人氣支撐，商鋪的銷售前景十分樂觀。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學(xué)的角度來定的， 14 具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)，并最終實現(xiàn)項目的贏利目標(biāo)將是完全可能的。位處東經(jīng)115176。58′ 之間 ,是省會南昌的南大門。公路四通八達(dá)，１０５、３１６、３２０國道、溫厚高速公路穿境而過； 京九鐵路 與浙贛鐵路 在 向塘鎮(zhèn) 交匯，使南昌 市 成為真正的 16 黃金十字鐵路樞紐，向塘鐵路編組站成為僅次于鄭州的全國第二大貨運編組站；贛江、撫河在境內(nèi)交匯，航道可通長江各口岸； 市 城離昌北機場 25 公里。近幾年來，我 市緊緊圍繞拼爭全國 “ 百強 市 、文明城 ” 兩大目標(biāo)，堅持以大開放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略，以開發(fā)區(qū)為主戰(zhàn)場，堅持開發(fā)區(qū)建設(shè)與 市 城建設(shè)雙輪驅(qū)動，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化齊頭并進(jìn)， 市 域經(jīng)濟呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)量提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的良好發(fā)展態(tài)勢。財政收入完成 ，增長 %，地方財政一般預(yù)算收入完成 ，增長 %；市 域經(jīng)濟綜合實力位居全國 A 級、全省第一。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升，洪城汽配、江南飼料原料等專業(yè)市場功能增強。 “ 十五 ” 期間 累計利用外資 億美元，利用內(nèi)資 億元，引進(jìn)內(nèi)外資項目 542個，其中世界 500 強、國內(nèi) 200 強項目 2 個，知名品牌項目 2 個，投資超億元項目 45個。承辦了全國性 市 域經(jīng)濟發(fā)展論壇，先后與全國11 個 市 （市、區(qū)）建立友好合作關(guān)系。 2020 年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下四個特征： ① 房屋交易量持續(xù)下降 2020年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。四十個重點城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。 2020年 110 21 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購 置土地面積為 平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 ，同比減少 %。 2020 22 年， 70大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 2020年下降 。 2020年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。 111月，別墅高檔公寓投資額為 億元，在商品住宅投資中的比重為 %，下降；經(jīng)濟適用房投資額為 元，同比增加 %。在新增1000億元投資中，住房保障建設(shè)獲得了一定份額， 12月份，國家發(fā)展改革委又下達(dá)了 100億元中央補助投資計劃，用于加快 廉租住房 建設(shè)和國 24 有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴大農(nóng)村危房改造試點等?？罩梅课葜苯有纬煞康禺a(chǎn)市場的當(dāng)期供給，在空置房屋沒 有被很好消化以前，商品房屋新開工意愿將會下降，以減少房地產(chǎn)市場的后期供給，促進(jìn)市場供求平衡。因此， 2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。 當(dāng)前形勢下，形成房價下滑壓力的影響因素主要有宏觀經(jīng)濟的下行、經(jīng)濟適用房建設(shè)力度加大帶來的增加市場供給預(yù)期、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革帶來的土地供給層面的長遠(yuǎn)影響等等。 2020 28 年經(jīng)濟適用房竣工套數(shù)約為 4 萬套，如果新增 5萬套經(jīng)濟適用房，則經(jīng)濟適用房的建設(shè)總量將為往年的 1 倍多，今后三年各年經(jīng)濟適用房竣工套數(shù)占商品住宅竣工套數(shù)的比例達(dá)到 30%左右，而近三年來該比例一直在 10%左右；經(jīng)濟適用房投資在商品住宅投資中的占比將由往年的5%提高到近 20%。 受需求市場低迷的影響， 南昌市 房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的下降從 2020年 2 季度就開始顯現(xiàn)， 4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期， 6 月份起這兩項反映房 29 地產(chǎn)開發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長，受此影響， 2020年 南昌市 房地產(chǎn)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素，這部 分投資可能會出現(xiàn)負(fù)增長。 2020年，受開發(fā)信貸增長下降和需求市場衰退的影響， 南昌市 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 60%的資金供給源 (國內(nèi)貸款、個人按揭貸款、定金及預(yù)收款 )都 緊縮 ，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)面臨資金困境，未來企業(yè) 并購重組將會增加。社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %， “ 十五 ” 期間年均遞增 %。 南昌 市 的住房消費者已不再拘泥于南昌 市本 市 的居民，更輻射到南昌市區(qū)的居民去南昌 31 市 投資買房，南昌 市 住宅和南昌市住宅相比的優(yōu)勢有： ①面對南昌市區(qū)高 價且隨時可能下跌的房價，不如買南昌 市 只有南昌市區(qū)房屋單價一半的住房； ② 南昌 市 的房地產(chǎn)開發(fā)還只是起步階段，投資購買南昌 市 的房產(chǎn)有很大的投資獲利空間； ③ 南昌 市 環(huán)境優(yōu)美、祥和、寧靜，湖泊眾多，空氣清新，沒有都市的喧囂，好似世外桃源，是都市人休閑度假的好去處； ④ 由于較低的房屋單價，使得房地產(chǎn)開發(fā)商可以擴大套房的建筑面積，這樣消費者既可以獲得大面積的住房使用面積，又可以獲得更大面積的小區(qū)活動空間；擁有在南昌市區(qū)不能獲得的居住感受?？梢?，項目商業(yè)部分的建設(shè)和招商完全符合市場的需求，是可行的。 商鋪的需求分析： 33 項目的商業(yè)部分做成汽配一條街，隨著南昌市 經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)增加了南昌 市內(nèi)的交通流動量，也增加了對公共配套的需求，汽配市場的需求逐漸大于供給，可見汽配一條街的規(guī)劃符合南昌 市 市場需求。因此，項目住宅的銷售不成問題，商鋪部分的招商也符合市場需求。 商鋪的目標(biāo)銷售群體： ① 汽配連鎖店 ② 經(jīng)營汽配的私營個體戶 ③ 有意投資的投資商 ④ 汽配經(jīng)銷商 本項目的地下車庫部分出售給居住居民或本項目的商鋪業(yè)主，地上車位為公共使用車位。建筑材料每年都在漲價，有時高達(dá) 20%；土地成本更是成倍漲價，這些成本上的漲價是最現(xiàn)實也不可避免的事情。 （三）項目優(yōu)劣勢分析 項目與周邊樓盤對比的優(yōu)勢和機會 本項目在繁華都市南昌市的南昌 市 內(nèi)，這里沒有繁華都市的喧囂與嘈雜、也不似寧靜 的郊野般沉寂與哀怨。 住宅中 90平方米以下的住宅占本項目住宅部分的 80％，大量的住宅套房以小戶型為主，既符合了政府提倡的小戶型，又大大降低了整套住宅的房價；在現(xiàn)如今房價大跌、消費者持幣觀望的時期，買整套房總價較低的小戶型在房地產(chǎn)市場中是一種時尚，而且無論在房地產(chǎn)市場的低迷期還是暴利時期，小戶型都會是房地產(chǎn)市場的寵兒。 該項目周邊的樓盤也有很多開發(fā)了商鋪，商鋪的價格與本項目商鋪的價格一樣，項目的價格具有競爭力。 ③房地產(chǎn)市場競爭激烈，項目周邊建設(shè)了大量的新樓盤，還有大量的在建樓盤與南昌市內(nèi)的存量樓盤，將于本項目形成激烈的競爭。整個住宅小區(qū)總共 6 棟 18～23 層高層住宅 ，西臨迎賓北大道、沿街由南至 42 北依次排列，分別為 4樓 擬建 18 層， 6樓 擬建 23 層。 綜上所述，該項目的建設(shè) 強調(diào) 了 人性化住宅小區(qū)的 規(guī)劃 設(shè)計， 流暢清晰的布局 ,合理的交通組織 ,使得中心綠化與各景觀節(jié)點緊密的聯(lián)合在一起。 （三） 用地平衡 規(guī)劃用地平衡表 43 項目 面積（㎡） 占規(guī)劃用地比例（ %） 項目總用地 1973 100 其中建筑基底面積 7531.6 總綠地面積 4954.72 道路及地面停車用地面積 5378.58 其他用地面積 1875 （四） 住宅設(shè)計 住宅設(shè)計融入了衛(wèi)生防疫、環(huán)保、節(jié)能、智能化和無 障礙設(shè)計。小區(qū)沿街設(shè)兩層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點 ,一層層高 米 ,二層層高 米 .每個商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點內(nèi)有樓梯上二樓 ,每個商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點有獨立衛(wèi) 生間。 環(huán)保設(shè)計： 污水與廢水： 室內(nèi)：污廢水分流； 室外：直接進(jìn)入城市污水系統(tǒng)，或經(jīng)過消毒后進(jìn) 45 入城市污水管道。接口采用軟接口。 勞動保護： 本小區(qū)設(shè)計全部選用經(jīng)過勞動保護部門認(rèn)可的電梯。底層對外廊的外窗加防護柵欄，沿道路的陽臺做封閉式。 （五） 交通及停車系統(tǒng) 本小區(qū)沿迎賓大道設(shè)三個出入口，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀 ,并與造幣廠生活區(qū)現(xiàn)狀道路連接 ,4米寬的車道環(huán)繞小區(qū) ,最大限度地減少車行道路對小區(qū)居住秩序和居住環(huán)境氛圍的干擾 ,緊 47 扣 ” 以人為本 ,健康生活 ” 的設(shè)計主旨進(jìn)行設(shè)計。 該小區(qū)的綠化綠地率 %。 48 道路旁種植樹冠較大的喬木，夏季具有遮陽降溫的作用，建筑 東西北側(cè)，適當(dāng)種植常綠喬木，冬季可以適當(dāng)阻擋寒風(fēng)。 ② 4 幢：住宅樓，住宅層高 ，地上有一層 ，標(biāo)準(zhǔn)層 18層。已建垃圾站，污水處理站。 ②規(guī)劃設(shè)計 特點 設(shè)計以人為本：社區(qū)為了創(chuàng)造一個和諧、和睦、愉快、其樂融融的社區(qū)，讓現(xiàn)代都市的人回到社區(qū)、回到家就能感受到舒服、輕松。綠化設(shè)計與環(huán)境設(shè)計緊密結(jié)合，功能上凈化與調(diào)節(jié)基地內(nèi)的空氣質(zhì)量，降低外界噪音，改善小氣侯。 結(jié)構(gòu)清晰，布局合理：以人為核心最大程度的關(guān)懷居 民的各項生活需求，運營現(xiàn)代規(guī)劃設(shè)計手法，創(chuàng)造結(jié)構(gòu)清晰功能完善布局合理道路順暢的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 ④住 宅建筑、汽配一條街具有鮮明的文化特色和時代氣息。 54 五、環(huán)境保護與節(jié)能 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 項目所在區(qū)域是南昌 市 規(guī)劃的居住區(qū)，同時也是重點發(fā)展的區(qū)域。 從區(qū)域環(huán)境保護角度來說，該項目不在工業(yè)開發(fā)區(qū)，不會對健康人群有危害，周邊的環(huán)境對此項目的建設(shè)也沒有影響，所以說該項目的選址是合理的。全年日照時數(shù)為 ，全處輻射量為 11511car/cm2。場地地下水對混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性；場地土質(zhì)對混凝土結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋