【正文】 ................................................................... 52 五、環(huán)境保護與節(jié)能 ........................................................................... 54 項目 場址環(huán)境現(xiàn)狀 ................................................................... 54 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ........................................................................... 56 施工時的環(huán)境影響及解決措施 ............................................... 57 營運期的環(huán)保措施： ........................................................... 62 節(jié)能系統(tǒng) .................................................................................. 65 六、項目公用配套工程與消防 ............................................................ 66 （一）勞動安全衛(wèi)生管理 ............................................................. 66 （二） 公用配套工程 ..................................................................... 67 （ 1） 給水 ..................................................................................... 67 （ 2）排水及去向 ............................................................................ 67 （ 3）供電設(shè)計 ............................................................................... 67 （ 4）燃氣 ....................................................................................... 68 （ 5）垃圾收集 ............................................................................... 68 （ 6）智能化設(shè)計 ............................................................................ 68 （三）消防 .................................................................................... 69 七、組織管理 ....................................................................................... 70 （一）組織管理 ............................................................................. 70 招投標(biāo)管理 ..................................................................................... 70 4 （二）物業(yè)管理內(nèi)容 ..................................................................... 71 前期物業(yè)管理 ............................................................................ 71 物業(yè)管理公約 ............................................................................ 71 物業(yè)管理委托合同 .................................................................... 72 八、項目實施進度 ............................................................................... 73 （一）建設(shè)工期 ............................................................................. 73 （二）項目實施進度安排 ............................................................. 73 （三）項目實施進度表 ................................................................. 74 九、投資估價及資金籌措 .................................................................... 75 （ — ）投資估算依據(jù) ..................................................................... 75 （二）開發(fā)建設(shè)投資估 ................................................................. 76 （三）項目投資與籌資計劃 ......................................................... 77 項目投資計劃 ............................................................................ 77 資金籌措計劃 ............................................................................ 79 十、財務(wù)分析 ....................................................................................... 80 （一） 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 .......................................... 80 項目計算期及財務(wù)基準(zhǔn)收益率 ................................................ 80 （二） .............................................................. 開發(fā)成本費用 82 （三） .............................................................. 盈利能力分析 83 （四） .............................................................. 不確定性分析 83 5 敏感性分析 ............................................................................ 83 臨界點分析 ............................................................................ 84 （五） .............................................................. 財務(wù)評價結(jié)論 85 十一、社會評價 ................................................................................... 85 （一） .............................................................. 社會效益分析 85 （二） .............................................................. 項目風(fēng)險分析 86 （ 1） 政策風(fēng)險 .............................................................................. 86 （ 2） 市場風(fēng)險 .............................................................................. 87 （ 3） 資金風(fēng)險 .............................................................................. 88 （ 4） 工程風(fēng)險 .............................................................................. 89 （ 5） 社會風(fēng)險 .............................................................................. 89 十二、 研究結(jié)論 與建議 ........................................................................ 89 附表 ....................................................................................................... 91 6 一、總論 （一）項目背景 項目概要 項目名稱： XX居住小區(qū) 項目開發(fā)商：南昌 XX發(fā)展有限公司 設(shè)計單位：江西省 XX建筑設(shè)計有限公司 項目建設(shè)地點：南昌市 開發(fā)商概況 南昌 XX發(fā)展有限公司（原名南昌機械有限公司）于 92年成立，企業(yè)總資產(chǎn)投資近六仟萬元，其中有：土地 15畝；廠房、辦公樓、倉庫、食堂等配套用房；水、電、路、綠化、下水道等配套設(shè)施投資；生產(chǎn)所需固定設(shè)備及技術(shù)投資；職工近 100人，平均年生產(chǎn) 5000萬元，累計創(chuàng)稅 3000萬元。該項目為集住宅、商業(yè)、停車等功能為一體的大型民用建筑 ,本工程包括 4 棟 18層住宅樓（ 4樓）、 2 棟 23層住宅樓（ 6樓），臨街2 層商業(yè)用房及一個 1 層的地下車庫。 南昌 市 作為省會南昌的南大門，省城近郊，全 市已形成一個公路四通八達、航空、水路、黃金十字鐵路樞紐等齊全的交通運輸 網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)中國社科院等三家權(quán)威機構(gòu)聯(lián)合評審，該 市 位居全國最具投資潛力中小城市 15 位。該項目由公司中、高層房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗豐富的管理人員操作，配以先進的經(jīng)營管理理念和合理的營銷手段，實現(xiàn)項目 的順利開發(fā)。19′ 、北緯 28176。境內(nèi)有全國第二、 江南第一的向塘鐵路貨運編組站。 2020 年，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %， “ 十五 ” 期間年均遞增%。外經(jīng)工作取得新進展，被確定為全省外派勞務(wù)輸出基地 市 。其中，現(xiàn)房銷售面積為 米，同比減少 %；期房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %。 111月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少；商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 ；商品房竣工面積為 萬平方米 ，同比增長 %，增幅比去年同期減少。 14 各季度 70大中城市房 23 價變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。 2020 年 房地產(chǎn) 市場運行趨勢 ① 商品房屋空置面積會有較大幅度增加 2020年和 2020年商品房屋新開工面積都保持了將近 20%的較大增幅，按照建設(shè)周期推算，2020年商品房屋竣工面積增幅將會有較大幅度增加。 ④ 2020年房價將會止跌企穩(wěn) 短期來看，已經(jīng)頒布的減息、稅費優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價的穩(wěn)定， 2020年上半年在 “ 保增長 ” 的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會有利于房價穩(wěn)定的政策出臺。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，落實 90/70政策中新建的大量中小戶型住宅將陸續(xù)進入竣工狀態(tài)，這種時候 南昌市 大量供給經(jīng)