【正文】 贛州是江南重鎮(zhèn)，地理位置優(yōu)越不容置疑，加上縣市政府的開放開明的招商政策，對(duì)各縣市的投資人士吸引力是強(qiáng)大的。市區(qū)企業(yè)沒法規(guī)范管理，一些證照也無法辦理，但又還在經(jīng)營(yíng)，也讓國(guó)家稅收規(guī)費(fèi)造成流失嚴(yán)重。目前市區(qū)內(nèi)尚有400500家規(guī)模不大的小作坊或 工廠，行業(yè)主要是食品行業(yè)、代工行業(yè)、日用品生產(chǎn)行業(yè)、規(guī)模較小的稀土和冶金行業(yè)。由小區(qū)內(nèi)各企業(yè)委托 我公司，統(tǒng)一代辦入園投資項(xiàng)目合同，代辦規(guī)劃方案審 批、招拍掛、土地證，督促按規(guī)范規(guī)定時(shí)間內(nèi)建成廠房，代辦房產(chǎn)證等，并成立物業(yè)管理公司。 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 基于本項(xiàng)目總規(guī)模不是很大，但廠房功能對(duì)建筑的要求有異。 項(xiàng)目建 54 棟叁層標(biāo)準(zhǔn)廠房和 4 棟綜合樓，一棟辦公大樓， 1棟商務(wù)樓， 1 年內(nèi)建成。全區(qū)共有各類企業(yè) 163 家，其中外資企業(yè) 22 家。 、編制依據(jù)和研究范圍 (1)編制依據(jù) 根據(jù)人民政府印發(fā) 《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和促進(jìn)民間投資的若干意見》 的通知（贛市府發(fā)〔 2020〕 48號(hào)）。 本人早年在廣州經(jīng)商多年加入了贛州同鄉(xiāng)會(huì)，經(jīng) 常舉辦一些聯(lián)誼活動(dòng)，結(jié)交了許多贛南籍企業(yè)界朋友，我回贛州發(fā)展后仍然保持密切聯(lián)系，了解到在沿海地區(qū)創(chuàng)業(yè)較為成功的企業(yè)業(yè)主均有計(jì)劃回贛州投資創(chuàng)業(yè)回報(bào)家鄉(xiāng)，但他們大部分沒有時(shí)間在贛州溝地建廠，有意委托我公司全程代理建成標(biāo)準(zhǔn)廠房，并有利于他們快速發(fā)揮辦企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，而不必把精力放在建設(shè)廠房上面?，F(xiàn)轄四個(gè)鎮(zhèn)、一個(gè)街道辦事處，轄區(qū)面積約 219平方公里，常住人口約 26 萬(wàn)。 指標(biāo)類型 指標(biāo)數(shù)值 備 注 項(xiàng)目規(guī)劃用地 280畝（ 萬(wàn)） 單位：平方米。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。 項(xiàng)目建設(shè)一期為一年半（ 18個(gè)月），總投資約為 億元。 總用地 280 畝，總建筑面積 188800 M2，引進(jìn) 30— 60 家贛南中小企業(yè)落戶贛州發(fā)展 。 五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷 隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 ?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)。 第十章 結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，江蘇省大豐市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平等等，這些 基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。并隨著新天地地區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面 前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要 是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未 來前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表十一 )的情況看，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降至 17372 萬(wàn)元，不過，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 =40322 萬(wàn)元，保本點(diǎn) =81897/40322=203% 即項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 203%，項(xiàng)目處 于盈虧平衡狀態(tài)。 其中： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） = 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =% 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =%，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。 ④土地增值稅按銷售收入 1%預(yù)征。 四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本結(jié)算： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：建造 成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如幼兒園、會(huì)所。 隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后， 盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。根據(jù)目前該區(qū)位地價(jià)情況，加之該地塊由于拍賣競(jìng)爭(zhēng)可能引起升值，預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊價(jià) 格可達(dá)到 79。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一年項(xiàng)目的銷售收入中一部分可用于下一年的建設(shè)資金。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。 建設(shè)期利息 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。 室外總體費(fèi)用 室外總體費(fèi)用包括：道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按 50 元 / M2 計(jì)，總計(jì) 1557 萬(wàn)元。 建安工程費(fèi)用 建安工程費(fèi)用按 683 元 / M2 計(jì)，總計(jì) 21264 萬(wàn)元。 （ 2）各種稅費(fèi)按江蘇省大豐市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為38044 萬(wàn)元人民幣。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于新天地花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在江蘇省大豐市房地產(chǎn)業(yè)界的知名 度。 ②項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心 而言和優(yōu)惠的政策）。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積達(dá) 萬(wàn) M2，預(yù)計(jì)總投資約 4 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。 “ S”型橫向景觀軸線，則以濃蔭、雕塑、柱廊、鋪地為主要構(gòu)圖手法，將各組團(tuán)空間串為一體，旨在創(chuàng)造輕松、浪漫的休息氛圍。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運(yùn)動(dòng)之功能，與車行完全分開，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。 五、 道路交通設(shè)計(jì) 結(jié)合小區(qū)“三軸一環(huán)六組團(tuán)”的規(guī)劃 結(jié)構(gòu)，形成小區(qū)完整的交通道路骨架。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設(shè)部 AAA 住宅智能化標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電表，小區(qū)內(nèi)采用直供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活 用水質(zhì)量。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。做到功能分區(qū)明確，流線清晰，污凈分離，并特別設(shè)置二代居、子孫戶房型為樓盤的銷售提供多樣選擇。 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。在中心綠化內(nèi)布置低層獨(dú)院住宅及聯(lián)體別墅，構(gòu)成外緊內(nèi)松的空間形態(tài)。 “一環(huán)“是指沿基地周邊的環(huán)形車行道路，便捷、高效地將小區(qū)的交通系統(tǒng)組織起來，形成完整的小區(qū)空間構(gòu)架。 “中心綠化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團(tuán)綠化，以及道路綠化有機(jī)統(tǒng)一起來，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價(jià)值，再點(diǎn)綴以低層的別墅及會(huì)所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝。 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團(tuán) —— 院落 —— 家庭“ (如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處 的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ； ； ；。 （ 4） 2020 年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時(shí)。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于為開發(fā)項(xiàng)目打造良好的基礎(chǔ)。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 2是否有向購(gòu)買 70%有意向， 30%無意向。 2希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù) 70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)， 45%希望有 LED 滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂廣播， 50%希望有智能卡。 1對(duì)綠化形式的選擇 45%希望是草坪， 20%希望是樹木， 35%希望是花草灌木。 1對(duì)陽(yáng)臺(tái)造型的選擇 60%希望是弧形， 40%希望是方形。 1對(duì)屋頂造型的選擇 50%希望坡頂式， 25%希望平頂式， 25%希望飄帶式。 對(duì)各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在 16~18 ㎡， 20%希望主臥面積在 12~14 ㎡； 70%希望次臥面積在 12~14 ㎡， 30%希望次臥面積在 8~10 ㎡； 75%希望客廳面積在 20~25 ㎡， 25%希望客廳面積在 15~18 ㎡； 75%希望餐廳面積在 10~12 ㎡， 25%希望客廳面積在 5~8 ㎡； 80%希望廚房面積在 9~11㎡， 20%希望廚房面積在 5~7 ㎡； 75%希望衛(wèi)生間面積在 5~6 ㎡， 25%希望衛(wèi)生間面積在 3~4 ㎡； 85%希望陽(yáng)臺(tái)面積在 4~5 ㎡， 15%希望客廳面積在 2~3 ㎡。 對(duì)開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)的預(yù)期 50%希望價(jià)格范圍在 14001600 元 /㎡； 40%希望價(jià)格范圍在 16001800元 /㎡； 10%的人 希望價(jià)格范圍在 18002020 元 /㎡。 隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加， 2020 年起大豐市的房地產(chǎn)將會(huì)迎來一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。 購(gòu)買力：置業(yè)的客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，已購(gòu)房客戶的家庭月收入均在 3500 元以上。建 筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計(jì)以二房和三房為主，二房面積在90~110 ㎡，三房為 134~150 ㎡。 現(xiàn)有 80%商鋪對(duì)外營(yíng)業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。總占地面積 ㎡，總建筑面積 61500 ㎡， 其中住宅建筑面積 15000 ㎡，商業(yè)建筑面積 35100 ㎡，辦公建筑面積 10000 ㎡，住宅總戶數(shù)為 102 戶。匯賢居】 本案由大豐市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機(jī)能和市政配套?？啃腋Ｏ锞鶠橐煌ǘ纳啼仯c三棟住宅整體相連，一層售價(jià) 3500 元 /㎡，二層與住宅同價(jià)。以下將 對(duì)該市的幾個(gè)代表個(gè)案進(jìn)行簡(jiǎn)析。 二、區(qū)域分析 本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地 340 畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線 —— 常新路，南接城市交通干道南翔路。這里與中國(guó)最大的城市 —— 上海和江蘇省省會(huì)城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機(jī)場(chǎng)和鹽城機(jī)場(chǎng)近在兩側(cè)。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，住宅消費(fèi) 者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強(qiáng)房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求，國(guó)外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國(guó)內(nèi)建立基金市場(chǎng)，都將對(duì)房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動(dòng)作用。 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 江蘇省大豐市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 展望 2020 年 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進(jìn)。 大豐市的經(jīng)濟(jì)剛起步，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前來說還不是很發(fā)達(dá)，全市尚未形成真正意義上的具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)公司，在市場(chǎng)產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進(jìn)的房產(chǎn)設(shè)計(jì)和營(yíng)銷手段，市場(chǎng)本身還存在著許多問題。從目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。 2020 年全市預(yù)期完成預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %；原口徑財(cái)政收入 億元，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫(kù)增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分，實(shí)際完成收入 ，同口徑增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7307 元、農(nóng)民人均純收入 5020 元，同比分別增長(zhǎng) 10%、 %； 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 29∶ ∶ ；再次躋身全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣（市