【正文】 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 根據(jù)本報(bào)告前六章 的論述與分析，本章著重討論新天地花園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 中心綠化設(shè)計(jì)則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點(diǎn)綴亭臺(tái)橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強(qiáng)調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。通過(guò)花卉、噴泉、雕塑、鋪地、草坡構(gòu)筑高節(jié)奏，具有強(qiáng)烈動(dòng)感的歐式景園氣氛。 六、綠化景觀設(shè)計(jì) 小區(qū)綠化設(shè)計(jì)采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。車行可至每鄰里單元，同時(shí)構(gòu)成每組團(tuán)的獨(dú)立消防環(huán)道。 交通設(shè)計(jì)以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個(gè)系統(tǒng)，力爭(zhēng)人車分流。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買(mǎi) 環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。除了兩條電話線及有線電視管線，每戶接入計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)設(shè)有 VOA 點(diǎn)播系統(tǒng)。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。 擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜。 【 多層公寓 】 三房二廳二衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 三房二廳一衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 二房二廳一衛(wèi) 建筑面積 ㎡、 ㎡ 共占 % 【 小高層公寓 】 三 房二廳二衛(wèi) 建筑面積 ㎡、 ㎡ 共占 % 四房三廳三衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 四房二廳二衛(wèi) 建筑面積 ㎡ 占 % 頂層躍層 建筑面積 ㎡、 ㎡、 ㎡ 共占 % 【 聯(lián)體別墅 】 建筑面積 ㎡ 占 % 建筑面積 ㎡ 占 % 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來(lái)的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。 住宅房型設(shè)計(jì)立足于“以人為本”的理念，引進(jìn) “景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。這里的超前不僅僅是面積問(wèn)題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 將小區(qū)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及幼兒園設(shè)于小區(qū)的西北角，可獨(dú)立服務(wù)于周邊小區(qū)。會(huì)所北側(cè)點(diǎn)綴以小高層建筑，以豐 富小區(qū)的天際輪廓線。 沿常新路主入口，設(shè)置小區(qū)中心廣場(chǎng)及會(huì)所，結(jié)合中心綠化，以形成小區(qū)內(nèi)文化、休閑中心。 南翔路西接鹽通高速公路，是進(jìn)出城市交通干道。兩條縱向軸線，將紅花中心河古 杏林風(fēng)景帶的景觀有機(jī)引入小區(qū)深處，結(jié)合常新路的兩個(gè)主入口，使道路交通、景觀緊密結(jié)合。 “三軸“是指橫貫小區(qū)南北的” S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨(dú)立的六個(gè)組團(tuán)。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對(duì)城市交通干道，為城市的視覺(jué)形象 增添層次。 小區(qū)總體規(guī)劃布局 小區(qū)空間結(jié)構(gòu)可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團(tuán)”。 雖然大豐市私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。） 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的 功能組團(tuán)，以利于分期開(kāi)發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 代的優(yōu)勢(shì)。 消費(fèi)群界定 （ 1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士； （ 2）民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板； （ 3）來(lái)大豐市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員； （ 4）富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要； 年齡判斷在 30－ 45 歲 購(gòu)買(mǎi)目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜 合考慮。 （ 3）本項(xiàng)目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見(jiàn)的。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）人口眾多，私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開(kāi)發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)大豐市的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開(kāi)工。 ①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面 可實(shí)行 全新的體制， ②項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為江蘇省大豐市人民作出貢獻(xiàn)。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①新天地花園的自然環(huán)境，在江蘇省大豐市得地獨(dú)優(yōu)； ②新天地花園可作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； ③新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。 ③置業(yè)意識(shí) —— 古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 ①國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于新天地住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企 業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 （二）問(wèn)卷調(diào)查的分析 選擇在此置業(yè)的客戶對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價(jià)格、升值潛力，比例依次為 70%、 50%、 50%、 20%、 20%、 15%。 2準(zhǔn)備投入的購(gòu)房資金 40%希望投 0~17 萬(wàn)元， 40%希望投 17~20 萬(wàn)元， 15%希望投 20~23 萬(wàn)元， 5%希望投 23~30 萬(wàn)元。 2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù) 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對(duì)講裝置， 60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)， 40%希望能 24 小時(shí)服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。 2希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些 40%希望兒童樂(lè)園， 50%希望有休閑和健身步道， 20%希望有搖椅、秋千。 1喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇， 25%希望有雕塑和圍廊， 20%希望有景觀、水池?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對(duì)這些因素考慮的多一點(diǎn)。 1對(duì)小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣， 15%是瓶裝液化氣。 1對(duì)窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金。 1對(duì)陽(yáng)臺(tái)形式的選擇 55%希望是封閉式， 45%希望是敞開(kāi)式。 對(duì)建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚， 35%希望用涂料。 對(duì)建筑外立面風(fēng)格的選擇 40%希望是歐式風(fēng)格的， 50%希望是現(xiàn)代風(fēng)格， 10%希望是中式風(fēng)格。 對(duì)房型的要求 40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 對(duì)付款方式的選擇 25%的人選擇一次性付款； 75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。 對(duì)住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇聯(lián)體別墅。 四、 消費(fèi)者調(diào)查分析 為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，滿足大豐市當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房要求，我們對(duì)大豐市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研。雖然目前的在售樓盤(pán)較少，但土地拍賣(mài)和新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年變化較大，銷售量和價(jià)格漲幅增長(zhǎng)較大。購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：換環(huán)境 87%； 結(jié)婚用 8% ；投資 5%，客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境。已購(gòu)房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位 35%；科研教育單位25%；個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 40%。 2020 年區(qū)域在售樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷售約 25萬(wàn)平方米，客戶主要來(lái)自大豐當(dāng)?shù)?，現(xiàn)對(duì)已購(gòu)房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)。 【匯總分析】 通過(guò)上述個(gè)案的分析后，可以看出大豐 樓盤(pán) 2020 年的平均價(jià)格在 1650 元 /㎡左右，目前樓盤(pán)的平均價(jià)格隨著市場(chǎng)的變化，已 經(jīng)將達(dá)到 1750 元 /㎡左右。 【匯金購(gòu)物公園】 該案緊靠人民路，位于名都廣場(chǎng)的斜對(duì)面，開(kāi)發(fā)商是浙江 公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫(xiě)字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣(mài)，并且二、三層為大通間，三層不計(jì)價(jià)，背面商鋪只單買(mǎi)一層，銷售價(jià)格以人民路為最高點(diǎn)，往內(nèi)遞減。 車庫(kù)售價(jià) 1800 元 /㎡，商鋪一層售價(jià)臨健康路 14000 元 /㎡，臨人民路 27000元 /㎡，靠近主入口的 16500 元 /㎡，內(nèi)部不臨街均價(jià)在 8500 元 /㎡ —— 12500 元/㎡之間，二層均價(jià)在 3800 元 /㎡ —— 5000 元 /㎡之間，三層均價(jià)在 2500元 /㎡—— 3100 元 /㎡之間，四層均價(jià)為 2020 元 /㎡， 已 于 2020 年 8 月交房。 名都廣場(chǎng)，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場(chǎng)，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是大豐黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。 【名都廣場(chǎng)】 本項(xiàng)目位于市中心人民中路以西，大四河?xùn)|畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司全程開(kāi)發(fā)。該案由 7 幢多層和一些二層的裙房組成， 房型面積為二房 91~92 ㎡，三房 135~139 ㎡，平均銷售價(jià)格為 1750 元 /㎡；商鋪一樓平均價(jià)格為 10000 元 /㎡，二樓平均價(jià)格為 3500 元 /㎡。 【金豐苑一期 于 2020 年 9月開(kāi)盤(pán)，商鋪、車庫(kù)和住 宅已售空 。 該案房型面積為二房 106— 115 ㎡，三房 134— 144㎡，躍層 66 ㎡、 101 ㎡。 【國(guó)泰花園】 本項(xiàng)目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。 三、大豐項(xiàng)目周邊主要案例分析 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。地塊規(guī)整，基建配套（水、 電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地塊，東臨大豐市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營(yíng)建完成后，大豐同長(zhǎng)江三角洲核心區(qū)域 上海的經(jīng)濟(jì)地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢(shì) ，給 大豐 市帶來(lái)接受發(fā)達(dá)地區(qū)強(qiáng)輻射的新機(jī)遇。被中國(guó)國(guó)家交通部列入 “ 九五 ” 規(guī)劃的萬(wàn)噸級(jí)泊位的大豐港現(xiàn)已開(kāi) 工建設(shè)，建成后將成為一類口岸，直接通航韓國(guó)、日本、香港等國(guó)家和地區(qū)。 轄 17個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)港口經(jīng)濟(jì)區(qū)，從區(qū)位狀況來(lái)看，其 地處中國(guó)東部沿海開(kāi)放帶， 從 屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。 一、投資地塊的地理環(huán)境 本項(xiàng)目位于江蘇省大豐市開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，地處 中國(guó)江蘇省中部，長(zhǎng)江以北，黃海之濱。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。預(yù)計(jì)2020 年，隨著中國(guó)市場(chǎng)的逐步國(guó)際化，地產(chǎn)信托和房地 產(chǎn)基金等融資方式將得到進(jìn)一步的拓展。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過(guò)加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)