【正文】 我知道，該報(bào)告是作為對(duì)我大學(xué) 五 年的檢查和考驗(yàn)，所以我也力求能夠運(yùn)用我的專業(yè)知識(shí)，加上各方面的綜合知識(shí)，使得該報(bào)告能夠給予自己 五 年一個(gè)最好的答復(fù)。在此，我要特別感謝我的畢業(yè)論文指導(dǎo)老師 田恒久、馮占紅 給予我的 大力支持和幫助，他詳細(xì)閱讀了我的報(bào)告并不斷的為我的報(bào)告提出了可貴的參考意見，以使得我的報(bào)告能不斷的優(yōu)化和在內(nèi)容思想上更加深入。 第十一章 結(jié)束語 上東庭院 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告經(jīng)過近兩個(gè)多月的準(zhǔn)備，終于 能夠完成 。（有在建的后湖大道和幸福大道） 四、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開發(fā)運(yùn)作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。 ?住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈 內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。 2020 2020 2020 2020 2020序號(hào) 項(xiàng)目1 現(xiàn)金流入 銷售收入 小計(jì) 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售費(fèi)用 銷售稅金 所得稅 小計(jì) 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 5 折現(xiàn)系數(shù)為 6% 6 年凈現(xiàn)金流量 7 累計(jì)年凈現(xiàn)金流量 F N P V =表 10 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 項(xiàng)目敏感性分析圖（示意） 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的 主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對(duì) 上東庭院 項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 ④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年銷售收入 /項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）總建筑 投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 公建項(xiàng)目中 ，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、 變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用， 如幼兒園、小學(xué)。 隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到 一 定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。 表 — 3中，投資計(jì)劃與資金籌措只是為了體現(xiàn) 投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn) 作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款 作為部分啟動(dòng)資金。 為計(jì)算方便，報(bào)告中預(yù)設(shè)項(xiàng)目尋求銀行貸款 8000 萬元，分別于 20 202020年投放，具體見《項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表》。 四 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。 各種配套稅費(fèi) 確定項(xiàng)目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費(fèi)按照建安工程的 15%記取為 /M2，總費(fèi)用為 萬元。 建安工程費(fèi)用 建安工程費(fèi)用按 570 元 / M2計(jì)，總計(jì) 6384 萬元。 ? 各種稅費(fèi)按 榆次 市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 萬元人民幣，其中建設(shè)投資為 萬元，建設(shè)期利息 萬元。 愛家人、愛孩子，就該讓他們住在這里。 黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無限升值潛力。 主打廣告語： （ 1） 2020榆次 最值得期待的生態(tài)人文住宅（開盤前） （ 2）領(lǐng)舞 榆次 新生活（開盤后，暫定） 以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語吸引受眾的密切關(guān)注。預(yù)計(jì)開 盤后，產(chǎn)品銷售將勢(shì)如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于 上東庭院 的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在 山西 房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。 ②項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策）。 ③ 從景觀效果考慮，南向風(fēng)景較好，而房地 產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。同時(shí)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 整體規(guī)劃。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì) (左圖 為一參考方案 ,附錄還有主要備選方案 )。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。 ④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，未來 上東庭院 業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕虼?，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。） 第六章 項(xiàng)目 規(guī)劃、建筑 建設(shè)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開發(fā)周 期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 。 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 ? 上東庭院位于 榆 次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。 ① 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， ② 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為 榆次 市人民作出貢獻(xiàn)。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 總之，由于當(dāng)?shù)刭?gòu)買群體具有局限性，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng) 目前需謹(jǐn)慎。 對(duì)于榆次地級(jí)市的需求狀況，當(dāng)前小戶型比較缺乏，適當(dāng)?shù)拈_發(fā)絕對(duì)熱銷，但是對(duì)于沒有太大住房壓力的大多數(shù)市民來說，購(gòu)買小戶型會(huì)使有限的資金 難以變現(xiàn)，所以大多數(shù)會(huì)考慮到一步到位。SOHU 20200 / 3000 60% 恒基地產(chǎn) 6000 3000 3500 未開盤 晉商國(guó)際 30000 4000 4） 、娛樂項(xiàng)目分析： 本次調(diào)研涉及此類項(xiàng)目共一個(gè)：天河娛樂城 總面積（平米） 總套數(shù) 起價(jià)（元 均價(jià)（元） 銷售率 物業(yè)管理費(fèi) 40000 318 2900 3100 50% 每戶 450 元 /月 該項(xiàng)目屬于政府支持項(xiàng)目，目的在于規(guī)范當(dāng)?shù)貖蕵窐I(yè)，而且老板在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄉ鐣?huì)背景； 該項(xiàng)目在屬于當(dāng)?shù)刈畲蟮膴蕵讽?xiàng)目，交通發(fā)達(dá)、停車方便，又有一賓館作 為其配套項(xiàng)目，方便外地顧客住宿，消費(fèi)，所以不但能夠吸引本地顧客，而且能夠有效的留住外地顧客； 該項(xiàng)目在銷售方面采取了返租活動(dòng)：凡在 06年 3月份之前交清房款的客戶，在未來的六年零兩個(gè)月就能夠通過每年的返租收回 100%的房款 。 28）、西湖花園：四棟六層住宅。 24）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)局：兩棟 6 層。 20）、電力安裝公司：住宅樓１６層，已經(jīng)裝完。 16）、道西街：五交化公司宿舍，三棟六層，兩棟已封頂，一棟建到四層。 12）、菜園街：（學(xué)校住宅）一棟底一層商鋪上四層住宅，兩棟六層住宅，都封頂。 80、 100、 1150 平米（ 120 平米／ 15 萬） 2）、重工集團(tuán)：一棟六層（迎賓路晉中供電局對(duì)面） 3）、錦綸東路：兩棟六層已完工 4）、榆社化工廠住宅：四棟六層住宅，兩棟別墅 5）、氣象局住宅：兩棟六層，一棟已完工，一棟已建到四層 6）、橋東街市政府住宅：四棟，一棟六層已封頂，兩棟已建到四層，一棟正打地基 7）、安建公司支點(diǎn)商住樓：共五層，底二層商鋪，上三層住宅（順城街與 錦綸路交 叉東南角） 8）、花園街：榆次六中對(duì)面，市容環(huán)衛(wèi)六層住宅。歷史上商賈云集，經(jīng)貿(mào)繁榮。 “ 科技教育中心 ” 在農(nóng)技推廣、工業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、科技隊(duì)伍和學(xué)?；A(chǔ)設(shè)施上全面突破。進(jìn)入豐產(chǎn)期，僅紅棗一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)收入至少可達(dá) 3億元， 年均可為農(nóng)民提供收入千元以上。全區(qū)蔬菜總產(chǎn)量 11 億公斤 ,榆次無公害蔬菜基地面積 18萬畝，年產(chǎn)綠色無公害蔬菜 7億公斤。城隍廟歷史街區(qū)開發(fā)，以國(guó)家文物保護(hù)單位城隍廟為龍頭，榆次老城為半徑，正在建設(shè)，蓬勃發(fā)展。全區(qū)工業(yè)形成紡機(jī)、機(jī)械、釀醋、飼料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一批潛力產(chǎn)品、招商項(xiàng)目、技改項(xiàng)目逐鹿市場(chǎng)，再展雄風(fēng)。年平均氣溫 ℃ ，降雨量 418－ 483mm，年日照時(shí)數(shù) 2662 小時(shí)，無霜期 158 天。34’ － 113176。 榆次素有 “ 省城門戶 ” 之稱，是山西省交通運(yùn)輸?shù)闹匾獦屑~。趙國(guó)重臣藺相如、后漢高祖劉知遠(yuǎn)、宋朝名相寇準(zhǔn)生于斯； “ 中國(guó)儒商第一家 ” 常家莊園建于此。 （ 2）投資的風(fēng)向標(biāo)： 一直以來，榆次并入太原市的說法從未中斷過，而太原發(fā)展重心南移的戰(zhàn)略是否預(yù)示著并市趨勢(shì)的明朗化？榆次 —— 由于它特殊的地理位置，在經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)中一直充當(dāng)著極其重要的角色。隨著城南市政基礎(chǔ)設(shè)施初具規(guī)模，開發(fā)商蜂擁而至，土地價(jià)格、房屋價(jià)格大幅飆升，已經(jīng)成了山西增值速度最快、增值空間最大的區(qū)域。 2）消費(fèi)復(fù)蘇 各地投資或投機(jī)類需求已經(jīng)急劇下降；城市形象工程引起的拆遷剛性需求也在減退；一些特殊性財(cái)富群體集團(tuán)性購(gòu)買行為也有所沉寂。 中觀環(huán)境 1）投資波動(dòng) 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體投資可能出現(xiàn)前低后高的走勢(shì)。 政府在 2020年將加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房土地供應(yīng)的傾斜。 5）土地懸念 土地拍賣制度現(xiàn)在在執(zhí)行過程中還有這樣或者那樣的問題，但是這個(gè)方向不會(huì)因?yàn)橛袉栴}而改變。房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)的收益稅已經(jīng)開始實(shí)施 ，它的主要功能是打擊房地產(chǎn)投機(jī)。如果石油價(jià)格持續(xù)上升，將給自用轎車比例較高城市的消費(fèi)者帶來新的住房消費(fèi)變化。由于 新的計(jì)劃剛剛開始，不會(huì)產(chǎn)生一下子出現(xiàn)新的行業(yè)熱點(diǎn)來與房地產(chǎn)爭(zhēng)奪資金。預(yù)計(jì)在 2020 年這種 模式即使在政策上對(duì)外資流入監(jiān)控上有所加強(qiáng)，但是由于各地區(qū)對(duì)引進(jìn)外資的態(tài)度有所不同，因此外資流入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)不會(huì)中斷或者減弱，估計(jì)重點(diǎn)仍然在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目方面。 雖然房地產(chǎn)信貸證券化在 2020年還會(huì)有規(guī)模更大的提高，但是房地產(chǎn)信托基金上市和募集仍然難有政策上的突破。 2020年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外上市依然還會(huì)延續(xù)著近年來地域性龍頭企業(yè)上市的趨勢(shì)進(jìn)行，估計(jì)在 12 家之間。由于固定房地產(chǎn)利率實(shí)驗(yàn)可能推出，因此優(yōu)惠房地產(chǎn)利率也會(huì)作為產(chǎn)品出現(xiàn)。但是房地產(chǎn)消費(fèi)信貸首付比例存在下調(diào)可能性，但其幅度應(yīng)不會(huì)太大。 2）金融持續(xù)脈動(dòng) 房地產(chǎn)信貸政策對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取重點(diǎn)傾斜政策給予授信額度的支持。 宏觀環(huán)境 1）政策趨于平穩(wěn) 我們估計(jì)政府宏觀房地產(chǎn)政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境沒有異動(dòng)變化前，應(yīng)不會(huì)有新的政策推出，將繼續(xù)保持 2020 年已經(jīng)出臺(tái)政策的連續(xù)性。預(yù)計(jì)第三季度開始新的上升景氣循環(huán)。 項(xiàng)目周邊情況 上東庭院位于 榆 次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。 三、總 體規(guī)劃構(gòu)思 本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)， 結(jié) 合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。主要建 筑形式為多層， 建筑限高一般在 24 米以下， ，也允許建高層（ 40米以下），但比例不得超過 20%。 二、報(bào)告編制依據(jù) 榆次 市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ 國(guó)家建設(shè)部及 榆次 市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 山西省 2020房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 太原市與榆次區(qū)的一體化發(fā)展，實(shí)施“雙贏”策略，創(chuàng)新管理體制，盡快