【正文】 廣西來(lái)賓某住宅小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況一項(xiàng)目名稱住宅小區(qū)項(xiàng)目二建設(shè)單位中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司單位法人 三建設(shè)單位簡(jiǎn)介房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于2006年11月8日公司地址位于新興北路號(hào)法定代表人公司注冊(cè)資本金為人民幣壹佰萬(wàn)元注冊(cè)號(hào)為經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)商品房銷售四建設(shè)性質(zhì)新建五建設(shè)地點(diǎn)新興北路號(hào)六項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模擬建住宅小區(qū)設(shè)有住宅樓商業(yè)區(qū)地下停車庫(kù)等規(guī)劃建設(shè)用地面積為2795748m2實(shí)際建設(shè)用地面積2338025㎡道路建設(shè)用地面積457723 m2容積率為37總建筑面積為10534723m2其中住宅建筑面積6974215 m2商業(yè)及配套建筑面積1676477 m2地下車庫(kù)1842799 m2架空層面積41232 m2項(xiàng)目共建設(shè)9棟住宅樓房和6個(gè)商業(yè)區(qū)其中4棟為32層的高層住宅樓4棟為18層的高層住宅樓1棟為10層的小高層住宅樓并建地下人防工程和停車庫(kù)項(xiàng)目總投資1505637萬(wàn)元二設(shè)計(jì)依據(jù)一有關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2007年《中華人民共和國(guó)土地管理法》20048《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》1989年《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》2002年《中華人民共和國(guó)固體廢物污染防治法修訂》2004年《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪音污染防治法》1996年《中華人民共和國(guó)水污染防治法修訂》2008年《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》1998年二有關(guān)規(guī)范規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522005 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092001 2006版 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102002 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072002 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112001 2008年版 《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB502232008 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5001520032009年版《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJl62008 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500192003 《汽車庫(kù)修車庫(kù)停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006797《廣西居住建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》《市城市總體規(guī)劃20082025》第二章 發(fā)展規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一發(fā)展規(guī)劃一自然概況位于中部素有桂中之稱地理位置在東經(jīng)108176。24′～110176。28′北緯23176。16′～24176。29′之間市域東西橫距2021公里南北縱距1343公里總面積134萬(wàn)平方公里總?cè)丝?5274萬(wàn)境內(nèi)壯漢瑤等10多個(gè)民族和睦相處少數(shù)民族人口占748％是大西南出海通道重要樞紐區(qū)位條件交通條件資源條件配合良好有著較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)將成為廣西重要的以能源特種冶金建材等為主的重裝備制造業(yè)基地市的建立是桂中發(fā)展史上新的里程碑是桂中改革新的起點(diǎn)有著重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義合理劃分桂中地區(qū)的行政區(qū)域促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的形成和發(fā)展具有十分重要的意義市政府駐內(nèi)位于桂中平原湘桂走廊尾部東西橫距84km南北縱距875km土地面積為43642k㎡人口9614萬(wàn)人工業(yè)生產(chǎn)已形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)制糖發(fā)電冶煉建材造紙煤炭開(kāi)采已成為主要工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)主要企業(yè)有冶煉廠東塘集團(tuán)遷江糖廠桂中水泥廠東江煤礦八一鐵合金廠等2002年地級(jí)市成立以后發(fā)展較快城市布局趨于合理逐步形成以河西為主的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)鳳凰鎮(zhèn)遷江小平陽(yáng)平陽(yáng)鎮(zhèn)等工業(yè)相對(duì)集中區(qū)城區(qū)交通運(yùn)輸比較發(fā)達(dá)火車站有直達(dá)外省的上海廣州武漢及區(qū)內(nèi)南寧柳州桂林的旅客列車國(guó)道322南柳線縣境路段長(zhǎng)34km南柳高速公路通過(guò)區(qū)域全市已形成以市區(qū)為中心通向各限時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公路網(wǎng)水路交通以紅水河為主枯水期可航行120t級(jí)駁船成為內(nèi)煤礦外運(yùn)的一大通道華僑投資區(qū)作為一個(gè)全新的城區(qū)已納入市總體規(guī)劃區(qū)域面積55平方公里總?cè)丝?498萬(wàn)人同世界上34個(gè)國(guó)家地區(qū)有著廣泛的親緣關(guān)系海外僑胞5456人按照規(guī)劃華僑投資區(qū)將建成商貿(mào)物流金融保險(xiǎn)高新產(chǎn)業(yè)旅游觀光科教文化外向型工業(yè)為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)是市對(duì)外開(kāi)放的窗口項(xiàng)目附近區(qū)域沒(méi)有大型的污染企業(yè)市主要?dú)v史文物為麒麟山人古遺址位于橋鞏鄉(xiāng)合隆村麒麟山卡母洞于1958年公布為廣西文物保護(hù)單位該古遺址距項(xiàng)目約15km本項(xiàng)目評(píng)價(jià)范圍內(nèi)沒(méi)有需要特別保護(hù)的文物古跡 隨著地級(jí)市市的設(shè)立在市黨委和政府的管理統(tǒng)籌下全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部專業(yè)人才大量引進(jìn)設(shè)市后大量引進(jìn)的人才對(duì)市的發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)今后市的的快速發(fā)展也離不開(kāi)這一大批優(yōu)秀人才居住是職工基本的生活需求為了穩(wěn)定現(xiàn)有的隊(duì)伍進(jìn)一步引進(jìn)優(yōu)秀人才加速市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)建設(shè)本項(xiàng)目是非常必要的同時(shí)也能改變市人民居住條件 本項(xiàng)目正是在這樣的背景下被提出來(lái)的本項(xiàng)目由廣西市中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司建設(shè)銷售采取面向社會(huì)銷售方式實(shí)施該項(xiàng)目建成后有效的解決市人們及周邊縣市人們的住房需求對(duì)整個(gè)市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的意義從規(guī)劃到建設(shè)都是為了滿足市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和隨之而來(lái)的中心城區(qū)人口不斷增加的需要二產(chǎn)業(yè)政策分析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策是房地產(chǎn)發(fā)展的指導(dǎo)性政策對(duì)區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的運(yùn)行包括政策制訂實(shí)施 評(píng)價(jià)反饋和調(diào)整5個(gè)階段必須尊循一定的的規(guī)律在分析房地產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)政策特征的基礎(chǔ)上探討我區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容特征基本邏輯基本要求和發(fā)展趨勢(shì) 近幾年我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速產(chǎn)品產(chǎn)出持續(xù)擴(kuò)張國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)向高技術(shù)產(chǎn)品方向發(fā)展國(guó)務(wù)院也發(fā)布了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)等等以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展 省房地產(chǎn)起步較晚近幾年投資處于穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài)同時(shí)總體上呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征雖然增速有所下降但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占比重有所上升從商品住宅的投資類型結(jié)構(gòu)看商品住宅投資在投資總額中所占比重保持平衡投資增帶波動(dòng)較小 居住面積的改善再加上我區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速城市化年遞增的比率大于11城鎮(zhèn)人口的不斷增加以及每年GDP以高于10的速度增長(zhǎng)這些因素必然會(huì)促使我區(qū)對(duì)房地產(chǎn)的需求持續(xù)增加三市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)1市房地產(chǎn)的發(fā)展及現(xiàn)狀 市是2002成立的新的地級(jí)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚商品房小區(qū)配套設(shè)施不夠完善小區(qū)建設(shè)的環(huán)境品質(zhì)不如人意住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高在房屋的設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中往往忽視采光通風(fēng)和建筑的美學(xué)效果未能真正體現(xiàn)以人為本的理念但隨著中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立和強(qiáng)市富民方針的實(shí)施全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛國(guó)民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢(shì)城市發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)尤其是市政府加大城市建設(shè)力度進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造極大地推動(dòng)市房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展2009年市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展完成增加值9 07億元比上年增長(zhǎng)162商品房竣工面積4377萬(wàn)平方米增長(zhǎng)183商品房銷售面積5156萬(wàn)平方米增長(zhǎng)314商品房銷售額731億元增長(zhǎng)217目前市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行具有如下特點(diǎn)1房地產(chǎn)發(fā)展迅猛投資額逐年遞增占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重基本保持了連年增長(zhǎng) 2商品房供需兩旺空置率低2002年以來(lái)市商品房竣工面積和銷售面積不斷攀升商品房銷售仍是以預(yù)售房形式強(qiáng)售2009年市商品房年空置面積較低空置285遠(yuǎn)低于10～15的國(guó)際警戒線房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫成分較少3住宅銷售價(jià)格呈逐年上升趨勢(shì)價(jià)格走勢(shì)穩(wěn)中有升4近年來(lái)隨著市房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展樓宇外形設(shè)計(jì)顏色搭配和園區(qū)綠化設(shè)計(jì)等細(xì)部特征已逐漸在市房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到關(guān)注隨著廣大消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)越來(lái)越理性和成熟市民對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來(lái)越高這也迫使開(kāi)發(fā)商必須不斷提高產(chǎn)品品質(zhì)以適應(yīng)消費(fèi)者由居住型和舒適型發(fā)展2市的市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)市作為新興的地級(jí)市在市委市政府領(lǐng)導(dǎo)及市人民的努力拼搏下市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得了優(yōu)異的成績(jī)城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)一步增長(zhǎng)人民生活質(zhì)量不斷提高人口不斷增長(zhǎng)給市的房地產(chǎn)帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇大部分消費(fèi)群體都希望擁有屬于自己的住房不僅如此隨著人們對(duì)居住條件要求越來(lái)越高良好的居住環(huán)境經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型結(jié)構(gòu)價(jià)格適中的住房能夠極大地刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望開(kāi)發(fā)舒適美觀具備以人為本功能的商品化規(guī)模化的住宅小區(qū)具有廣闊市場(chǎng)前景1新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2009年市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持快速增長(zhǎng)商品房銷售面積大幅增長(zhǎng)銷售價(jià)格上揚(yáng)較快全市商品銷售面積5156萬(wàn)平方米每平方米綜合銷售價(jià)格2650元同比增長(zhǎng)457究其原因是因?yàn)槿挟?dāng)前還處于城市建設(shè)發(fā)展初期2008年同期基數(shù)小房地產(chǎn)投資增幅大2新建商品住宅購(gòu)買對(duì)象情況隨著市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快市市區(qū)的居住和投資環(huán)境不斷改善特別是區(qū)內(nèi)其他地市的人士紛紛來(lái)該市就業(yè)和投資外地居民購(gòu)房的比重逐年上升從購(gòu)房的目的分析以自住為主但置業(yè)投資的比重逐年上升3市商品房?jī)r(jià)格的趨勢(shì)2001年以來(lái)市商品房開(kāi)發(fā)與上年相比銷售面積逐漸增長(zhǎng)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升交易價(jià)格曲線持續(xù)走高5市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間市現(xiàn)有人口25015萬(wàn)人其中城區(qū)人口約28萬(wàn)人成立地級(jí)市以來(lái)外地涌入市經(jīng)商的人口不斷增加隨著城鄉(xiāng)居民可支配收入的提高人們的居住觀開(kāi)始由有房住向住得寬環(huán)境好的方向發(fā)展從總體上看市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐漸趨于理性并已開(kāi)始進(jìn)入最佳發(fā)展期2011年市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)上年的發(fā)展勢(shì)態(tài)建設(shè)用地分析一場(chǎng)址選擇該地塊位于市新興北路246號(hào)用地四周建筑幾乎均為建筑質(zhì)量低劣的天地房民宅環(huán)境不佳但此地段由于老汽車站的存在人口密集用地南側(cè)的新興北路為城市主要干道交通便捷東側(cè)為柳來(lái)路延伸區(qū)域現(xiàn)狀為土路但隨著城市道路的改造完善交通便捷程度將進(jìn)一步提升項(xiàng)目北側(cè)緊鄰草鞋溝擁有230米濱水帶濱水綠化面積超過(guò)8100平方米可先做濱水景觀設(shè)計(jì)共同成為草鞋溝景觀整治的重要組成部分隨著景觀環(huán)境的改造地塊區(qū)域的居住生活環(huán)境在不久的將來(lái)會(huì)有更大的提升二項(xiàng)目建設(shè)條件一地形地貌地質(zhì)市位于廣西中部北緯23176。19′26176。04′東經(jīng)108176。24′110176。28′北面環(huán)抱廣西工業(yè)重鎮(zhèn)柳州市東北與湘西南交界西北與黔東南接壤東臨桂林市梧州市西毗河池地區(qū)南與南寧地區(qū)貴港市相連居于西南華中各省與華南沿海的連接帶上是建設(shè)大西南出海通道不可缺的有機(jī)整體市城區(qū)在境內(nèi)境內(nèi)以石山峰林過(guò)渡到平原為主北西部多為巖溶峰林洼地南部為峰林谷地東部為孤峰平原及紅水河沿岸階地是典