【正文】 9 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 　　 工程費(fèi) 萬(wàn)元 　　 工程建設(shè)其他費(fèi) 萬(wàn)元 其中土地取得費(fèi) 萬(wàn)元　 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元 　10 每平方米建筑面積工程投資 　 　 　　 住宅用房 元/平方米 　　 商業(yè)用房 元/平方米 　11 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 　　 自有資金 萬(wàn)元 　　 銷售回款 萬(wàn)元 　12 銷售費(fèi)率 % 4 　13 營(yíng)業(yè)稅率 % 5 　14 城市維護(hù)建設(shè)稅 % 7 　15 教育費(fèi)附加 % 3 　16 所得稅率 % 25 　17 盈余公積金公益金 % 15 　18 稅后年均利潤(rùn) 　 　20 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 % 12 　21 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 　22 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 　23 投資回收期 年 　五、報(bào)告編制依據(jù)1．北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（京地出[合]字（2022）第 0006 號(hào)；2．北京市規(guī)劃委員會(huì)“規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)” （2022 規(guī)意選字 0171 號(hào)） ；3. 北京北旅汽車制造有限公司住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目用地企業(yè)搬遷補(bǔ)償協(xié)議；4．項(xiàng)目法人單位提供的其它相關(guān)資料。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范化運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。本項(xiàng)目位于北京市豐臺(tái)區(qū)**西路，由北京**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)。2022 年10 月經(jīng)北京市土地整理儲(chǔ)備中心整理上市，進(jìn)入土地二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。北京**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司下屬的全資子公司，主要承擔(dān)地鐵沿線的資源開(kāi)發(fā)、共享和綜合利用。項(xiàng)目南側(cè)和石榴莊路北側(cè)多為原有六層以下的居民樓；東側(cè)隔馬家堡東路是萬(wàn)客隆超市和蘇寧電器商店；在項(xiàng)目所在地周邊還有遠(yuǎn)洋自然、西馬金潤(rùn)家園、星河城等 2022 年以后開(kāi)發(fā)的多個(gè)住宅小區(qū)。從本項(xiàng)目所在地 15 分鐘即可到達(dá)木樨園商圈、草橋大型生活區(qū)和洋橋生活區(qū)域；本項(xiàng)目距天安門(mén) 10 公里左右、距北京西站和首都機(jī)場(chǎng)約 10 公里和 45 公里，與陶然亭公園和天壇公園均在 5 公里范圍內(nèi)。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性（一）改善城市環(huán)境，集約利用土地，加快城市化進(jìn)程城市是國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育和科學(xué)技術(shù)的中心，在國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)中起著主導(dǎo)作用。北京是我國(guó)政治、文化的樞紐，更應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)生態(tài)環(huán)境，防止污染，大力加強(qiáng)城市綠化建設(shè)和市容環(huán)境衛(wèi)生建設(shè)。另一方面，中國(guó)的基本國(guó)情是人多地少，特別是在北京，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)土地的需求量也越來(lái)越大，所以合理用地、節(jié)約用地是城市發(fā)展的重要原則。所以本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于完善環(huán)境、集約利用土地，使得項(xiàng)目所在地周邊整體環(huán)境清潔優(yōu)美，提供有利的生產(chǎn)條件和方便的生活條件，適應(yīng)人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要是非常必要。從上世紀(jì)末開(kāi)始，北京市居民消費(fèi)水平持續(xù)增長(zhǎng)，住宅商品房銷售速度也一直保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越發(fā)引起居民的廣泛關(guān)注。交通配套是購(gòu)房者最為關(guān)注的因素之一。居住環(huán)境也是購(gòu)房者考慮的重要因素。旺盛的消費(fèi)需求。第三章 市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析從 2022 年初到 2022 年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)如圖 31 所示。圖 31 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 2 月份上升 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。完成商品住宅投資 2462 億元，增長(zhǎng) %。資金來(lái)源分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比下降 點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款 1761 億元，增長(zhǎng) %；企業(yè)自籌資金 2495 億元，增長(zhǎng) %；利用外資 131 億元，增長(zhǎng) 倍。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積 5306 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。一季度，房屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %。商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 2 月份下降 點(diǎn)，同比上升 點(diǎn)。其中，空置商品住宅 6900 萬(wàn)平方米，下降 %。土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)城八區(qū)適當(dāng)向朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)傾斜，遠(yuǎn)郊區(qū)縣繼續(xù)向順義、通州和亦莊新城傾斜。工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，除了確?，F(xiàn)有高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地外，還將優(yōu)先支持自主創(chuàng)新企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)類項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁高能耗、高物耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。 住宅商品房用地方面，將優(yōu)先支持中小戶型普通商品房建設(shè)，鼓勵(lì)節(jié)約型住宅，繼續(xù)貫徹建筑面積小于 90 平方米的住房面積不得少于 70%的規(guī)定，限制高檔住宅，禁止高檔別墅建設(shè)。（二）目前北京房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2022 年國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，如提高貸款利率、 “限制外資炒房、征收二手房轉(zhuǎn)讓所得稅、征收土地增值稅、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，對(duì)北京房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，下降 %；其中商品住宅 萬(wàn)平方米，下降 %。商品房空置面積 萬(wàn)平方米，比 2022年末減少 萬(wàn)平方米；其中商品住宅空置 萬(wàn)平方米，減少 萬(wàn)平方米。2022 年至 2022 年累計(jì)完成投資額 億元；2022 年房屋施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，比 2022 年增長(zhǎng) 倍；2022 年至 2022 年房屋竣工面積累計(jì) 萬(wàn)平方米，六年間平均每年竣工房屋 萬(wàn)平方米。2022 年至 2022 年北京市處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)逐年增加，2022 年僅為 1005 家，到 2022 年，已達(dá)到了 2958 家。但是，由于空置面積銷售情況較好，以及企業(yè)盈利狀況的好轉(zhuǎn)，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)景氣水平起到支撐作用。盈利景氣指數(shù)達(dá)到 ，比上年四季度提升 點(diǎn)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)始終保持著平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2022 年，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格比 2022 年上漲 %，其中用于居住的消費(fèi)增長(zhǎng)為 %,位居首位。表 31 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 指 標(biāo) 2022 年 2022 年房屋銷售價(jià)格指數(shù) 商品房 其中：住宅 其中：普通住宅 高檔住宅 二手房 其中：住宅 房屋租賃價(jià)格指數(shù) 其中：住宅 土地交易價(jià)格指數(shù) 2022 年，在國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度和加快奧運(yùn)建設(shè)的影響下，北京經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)開(kāi)局，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，市場(chǎng)需求活躍。二是投資性需求日益膨脹，國(guó)內(nèi)資金由于社會(huì)保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對(duì)自己未來(lái)生活存在的不確定性深存擔(dān)憂；而食品、醫(yī)療、教育等費(fèi)用大幅上漲以及即將進(jìn)行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的價(jià)格改革，無(wú)疑增加了人們對(duì)未來(lái)通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段。三是人民幣升值是支持國(guó)際資金青睞我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)主要因素。另一方面，在北京還有很多獨(dú)特的消費(fèi)群體，使得對(duì)北京房地產(chǎn)的需求非常旺盛。北京是中國(guó)的政治中心，中共中央、國(guó)務(wù)院、全國(guó)人大、全國(guó)政協(xié)、中央軍委、全國(guó)性社團(tuán)群組織以及其內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)都在北京，再加上北京市級(jí)的同類機(jī)構(gòu)，總體上看官員階層龐大。第二，北京擁有規(guī)模龐大的國(guó)內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)。不僅如此，許多省級(jí)政府的廳局機(jī)構(gòu)和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設(shè)有辦事處。第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)。另外北京還有許多合資企業(yè)。第四，北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的白領(lǐng)階層。第五，北京擁有全國(guó)規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊(duì)伍。第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。他們的收入水平和消費(fèi)水平都很高。還有一些條件好的退休人員，因?yàn)楸本┑尼t(yī)療水平高，也來(lái)到北京定居。三、本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì) “**住宅、商業(yè)金融、托幼建設(shè)項(xiàng)目”作為地下與地上、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，為了更合理、高效、節(jié)能和環(huán)保的建設(shè)本項(xiàng)目，即更優(yōu)質(zhì)的利用地鐵站點(diǎn)和周邊的土地資源、提高社會(huì)服務(wù)附加值，積極有效地進(jìn)行探索城市軌道交通與城市建設(shè)綜合體的無(wú)縫連接及業(yè)態(tài)的升級(jí)、創(chuàng)新嘗試。項(xiàng)目地上總建筑面積約 16 萬(wàn)平方米，地下建筑面積將根據(jù)與地鐵車站無(wú)縫連接及滿足項(xiàng)目配套需要來(lái)確定。通過(guò)這些軌道交通設(shè)施，使南城與北京的經(jīng)濟(jì)核心，CBD 地區(qū)和中關(guān)村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來(lái)。通過(guò)沿線周邊的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)地鐵的穩(wěn)定客流，南城的整體房地產(chǎn)品質(zhì)也將有質(zhì)的提升。地鐵、地下空間、客流、區(qū)域商業(yè)、宜居型社區(qū)，各種夢(mèng)想、各種理念，都在此得到完美的體現(xiàn)。本項(xiàng)目區(qū)位的景觀規(guī)劃和利用如下圖所示：項(xiàng)目用地北側(cè)為城市綠地及馬草河,為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的擁有城市景觀的用地。除此以外，項(xiàng)目周邊交通便利，居住環(huán)境優(yōu)良，地鐵、輕軌、多路公交線路和高速經(jīng)過(guò)項(xiàng)目周邊。目前，南城區(qū)域仍以中端項(xiàng)目為主流。城市建設(shè)和政策導(dǎo)向引起開(kāi)發(fā)重點(diǎn)南移，城市道路交通網(wǎng)絡(luò)體系特別是軌道交通的規(guī)劃建設(shè)為各區(qū)域間價(jià)值流動(dòng)提供通道，使得南城區(qū)域功能不斷得到加強(qiáng)。交通方便，使得周邊商品房和辦公樓市場(chǎng)需求相當(dāng)旺盛。與此同時(shí)，隨著北京市政府對(duì)南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略部署進(jìn)一步加快，南北京的復(fù)興和擴(kuò)張已成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，住宅供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)必將帶來(lái)更大的商業(yè)市場(chǎng)潛力。但在目前市場(chǎng)條件下，其中大部分拆遷難度相對(duì)較大，土地價(jià)格相對(duì)較高。（三）生活配套設(shè)施情況項(xiàng)目周邊 1 公里的范圍內(nèi)，各類教育與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較為齊全，項(xiàng)目隔馬家堡東路東側(cè)為萬(wàn)客隆超市，購(gòu)物與餐飲氛圍已逐漸開(kāi)始形成。2022 年至 2022 年 10 月底，本區(qū)域居住類樓盤(pán)的平均年漲幅超過(guò)了 20%。2022 年隨著北京市城市開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)開(kāi)始向南城轉(zhuǎn)移、地鐵四號(hào)線的修建、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及北京市房?jī)r(jià)整體走高，本區(qū)域樓盤(pán)開(kāi)始整體上漲。2022 年，隨著北京市房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，木樨園商圈的逐漸成型與地鐵四號(hào)線通車時(shí)間的臨近，本區(qū)域吸引了大量本區(qū)域居民和外來(lái)經(jīng)商、投資人士在此置業(yè)、投資。其中星河城 3 期的售價(jià)更是突破了 9000 元/平米。金潤(rùn)家園等成規(guī)模社區(qū)的建成，及正在建設(shè)的地鐵 4 號(hào)線、規(guī)劃中的地鐵 11 號(hào)線和石榴莊路拓寬等市政交通設(shè)施的實(shí)施，帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域環(huán)境全方位的品質(zhì)升級(jí)。另外一方面，本項(xiàng)目地下空間擬與地鐵無(wú)縫接軌，使得本項(xiàng)目作為地上與地下、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目，成為本項(xiàng)目主要的亮點(diǎn)之一。2022 年全年預(yù)計(jì)將超過(guò) 100 萬(wàn)平米。很多公司都選擇入駐新建成的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓以迅速擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)。 ”由于一些寫(xiě)字樓項(xiàng)目延遲了入駐時(shí)間，市場(chǎng)整體租金水平仍保持平穩(wěn)。受加入 WTO 后的金融改革帶動(dòng)，銀行金融業(yè)成為 2022 年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。到目前為止，馬家堡住宅板塊缺乏綜合性商業(yè)消費(fèi)中心，且區(qū)域商業(yè)特色性不夠強(qiáng)。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房及多個(gè)中檔項(xiàng)目，還有近十萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，所以各個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)都非常激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)首當(dāng)其沖，雖然產(chǎn)品差異使價(jià)格高低可以有所不同，但房?jī)r(jià)始終還是購(gòu)房人最注重的事情。因此從近期的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)上看，政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目影響不大。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場(chǎng)北里。三、場(chǎng)址條件（一）自然環(huán)境條件1．地形地貌本項(xiàng)目地處華北平原北部，位于永定河沖洪積平原二期洪積扇上。在區(qū)域地貌環(huán)境中，位于永定河二級(jí)階地上，在小地貌環(huán)境中，位于涼水河二級(jí)階地上。據(jù)北京市氣象局近 30 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，年平均最低溫度為℃，℃；年平均最高溫度為 ℃，年極端最高溫度為 ℃。年最大風(fēng)速約 22 米/秒，七月份最大風(fēng)速約 14 米/秒，一月份最大風(fēng)速約 14 米/秒。年日照時(shí)間約 2700 小時(shí)，年總輻射約 5350 兆焦耳/平。（二）地震烈度本地區(qū)地震烈度為 8 度。第四系堆積物互相交錯(cuò)，連續(xù)性差，無(wú)明顯變化規(guī)律，含水層巖性主要為砂礫石、中粗砂含礫及中粗砂，含水層厚度 20～30m。項(xiàng)目所在地距首都機(jī)場(chǎng)約 45 公里、北京西站 10 公里、天安門(mén) 10 公里、陶然亭公園和天壇公園 5 公里。2．雨水項(xiàng)目所在地北側(cè)馬草河，雨水可通過(guò)市政雨水管線排入馬草河，最終流入涼水河。小紅門(mén)污水處理廠處理能力為60 萬(wàn)噸/日，市政污水管網(wǎng)容量能夠滿足本項(xiàng)目新增污水排放量要求。5．供氣本項(xiàng)目用地范圍東側(cè)馬家堡東路和北側(cè)石榴莊路分別鋪設(shè)有 DN500 的中壓天然氣管線和 DN200~DN300 的低壓天然氣管線?，F(xiàn)有供氣能力能夠滿足項(xiàng)目用燃?xì)庑枨?。第五?規(guī)劃建設(shè)方案一、基本原則1． 以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。3．充分考慮將來(lái)物業(yè)管理的便利性。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB /T 503142022。3．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑規(guī)范》GB 503682022。5．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 5005495。7．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 5004595。9．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 500192022。11．國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB 501892022。13．北京市地方標(biāo)準(zhǔn)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ 116022022。15． 《北京市新建設(shè)改建居住公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》 。17．國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范及北京市有關(guān)規(guī)定。 2．保持與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，充分利用居住建筑固有的造型要素，加強(qiáng)本住宅小區(qū)的個(gè)性及特色塑造，加強(qiáng)居住小區(qū)的識(shí)別性和居民的歸屬感，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)一座地標(biāo)式的商業(yè)建筑。 4．規(guī)劃布局、環(huán)境塑造、單體建筑設(shè)計(jì)三者完美結(jié)合，將建筑融入自然流暢的景觀之中，對(duì)特定區(qū)域（廣場(chǎng)、花園、綠地等）采用普通的、相似的鋪裝作背景，將隱藏的托兒所融入整體的景觀中，既保證小區(qū)具有良好的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和形態(tài)布局，又能使建筑單體擁有良好的