【正文】 20406080100普通住宅 電梯公寓 經(jīng)濟(jì)適用房 別墅單位：（萬平方米） 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%竣工面積（萬平方米） 同期增長率 980813 平方米， 7746 套，占商品房進(jìn)入市場總量 82%左右，比上年投入總量減少 93%；商業(yè)用房投入市場信息 69893 平方米，占商品房投入市場總量度 4%左右，比上年投入總量減少 93%；商業(yè)用房投入市場 169893 平方米，占商品房總量 14%左右，其他用房市場信息投入 38369 平方米，占商品房投入市場總量 4%左右。從 2020 年二季度開始，我市房地產(chǎn)受國家調(diào)控影響 ，市場投入量逐漸減少，至 12 月底為最低端。占 10 全年銷售總面積 34%。增長率分別為 %、20%。增漲率為%、 5%、 21%。 3）、 消費(fèi)者購成情況 隨著 **市城市化進(jìn)程加快， **城市居住環(huán)境及商品房小區(qū)環(huán)境的美化， **市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費(fèi)的主力軍，外地人與本地人購房數(shù)比例差距逐漸縮小， 2020 年，外地人購買商品房 474836 平方米，比上年增加 185516 平方米，比上年增加 64%。 表十六：2 0 0 4 年商品房、二手房交易金額比重%%商品房交易 二手房交易表十五：2 0 0 4 年商品房、二手房交易面積比重%%商品房交易 二手房交易 12 表十九：綿陽市20 04 年普通商品住房價格走勢（按套內(nèi)面積計算）1495155914091465 1452137410001100120013001400150016001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月份單位（元） 表二十：綿陽市2020年電梯公寓價格走勢（按套內(nèi)面積計算）221021462053215020701500160017001800190020202100220023001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月份單位（元） 表二十一：綿陽市20 04 年別墅價格走勢（按套內(nèi)面積計算）197419681930171417131500160017001800190020202100220023001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月份單位（元） 13 從上列表中反映出， **市房地產(chǎn)商品房價格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波浪走勢， 2020 年普通商品房平均價格比上年增加 元 /平方米，電 梯公寓比上年增加 元 /平方米。說明小戶型購買者人群增加。 2020 年 **市商品房空置情況： 2020 年 **市商品房空置面積 445491 平方米，比上年減少 67311 平方米，負(fù)增長率為 13%。 表二十五 ： 2020年商品房空置面分段表 一年以內(nèi)空置 合計 合計 住宅 商業(yè) 寫字 其他 m2 套 普通住房 電梯 經(jīng)適房 別墅 355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568 161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104 比例 75% 61% 23% 6% 10% % 1% % 一年以上空置 合計 合計 住宅 商業(yè) 寫字 其他 m2 套 普通住房 電梯 經(jīng)適房 別墅 90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104 29718 195 16527 93 比例 52% 64% 36% 41% % % 注：普通住宅、電梯公寓、經(jīng)適房、別墅揚(yáng)占比重為住宅類所占比重 2020 年 **市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的 29%，比上年減少 %，其中一年以上空置面積 90356 平方米，比上年減少 %。 2020 年 **市房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)： 15 1）、 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩： **市 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年減少 億元，施工面積 2026744 平方米，比上年減少 565874 平方米，增長。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場投入量進(jìn)一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計，2020 年上半年商品房市場投入面積 707228 平方米，下半年商品房市場投入面積 485273 平方米，上半年與下半年投放量比重分別 % 、 % 。每年上升比例不超過 10%，一直保持平穩(wěn)發(fā)展。 2020 年下半年至 2020 年上半年， **市商品房銷售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢。 表二十六：綿陽市2 0 0 3 、2 0 0 4 年商品房預(yù)售走勢6155018373490532462734420453629480844803858434 5953462513105482458929570381380614558040598988545038775254196 5102554992476420202004000060000800001000001202001400001600001800002020001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月份單位（平方米）20 03 年商品房預(yù)售走勢 20 04 年商品房預(yù)售走勢 16 4）、 商業(yè)用房投資勢頭強(qiáng)勁 2020 年， **商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業(yè)城等一批項目陸續(xù)投入市場，天晨愛喜 新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。占全年在建商品房施工面積 15%，比上年增加 %。 衡量一個城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場是否火爆是一個重要標(biāo)志。 6）、 外來人口購房成為我市房地產(chǎn)市場的主力軍。外來人口購買商品房極大地促進(jìn)了我市商品房市場的發(fā)展。 7）、 小戶型商品房開始受 到市場青睞，受到開發(fā)商、消費(fèi)者追捧。 近幾年來，我市土地市場價格上升幅度極大，尤其是實行土地供給體制改變后，競拍價格一路走高，對商品房成本產(chǎn)生了極大的影響，帶來了極大的銷售風(fēng)險。 2）、 原材料價格波動的不確定性加大了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。如 2020 年下半年頁巖磚由 元 /匹漲至 元 /匹，致使商品房成本每平方米上漲 15 元左右。 尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款準(zhǔn)備金利率，將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金提高 15 個百分點(diǎn)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到限制。 2020年我市商品房 開發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對房地產(chǎn)市場容量造成了一定的壓力。但是， 由于近年 **國民經(jīng)濟(jì) GPP 增漲速度放慢，將會影響到房地產(chǎn)市場。但我市商品房銷售市場卻在 2020 年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應(yīng)大于需求矛盾。 經(jīng)營性 土地供應(yīng)將得到進(jìn)一下控制，政府調(diào)控與市場調(diào)節(jié)互補(bǔ)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。 3）、 2020 年商品房價格預(yù)計將保持相對平衡，但應(yīng)有一定升幅。房價穩(wěn)中有升應(yīng)該是 2020 年總趨勢。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤，市場價格將有一定的上升空間。 4）、 二手房屋市場交易將繼續(xù)保持暢旺： 98 年以來， **市實施住房私有化后，又出臺了一系列促進(jìn)住房改革 制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是 2020 年開始實施的住房貨幣化補(bǔ)帖制度，更加促使二手房市場的發(fā)展。 5）、 外來人口購房將進(jìn)一步擴(kuò)展，繼續(xù)支撐 **市房地產(chǎn)市場的繁榮 。需要采取更有力的措施推廣 **城市品牌，吸引外來人口購買商品房。星河灣二期（星河圣景）”、“金達(dá)小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤作為樣本進(jìn)行對比分析，情況如下： 項目周邊 類比 競爭樓盤基本資料 ： 1）、商業(yè)部分 ①、花園“星河灣”一期（臨街或小區(qū)內(nèi)底層門面）： 該項目僅一期有門面，項目位于躍進(jìn)北路末段。 ②、金達(dá)小區(qū)（臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）： 該項目位于躍進(jìn)北路，在本項目及“星河灣”之間。臨長虹大道及待建 城市規(guī)劃道路的門面現(xiàn)未向社會公開發(fā)售，待周邊環(huán)境配套設(shè)施形成后在對外銷售。該項目門面進(jìn)深約為 ，開間為 、 、 等。二樓門面以建筑面積 2800 元 /㎡被 個人全端 。該項目臨街一、二層為進(jìn)深 17和 19 米的大門面，每個門面面寬大概在 6米左右，其一 層門面建筑面積銷售均價在 6000 元 /㎡， 二樓門面建筑面積銷售均價在 2600 元 /㎡ 。 由此可見，