【正文】 20673 平方米，比上年負增 35%。 表四：綿陽市20202020年商品住房施工面積比重情況（按用途分）66%24%2%8%65%27%3% 5%0102030405060708090100普通住宅 電梯公寓 經(jīng)濟適用房 別墅2020 2020 從表四圖例中看出， 因國家宏觀調(diào)控，我市房地產(chǎn)投資趨勢減緩，但投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化較大。經(jīng) 7 濟適用房施工面積 54934 平方米， 610 套，同比 2020 年增加 1270 平方米，減少 93 套。 6 表一：2 0 0 1 2 0 0 4 房地產(chǎn)資金投入情況051015202530352020 2020 2020 2020指標（萬元） 表二：2 0 0 3 年房地產(chǎn)投資構(gòu)成（按用途分類）89%%%3%住宅 商業(yè) 寫字間 其他 表三：2 0 0 4 年房地產(chǎn)投資構(gòu)成（按用途分類）83%15%%%住宅 商業(yè) 寫字間 其他 2020 年普通商品房施工面積為 1089694 平方米， 8483 套，占住宅施工面積 總量 65％，同比 2020 年減少 560367 平方米。 2）、 2020 年商品房施工面 積 2026744 平方米（其中：本年新開工面積 1219914 平方米），施工面積比 2020 年減少 565874 平方米，負增長率22％。 三、市場分析和項目定位： 一）、市場分析： 2020 年 **市房地產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀分析： 1）、由于國家宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減少狀態(tài)。 地塊交通條件調(diào)查： 本項目周邊的市政路網(wǎng)正逐步完善，隨著花園、中房、小島等 幾個大房產(chǎn)公司在本項目周邊進行開發(fā)帶動，將極大地促進政府對該區(qū)域的市政配套設(shè)施建設(shè)及完善。 5 拆遷調(diào)查：本項目土地使用權(quán)屬 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其地塊上臨時出租門面及出租倉房產(chǎn)權(quán)均屬 **公司，不存在大的拆遷難的問題。星河灣”和“小島春天花園”兩大樓盤之間。項目西面（躍進北路對面）為規(guī)劃中的高水中學，東面相隔的是規(guī)劃中的涪城區(qū)政府辦公用地。星河灣”、“小島春天花園”等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的居住區(qū)，2020 年政府將進一步規(guī)范土地市場化的管理，城市土地供應(yīng)更加緊缺，開發(fā)投資商的市場準入難度進一步加大，在 2020 年下半年到 2020 年將出現(xiàn)更多的市場空間，本項目在相鄰的中房即將開發(fā)的 100 余畝大盤的進一步拉動下，作為一個小型精品樓盤于 2020 年底或 2020 年初動工建設(shè)并于2020 年下半年進行銷售，其時機比較適宜。 3 目 錄 項目概況…………………………………………………………… … 04 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置……………………………… 04 市場分析和項目定位………………………………………………… 05 規(guī)劃發(fā)展建議………………………………………………………… 22 資源供給……………………………………………………………… 24 項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究……………………………… 24 開發(fā)建設(shè)計劃………………………………………………………… 25 項目資金來源及經(jīng)濟分析…………………………………………… 26 結(jié)論及建議…………………………………… ……………………… 27 4 一、項目概況： 項目名稱：“ **花園” 開發(fā)建設(shè)單位： ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目地理位置：本項目位于 **市涪城區(qū)躍進北路與高水中路交叉口，項目北面為圣水二隊居民點，其他幾面為待建設(shè)用地。其項目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣 960 萬元）人民幣 萬元，項目預計總銷售收入人民幣 3226 萬元，項目預計稅后利潤總額為人民幣 萬元。 “ **花園”（下簡稱：本項目）擬規(guī)劃設(shè)計的主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下：小區(qū)總規(guī)劃綠線用地 平方米（約 畝），規(guī)劃設(shè)計總建筑面積 約 20200 平方米，其中底層商業(yè)鋪面建筑面積約 1500 平方米，二層商業(yè)建筑面積約 1500 平方米，住宅建筑面積 17000 平方米，住戶暫定170 戶，綠化面積為 3500 平方米（其中中心綠地面積為 2020 平方米），建筑密度為 ％，容積率 ，綠化率為 35％。 1 ` “**花園 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 編制單位： ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制時間： 二 OO 五年二月十六日 +++++ 2 摘 要 “ **花園” 項目位于 **市涪城區(qū)躍進路北段與待建的規(guī)劃道路的交叉口，綠線占地面積 平方米（約 畝），地塊西面北面臨街（躍進北路及待建的高水中路），沿躍進北路臨街面地塊長約 98 米，臨高水中路地塊長約 80 米，項目地塊呈矩形。項目北面為圣水二隊居民點，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規(guī)劃中的涪城區(qū)區(qū)政府 辦公用地，西面為規(guī)劃中的高水中學。 “ **花園”擬計劃于 2020 年 5 月起著手項目規(guī)劃及前期報建工作，于 2020 年 12月開始動工建設(shè)，項目建設(shè)總工期約 12 個月，預計于 2020年 6 月進入項目預售期，其銷售周期約 12 個月。自項目獲準銷售開始起，擬計劃將當月銷售款的部分用于銀行還貸，部分作為項目開發(fā)資金回投入項目后期工程，預計將于 2020 年 2 月將完成土地抵押貸款清算工作。 項目周邊的環(huán)境狀況：本項目所在區(qū)域在“花園 項目性質(zhì)及主要特點：本項目土地規(guī)劃為商業(yè)、居住用地，其項目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約 170 米長。并處于“花園 二、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置： 土地調(diào)查：本項目 用地由兩宗土地構(gòu)成，其土地證面積總和為 平方米（約 畝），均屬商業(yè)、居住用地，使用單位均為 ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查：本項目地塊上有倉房（租賃站），其施工水電問題可在此基礎(chǔ)上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。 36 路公交車從項目前躍進北路經(jīng)過， 6 路、 27 路、 39 路公交線路從旁經(jīng)停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。 2020 年 **市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為人民幣 229122 萬元，同比 2020 年減少人民幣 萬元，負增長率為 ％。從施工面積構(gòu)成看，其中住宅仍占主導地位，為 1686960 平方米，12270 套，但比 2020 年所占比重下降 個百分點，為 83％。電梯公寓施工面積460800 平方米， 2891 套，同比 2020 年減少 143458 平方米， 846 套。別墅施工面積為 81532 平方米， 286 套（幢），同比 2020 年減少 106773平方米， 402 套（幢）。 2020 年 **市住宅投 資所占比重為 89%， 2020 年住宅投資下降至 83%，非住宅投資中商業(yè)用房比重上升較快，由 2020 年 %上升至 2020 年 15%對我市投資結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。 4）、商品房進入市場情況： 2020 年， **市商品房市場進 入共 81 宗， 276 幢， 1192501 平方米。其中：商品住宅進入市場 8 表五： **市 2020 年商品房竣工面積（按用途分） 類型 合計 住宅 商業(yè)用房 寫字間 其他 2020 年 1476069 1298810 121774 23325 32181 2020 年 1509222 1229704 245957 12938 20673 同比增加 % 5% % 44% 35% 所占比例 81% 17% % % 注：所占比例為 2020 年各類用途竣工商品房總面積比例 表六：綿陽市 2020 年商品房竣工面積情況（按用途分）1 2 2 . 9 7 0 42 4 . 5 9 5 71 . 2 9 3 8 2 . 0 6 7 3 5 %4 9 . 5 0 % 4 4 % 3 5 %020406080100120140住宅 商業(yè)用房 寫字間 其他單位（萬平方米） 5 0 % 3 0 % 1 0 %10%30%50%竣工面積（萬平方米） 同比增長表七：綿陽市 2020 年商品住房竣工面積情況（按用途分）8 8 . 3 6 9 82 5 . 3 3 9 61 . 1 9 0 28 . 0 7 0 8 4 2 %2 6 . 0 0 % 8 9 %100%0