【正文】 產(chǎn)規(guī)模；建材化工業(yè)，年產(chǎn)水泥 500 萬噸，年產(chǎn)普通玻璃瓶達(dá) 15 億只。 銅山縣的工業(yè)園建設(shè)。銅山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是 1992 年經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 50 平方公里，已成為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育中心和最具潛力的經(jīng)濟(jì)增長點，開發(fā)區(qū)享有 “ 大學(xué)城 ” 之美譽(yù)， 中國礦業(yè)大學(xué)、 XX 市師范大學(xué)、 XX市工學(xué)院、 XX 市建筑工程學(xué)院、九洲大學(xué)、江蘇省醫(yī)藥?？茖W(xué)校等近 20 所院校坐落其間，在校生逾 5 萬 。開發(fā)區(qū)內(nèi)集聚的各類企業(yè) 700 余家，投資總額逾 50億元，其中外商直接投資項目 26 家，實際利用外資 億美元。基本形成了經(jīng)機(jī)械制造、服裝、電子為主導(dǎo)的三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 銅山縣的投資軟環(huán)境： 銅山縣人民政府設(shè)立的行政審批中心實行“一站式”審批、“一條龍”服務(wù)、公開收費標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事程序，竭誠為投資者服務(wù)。為確保對投資者的回報，凡是國家和省市出臺的各項優(yōu)惠政策在銅山縣都能夠得到充分落實；對投資千萬元人民幣以上的工業(yè)項目將列為重點項目并發(fā)給“綠卡”， 在建設(shè)期間減免 16 項行政性收費；在項目用地方面，根據(jù)項目投資規(guī)模、稅收貢獻(xiàn)等實行一事一議的 “ 彈性地價 ” ； 對固定資產(chǎn)投資超億元人民幣的大項目，作為個案辦理，可享受更加優(yōu)惠的政策 。銅山，始終確立 “ 投資者是上帝 ” 的理念，嚴(yán)格規(guī)范行政行為，努力為投資者創(chuàng)造安全 、寬松的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境，確保投資者的合法權(quán)利不受侵害。 二、 XX 市銅山區(qū)域房屋價格 由于 2020 年銅山縣的新的房地產(chǎn)市場成交是零，見下表： 行政分區(qū) 累計成交情況統(tǒng)計 實時成交情況統(tǒng)計 成交套數(shù) 成交面積 成交套數(shù) 成交面積 鼓 樓 區(qū) 5430 587466 1 125 云 龍 區(qū) 7928 789396 14 1232 泉 山 區(qū) 17665 2034270 4 850 九 里 區(qū) 238 26125 0 0 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1314 140906 0 0 豐 縣 813 73848 11 1164 沛 縣 184 17690 0 0 邳 州 25 2614 3 298 新 沂 400 43817 9 1220 賈 汪 0 0 0 0 睢 寧 0 0 0 0 銅 山 0 0 0 0 在沒有新開發(fā)樓盤參考的情況下，搜集了該區(qū)域的二手房價格 （ 2020 年 5 月掛牌）： 小 區(qū) 地 段 裝修程度 面積 價格 二手單價 金土地花園 毛坯房 150平米 33萬 2200 元 /平米 金土地花園 簡單裝修 100平米 25萬 2500 元 /平米 望城花園 毛坯房 85平米 17萬 2020 元 /平米 銅山醫(yī)藥中專 普通裝修 94平米 萬 2394 元 /平米 望城花園 毛坯房 110平米 22萬 2020 元 /平米 漢府雅園 毛坯房 140平米 萬 2843 元 /平米 嘉慧園 毛坯房 216平米 40萬 1852 元 /平米 望城花園 毛坯房 110平米 22萬 2020 元 /平米 平均值： （忽略簡單和普通裝修） 2224 元 /平米 考慮到新房與二手房的價格存在很大關(guān)系，價格差考慮為 20%。 因此：當(dāng)?shù)氐男路績r格估算為： 2224 元 /平米 X 20%=2669 元 /平米 三、 XX 市房價 走勢的判斷 縱觀各個區(qū)域徐房指數(shù)的運行軌跡，不難發(fā)現(xiàn)，除了市中心價格一枝獨秀外，其他區(qū)域價格都正在向同一個價位方向聚集，其中東區(qū)的大盤作用對價格穩(wěn)定起到了關(guān)鍵性作用；而隨著西區(qū)三環(huán)以內(nèi)區(qū)域融入中心區(qū)，三環(huán)內(nèi)外價格會出現(xiàn)分化；后期北區(qū)大盤的開發(fā)將會對北區(qū)的價格走勢確定一個新的基準(zhǔn)點；而南區(qū)盡快將銅山新區(qū)納入徐房指數(shù)體系，將是更加客觀評價南區(qū)房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵要素。 從 2020 年 1— 9 月份商品住房均價來看， 4— 6月漲幅較大，其他月度漲幅都較小。主要原因：一是房地產(chǎn)市場運行的慣性所致，而市場交易價格對市場的變化反映滯后，造成二季度的市場價格漲幅較大；二是按照國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的要求和部署，我市對房地產(chǎn)市場各種行為進(jìn)行了規(guī)范和調(diào)控，同時及時發(fā)布房地產(chǎn)市場相關(guān)信息，極大地增加了市場信息的透明度，一定程度上遏制了市場投機(jī)行為。 因此， 2020 年 XX市年房地產(chǎn)市場將會延續(xù) 2020年度房地產(chǎn)發(fā)展運行態(tài)勢，房價會按各個區(qū)域會根據(jù)各自的供求比和客戶的認(rèn)同度調(diào)整漲幅空間，達(dá)到一個相對高位。而市中心的價格始終會高于其他區(qū)域，但其他各區(qū)域價格會逐漸趨同，從而形成一個合理的 “ 地級差 ” 。 四、 XX 市 銅山區(qū)房價 走勢的判斷 依據(jù)前文分析： 2020 年 XX 市年房地產(chǎn)市場將會延續(xù) 2020 年度房地產(chǎn)發(fā)展運行態(tài)勢，并且依據(jù) 2020 年三季度的南區(qū)價格 2798 元 /平米， 2020 年三季度的南區(qū)價格 2270 元 /平米： 兩年實際平均增長幅度為：（ 2798/2270— 1） /2X100%=% 考慮后期 2020 年、 2020 年仍將延續(xù)該增幅走勢。 另外：由于 供求比差異是目前 XX 市場導(dǎo)致區(qū)域漲幅的主導(dǎo)因素，但是銅山區(qū)域目前供應(yīng)量非常少，作為保守估計來判斷未來兩年的價格如下： XX 市銅山區(qū)域未來兩年的價格判斷： 2020年項目市場參考價格： 2669 元 /平米 %=2979 元 /平米 2020年項目市場參考價格： 2979 元 /平米 %=3325 元 /平米 2020年項目市場參考價格： 3325 元 /平米 %=3712 元 /平米 第八部分 XX 市項目財務(wù)測算 一、 XX 市項目周期 項目整個項目周期為四年，即 2020 年 10月至 2020 年 10 月，具體分為三個階段： 第一階段： 2020 年 10月－ 2020 年 4月 項目前期考察論證，取得土地，項目規(guī)劃設(shè)計以及項目開工前的準(zhǔn)備工作。 第二階段： 2020 年 5月 2020 年 6月 項目施工建設(shè)階段。 2020 年 5月開始基礎(chǔ)施工， 2020 年 1月封頂， 2020 年3月項目配套設(shè)施完工， 2020 年 6月辦理竣工驗收。 第三階段： 2020 年 1月 — 2020 年 2月 項目銷售階段。預(yù)計 2020 年銷售 25％， 2020 年實現(xiàn)銷售 55％， 2020 年銷售剩余的 20％ 銷售價格預(yù)測：見第七部分內(nèi)容 二、項目收益情況 依據(jù) 20204XX 市銅山國土轉(zhuǎn)讓公告的內(nèi)容： 地 塊 編 號 地 塊 座 落 總面積 (m2) 規(guī)劃 用途 出讓年限 （年） 容積率 建筑 密度 綠地率 供地條件 2020－4 漢王鎮(zhèn) 望城村 居住 70 ≤ 24% ≥ 35% 現(xiàn)狀 土地價格為： 36360 萬元， 此次測算時按照底價： 66 萬元 /畝 ，樓面價格為： 707 元 /平米 測算。 項目相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 （一）、項目成本： 土地面積（平方米） 110000 總建筑面積（平方 米） 164077 多層建筑面積（平方米） 123262 地上建筑面積（平 方米） 154077 高層建筑面積（平方米） 30815 地下建筑面積（平 方米） 10000（車庫： 283 計算） 序號 費用名稱 單位預(yù)算成本(元 /平方米 ) 總預(yù)算（萬元） 備注 一 土地成本 690 11326 66 萬元 /畝，含 4%土地契稅 二 前期費用 137 2247 勘探費 5 82 設(shè)計費 12 200 監(jiān)理費 4 70 造價咨詢費 1 15 三通一平、臨時設(shè)施 10 160 各項規(guī)費 105 1720 三 建筑配套成本 17676 多層 1064 13115 高層 1480 4561 四 開發(fā)管理費 24 400 五 不可預(yù)見費 24 400 六 財務(wù)費用 90 1470 小計 2043 33519 七 銷售費用 2% 68 1050 銷售總額按 52505 萬元 八 銷售稅金 % 223 3439 合 計 2334 38008 （二）、項目收入 （三年價格預(yù)測為基礎(chǔ)） ： 2020 年銷售價格按 2979 元 /平米考慮， 2020 年銷售價格按 3325 元 /平米計， 2020 年銷售價格按 3712 元 /平米計車庫： 5 萬 /個（ 30 平米 /個，共 1 萬平米地下車庫， 85%銷售，銷售量： 283 個）。 2020 年銷售 25%住宅 2020 年銷售 55%住宅 2020 年銷售 20%住宅 綜合銷售價格 2979元 /平方 ,車庫 50000 元 /個 綜合銷售價格 3325元 /平方 ,車庫 50000 元 /個 綜合銷售價格 3712元 /平方 ,車庫 50000 元 /個 銷售類別： 單價 /面積 金額（萬） 單價 /面積 金額（萬） 單價 /面積 金額（萬） 銷售收入： 2979/38519 11474 3325/84742 28177 3712/30815 11439 車庫銷售收入 單價 /數(shù)量： 50000/283 合計： 1415 萬 收入合計： 52505 （三）、 總體毛利： 總體毛利 =項目銷售收入 項目成本 =52505 萬 38008 萬 =14497 萬元 投資回報率 =總體毛利 /項目成本（項目總投資） =14497/38008=% 第九部分 XX 市項目風(fēng)險說明 財務(wù)風(fēng)險： 由于前期土地款需要集團(tuán)先注資金，再由信托進(jìn)入，拿到四證后，信托退出，銀行進(jìn)入，前期資金需求量大，不僅對于公司而且對于集團(tuán)都有很高的融資要求。 市場風(fēng)險： 異地開發(fā)，公司尚未有成熟的經(jīng)驗可循，對于 XX 市場的把握度和市場預(yù)判性就非常重要，但是市場風(fēng)險是始終存在的，無論對于銅山區(qū)的住宅消費市場和XX市地區(qū)未來的經(jīng)濟(jì)走勢，都還存在一定的不可預(yù)見性，由于對于 XX 市場的后期大量工作還主要依靠徐礦集團(tuán)的支持。 國家政策風(fēng)險： 2020 年以來，全國各個主要城市房屋價格上漲異常，引發(fā)了國家主管部門的高度重視，同時銀行加息壓力越來越大，后期對于住宅未來的國家政策壓力還存在不確定性，需要充分考慮。 第十部分 XX 市項目運作建議 項目以項目公司的形式運作：根據(jù)華美公司與其他公司合作的模式，項目公司以華美（徐礦）占絕對控股為合作前提。在后期項目運作的過程中可采取以下幾種方式： 以項目公司名義取得土地 根據(jù)前期土地款的支付情況對項目公司的股權(quán)作劃分（如我公司前期支付土地款 億元，華美公司支付 億元，雙方共同取得華山路項目，則項目公司的股份配置為 30%、 70%），土地證取得后，如果雙方共同統(tǒng)一開發(fā)，在 資金籌措方面，可利用四證辦理貸款抵押（銀行、相關(guān)信托機(jī)構(gòu)），所獲得的資金基本可解決后期開發(fā)資金。（其間所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由項目公司根據(jù)股本結(jié)構(gòu)分別承擔(dān)）項目可以礦大校舍為第一期，若進(jìn)展順利，可在 09 年完成交付工作，若以 2500 的售價出售，則有 億元的收益，我司將可收回 億元的資金。 以項目公司名義取得土地 根據(jù)前期土地款的支付情況對項目公司的股權(quán)作劃分（如我公司前期支付土地款 億元，華美公司支付 億元，雙方共同取得華山路項目，則項目公司的股份配置為 30%、 70%），土地證取得后，華美公司委托我司進(jìn)行項目運作，雙方股東決議通過，我司利用四證辦理貸款抵押（銀行、相關(guān)信托機(jī)構(gòu)），開展項目運作，其間所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由我司獨立承擔(dān)，后期項目收益雙方約定分成。 以項目公司名義取得土地 根據(jù)我司出資情況，待土地取得后，我司擁有單獨的土地證（整體土地證拆分），對本土地獨立運作。以 200 畝為例前期我們需要支付 ，待四證齊全后，辦理貸款抵押（銀行、相關(guān)信托機(jī)構(gòu)），獨 立開展項目運作。 另：該宗地現(xiàn)經(jīng)過礦業(yè)大學(xué)與銅山縣土地主管部門洽談土地價格部分已經(jīng)確定為 66 萬 /畝，土地的用途方面經(jīng)過多次磋商，也作了一定的調(diào)整，由原本多層小高層的形式轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄬有「邔勇?lián)排別墅的混合用地，產(chǎn)品的售價方面也將有較大的提升，項目開發(fā)利潤也將相應(yīng)上升，目前，在整體土地市場的運作來看，可以在土地掛牌公式以前，與政府達(dá)成如此明確且優(yōu)惠幅度較大的共識，并不多見。從宗地競標(biāo)方徐礦集團(tuán)來看，其本身在手項目待開發(fā)的較多，尚有 100