【正文】 湖北省統(tǒng)一基價表》及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）《全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額湖北省統(tǒng)一基價表》及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4）《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額湖北省單位估價表》及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；5）《湖北省建筑安裝工程費用定額》；6）《項目開發(fā)協(xié)議書》。投資估算說明1）建筑工程費估算建筑工程費估算主要為房屋建筑物工程，主要采用單位建筑工程投資估算法，以單位建筑工程量投資乘以建筑工程總量計算。一般建筑設(shè)計包含的建筑裝飾工程部分包括在房屋建筑物工程造價之內(nèi)，不再單獨估算。詳見《建筑安裝工程費估算表》。2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算基礎(chǔ)設(shè)施主要包括供水、供電、道路、綠化等工程。詳見《基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表》。3）工程建設(shè)其他費用估算工程建設(shè)其他費用按各項費用科目的費率或者取費標(biāo)準(zhǔn)估算。詳見《工程建設(shè)其他費用估算表》。4）基本預(yù)備費估算基本預(yù)備費以建筑工程費、設(shè)備及工器具購置費、安裝工程費及工程建設(shè)其他費用之和為計算基數(shù)，基本預(yù)備費費率為5%。詳見《項目投資估算匯總表》。5）建設(shè)期利息估算項目債務(wù)資金的各項建設(shè)借款均假定在每年的年中支用，建設(shè)期利息的計算公式為：各年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）年利率建設(shè)期利息估算詳見《項目投資估算匯總表》。（二）項目投入總資金及分年投入計劃經(jīng)測算，本項目建設(shè)投資總額為：。其中，靜態(tài)部分為： ；動態(tài)部分為：。本項目不考慮流動資金。項目投入總資金合計為：。項目建設(shè)期為6年，建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）%，%，%，%，%，%。項目投入總資金及分年投入計劃分別見《投資計劃與資金籌措表》、《項目開發(fā)分期安排》、《項目分期投資計劃表》。九 項目融資方案（一）項目融資主體項目融資組織形式為新設(shè)項目法人融資形式。項目融資主體為武漢C房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。注冊資本3000萬元。（二）項目資金來源項目資本金籌措項目資本金籌措主要通過項目法人自籌解決。資金來源主要有自有資金，項目預(yù)售資金（銷售收入轉(zhuǎn)用于建設(shè)投資）。為保證銷售收入能順利足額到位，需申請銀行能為顧客提供按揭服務(wù)。項目債務(wù)資金籌措項目債務(wù)資金主要通過向銀行貸款的形式解決。貸款總額為：24000萬元；其中，貸款本金為：；建設(shè)期利息：。申請銀行貸款的方式有兩種選擇：一是提供足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)抵押物，通過辦理抵押獲得貸款；二是以項目法人已經(jīng)投入的自有資金和項目未來取得的銷售收入及經(jīng)營利潤作為擔(dān)保，通過項目自身獲得貸款。鑒于國內(nèi)普遍采用的做法，暫按抵押方式考慮。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)逐年足額付息，視還款資金來源情況按最大還款能力償還貸款本金。項目進(jìn)入現(xiàn)房銷售期后主要是償還貸款（包括計入本金的建設(shè)期利息）本金。還款期內(nèi)的利息作為財務(wù)費用計入項目經(jīng)營的總成本當(dāng)中。建設(shè)期內(nèi)的利息為：。償還貸款及建設(shè)期內(nèi)利息的資金來源主要是兩個部分，一是項目可用于還本的銷售收入，即銷售收入扣除應(yīng)納稅金、銷售成本后的余額，除掉轉(zhuǎn)作為項目投資后的部分。這部分資金按最大額度優(yōu)先用于償還貸款本息。二是企業(yè)可用于還款的其他資金。當(dāng)自有資金籌措和取得預(yù)售收入困難時，可適當(dāng)考慮讓項目承包商和供應(yīng)商帶資或墊資。但只可作為應(yīng)對未來風(fēng)險的措施，且比例不可偏大。（三）融資方案分析資本金來源可靠性分析本項目融資方案中屬于項目法人自有資金的份額不高，項目法人武漢C房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，自籌資金的能力可以得到保證。項目建設(shè)期內(nèi)對應(yīng)年份的預(yù)售和現(xiàn)房銷售收入的預(yù)測值遠(yuǎn)高于作為項目自籌資金的來源部分，使自籌資金來源的可靠性進(jìn)一步提高。雖然，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，但由于銀行貸款在總投資中比例不高，項目承辦方擁有足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及所取得的開發(fā)地塊的土地使用權(quán)證，可以滿足銀行的抵押要求，項目自身獲利能力強，市場風(fēng)險相比較而言并不大，因此，獲得銀行支持是可能的。就目前國內(nèi)金融市場的形勢而言，銀行對于按揭的形式是比較歡迎的。相應(yīng)的，銷售資金的及時回籠亦能得到保證。融資結(jié)構(gòu)分析在項目投入總資金中，項目法人自籌：%，銷售收入：%。債務(wù)資金占：%。融資結(jié)構(gòu)合理融資成本分析和利用債券、招股、商業(yè)貸款等相比，本項目使用的銀行資金因當(dāng)前的利率水平不高，借款期限較短，需由開發(fā)商承擔(dān)的利息總額占比較低，資金成本率要明顯的低于項目的收益率水平?？赡芾脩?yīng)付賬款而發(fā)生的利息成本，也因銀行利率較低，資本金的融資成本也大為降低。十 項目財務(wù)評價（一）財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇財務(wù)價格項目財務(wù)評價對未來的償債收入和建設(shè)投資進(jìn)行分析時所采用的價格是預(yù)測價格。由于項目未來的償債收入和建設(shè)投資支出等會受到政策的調(diào)控，故在整個計算期內(nèi)都使用預(yù)測的固定價格。利率根據(jù)本項目的融資方案和融資特點，考慮商業(yè)銀行長期貸款利率和融資成本費率的水平，項目債務(wù)資金的借款利率確定為：%。項目計算期選取根據(jù)本報告其它部分，項目的建設(shè)期為6年。因此類項目包括銷售在內(nèi)，預(yù)計項目在7年內(nèi)可以銷售完畢。建設(shè)期和銷售期套在一起共需7年時間。財務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定根據(jù)國家此類項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和同類項目的情況，財務(wù)基準(zhǔn)收益率（Ic）設(shè)定為8%。（二）營業(yè)收入與成本費用估算銷售收入估算本項目建設(shè)階段，可以根據(jù)規(guī)定開展樓盤預(yù)售工作。項目整個銷售期需要7年時間。項目一期、二期的銷售價格根據(jù)本報告其它部分確定為：各年的銷售價格、比率和銷售收入詳見《銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表》。營業(yè)稅按銷售收入總額的5%計算；城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅稅額的7%計算；教育費附加按營業(yè)稅稅額的3%計算。成本費用估算項目銷售成本費用主要是銷售期間的銷售成本，包括：管理費1%，廣告宣傳代理費等各項雜費5%。三項費用的計算基數(shù)均為當(dāng)期銷售收入。有關(guān)內(nèi)容詳見《總成本費用估算表》和《利潤和利潤分配表》。（三）項目利潤估算與財務(wù)評價表項目利潤估算詳見《利潤和利潤分配表》。本項目財務(wù)評價所編制的財務(wù)評價報表主要有：《現(xiàn)金流量表(全部投資)》、《現(xiàn)金流量表(資本金)》、《利潤和利潤分配表》等。（四）盈利能力分析財務(wù)內(nèi)部收益率1）全部投資內(nèi)部收益率項目財務(wù)內(nèi)部收益率為：%。詳見《現(xiàn)金流量表(全部投資)》。2）資本金內(nèi)部收益率項目資本金收益率為：%詳見《現(xiàn)金流量表(資本金)》。財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值為：。所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為：。詳見《現(xiàn)金流量表(全部投資)》。投資回收期靜態(tài)投資回收期為：。所得稅后靜態(tài)投資回收期為：。動態(tài)投資回收期為：。所得稅后動態(tài)投資回收期為：。投資利潤率%；投資利稅率為 %。有關(guān)內(nèi)容詳見《主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表》。（五）不確定性分析本項目分別就項目容積率、銷售收入、總投資三個主要因素，對項目財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、靜態(tài)及動態(tài)投資回收期指標(biāo)進(jìn)行單因素敏感性分析，分別取變化率為177。5%和177。10%，詳見《敏感性分析計算表》。通過敏感性分析可以知道，項目財務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)對影響因素的敏感性從小到大依次為：容積率、銷售收入、總投資。（六）財務(wù)評價結(jié)論本項目不僅財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，而且內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，可見在財務(wù)上是可行的。如果項目能夠享受開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠，減免部分所得稅，則項目的財務(wù)效果狀況可以得到很大改善。十一 項目風(fēng)險分析投資項目風(fēng)險分析是在此前工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識別擬建項目在建設(shè)和運營中潛在的主要風(fēng)險因素，揭示風(fēng)險來源，判別風(fēng)險程度，提出規(guī)避風(fēng)險對策，降低風(fēng)險損失。（一）風(fēng)險因素的識別和評估風(fēng)險等級劃分一般風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失較小，一般不影響項目的可行性。較大風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)生的可能性較大，或者發(fā)生后造成的損失較大，但造成的損失程度是項目可以承受的。嚴(yán)重風(fēng)險：有兩種情況，一是風(fēng)險發(fā)生的可能性大，風(fēng)險造成的損失大，使項目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險發(fā)生后造成的損失嚴(yán)重，但是風(fēng)險發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項目仍然可以正常實施。災(zāi)難性風(fēng)險：風(fēng)險發(fā)生的可能性很大，一旦發(fā)生將產(chǎn)生災(zāi)難性后果，項目無法承受。風(fēng)險因素的識別和評估項目的風(fēng)險因素識別和對風(fēng)險的評估見下表（表11－1）。項目風(fēng)險評估的方法采用簡單估計法。表11－1 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序號風(fēng)險因素名稱風(fēng)險程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場風(fēng)險市場需求量√存在市場需求變動競爭能力√周邊有競爭價格√項目的敏感性高2資源風(fēng)險√工程資源供給3技術(shù)風(fēng)險工程方案先進(jìn)性√適用性√可靠性√可得性√4工程風(fēng)險工程地質(zhì)√可以防范水文地質(zhì)√可以防范工程量√可以防范工程質(zhì)量√可以防范5資金風(fēng)險匯率√發(fā)生的概率小利率√發(fā)生的概率小資金來源中斷√可以防范資金供應(yīng)不足√可以防范6政策風(fēng)險政治條件變化√經(jīng)濟(jì)條件變化√政策調(diào)整√7外部協(xié)作條件風(fēng)險工程建設(shè)交通運輸√供水√供電√8社會風(fēng)險√9其它風(fēng)險由表中可以看出，項目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險；嚴(yán)重風(fēng)險很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項目存在的較大風(fēng)險，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項目是可以承受的。（二）風(fēng)險防范對策項目可以采取以下幾種風(fēng)險防范對策。風(fēng)險回避風(fēng)險回避是徹底規(guī)避風(fēng)險的一種做法，即斷絕風(fēng)險的來源?；乇茱L(fēng)險對策，在某種程度上意味著喪失項目可能獲利的機會。因此，只有當(dāng)風(fēng)險因素可能造成的損失相當(dāng)嚴(yán)重或者采取措施防范風(fēng)險的代價過于昂貴，得不償失的情況下，才應(yīng)采取風(fēng)險回避對策。如不使用高位定價策略，一旦價格下樓梯，會造成項目整體滯銷，形成死盤。不采用商業(yè)自營模式，自身經(jīng)驗和實力不足，競爭能力低下，往往會造成經(jīng)營失敗，而拖累整個項目。風(fēng)險控制風(fēng)險控制是對可控制的風(fēng)險，提出降低風(fēng)險發(fā)生可能性和減少風(fēng)險損失程度的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度論證擬采取控制風(fēng)險措施的可行性與合理性。項目需要建立有效的風(fēng)險控制機制，并保持項目全程的有效運作，注重專業(yè)機構(gòu)的風(fēng)險咨詢。風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將項目可能發(fā)生風(fēng)險的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險防范方式。風(fēng)險轉(zhuǎn)移可分為保險轉(zhuǎn)移和非保險轉(zhuǎn)移兩種。保險轉(zhuǎn)移是向保險公司投保，將項目部分風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給保險公司承擔(dān)；非保險轉(zhuǎn)移是將項目的一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給項目承包方，如項目技術(shù)、設(shè)備、施工等可能存在的風(fēng)險，可在簽訂合同中將部分風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給合同方承擔(dān)。風(fēng)險自擔(dān)風(fēng)險自擔(dān)是將可能的風(fēng)險損失留給擬建項目自己承擔(dān)。這種方式適用于已知有風(fēng)險存在，但可獲高利回報甘愿冒險的項目，或者風(fēng)險損失較小，可以自行承擔(dān)風(fēng)險損失的項目。本項目對于嚴(yán)重風(fēng)險等級以上的，盡量不使用此對策。自擔(dān)風(fēng)險也需要納入項目風(fēng)險控制體系。十二 研究結(jié)論與建議（一）結(jié)論本項目的建成會極大地改善金山大道沿線的居住物業(yè)形態(tài)，促進(jìn)A區(qū)及開發(fā)區(qū)的城市區(qū)域結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境的完善，帶動開發(fā)區(qū)居住、工業(yè)、旅游和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。項目地塊位置極佳，市場前景看好，開發(fā)條件成熟。本項目的財務(wù)凈現(xiàn)值都遠(yuǎn)大于零，內(nèi)部收益率均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，在財務(wù)上都是可行的。符合項目承辦方的決策需求。項目沒有什么災(zāi)難性的風(fēng)險；嚴(yán)重風(fēng)險很少，且可以控制，或發(fā)生的概率低；項目存在的較大風(fēng)險，只要重視采取有效的防范措施，其造成的損失項目是可以承受的。綜上所述，該項目的建設(shè)是必要的，可行的。但是需要謹(jǐn)慎的來推動項目進(jìn)行，有效的防避風(fēng)險。（二）建議對本項目的實施建議主要有以下幾點：宜迅速解決余下部分土地使用權(quán)問題。及時解決本項目施工臨時用水、用電問題，開發(fā)商要敦促開發(fā)區(qū)早日啟動本項目的市政配套工程，最遲應(yīng)在項目一期開始銷售前完成正式供水、供電、通訊等工程。盡快組織國內(nèi)外優(yōu)秀規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計機構(gòu)完成項目設(shè)計。集中力量抓緊完成項目的規(guī)劃和立項報批工作，落實項目開工建設(shè)的各項手續(xù)，確保項目能按合同約定按時開工建設(shè)。項目營銷工作從策劃到組織落實需要周密考慮和安排，必須做詳盡的市場調(diào)查工作。既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實保證工程質(zhì)量，堅持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略。臨環(huán)湖公路的一期、三期項目的綠化和主題景觀應(yīng)先期建成，先樹形象后賣樓。項目開發(fā)的各個階段要注意邀請既有實力又能切實認(rèn)真地投入的合作伙伴。以增強承辦方自身在特大項目開發(fā)上的業(yè)務(wù)能力。重視項目的廣告宣傳工作，保證足夠的廣告投放量，在廣告的文案和設(shè)計上做足文章，為本項目積聚人氣。附表項目開發(fā)分期安排基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表建筑安裝工程費估算表工程建設(shè)其他費用估算表項目投資估算匯總表項目分期投資計劃表投資計劃與資金籌措表銷售計劃表銷售收入、經(jīng)營稅金與附加估算表總成本費用估算表1現(xiàn)金流量表(全部投資)1現(xiàn)金流量表(資本金)1利潤和利潤分配表1敏感性分析計算表1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表