【正文】 、頤景嘉苑景觀房，南面谷陽湖景區(qū)，北面小區(qū)中央花園，周邊學(xué)校、超市等配套設(shè)施齊全在售物業(yè)類型 小高層 在售房源房號(hào) 2上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂■內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 16層 在售房源層高 在售房源面積段 89127m2在售房源套數(shù) 105套 在售房源得房率 %案場(chǎng)優(yōu)惠 85折后89m2減3萬，98109m2減4萬，121127m2減5萬 近期活動(dòng) 開盤時(shí)間 交付時(shí)間 物業(yè)管理費(fèi) 總價(jià)范圍 3859萬 銷售均價(jià) 4450元/m2下期房源推出時(shí)間 現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房定金金額 貳萬 聚旺城市花園社區(qū)整體規(guī)劃源于國(guó)際前瞻性的人居理念，以源自曼哈頓的生活品質(zhì)與氛圍為藍(lán)本，構(gòu)筑ARTDECO摩登建筑與漫坡公園式生活相結(jié)合的摩登居所。在售物業(yè)類型 多層、小高層 在售房源房號(hào) 多層17；小高層111上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基▇主體結(jié)構(gòu)▇結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 多層：6層；小高層：15層 在售房源層高 在售房源面積段 多層95117㎡；小高層8595㎡ 在售房源套數(shù) 多層140套；小高層80套左右 在售房源得房率 多層90%；小高層85%案場(chǎng)優(yōu)惠 多層：一次性98折，按揭99折；小高層：92折特價(jià)房 近期活動(dòng) 十一月中旬，小高層開盤 開盤時(shí)間 十一月中旬左右 交付時(shí)間 多層2012年5月30日；小高層 2012年10月 物業(yè)管理費(fèi) ㎡/月；㎡/月 總價(jià)范圍 多層4965萬/套；小高層3448萬/套 銷售均價(jià) 多層5200元/㎡；小高層未定 下期房源推出時(shí)間 十一月中旬 現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房定金金額 壹萬 泰銀茗園小區(qū)坡地景觀，園內(nèi)水系河流，靈性而動(dòng)，寄情山水，在這里享受都市中難覓的靜逸。茗園堅(jiān)持自然與科技，現(xiàn)代與傳統(tǒng)兼收并蓄的觀點(diǎn)，力求詮釋城市生活的全新內(nèi)涵，創(chuàng)新戶型提供超值空間，底層私家庭院彰顯身份，超大風(fēng)情露臺(tái)無限愜意，精致入戶花園舒適無處不在在售物業(yè)類型 疊加別墅、花園洋房 在售房源房號(hào) 疊加別墅11；花園洋房2上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂▇內(nèi)外裝修▇小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 別墅4層，花園洋房5層 在售房源層高 3米 在售房源面積段 洋房97120㎡；疊加153163㎡ 在售房源套數(shù) 約30套 在售房源得房率 超100%案場(chǎng)優(yōu)惠 11一次性付款優(yōu)惠2萬/套，按揭優(yōu)惠1萬/套 近期活動(dòng) 洋房4888元/㎡一口價(jià)限4套，別墅上疊90萬/套，下疊100萬/套 開盤時(shí)間 2011年6月18日 交付時(shí)間 2012年12月月底 物業(yè)管理費(fèi) ㎡/月；㎡/月 總價(jià)范圍 洋房4760萬/套；疊加90110萬/套 銷售均價(jià) 洋房5200元/㎡；疊加55006500元/㎡ 下期房源推出時(shí)間 12月推聯(lián)排 現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房定金金額 洋房貳萬，別墅肆萬 魏瑪假日壹墅魏瑪假日壹墅集產(chǎn)品、地段等優(yōu)勢(shì)于一身，注重細(xì)節(jié)與品牌建設(shè)，壹墅開發(fā)和設(shè)計(jì)的核心就是與城市文脈的對(duì)接，相信多年以后，人們將記住這些，讓人們懂得了生活的壹墅之居。在售物業(yè)類型 聯(lián)排、商鋪 在售房源房號(hào) 上期交付時(shí)間 ．31（三期交付） 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修▇小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 3層 在售房源層高 在售房源面積段 聯(lián)排198260㎡；商鋪3060㎡ 在售房源套數(shù) 聯(lián)排40套；商鋪30套 在售房源得房率 98%案場(chǎng)優(yōu)惠 案場(chǎng)了解 近期活動(dòng) 暫無 開盤時(shí)間 暫無 交付時(shí)間 現(xiàn)房 物業(yè)管理費(fèi) ㎡/月 總價(jià)范圍 聯(lián)排120260萬/套；商鋪29萬/套起 銷售均價(jià) 聯(lián)排6000元/㎡起 下期房源推出時(shí)間 未知 現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房定金金額 伍萬 龍山莊園在規(guī)劃上精心雕琢,利用原始地貌的自然變化引入生態(tài)水資源,為龍山莊園的生態(tài)環(huán)境建設(shè)提供了不可缺少的條件。建設(shè)者們深知綠色空間對(duì)于居住品質(zhì)的意義,不惜犧牲建筑面積,增加項(xiàng)目建設(shè)成本,在社區(qū)內(nèi)開辟空地,建設(shè)景觀節(jié)點(diǎn)與社區(qū)活動(dòng)中心,讓生活在感受美的同時(shí)享受生活的歡愉。在售物業(yè)類型 多層、商鋪、聯(lián)排 在售房源房號(hào) 多層442；聯(lián)排20上期交付時(shí)間 ．31工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)▇結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修▇小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 3層 在售房源層高 ；聯(lián)排3米 在售房源面積段 多層89111㎡；聯(lián)排307㎡ 在售房源套數(shù) 15套左右 在售房源得房率 90%案場(chǎng)優(yōu)惠 清盤：讓利400元/㎡；5萬購(gòu)2房，80萬搶別墅 近期活動(dòng) 暫無 開盤時(shí)間 暫無 交付時(shí)間 2012年3月 物業(yè)管理費(fèi) ㎡/月；㎡/月 總價(jià)范圍 多層4455萬/套；小高層280萬/套 銷售均價(jià) 多層5300元/㎡；小高層未定 下期房源推出時(shí)間 未知 現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房定金金額 壹萬 華潤(rùn)?金色陽光華潤(rùn)?金色陽光位于丹徒新區(qū)的“橋頭堡”，盡享南徐新城與丹徒新城兩大板塊的雙重地段潛力。其戶型設(shè)計(jì)最大限度地引入陽光和清新的空氣，賦予豪華客廳以更多自然，更寬視野。臥室功能與日?；顒?dòng)功能區(qū)相對(duì)獨(dú)立，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離，合理設(shè)置，居家更舒適。在售物業(yè)類型 多層、花園洋房、商鋪 在售房源房號(hào) 多層232；花園洋房233；商鋪23上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)▇結(jié)構(gòu)封頂▇內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 6層 在售房源層高 在售房源面積段 洋房133268㎡；多層120㎡左右；商鋪5080㎡ 在售房源套數(shù) 洋房25套；多層30套 在售房源得房率 90%案場(chǎng)優(yōu)惠 一次性95折，按揭97折 近期活動(dòng) 開盤時(shí)間 交付時(shí)間 物業(yè)管理費(fèi) ㎡ 總價(jià)范圍 住宅50135萬/套 商鋪70120萬/套 銷售均價(jià) 多層：4700元/㎡；洋房：5000元/㎡ 下期房源推出時(shí)間 未知 現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房定金金額 貳萬 （略）本項(xiàng)目開發(fā)面臨的或潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有如下特征： 規(guī)模大、價(jià)格低：頤景嘉苑小高層規(guī)模大，銷售均價(jià)為4450元/m2；華潤(rùn)?金色陽光多層的均價(jià)為4700元/㎡，還有歡喜家、潤(rùn)城國(guó)際等，依靠?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)吸引了大批客戶。 折扣、優(yōu)惠手段：華潤(rùn)金色陽光采取一次性95折，按揭97折的優(yōu)惠政策，龍山莊園用了清盤：讓利400元/㎡；5萬購(gòu)2房，80萬搶別墅的吸引顧客，聚旺城市花園則通過多層：一次性98折，按揭99折；小高層：92折特價(jià)房來促銷，還有其他樓盤不一而足。 開發(fā)商實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。位于丹徒新區(qū)的物業(yè)開發(fā)商，均是具備強(qiáng)大實(shí)力的強(qiáng)手。 品牌效應(yīng)強(qiáng)，環(huán)境建設(shè)力度大。眾多開發(fā)商在多年的經(jīng)驗(yàn)過程中已創(chuàng)建了自己良好的社會(huì)形象和品牌。在項(xiàng)目建設(shè)中非常重視環(huán)境建設(shè)。 售后服務(wù)及物業(yè)管理到位第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（略） 項(xiàng)目實(shí)施的各階段 建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)公司成立工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，組長(zhǎng)由總經(jīng)理擔(dān)任。成員包括各個(gè)重要部門派出的代表。 資金籌集安排 勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨 竣工驗(yàn)收第10章 投資估算與資金籌措（略） 項(xiàng)目總投資估算 建設(shè)投資估算（1） 建筑工程費(fèi)估算（3） 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算（4）預(yù)備費(fèi)估算（5）無形資產(chǎn)估算（6）建設(shè)期利息 流動(dòng)資金估算 資金籌措方案及貸款償還計(jì)劃第11章 經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)（略） 銷售收入估算 銷售稅金及附加估算 利潤(rùn)總額及稅后利潤(rùn)估算 盈利能力評(píng)價(jià)指標(biāo) 償還能力評(píng)價(jià)指標(biāo) 社會(huì)效益和社會(huì)影響分析（1）本技改項(xiàng)目節(jié)能效益明顯。進(jìn)行技術(shù)改造后，、折合成標(biāo)煤每噸鎳鐵合金將節(jié)省652kg。（2）本技改項(xiàng)目具有明顯的環(huán)保效益。技術(shù)改造后采用燒結(jié)機(jī)燒結(jié)鎳礦石，同時(shí)利用布袋除塵器對(duì)產(chǎn)生的灰塵進(jìn)行處理，能改善工作環(huán)境，同時(shí)符合保護(hù)環(huán)境的要求，達(dá)到環(huán)境保護(hù)的目的。（3）項(xiàng)目建成后增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，減少了待業(yè)人口帶來的社會(huì)不穩(wěn)定的因素，改善了項(xiàng)目地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提高了項(xiàng)目地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。當(dāng)人民的生活安定時(shí)，給社會(huì)帶來相對(duì)穩(wěn)定的因素。項(xiàng)目新增員工108人，項(xiàng)目員工的100%來源于下崗待就業(yè)人員以及一些農(nóng)民工。這為當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)及社會(huì)穩(wěn)定作出了較大的貢獻(xiàn)。（4）項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)，同時(shí)又促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐目萍及l(fā)展水平。萍鄉(xiāng)安源區(qū)具有一定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平，科技發(fā)展比較迅速，人力資源的素質(zhì)不斷提高，給科技文化事業(yè)的發(fā)展帶來新的契機(jī)。這為該項(xiàng)目提供了科技、文化的基礎(chǔ)保證，有利于項(xiàng)目的實(shí)施。該項(xiàng)目的多項(xiàng)技術(shù)申請(qǐng)了國(guó)家專利，項(xiàng)目的實(shí)施會(huì)使專利技術(shù)得到更加廣泛的運(yùn)用，這對(duì)安源區(qū)整體的科技發(fā)展促進(jìn)作用比較明顯。（5）項(xiàng)目的實(shí)施促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的提高。萍鄉(xiāng)市資源十分豐富，為經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展提供條件。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益比較高，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總量增加。項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些生產(chǎn)項(xiàng)目所需原料的企業(yè)會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)安源區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第12章 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析（略） 盈虧平衡分析 敏感性分析成本變動(dòng)幅度（%）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)110%預(yù)測(cè)售價(jià)120%營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)要制定控制、防范和規(guī)避對(duì)策，以降低風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。風(fēng)險(xiǎn)因素是引起或增加風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生機(jī)會(huì)的條件。它可以來自外界自然力、社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和自身決策的結(jié)果。在本項(xiàng)目建設(shè)及建成后的運(yùn)行中，應(yīng)認(rèn)真地考慮市場(chǎng)、環(huán)保節(jié)能及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素。（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn)由美國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向非美經(jīng)濟(jì)之后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速的放緩成為了世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，相應(yīng)的金屬的需求在減少，在金屬的供給沒有減少的條件下，金屬價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)很大。鎳鐵合金的價(jià)格可能會(huì)下降，而行業(yè)成本高居不下。這兩個(gè)因素將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)空間越來越小。（2）環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目在生產(chǎn)過程中會(huì)產(chǎn)生廢氣、廢渣和噪音污染，本項(xiàng)目對(duì)生產(chǎn)設(shè)備的要求必須符合目前國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，要對(duì)環(huán)保方面可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行論證，并提出具體的防范措施。公司面臨由于國(guó)家環(huán)保政策、節(jié)能減排等規(guī)定的更加嚴(yán)格或其它因素影響，使因環(huán)保狀況不適應(yīng)國(guó)家要求而引致的風(fēng)險(xiǎn)。公司將及時(shí)跟蹤國(guó)家環(huán)保政策的動(dòng)態(tài)，對(duì)可能會(huì)因環(huán)保政策變動(dòng)而受到影響的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，采取相應(yīng)的事前防范措施。在項(xiàng)目建設(shè)中公司將對(duì)環(huán)保設(shè)施的施工加強(qiáng)管理，保證環(huán)保設(shè)施與主體工程同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。（3）外匯風(fēng)險(xiǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的紅土鎳鐵礦石主要來自國(guó)外。因此，外匯匯率的變化將直接影響公司原材料進(jìn)口價(jià)格，從而影響公司的效益。公司需采取各種金融避險(xiǎn)手段降低因匯率波動(dòng)可能給公司帶來的損失，加強(qiáng)對(duì)國(guó)際匯率市場(chǎng)和政策的研究，提高公司的防范匯率風(fēng)險(xiǎn)能力。風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。①風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分②風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估①市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析②經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析③金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析第13章 結(jié)論與建議由上述市場(chǎng)市場(chǎng)需求分析。，我們就項(xiàng)目的可行性得出如下結(jié)論性意見：丹徒區(qū)多數(shù)都是目前正在開發(fā)或剛交付不久的樓盤，區(qū)域內(nèi)住宅整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。丹徒區(qū)目前剛開發(fā)時(shí)間不長(zhǎng)，作為鎮(zhèn)江城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃逐步實(shí)施，相關(guān)配套設(shè)施不斷完善，普通住宅市場(chǎng)升值潛力巨大，是投資者比較看重的投資區(qū)域。該項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)應(yīng)歸屬于其科技運(yùn)用，順應(yīng)了國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的政策方向。真正把科技全面融入生活，為住戶提供“科技、環(huán)保、節(jié)能、舒適”的高品質(zhì)生活。綜上所述，本項(xiàng)目開發(fā)為高科技的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠?yàn)殚_發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。根據(jù)本項(xiàng)目定位，我們建議項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實(shí)用化，以此提升項(xiàng)目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。 在技術(shù)上，要加強(qiáng)創(chuàng)新，科技環(huán)保的思想加以充分利用。在價(jià)格上，應(yīng)合理公道，更多地考慮消費(fèi)者的承受能力 ，多采取些促銷手段。在后期經(jīng)營(yíng)管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營(yíng)管理和銷售、招商，對(duì)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作起關(guān)鍵的推動(dòng)作用。