【正文】 、頤景嘉苑景觀房，南面谷陽湖景區(qū)，北面小區(qū)中央花園，周邊學校、超市等配套設施齊全在售物業(yè)類型 小高層 在售房源房號 2上期交付時間 工程進度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂■內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 16層 在售房源層高 在售房源面積段 89127m2在售房源套數(shù) 105套 在售房源得房率 %案場優(yōu)惠 85折后89m2減3萬，98109m2減4萬，121127m2減5萬 近期活動 開盤時間 交付時間 物業(yè)管理費 總價范圍 3859萬 銷售均價 4450元/m2下期房源推出時間 現(xiàn)場購房定金金額 貳萬 聚旺城市花園社區(qū)整體規(guī)劃源于國際前瞻性的人居理念，以源自曼哈頓的生活品質(zhì)與氛圍為藍本，構(gòu)筑ARTDECO摩登建筑與漫坡公園式生活相結(jié)合的摩登居所。在售物業(yè)類型 多層、小高層 在售房源房號 多層17；小高層111上期交付時間 工程進度 □地基▇主體結(jié)構(gòu)▇結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 多層：6層；小高層：15層 在售房源層高 在售房源面積段 多層95117㎡；小高層8595㎡ 在售房源套數(shù) 多層140套；小高層80套左右 在售房源得房率 多層90%；小高層85%案場優(yōu)惠 多層：一次性98折，按揭99折；小高層：92折特價房 近期活動 十一月中旬，小高層開盤 開盤時間 十一月中旬左右 交付時間 多層2012年5月30日；小高層 2012年10月 物業(yè)管理費 ㎡/月；㎡/月 總價范圍 多層4965萬/套；小高層3448萬/套 銷售均價 多層5200元/㎡；小高層未定 下期房源推出時間 十一月中旬 現(xiàn)場購房定金金額 壹萬 泰銀茗園小區(qū)坡地景觀，園內(nèi)水系河流，靈性而動，寄情山水，在這里享受都市中難覓的靜逸。茗園堅持自然與科技，現(xiàn)代與傳統(tǒng)兼收并蓄的觀點，力求詮釋城市生活的全新內(nèi)涵，創(chuàng)新戶型提供超值空間，底層私家庭院彰顯身份，超大風情露臺無限愜意，精致入戶花園舒適無處不在在售物業(yè)類型 疊加別墅、花園洋房 在售房源房號 疊加別墅11；花園洋房2上期交付時間 工程進度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂▇內(nèi)外裝修▇小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 別墅4層，花園洋房5層 在售房源層高 3米 在售房源面積段 洋房97120㎡；疊加153163㎡ 在售房源套數(shù) 約30套 在售房源得房率 超100%案場優(yōu)惠 11一次性付款優(yōu)惠2萬/套，按揭優(yōu)惠1萬/套 近期活動 洋房4888元/㎡一口價限4套，別墅上疊90萬/套，下疊100萬/套 開盤時間 2011年6月18日 交付時間 2012年12月月底 物業(yè)管理費 ㎡/月；㎡/月 總價范圍 洋房4760萬/套；疊加90110萬/套 銷售均價 洋房5200元/㎡；疊加55006500元/㎡ 下期房源推出時間 12月推聯(lián)排 現(xiàn)場購房定金金額 洋房貳萬，別墅肆萬 魏瑪假日壹墅魏瑪假日壹墅集產(chǎn)品、地段等優(yōu)勢于一身，注重細節(jié)與品牌建設，壹墅開發(fā)和設計的核心就是與城市文脈的對接，相信多年以后，人們將記住這些，讓人們懂得了生活的壹墅之居。在售物業(yè)類型 聯(lián)排、商鋪 在售房源房號 上期交付時間 ．31（三期交付） 工程進度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修▇小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 3層 在售房源層高 在售房源面積段 聯(lián)排198260㎡；商鋪3060㎡ 在售房源套數(shù) 聯(lián)排40套；商鋪30套 在售房源得房率 98%案場優(yōu)惠 案場了解 近期活動 暫無 開盤時間 暫無 交付時間 現(xiàn)房 物業(yè)管理費 ㎡/月 總價范圍 聯(lián)排120260萬/套；商鋪29萬/套起 銷售均價 聯(lián)排6000元/㎡起 下期房源推出時間 未知 現(xiàn)場購房定金金額 伍萬 龍山莊園在規(guī)劃上精心雕琢,利用原始地貌的自然變化引入生態(tài)水資源,為龍山莊園的生態(tài)環(huán)境建設提供了不可缺少的條件。建設者們深知綠色空間對于居住品質(zhì)的意義,不惜犧牲建筑面積,增加項目建設成本,在社區(qū)內(nèi)開辟空地,建設景觀節(jié)點與社區(qū)活動中心,讓生活在感受美的同時享受生活的歡愉。在售物業(yè)類型 多層、商鋪、聯(lián)排 在售房源房號 多層442；聯(lián)排20上期交付時間 ．31工程進度 □地基□主體結(jié)構(gòu)▇結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修▇小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 3層 在售房源層高 ；聯(lián)排3米 在售房源面積段 多層89111㎡；聯(lián)排307㎡ 在售房源套數(shù) 15套左右 在售房源得房率 90%案場優(yōu)惠 清盤：讓利400元/㎡；5萬購2房，80萬搶別墅 近期活動 暫無 開盤時間 暫無 交付時間 2012年3月 物業(yè)管理費 ㎡/月；㎡/月 總價范圍 多層4455萬/套；小高層280萬/套 銷售均價 多層5300元/㎡；小高層未定 下期房源推出時間 未知 現(xiàn)場購房定金金額 壹萬 華潤?金色陽光華潤?金色陽光位于丹徒新區(qū)的“橋頭堡”，盡享南徐新城與丹徒新城兩大板塊的雙重地段潛力。其戶型設計最大限度地引入陽光和清新的空氣，賦予豪華客廳以更多自然，更寬視野。臥室功能與日?；顒庸δ軈^(qū)相對獨立，動靜分區(qū)，干濕分離，合理設置，居家更舒適。在售物業(yè)類型 多層、花園洋房、商鋪 在售房源房號 多層232；花園洋房233；商鋪23上期交付時間 工程進度 □地基□主體結(jié)構(gòu)▇結(jié)構(gòu)封頂▇內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 6層 在售房源層高 在售房源面積段 洋房133268㎡；多層120㎡左右；商鋪5080㎡ 在售房源套數(shù) 洋房25套；多層30套 在售房源得房率 90%案場優(yōu)惠 一次性95折，按揭97折 近期活動 開盤時間 交付時間 物業(yè)管理費 ㎡ 總價范圍 住宅50135萬/套 商鋪70120萬/套 銷售均價 多層：4700元/㎡；洋房：5000元/㎡ 下期房源推出時間 未知 現(xiàn)場購房定金金額 貳萬 （略）本項目開發(fā)面臨的或潛在的競爭對手具有如下特征： 規(guī)模大、價格低：頤景嘉苑小高層規(guī)模大，銷售均價為4450元/m2；華潤?金色陽光多層的均價為4700元/㎡，還有歡喜家、潤城國際等，依靠優(yōu)質(zhì)低價吸引了大批客戶。 折扣、優(yōu)惠手段：華潤金色陽光采取一次性95折，按揭97折的優(yōu)惠政策，龍山莊園用了清盤：讓利400元/㎡；5萬購2房，80萬搶別墅的吸引顧客，聚旺城市花園則通過多層：一次性98折，按揭99折；小高層：92折特價房來促銷，還有其他樓盤不一而足。 開發(fā)商實力雄厚，具有強大的競爭力。位于丹徒新區(qū)的物業(yè)開發(fā)商，均是具備強大實力的強手。 品牌效應強，環(huán)境建設力度大。眾多開發(fā)商在多年的經(jīng)驗過程中已創(chuàng)建了自己良好的社會形象和品牌。在項目建設中非常重視環(huán)境建設。 售后服務及物業(yè)管理到位第9章 項目實施進度安排（略） 項目實施的各階段 建立項目實施管理機構(gòu)公司成立工程建設領(lǐng)導小組，組長由總經(jīng)理擔任。成員包括各個重要部門派出的代表。 資金籌集安排 勘察設計和設備訂貨 竣工驗收第10章 投資估算與資金籌措（略） 項目總投資估算 建設投資估算（1） 建筑工程費估算（3） 工程建設其他費用估算（4）預備費估算（5）無形資產(chǎn)估算（6）建設期利息 流動資金估算 資金籌措方案及貸款償還計劃第11章 經(jīng)濟與社會效益評價（略） 銷售收入估算 銷售稅金及附加估算 利潤總額及稅后利潤估算 盈利能力評價指標 償還能力評價指標 社會效益和社會影響分析（1）本技改項目節(jié)能效益明顯。進行技術(shù)改造后，、折合成標煤每噸鎳鐵合金將節(jié)省652kg。（2）本技改項目具有明顯的環(huán)保效益。技術(shù)改造后采用燒結(jié)機燒結(jié)鎳礦石，同時利用布袋除塵器對產(chǎn)生的灰塵進行處理，能改善工作環(huán)境，同時符合保護環(huán)境的要求，達到環(huán)境保護的目的。（3）項目建成后增加了就業(yè)機會，減少了待業(yè)人口帶來的社會不穩(wěn)定的因素，改善了項目地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，提高了項目地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平。當人民的生活安定時，給社會帶來相對穩(wěn)定的因素。項目新增員工108人，項目員工的100%來源于下崗待就業(yè)人員以及一些農(nóng)民工。這為當?shù)氐木蜆I(yè)及社會穩(wěn)定作出了較大的貢獻。（4）項目與當?shù)乜萍肌⑽幕l(fā)展水平的相互適應，同時又促進了當?shù)氐目萍及l(fā)展水平。萍鄉(xiāng)安源區(qū)具有一定的經(jīng)濟技術(shù)水平，科技發(fā)展比較迅速，人力資源的素質(zhì)不斷提高，給科技文化事業(yè)的發(fā)展帶來新的契機。這為該項目提供了科技、文化的基礎保證，有利于項目的實施。該項目的多項技術(shù)申請了國家專利，項目的實施會使專利技術(shù)得到更加廣泛的運用，這對安源區(qū)整體的科技發(fā)展促進作用比較明顯。（5）項目的實施促進了當?shù)亟?jīng)濟水平的提高。萍鄉(xiāng)市資源十分豐富，為經(jīng)濟迅速發(fā)展提供條件。項目的經(jīng)濟效益比較高，促進當?shù)亟?jīng)濟總量增加。項目的建設會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些生產(chǎn)項目所需原料的企業(yè)會應運而生，進而帶動整個安源區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。第12章 不確定性與風險分析（略） 盈虧平衡分析 敏感性分析成本變動幅度（%）對各項經(jīng)濟指標變化的影響。例如：經(jīng)濟指標預測成本90%預測成本預測成本110%預測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟指標預測售價90%預測售價預測售價110%預測售價120%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率容積率變動各項指標的變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率在項目實施過程中，對可能遇到的風險要制定控制、防范和規(guī)避對策，以降低風險造成的損失。風險因素是引起或增加風險事故發(fā)生機會的條件。它可以來自外界自然力、社會經(jīng)濟力量和自身決策的結(jié)果。在本項目建設及建成后的運行中，應認真地考慮市場、環(huán)保節(jié)能及企業(yè)經(jīng)營管理各項風險因素。（1）市場風險世界經(jīng)濟發(fā)展的焦點由美國經(jīng)濟轉(zhuǎn)向非美經(jīng)濟之后，經(jīng)濟發(fā)展增速的放緩成為了世界經(jīng)濟發(fā)展的主旋律，相應的金屬的需求在減少，在金屬的供給沒有減少的條件下，金屬價格下行風險很大。鎳鐵合金的價格可能會下降，而行業(yè)成本高居不下。這兩個因素將會導致企業(yè)利潤空間越來越小。（2）環(huán)保風險項目在生產(chǎn)過程中會產(chǎn)生廢氣、廢渣和噪音污染，本項目對生產(chǎn)設備的要求必須符合目前國家環(huán)保標準，要對環(huán)保方面可能出現(xiàn)的問題進行論證，并提出具體的防范措施。公司面臨由于國家環(huán)保政策、節(jié)能減排等規(guī)定的更加嚴格或其它因素影響，使因環(huán)保狀況不適應國家要求而引致的風險。公司將及時跟蹤國家環(huán)保政策的動態(tài)，對可能會因環(huán)保政策變動而受到影響的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，采取相應的事前防范措施。在項目建設中公司將對環(huán)保設施的施工加強管理，保證環(huán)保設施與主體工程同時施工、同時投入使用。（3）外匯風險公司生產(chǎn)經(jīng)營所需的紅土鎳鐵礦石主要來自國外。因此，外匯匯率的變化將直接影響公司原材料進口價格，從而影響公司的效益。公司需采取各種金融避險手段降低因匯率波動可能給公司帶來的損失，加強對國際匯率市場和政策的研究，提高公司的防范匯率風險能力。風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。①風險等級劃分②風險因素的識別和評估①市場風險分析②經(jīng)營管理風險分析③金融財務風險分析第13章 結(jié)論與建議由上述市場市場需求分析。，我們就項目的可行性得出如下結(jié)論性意見：丹徒區(qū)多數(shù)都是目前正在開發(fā)或剛交付不久的樓盤，區(qū)域內(nèi)住宅整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。丹徒區(qū)目前剛開發(fā)時間不長，作為鎮(zhèn)江城市重點發(fā)展區(qū)域，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃逐步實施，相關(guān)配套設施不斷完善，普通住宅市場升值潛力巨大，是投資者比較看重的投資區(qū)域。該項目最大的亮點應歸屬于其科技運用，順應了國家可持續(xù)發(fā)展的政策方向。真正把科技全面融入生活，為住戶提供“科技、環(huán)保、節(jié)能、舒適”的高品質(zhì)生活。綜上所述，本項目開發(fā)為高科技的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風險能力。根據(jù)本項目定位，我們建議項目應重點在建筑立面和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。在內(nèi)部環(huán)境上應結(jié)加強小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實用化，以此提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造特色。 在技術(shù)上，要加強創(chuàng)新，科技環(huán)保的思想加以充分利用。在價格上，應合理公道，更多地考慮消費者的承受能力 ，多采取些促銷手段。在后期經(jīng)營管理上，應引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項目的成功運作起關(guān)鍵的推動作用。