【正文】 設周期規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。二、實施可行性分析具有劃時代深遠意義的黨的十九大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面?！边@一宏偉目標，為我指明了前進方向，鼓舞著我們與時俱進、開拓創(chuàng)新。(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟格局，在黨中央實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的云南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟大XX，建立湄公河次流域經(jīng)濟帶。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設行動計劃，加快建設“五大XX”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。云南開始了“邊緣”向?qū)ν忾_放前沿的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。我們XX市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨占地理區(qū)域優(yōu)勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發(fā)展。(二)項目建設的市場分析云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給XX市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發(fā)建設帶來極好的契機。國內(nèi)外商家對XX市住房的需求的調(diào)查分析。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當?shù)目蛻簦麄兛春肵X的房地產(chǎn)市場，對XX的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在XX居住的愿望。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在XX購買花園式住宅。住房消費市場的調(diào)查分析。XX市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞XX滋潤著兩岸肥沃的土地，哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。XX市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，XX市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款余額達27億元，高于全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據(jù)調(diào)查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內(nèi)地而言較為優(yōu)越。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。開發(fā)部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。由于XX是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像XX這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市，因而在四萬多人的流動人口中，有相當?shù)耐鈦砭用袷窃赬X經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分是靠租房，有的經(jīng)過十幾年的發(fā)展和積累，也渴望擁有屬于自己的經(jīng)營店鋪和住房。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。三、項目內(nèi)容四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設與之相配套的公共建筑和會所。花園式住宅小區(qū)在規(guī)劃建筑上著力于地方特色。既要體現(xiàn)亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅。在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風格多樣化，實現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。進而使瑞XX畔花園的建筑構(gòu)圖實現(xiàn)連續(xù)有序、靈活生動、豐富多彩的環(huán)境空間。環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。XX市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵。對活動空間、道路、綠化、建筑間距等諸方面實現(xiàn)全面統(tǒng)籌，做到設計適當、布局合理。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風情有機地結(jié)合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。市政設施及路網(wǎng)建設，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網(wǎng)絡。小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，可建房屋面積460000㎡。(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。(2)其它公共建筑500㎡。合計規(guī)劃面積約46103㎡。(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，%。綠化34668㎡，%。建筑24024㎡，%。(4)投資分析：①。②。③。④(按以上三項之和的3%)。⑤流動資金投入1600萬元?！?800萬元。項目建設計劃我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設周期三年,具體計劃是：20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎設施建設，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。20xx年2744萬元，㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。20xx年投入2842萬元，㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區(qū)建設，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務。五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬元。四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。通過招商引資、預約、預售實現(xiàn)籌資20xx萬元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。向銀行貸款20xx萬元。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。20xx年實現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預約預售20xx萬元)實際籌資1500萬元。20xx年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。該項目按滾動開發(fā)模式，6000萬元流動資金可保證實現(xiàn)全部開發(fā)建成。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。六、組織實施為保證項目的順利實施，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔項目的開發(fā)建設，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實行董事會領導下的總經(jīng)理責任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進行公司運作。公司依法注冊，自立經(jīng)營、獨立核算，自負盈虧，獨立承擔債權(quán)、債務，獨立承擔經(jīng)濟民事的法律責任，同時，自覺執(zhí)行黨的方針、政策、遵守法律、法規(guī)，接受相關部門領導監(jiān)督和管理，并嚴格按房地產(chǎn)市場規(guī)則規(guī)范公司行為。公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務部)。公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷XX。公司有決心在3年的開發(fā)建設中，實現(xiàn)碧波揚風帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。畫意燃詩情，實干創(chuàng)一流，為XX市邊境建設、為了XX市新的一輪發(fā)展，做出應有的貢獻。效益與風險分析(一)、預期效益企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤()計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。%的水平推算(按支出法計算)，，每年能拉動XX經(jīng)濟增長1個百分點。促進相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關系，其中建筑行業(yè)最直接。，高居榜首，其次是建材、制造、開采、商業(yè)、運輸?shù)刃袠I(yè)，9800萬元的房地產(chǎn)投資，對拉動當?shù)叵M需求，增加就業(yè)，保持社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有潛在的社會效益。增加地方財政收入在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。(二)風險分析國內(nèi)市場變化的風險房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟中。房地產(chǎn)市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產(chǎn)市場的供求關系已發(fā)生了變化，尤其結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)突出。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不起。另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關資料顯示。截止二00二年三季度，%。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局)就《關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經(jīng)濟的發(fā)生。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)。嚴格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目。大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。以上信息已表明，對“房地產(chǎn)熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風險信號。我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從XX房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要在充分調(diào)查研究的基礎上以市場需求為出發(fā)點，制定切實可行的開發(fā)計劃。不確定因素風險房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。我們要看到，XX這一邊境開放城市盡管儲蓄余額較大，但游資成分較多，投入房地產(chǎn)消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大。我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像XX這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。因此，對國內(nèi)居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細致的調(diào)查分析，在此基礎上，確定國內(nèi)居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內(nèi)需求。對此，我們要著力做好當?shù)爻Ｗ【用?，尤其是個體工商業(yè)者對商住樓需求的調(diào)查，利用擴大內(nèi)需進一步深化對外貿(mào)易這一歷史機遇，促進購房消費。同時，要做好消費導向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領和開拓XX的住宅房市場。公司自身的弱勢四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個品牌，要在本地打響這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創(chuàng)新的思維對公司實施戰(zhàn)略改造。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。八、結(jié)論四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設項目是一個需要歷經(jīng)數(shù)年的中長期項目，無論建設規(guī)模，還是投資規(guī)模，對一個企業(yè)而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。盡管存在一定的風險，但在XX市委、市政府及相關部門的領導下，在社會各界和有關專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設好。經(jīng)廣泛深入的調(diào)查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啟動實施條件，建議政府列入二00六計劃。以便盡快展開實質(zhì)性工作。綜上所述，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)建設項目是可行的。請市委、市政府、XX市邊境經(jīng)濟合作區(qū)給予大力支持。四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX分公司二00六年三月三十日房地產(chǎn)項目可行性研究報告8四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目可行性研究報告根據(jù)**市委、市政府對加快**市市場經(jīng)濟開發(fā)建設的要求。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發(fā)項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經(jīng)理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽。尤其對項目建設的可行性進行了深入細致的調(diào)查研究和全面論證。同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設計和方案選評。經(jīng)征求有關各方意見，認為初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經(jīng)濟條件下流通現(xiàn)代化發(fā)展的要求和促進邊貿(mào)行業(yè)向更深層次發(fā)展。是**市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。一、概述(一)項目選址及地緣環(huán)境項目選址：位于**市目腦路東方大飯店后面地塊。項目土地面積約135000㎡()。項目所處環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區(qū)。(二)項目規(guī)模建設周期規(guī)劃總建筑面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設周期三年，即二00六年至二00九年。二、實施可行