【正文】 本項目有一定程度的風(fēng)險，但是通過合理的應(yīng)對是可以防。第三，建立質(zhì)量管理體系，提高項目產(chǎn)出物質(zhì)量，杜絕浪費(fèi)。首先，建立完善、規(guī)范的項目會計核算及項目預(yù)決算體系，從財務(wù)角度對成本作出控制和監(jiān)督。進(jìn)行成本控制，尤其是建設(shè)投資成本。對項目來說，成本的增加就是收益的減少。通過敏感變動分析，建設(shè)成本投資總額極限增加幅度非常敏感。項目工程風(fēng)險主要體現(xiàn)為項目施工，其中建設(shè)成本超支的可能性及影響力最大。如：采取整房定價銷售的營銷手法，降低單位房價的敏感。從客觀上吸引購房群體。首先，樹立公司品牌，推廣項目產(chǎn)品（商品房）形象，從主觀上吸引購房群體。第三，為回籠資金，而順應(yīng)市場采取的降價行為，使項目投資經(jīng)濟(jì)效益下降。首先，會造成項目的產(chǎn)品滯銷，銷售目標(biāo)不能及時實現(xiàn)，銷售資金不能及時回籠。第三，經(jīng)濟(jì)適用住房對市場上中高價房形成沖擊。這種風(fēng)險首先表現(xiàn)為，項目所在地存在整體收入較低的購房群體，對中高價房承受力不足。公司已建立的經(jīng)營管理方式、企業(yè)文化能夠與當(dāng)?shù)赜行У奈呛?。本項目是在企業(yè)所在城市進(jìn)行投資開發(fā)、經(jīng)營管理的。其次，減少或轉(zhuǎn)移當(dāng)期開發(fā)量，以縮減投資額。針對資金風(fēng)險和出現(xiàn)上述情況可采用應(yīng)對策略是。項目總體資金運(yùn)行先緊后松。項目資金風(fēng)險是指由于資金運(yùn)行中斷、短缺等因素造成項目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生損失的風(fēng)險。首先，加強(qiáng)項目銷售資金回籠，增加自有資金投入量，減少銀行貸款額度。雖然項目貸款數(shù)額相對不高，但是如果2005年預(yù)期銷售收入回籠不足，則可能造成還代壓力加重，同時為保障后續(xù)開發(fā)則需要增加貸款額度，那樣成本也會隨之增加。因此，沒有能力還款。項目是通過銷售收入的回籠，形成還款資金。其主要反映在對項目資金運(yùn)動造成的壓力，甚至引起項目虧損。因此，項目基本沒有政治風(fēng)險。2002年12月份召開的“十六大”，完成了國家領(lǐng)導(dǎo)人交接平穩(wěn)的過渡。主要應(yīng)對措施是，正確樹立項目品牌形象，建立品牌的個性化、專業(yè)化，而不是玩概念炒項目。近幾年中國很多地區(qū)或城市中的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，其泡沫含量太大，這種現(xiàn)象在上海也有出現(xiàn)，但相對較少。可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退的概率幾乎為零。因此，項目在建設(shè)前，需對項目基地進(jìn)行勘探，并進(jìn)行“建設(shè)場地地震安全評價”和“建設(shè)用地地質(zhì)災(zāi)害危險性評估”，并根據(jù)評估情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計。但是，海洋性臺風(fēng)對其有一定影響。項目所在的上海地處半濕潤地區(qū)，介于大陸性氣候和海洋性氣候之間。行業(yè)性風(fēng)險：局部經(jīng)濟(jì)面所將受到影響風(fēng)險，其中包括：財務(wù)風(fēng)險、工程風(fēng)險、企業(yè)管理風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策法律風(fēng)險等。風(fēng)險分析的內(nèi)容從影響范圍可以分為：普遍性風(fēng)險和行業(yè)性風(fēng)險。第六部分 項目風(fēng)險及對策本項目經(jīng)過前面各章節(jié)的分析研究，并得到可行論證。項目能夠給投資者帶來了一定的收益，同時，項目投資經(jīng)濟(jì)效益分析評價也反映出項目有一定的盈利和清償能力?？傮w上看，項目償債能力較強(qiáng)，可以抵御債務(wù)造成的風(fēng)險，但項目前2年需注意防范債務(wù)風(fēng)險。速動比率的判別標(biāo)準(zhǔn)是以1為基準(zhǔn)，低于1的被認(rèn)為償債能力低，反之則高。速動比率項目速動比率測算表　2003年2004年2005年2006年現(xiàn)金 應(yīng)付賬款 長期借款 0 0 速動比率 速動比率就是流動資產(chǎn)減去存貨（項目中的反映就是存量商品房）除以流動負(fù)債的比例。由于本項目的資產(chǎn)隨銷售則逐漸轉(zhuǎn)移，最終可能形成公司沒有或留有極少的資產(chǎn)。投資項目的清償能力包括二個層次，一是財務(wù)清償能力，即項目收回全部投資的能力；二是債務(wù)清償能力，主要是指償還投資借款的能力。同時，從項目內(nèi)部收益率上看，其對自有資金投資的投資支出的恢復(fù)能力較全部資金投資的更強(qiáng)。其是反映投資方案對投資支出的恢復(fù)能力。因此判定項目投資是可行的。本項目投資凈現(xiàn)值均為正數(shù)，表明各年現(xiàn)金凈流量在折算到項目投資起始年時，項目仍然可以獲得收益。項目在投資回收角度是符合既定要求的。本項目運(yùn)行周期約4年回收投資。投資回收期： 項目投資回收期靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期全部資金投資自有資金投資投資回收期是項目補(bǔ)償原始投資支出所需要的時間長度。所以，項目在運(yùn)行期間需著重于控制建設(shè)投資成本（減少增量）。％～％，％～％。通過敏感變動分析表測算，可以看出，本項目的銷售收入總額和建設(shè)投資總額的敏感變動對項目的經(jīng)濟(jì)效益影響較大，尤其是建設(shè)投資總額。第三，對基準(zhǔn)貼現(xiàn)率的影響：銀行貸款利率的調(diào)整，企業(yè)內(nèi)部收益率變動、通貨膨脹或緊縮等會給項目基準(zhǔn)貼現(xiàn)率帶來變動。同時，由于本項目開發(fā)和銷售周期較長，資金投入密度大，經(jīng)濟(jì)涉及面較廣，其可能產(chǎn)生對經(jīng)濟(jì)效益影響的不確定因素很多，但其影響面大致可以分為以下幾個方面：首先，對項目銷售的影響：如由于市場需求的降低，可能導(dǎo)致項目產(chǎn)出物銷售量的減少，造成項目的產(chǎn)出物過剩，影響經(jīng)濟(jì)效益，減少項目盈利甚至虧損。　項目敏感變動分析本投資項目在實施分析評價過程中，使用了大量的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如：建設(shè)投資成本、開發(fā)期、房屋銷售量、開發(fā)量、銷售均價……等。項目2003年～2005現(xiàn)金流出較大，在實際運(yùn)行中體現(xiàn)為資金壓力較重，在2006年上半年資金可以得到回籠補(bǔ)充，但要對前期赤字進(jìn)行彌補(bǔ)，在實際運(yùn)行中基本不存在資金壓力。2007年1～6月現(xiàn)金流量出現(xiàn)流入大于流出。在2006年現(xiàn)金凈流量及凈現(xiàn)值均已出現(xiàn)回轉(zhuǎn)，主要是前期赤字已彌補(bǔ)，同時隨銷售收入的累計量的增加及投資量的逐漸減少，則為項目帶來現(xiàn)金的流入增量，使項目出現(xiàn)現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出。　項目現(xiàn)金流量分析從本項目全部資金現(xiàn)金流量表（詳見附表：全部資金現(xiàn)金流量表）顯示，其2003年～2004年的凈現(xiàn)值均為負(fù)值，這表明前2年現(xiàn)金以收入小于支出，主要是因為項目起始銷售未展開或僅僅起步，造成現(xiàn)金流入有限。，投資利潤率為：％。雖然有銷售部分利潤，但用于彌補(bǔ)前期虧損也基本全部消耗。對項目的資金支持是可行的。項目2004年1～6月、7月～12月的自有資金投入，基本額度均不是太大，對公司整體資金運(yùn)行不構(gòu)成加大壓力，可以得到支持?？傮w上看，項目的投資先緊后松。項目進(jìn)入銷售收入滾動投資開發(fā)的態(tài)勢。因此，項目采用自有資金5000萬元投入，其余資金缺口有銀行貸款補(bǔ)充，如此2005年1～6月也是同樣。項目建設(shè)投資成本：（含貸款利息）。項目投資計劃是依照項目投資的分布所產(chǎn)生的資金支出，接合項目的資金來源，進(jìn)行投資支出和資金需求調(diào)配，以反映項目投資趨勢和資金動向。從2004年7月起至2005年地是第二次投資高峰期，主要是由于大量的工程建設(shè)開始，同時為后期準(zhǔn)備的配套、管理及環(huán)境、景觀、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施也同時進(jìn)行，所以造成投資集中于此期間。而土地費(fèi)用受購?fù)稑?biāo)競價規(guī)則的約定，短期內(nèi)（3～6個月）將會支付，因此所占比重較大?！№椖客顿Y分布及計劃分析項目投資分布主要是對項目建設(shè)投資成本在各階段支出做出的展示，由于其的變動相對固定，因此通過投資分布可以預(yù)測和推算未來資金投放計劃和資金需求變動。從建筑安裝成本角度看，商品房建筑成本比重最大，本項目商品房開發(fā)主要為多層、小高層（％；％），同時參照公司以往商房品建筑安裝成本標(biāo)準(zhǔn)對比分析可以看出，本項目建筑安裝費(fèi)用的平均價格為950元/平米。其投資額以未來銷售價格、（含土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)），項目測算亦采用該數(shù)據(jù)。隨房地產(chǎn)開發(fā)的不斷升溫，地價也不斷上升，現(xiàn)在開發(fā)商其取得土地均建立在新的土地價格上，同時土地的取得采取的是投標(biāo)競價方式，故土地成本較高。經(jīng)調(diào)研推算及咨詢。建筑安裝成本項目受房型定位、建筑開發(fā)量、建筑施工質(zhì)量、原料采購等因素影響變動較大，而配套設(shè)施費(fèi)用及其它成本項目主要是隨固定指標(biāo)產(chǎn)生的，變動因素較少，所以在此，主要對土地購置費(fèi)用、建筑安裝成本進(jìn)行分析研究。經(jīng)營成本主要是房地產(chǎn)項目投入銷售后產(chǎn)生的各項費(fèi)用支出，主要包括：經(jīng)營管理費(fèi)用、銷售管理費(fèi)用、銷售稅金、所得稅金等。建設(shè)投資成本是指項目在建設(shè)中所發(fā)生的各項支出的總和，主要包括：土地購置費(fèi)用、前期開發(fā)費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用7大類?！∪藛T配置、工資總額及附加費(fèi)用項目建設(shè)采用工程承包制，建筑施工工人的工資等包含在建筑費(fèi)用內(nèi)，涉及由上海陽光集團(tuán)投資公司進(jìn)行的項目管理的人員公司計入建設(shè)管理費(fèi)用中，銷售人員的工資計入銷售費(fèi)用中，故在項目測算中不直接反應(yīng)現(xiàn)工資項目。具體銷售計劃見項目進(jìn)度部分，詳細(xì)數(shù)據(jù)見附表：項目銷售測算匯總表；項目商品房住宅銷售測算表；項目商業(yè)建筑銷售測算表。綜合以上因素，為簡化測算，主要采用借貸資本成本參數(shù)及本集團(tuán)公司內(nèi)部收益率參數(shù)，通貨膨脹參數(shù)僅作參考，風(fēng)險收益未作考慮。1996年～％。本項目設(shè)定基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為12％，設(shè)置依據(jù)為：％（年利率）。在本項目測算中對營業(yè)稅金、所得稅金未按優(yōu)惠減免后的數(shù)據(jù)測算。貸款利息計入當(dāng)期成本?！≠J款及還貸方式由于項目2005年開始資采用銷售收入滾動投入，項目產(chǎn)生銷售收入前需要部分銀行貸款補(bǔ)充和輔助?！№椖客顿Y成本測算項目投資成本測算主要是建設(shè)投資成本，建設(shè)投資成本分為7個部分及若干所屬項目，分別為：土地購置費(fèi)用、前期開發(fā)費(fèi)用、項目配套費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用?！⊥顿Y及資金來源項目公司注冊資本5000萬元（自有資本）。全部銷售完畢時間跨度為2年。本項目主要建設(shè)規(guī)模為：；其中：；；　項目實施進(jìn)度，其中包括土地投標(biāo)購置、項目研究分析、勘測、咨詢、設(shè)計時間計劃為10個月。本項目投資經(jīng)濟(jì)效益分析評價研究的內(nèi)容涉及4個方面：項目的盈利能力分析評價、項目的清償能力分析評價、項目外匯平衡能力分析評價和項目不確定性分析評價。第五部分 投資經(jīng)濟(jì)效益分析評價項目投資經(jīng)濟(jì)效益分析評價也稱為項目投資財務(wù)分析評價，是企業(yè)或投資者依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行核算體系，分析測算項目的投資的收入、成本、支出及預(yù)期收益，考察項目投資運(yùn)行后的盈利能力、清償能力以及外匯平衡能力，并通過對財務(wù)指標(biāo)的評價，判斷投資行為的可行性。其次，項目作為首次進(jìn)入市場，銷售量同樣應(yīng)考慮市場的適應(yīng)和調(diào)整過程，從實際銷售規(guī)律角度出發(fā)，同時考慮增加對市場的適應(yīng)度和調(diào)整空間，避免銷售量過渡集中造成銷量堵塞，計劃采用的環(huán)動銷售模式，怎樣銷售的高峰期處于2005年、2006年，屆時本項目已為市場所接受，也正是本項目銷售的鼎盛期，整個銷售曲線比較穩(wěn)定平滑，可行性較強(qiáng)。相當(dāng)于約為2個單位體量，這樣在市場上正常銷售時間約2～。 項目銷售進(jìn)度分析銷售進(jìn)度主要是銷售實施完成的計劃，結(jié)合本項目可以將銷售進(jìn)度量化為各年度銷售量并進(jìn)行分析和編排計劃。總體工程建設(shè)周期可在2年內(nèi)完成。根據(jù)上述的分析，項目在開發(fā)量上采取同時啟動，循序漸進(jìn)的計劃。本項目進(jìn)入市場，在前期需要對市場有適應(yīng)和調(diào)整過程，如：房型、面積等等均需要市場的接受。根據(jù)房地產(chǎn)項目運(yùn)行規(guī)律，前期資金均較為緊張。同時，項目處于城區(qū)鬧市地段，因此，施工時需要注意對周邊環(huán)境的影響。首先，項目2面臨路，這樣為施工出入創(chuàng)造了良好的條件。結(jié)合本項目，開發(fā)進(jìn)度可以量化為開發(fā)量，這對項目的銷售及經(jīng)濟(jì)效益體現(xiàn)有較大的作用。項目除了規(guī)劃設(shè)計的許可證外，還有需要有其他一些證照辦理，如：稅務(wù)登記證、工程施工許可證、土地產(chǎn)權(quán)證等，但總體上均能夠在3～5個月內(nèi)全部完成，因此對項目籌建進(jìn)度影響不大，在2004年6月前可以按時完成。正常項目規(guī)劃設(shè)計報批從申請到核批的時間約5～7個月，期間包括項目規(guī)劃設(shè)計的勘探、修訂、擴(kuò)初、審核等等。規(guī)劃設(shè)計方面，影響進(jìn)度的主要因素是項目規(guī)劃設(shè)計報批。項目公司的設(shè)立從時間上不會對項目整體的籌建進(jìn)度產(chǎn)生影響。項目公司的設(shè)立。如果考慮排除籌建期間元旦、春節(jié)、公休假日等，實際籌建工作時間不足6個月。其中項目的基地動拆遷、規(guī)劃設(shè)計和項目證照、手續(xù)辦理對項目籌劃籌建進(jìn)度影響較大。影響項目進(jìn)度涉及的范圍很多，結(jié)合本項目的特點，大致可分為籌建進(jìn)度、開發(fā)進(jìn)度、銷售進(jìn)度三個主要方面。同時，增加建筑的亮麗度和體現(xiàn)的天際輪廓也能夠構(gòu)成重要的景觀。受小區(qū)功能要求的影響，小區(qū)內(nèi)應(yīng)注重布置適于活動的廣場，并增加充滿情趣的雕塑、園林小景、疏林草地、兒童嬉戲區(qū)、晨練區(qū)、停坐休息設(shè)施等，以滿足居民的使用要求。目前，項目基地的自然條件一般。社會醫(yī)療設(shè)施：區(qū)域內(nèi)多為醫(yī)藥商店，林立于各條干道上，但缺少大型的知名度高的市級醫(yī)療機(jī)構(gòu)，現(xiàn)有醫(yī)療機(jī)構(gòu)也較為分散，數(shù)量偏少，尚未能滿足該地區(qū)住戶的醫(yī)療保健需求。方便了本地區(qū)居民及住戶的就學(xué)、深造。教育文化設(shè)施：本區(qū)域內(nèi)教育文化機(jī)構(gòu)林立，從基礎(chǔ)教育至高等教育均有設(shè)置。另悉，聚豐園路弘基休閑廣場將于今年年底開業(yè)，屆時，可對此區(qū)域有一定幫助。區(qū)域內(nèi)整體休閑娛樂設(shè)施較欠缺，無大型休閑娛樂設(shè)施，只有零星的網(wǎng)吧、茶坊分布于各主干道上。其中上海大學(xué)附近也有一定的設(shè)施，但多以小商鋪為主，其規(guī)模不大。由于滬太路為上海通向外地的主行干道，及外環(huán)線越江隧道的貫通，使得這些道路大型貨車行駛較多，給周邊造成一定的污染。區(qū)域內(nèi)的道路主干道如滬太路、寶安路、外環(huán)線等路面狀況均良好，且快慢車道分離，另有人行道。 項目部分配套設(shè)施分析交通配套設(shè)施分析：目項目鄰近寶山西區(qū)的重要交通干道——滬太路，此干道是寶山未來五年內(nèi)重點建設(shè)的“五縱”之一，地位相當(dāng)關(guān)鍵，通過該路可以輕松進(jìn)入外環(huán)線高架，直達(dá)上海的各個角落，同時也可連通上海與周邊省市的交流。這樣，既可以保證在容積率規(guī)定范圍內(nèi)充分體現(xiàn)建筑風(fēng)格和房型的多樣化，又可以使得建筑錯落有秩，高低相應(yīng)，保證各方位視野景觀，創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境。因此在項目的建筑類型上應(yīng)定位于板式建筑。目前，上海市住宅建筑類型多趨向于南北通透的板式建筑。 項目建筑風(fēng)格和建筑結(jié)構(gòu)分析首先，從項目建筑類型上分析。這樣，不但使小區(qū)的整體品位、形象得到提升，同時也利于建成后的物業(yè)經(jīng)營。因此，社區(qū)還是應(yīng)同時配備一定的商業(yè)生活設(shè)施（超市、酒樓及其它生活、娛樂等商業(yè)設(shè)施），其作用在于保障社區(qū)生活、娛樂供應(yīng)及開發(fā)項目商業(yè)潛力。其次，考慮到潛在的、未來的消費(fèi)品的產(chǎn)生（如：私家車等），為此須設(shè)置室外、室內(nèi)停車位。因此，為保證項目獲取最大的銷售收入，項目的建設(shè)規(guī)模將盡可能的接近政府控制規(guī)劃指標(biāo)