【正文】 以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場、某區(qū)域、某。生活指數(shù)——抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進(jìn)行指標(biāo)量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，并結(jié)合商品房價(jià)格研究樓盤的性價(jià)比。價(jià)格指數(shù)——以抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺(tái)的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測南京房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢、總體均價(jià)、各片區(qū)均價(jià)、分物業(yè)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價(jià)格成因。以抉策購房俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場的市場容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場總?cè)萘考胺旨径热萘?、各區(qū)域市場容量、價(jià)格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢。市場容量——即總需求量。研究報(bào)告的指標(biāo)體系包括市場容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格指數(shù)、消費(fèi)者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測六大部分。監(jiān)測對(duì)象：南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測對(duì)象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近 30 項(xiàng)。每家數(shù)據(jù)收集項(xiàng)目近 100 項(xiàng)。（2）南京 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫：主要包括樓盤基本信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng)目全程的營銷投放進(jìn)行監(jiān)測，目前建立起的比較健全的是南京市 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。所有的會(huì)員資料都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗(yàn)確保其真實(shí)性，并提供一系列的服務(wù)吸引會(huì)員及時(shí)更新會(huì)員資料。二、研究方法簡介1. 研究背景說明隨著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對(duì)專業(yè)房地產(chǎn)研究、咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的需求，特別是迫切需要對(duì)目前房地產(chǎn)市場狀況成體系的市場研究評(píng)價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自 2022 年開始組建抉策購房會(huì)員俱樂部，并在會(huì)員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于 2022 年推出抉策房地產(chǎn)市場研究指標(biāo)體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、南京 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)三大數(shù)據(jù)庫進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究報(bào)告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。對(duì)于這樣一個(gè)高成長中的初級(jí)市場，政府應(yīng)該在逐漸規(guī)范的同時(shí)關(guān)懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場環(huán)境，使它能夠健康的成長，18 號(hào)文正是體現(xiàn)了國家的這種精神。18 號(hào)文肯定房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度” 。了解市場供求關(guān)系及其變化趨勢，深入研究微觀經(jīng)濟(jì)走勢、消費(fèi)者需求特征、消費(fèi)行為特征、消費(fèi)心理的變化是極具意義的，市場調(diào)查的意義在于揭示市場真實(shí)表現(xiàn)，分析市場發(fā)展變化的原因，通過科學(xué)的研究模型研究市場的歷史和現(xiàn)在，對(duì)影響未來市場發(fā)展的相關(guān)因素進(jìn)行分析，提出促進(jìn)市場及企業(yè)健康發(fā)展的意見與建議。房地產(chǎn)市場目前遠(yuǎn)未成熟，產(chǎn)品（商品房）又是相當(dāng)復(fù)雜的特殊商品，相關(guān)影響因素如國內(nèi)、外宏觀政治、經(jīng)濟(jì)形勢、金融政策、相關(guān)法律法規(guī)的變化都會(huì)直接影響其微觀市場表現(xiàn)，片面的以某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為房價(jià)與房市的預(yù)測依據(jù)進(jìn)行市場預(yù)測是不可取的，所謂預(yù)測其實(shí)就是“瞎子算命” ，會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的引導(dǎo)甚至欺騙。抉策地產(chǎn)研究中心本著四年房地產(chǎn)市場研究、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，縱觀 2022 年房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡，重申自己的觀點(diǎn)：市場經(jīng)濟(jì)是過剩經(jīng)濟(jì)，商品的短缺永遠(yuǎn)只是暫時(shí)的，商品過剩是市場經(jīng)濟(jì)的常態(tài)。開發(fā)商與運(yùn)營商在驚喜高利潤回報(bào)的同時(shí)受制于土地拍賣造成的高地價(jià)，在品牌運(yùn)營、土地儲(chǔ)備資金實(shí)力的更高要求下，一些企業(yè)開始考慮兼并與整合的長期戰(zhàn)略；另一方面，消費(fèi)者愿望與實(shí)際差距越拉越大，很多人在猜測、猶豫中未能實(shí)現(xiàn)買房的愿望，而就在 2022 年，我國人均 GDP 首次突破 1000 美元，GDP 是衡量一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的總量尺度，人均 GDP 評(píng)價(jià)的是一個(gè)國家的富裕程度，人們根據(jù)這個(gè)數(shù)字的變化來劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，這說明我國真正進(jìn)入了“脫貧”致富的階段，在新的歷史時(shí)期，社會(huì)將會(huì)發(fā)生更多積極的變化，比如在日益發(fā)展完善的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，過去人們生活中的奢侈品逐漸成為今后的日常必需品，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向發(fā)展型、享受型升級(jí)，住房、轎車、電子、通信等大宗消費(fèi)品市場將出現(xiàn)爆炸性增長，更加繽紛多樣的消費(fèi)方式即將在膨脹的消費(fèi)時(shí)代成為現(xiàn)實(shí)。抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報(bào)告 保密級(jí)別： 三級(jí)抉策地產(chǎn)研究中心 TEL：0258663398133278207583312471（FAX） 第 1 頁 目 錄目錄 ————————……————————————————————————————…………………………………………………………………………………………..1綜 述 ................................................................................................................................43一、 前言 ..............................................................................................................................43二、研究方法簡介 ......................................................................................................................531. 研究背景說明 .....................................................................................................................532. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明 .............................................................................................63三、延伸服務(wù) ..............................................................................................................................73四、報(bào)告 ......................................................................................................................................83摘要 ..............................................................................................................................................83房地產(chǎn)需求上升勢頭強(qiáng)勁 ................................................................................................83第一節(jié) 市場容量分析 ................................................................................................................103一、2022 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 ...............................................................................103（一） 2022 年的商品房市場容量 .......................................................................................1031. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位 ...........................................................1032. 投資者比例波動(dòng)較大較快 ...............................................................................................1133. 結(jié)婚購房比例比較穩(wěn)定 ...................................................................................................1134. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 ...........................................................................1135. 城市化進(jìn)程等購房需求 ...................................................................................................113（二）存量商品房市場容量 ................................................................................................123二、2022 年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析 ...........................................................................1231. 2022 年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況 .......................................................................................1232. 商品房交易量的 歷 年增長情況 .......................................................................................1333. 2022 年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析 ...........................................................................................133三、2022 年需求結(jié)構(gòu)分析 .......................................................................................................1431. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況 ...............................................................................1432. 樓型層次及季度比例變化分析 .......................................................................................1533. 商品房價(jià)格檔次及季度變化情況 ...................................................................................163第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 ................................................................................................................173一、2022 年市場供給總量 .......................................................................................................1731. 商品房開發(fā)持續(xù)增長 .......................................................................................................1732. 土地資源的供給狀況 .......................................................................................................1833. 2022 年存量房供應(yīng)狀況 ...................................................................................................1934. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開發(fā)建設(shè)情況 ...................................................................193二、2022 年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析 ...........................................................................2031. 2022 年南京市房地產(chǎn)市場總體