【正文】 。 項目之前的 大成名店公園 商業(yè)地產(chǎn)項目的不成功，讓投資客戶產(chǎn)生了不小的投資購買心理障礙，畢竟 區(qū)域 商業(yè)地產(chǎn)還處于發(fā)展階段，他們關注的很多是現(xiàn)狀 ； （ 2） 市場競爭，客源分流 。 ? 機會 （ 1） 項目的開發(fā)建設 正面臨 區(qū)域 一個全新的發(fā)展機遇，從小的方面來講， 區(qū)域內(nèi)居民購物、 休閑方式的檔次提升需要一個 “ 質(zhì) ” 好的場所，從大的方面來講，眾多商業(yè)巨頭均不約而同的選擇了近兩年進軍 仙林 市場的戰(zhàn)略，對于商業(yè)地產(chǎn)來說無疑是一個巨大的機遇，所面臨的將是一個更為巨大的市場 ； （ 2）大學城帶來的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為商務辦公物業(yè)提供生存和發(fā)展的機會； （ 3）區(qū)域住宅物業(yè)的熱銷，高檔住宅居住氛圍的形成，已改變區(qū)域原來地脈，使區(qū)域價值節(jié)節(jié)升高； （ 4）區(qū)域新一輪商業(yè)、服務配套的 建設設施的逐步完善 ， 以實現(xiàn)項目的聯(lián)動價值 ； （ 5）金鷹國際商業(yè)街的開工建設， 有利于 豐富和完備 區(qū)域 商業(yè)規(guī)模氛圍， 為項目 價值的提升 創(chuàng)造更機會。 地塊 出讓面積 （㎡） 容積率 建筑密度 建筑高度 C1 ≤55% 高層控制線內(nèi) ≤50 米 ,且不小于 35米 高層控制線外≤24 米 C2 ≤40% C3 ≤50% 地塊 SWOT 分析 ? 優(yōu)勢 （ 1） 項目地處 仙林大學城商務中心區(qū)，地理位置優(yōu)勢明顯，適宜商務街區(qū)建立和形成； （ 2）區(qū)域內(nèi)目前僅有本項目一個 商 務辦公 項目 ， 相對 區(qū)域 消費者和投資者來說， 欲投資該類物業(yè)，本項目必然成為唯一選擇； （ 3）項目作為區(qū)域首個商務辦公復合型產(chǎn)品項目，勢必將成為市場關注焦點，市場前景看好； （ 4） 項目總 建筑面積約在 10 萬平方米 ，整體規(guī)模相對較大，對于整體商 務辦公 氛圍及旺盛人氣的營造均具有較大的優(yōu)勢，同時，因為規(guī)模大，所以內(nèi)部設施配套方面會更為全面 ； （ 5）如本案打造商務小戶型產(chǎn)品，由于面積控制帶來了低總價，有利于本案銷售 的快速去化。 容積率：≤ 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 規(guī)劃面積： 平方米 實際出讓面積： 平方米 地塊現(xiàn)狀： 目前地塊上建筑 已拆除 ，保留原始農(nóng)田面貌，未完成平整。 六、 地塊現(xiàn)狀 分析 2020G79 地塊 地塊地址：棲霞區(qū)仙林大學城文苑路以南 。 區(qū)域住宅物業(yè)未來人口導入預測： 項目名稱 已交付戶數(shù) 2020年 12月 31 日前即將交付戶數(shù) 預計 期間交付戶數(shù) 預計 期間交付戶數(shù) 預計 期間交付戶數(shù) 小計 （戶） 康喬圣菲 / 790 / / / 790 新城尚東區(qū) / 450 320 982 / 1752 亞東城 590 539 1204 278 / 2611 賽世香樟園 237 603 400 360 / 1600 東方天郡 620 / 846 934 / 2400 棲霞區(qū)仙林大學城中心區(qū)東側(cè)地塊 / / 500 647 / 1147 棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南側(cè) / / 389 / / 389 棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、學子路東地塊 / / 350 355 / 705 棲霞區(qū)仙林大學城仙林大道南、仙霞路西 / / 500 555 / 1055 棲霞區(qū)仙林大學城仙霞路北，學子路東 / / / 600 653 1253 棲霞區(qū)仙林大學城九鄉(xiāng)河以東，仙林大道以南 / / / / 2767 2767 棲霞區(qū)仙林大學城 312國道南、學院路西 / / / / 1743 1743 合計 （戶） 1447 2382 4509 4711 5163 18212 五、 辦公物業(yè)市場 仙林作為一個以大學城產(chǎn)業(yè)為主要支撐的片區(qū)，區(qū)域市場現(xiàn)有物業(yè)發(fā)展以住宅物業(yè)為主，商業(yè)物業(yè)的供應正在增大，而辦公物業(yè)目前尚無供應，區(qū)域辦公物業(yè)市場處于空白。按照國際標準人均一平方米的商業(yè)配套來計算，未 來兩三年，這一大批的商業(yè)配套足以滿足仙林十幾萬人口的日常生活需要，而且高中低檔商業(yè)設施齊全，足以發(fā)展成類似龍江那樣的繁華中心。 區(qū)域商業(yè)未來發(fā)展分析 區(qū)域 商業(yè)后續(xù)供應分析 規(guī)模擴大，檔次升級 商業(yè)向來是仙林板塊的短腿， 隨著大成名店公園、亞東城等商業(yè)項目的交付使用，區(qū)域商業(yè)配套逐步 完善，且與區(qū)域整體定位想吻合，區(qū)域商業(yè)物業(yè)的定位也以中高端為主； 后期，隨著區(qū)域商業(yè)物業(yè)的陸續(xù)上市，已拍賣地塊的開發(fā)進度推進，區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場整體將實現(xiàn)擴容，整體商業(yè)供應規(guī)模增大，有力緩解現(xiàn)有商業(yè)配套缺乏的局面，且檔次更加升級，全面滿足后期區(qū)域中高端客戶群的購物需求。他們選擇區(qū)域住宅小區(qū)集中，人氣較旺路段的店鋪進行租賃，經(jīng)營與日常生活息息相關的業(yè)態(tài)。區(qū)域內(nèi)雖然人氣指數(shù)日漸上升，但整體消費能力中等，因此在區(qū)域內(nèi)進行商鋪投資風險較大，購置商品用房的投資客也較為謹慎，對于 大面積商品用房投資的有一定需求，以主干道、未來地鐵出口沿線商鋪為投資重點。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研得知，其商鋪出租形式以個人及物業(yè)兩類出租，一般租金在 70120 元 /月 /㎡，但是目前空置率較高。 區(qū)域供應商業(yè)物業(yè) 產(chǎn)品與售價 ： 項目名稱 層高（ 米 ） 價格（元 /平方米） 亞東城 1F:； 2F: 13000 東方天郡 18000 賽世香樟園 —— 12020 康橋圣菲 1F： 6； 2F： 預計： 20200 新城此外，其商業(yè)用房面積過大，直接增加了投資風險 ，這將使得商業(yè)用房去化速度受到嚴重影響。同時影響去化的還有商鋪所處的路段，人流量較大、居住小區(qū)集中的路段，商鋪銷售情況相對較好。目前在售的社區(qū)級商業(yè)項目主要由亞東城、新城尚東區(qū)兩個項目提供，亞東城商業(yè)由于開盤時間較早，上市商鋪去化率已達 %，新城尚東區(qū) 2020 年 1 月 10 日開盤，目前去化率僅為 10%。 2020 年 初 亞東 商業(yè)廣場 開始對外招商，目前已有 名典咖啡語茶、百姓人家、老媽火鍋、朝暉美容、克麗緹娜美容 、蘇果生活超市 等 知名商業(yè)企業(yè)入住，整體定位中偏高。 產(chǎn)品特征：西區(qū) 商業(yè)廣場總體量 2 萬平方米，分為南園與北園兩棟建筑 ，商業(yè)物業(yè)均為 2 層，規(guī)劃為雙首層設計，有自動扶梯在室外從 1 層直達 2 層 。 區(qū)域供應商業(yè)物業(yè)體量： 項目名稱 商業(yè)供應總體量（萬 ㎡ ） 分割 面積（ ㎡ ） 亞東城 4 140150㎡ ； 220250㎡ 東方天郡 待定 賽世香樟園 120160㎡ 康橋圣菲 80100㎡ 新城亞東城的商業(yè)配套分 布在東、西兩個區(qū)，面積各 2 萬平方米。 ? 社區(qū)級商業(yè)配套： 在售住宅項目小區(qū)配套商業(yè)供應量達 為完善仙林大學城商業(yè)配套，目前在售的樓盤都配備了不同體量的社區(qū)商業(yè)。 2020 年 金鷹置業(yè)以 億元 拿下 仙林大學城中心區(qū)大學城中心商務區(qū)地 塊， 該地 塊 位于大學城中心商務區(qū)核心位置，占地面積約 50 畝，建成后將形成近 6 萬平方米的復合型商業(yè)中心，包括餐飲、娛樂、休閑、書城、網(wǎng)吧、超市、步行商業(yè)街等業(yè)態(tài)。項目總建筑面積近 30000 平方米，是仙林大學城中第一家集購物、餐飲、文化、休閑、娛樂為一體的大型綜合型商業(yè)中心， 共 5 層，共計 321 間商鋪，面積從 25— 200 平方米不等， 負一樓主營餐飲，一樓內(nèi)設超級市場、精品百貨，二樓至四樓主營書城、網(wǎng)吧、自助 KTV等。但商鋪量少，遠遠無法滿足經(jīng)營者和消費者的需求，因此店面門口聚集了不少小商販，和小地攤，較為雜 亂。 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場分析 供應分析 ? 區(qū)域級商業(yè)中心 區(qū)域內(nèi)的首個商業(yè)中心位于文苑路與仙林一號路交界處 ，以蘇果超市為核心 也即詠梅山莊的沿街底商，是區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的唯一的正規(guī)門面店，共有 11 家商鋪，基本為品牌商業(yè)。此外，由于仙林大學城地區(qū)商業(yè)配套的先天不足，所以該 板塊目前在售 項目基本 都配備了不同體量的社區(qū)商業(yè)。 2020 年以來 ，仙林大學城將 建設 重點轉(zhuǎn)移到商業(yè)基礎配套上 ，商業(yè)配套不足 的 尷尬將得到進一步的改善。目前仙林大學城真正的區(qū)域級商業(yè)配套項目只有一個“大成名店購物中心”，且消費群主要定位于大學城內(nèi)學生群。 隨著仙林地區(qū)建設擴大以及區(qū)域房地產(chǎn)不斷開發(fā)，入住人口不斷增多，區(qū)域商業(yè)尤其是新型大型商業(yè)業(yè)態(tài)欠缺的矛盾日益凸現(xiàn)，因此，仙林地區(qū)商業(yè)環(huán)境的空缺，引起了眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關注。 2020 年以前，區(qū)域的商業(yè)配套主要依托于仙林地區(qū)唯一的一個社區(qū)商業(yè) —— 仙林大市場。尚東區(qū) 新城地產(chǎn) 2020年 34月 花園洋房、疊加、聯(lián)排 花園洋房：