南京浦口房地產(chǎn)市場研究報告-文庫吧在線文庫
【正文】 大道西側(cè)，蘇寧等 10 家房地產(chǎn)公司組建 “航母級 ”房地產(chǎn)公司，投入 50 億元巨資，在 3000 畝地上建設(shè) “威尼斯水城 ”。經(jīng)過 3 年努力，浦口生物醫(yī)藥及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將力爭銷售超過 100 億元。寶塔山上晉王塔重建后，將與江南的閱江樓隔江相望。 但是不容我們忽視的也是這區(qū)域大規(guī)模開發(fā)所帶來機遇的同時也將帶來競爭 —— 激烈的競爭。 目前市場熱點聚焦 ? 蘇寧 目前浦口區(qū)域主要在售樓盤列表 從現(xiàn)有的在售樓盤分布來看，江北區(qū)域主要在售樓盤還是集中在大橋北路沿線，該區(qū)域無論在市政規(guī)劃配套、還是過江 交通的工程進度情況，今年可以說是具有實質(zhì)性發(fā)展的第一年，板塊競爭力在南京的樓市上極強，市場關(guān)注極大。二期共 500 套將分組團推出，二期一組團于 9 月初推出，主力套型為 90110 平方米的三房和兩房。 明發(fā)濱江新城 開 發(fā) 商：明發(fā)集團南京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置：浦口濱江大道 1 號 產(chǎn)品形態(tài)：公寓 建筑面積： 160 萬 m2 占地面積： 106 萬 m2 容 積 率： 綠 化 率： 40% 物業(yè)管理 ： 元 / m2/月 開盤日期： 04 年 9 月 交房日期： 06 年 5 月 面 積： 81— 225 m2 主力面積： 90— 110 m2 價格范圍： 26003600 元 / m2 目前推案量： 3700 多套 去 化 量： 3400 多套（以交款 2700 多套，首付 600 多套） 剩余案量： 200300 套 項目分析 ：該案總建筑面積為 160 萬平方米 其中住宅建筑面積 140 余萬平方米，商業(yè)建筑面積 20 萬平方米 .該樓盤于 11 月 27 日推出第一期第二組房源，共推出小高層住宅 3800 多戶，該小區(qū)是江北第一盤，交通條件優(yōu)越，去化速度較快其中，銷售已達到70%。 物業(yè)管理費：多層 元 /㎡天潤城在短期內(nèi)將不會有很大的價格拉升動作出現(xiàn)。但同時也出現(xiàn)了另一現(xiàn)象值得我們注意，以明發(fā)這也是近幾年南京房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展的原動力之一，也是推動市場發(fā)展最關(guān)鍵的因素。結(jié)合目前現(xiàn)有的樓盤后續(xù)量我們認為，今年下半年到明年上半年的推案量將不會少于 100 萬方，市場競爭將非常激烈。 與今年前三季度相比，把理想的購房區(qū)域放在河西、城東和城中的總體比例變化不大，三者依然是前三位，只是在內(nèi)部有些許變化，其中對河西的偏好比例雖然 一直處于前三甲之首但比例有所下降；而對城中偏好比例則始終處于上升態(tài)勢，對城東的偏好比例雖然有波動，但總體趨勢是上升的。 戶型層次需求結(jié)構(gòu)分析 圖 15 2020 年潛在消費者對戶 型的偏好對比統(tǒng)計 根據(jù)我們 2020 年四季度戶型偏好比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，三室兩廳的偏好比例最高，達到 %；二室二廳、三室一廳的戶型需求在調(diào)查結(jié)果中所占的比例相差無幾，分別為 %和 %；另外，對二室一廳的需求比例比較低，為 %；而對單室套的比例僅為 %，這個數(shù)據(jù)不能完全反映消費者對該戶型的需求情況，因為目前對該戶型的供給比例太小，消費者沒有選擇；對三室以上的大戶型的 需求情況與對大面積的需求基本對應(yīng)，較真實的反映了對該類戶型的需求情況。天潤城的價格達到 2650 元 /平方米以上，理由：作為本案最大的競爭樓盤，雖然 大家都走低價商品房的路線，針對同一層次的客源，但是我們認為本案在產(chǎn)品類型的各方面以及行銷、宣傳推廣方面都有自身的特點，因此產(chǎn)品定位就理當(dāng)在蘇寧天潤城），因此其價格走勢將會在很大程度上對本案的市場價值造成聯(lián)動。結(jié)合本案自身情況我們認為與本案相距不足 400 米的蘇寧出于對樓盤的順利去化考慮，我們建議 將總價控制在 30 萬以內(nèi) ，以保證中低端客戶的有效吸納，充分聚集客源人氣，長時間的保證客戶累計數(shù)量。注： 房價的攀升會迫使購房者接受較高的房價。泰來苑 200— 300套 蘇寧通過對各個片區(qū)土地成交情況比較后發(fā)現(xiàn)，江寧區(qū)出讓土地面積最多，達到 公頃 ，但其總成交金額卻排名第四，樓面單價最低，僅為 元 /㎡；河西片區(qū)成交地塊數(shù)量最多，總金額也處首位，但成交總面積排名第二；城中片區(qū)的出讓面積最少，僅 公頃 ，但其成交總金額卻比江寧片區(qū)還多 220 萬元，樓面單價最高，達到 元 /㎡，需要指出的是，由于城中出讓土地多為商業(yè)用地，其容積率普遍較高，我中心的統(tǒng)計口徑均以容積率 計算，出讓方式統(tǒng)一按照凈地計算，所以該樓面單價應(yīng)適當(dāng)降低，但不會改變其樓面單價處于首位的位置。從中我們也可以看出浦口區(qū)域 供應(yīng)（套） 去化（套） 恒輝翡翠城 264 244 快樂之城麗都苑 700 500 明發(fā)濱江新城 3700 3400 華僑城 102 24 金泉天潤城的話，要在 15 年之后其所居住的大規(guī)模社區(qū)才將全部完工，在這期間可以肯定得說將 會有很多不確定得因素左右其樓盤的整體開發(fā)。細分該案產(chǎn)品、價格、戶型、規(guī)模等因素我們得出以下結(jié)論： ? 企業(yè)知名度拉升產(chǎn)品信譽度 +低價位 +產(chǎn)品規(guī)模，這就是目前蘇寧 該案自 1 月 19 日蘇寧 快樂之城麗都苑 開 發(fā) 商： 南京石林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： 浦口浦珠路 126 號 產(chǎn)品形態(tài)： 普通公寓、純寫字樓、商鋪、 建筑面積： 38 萬 m2 占地面積： 27 萬 m2 容 積 率： 綠 化 率： 40% 物業(yè)管理 ： 元 /m2/月 開盤日期： 04 年 3 月 交房日期： 05 年 12 月 面 積： 45— 138 m2 主力面積： 85— 115 m2 價格范圍： 2800 元 /m2 主力總價： 25— 30 萬 總 戶 數(shù)： 2700 多戶 目前推案量：７００多套 去 化 量：５００多套 剩余案量：１６０―１８０套左右 項目分析 ： 快樂之城目前包含麗都雅苑和麗都嘉園兩個項目，總建筑面積達 38 萬平方米，戶型面積為 85 平方米兩房， 97 平方米三房115 平方米三房和 121 平方米三房，另有 9 萬平方米的商業(yè)設(shè)施，一期麗都雅苑共推出 13 幢 6 層多層，戶型面積為 85 平方米兩房，97 平方米三房 115 平方米三房和 121 平方米三房。泰來苑 泰西路 28號 多層 39萬 2900 100120 2934萬 05年 7月 320多 270多 蘇寧根據(jù)進展，三橋有望于今年 十運會 前建成通車。 由于該區(qū)域市場在南京的房地產(chǎn)開發(fā)中起步較晚，因此具有極大大發(fā)展空間，與南京城區(qū)中心的樓市相比，浦口樓市的性價比優(yōu)勢明顯，南京日益龐大的住宅消費市 場更是給了浦口樓市的發(fā)展帶來了極大的推動力。作為南京最北面的區(qū)域，浦口在目前南京市房價迅速上漲的情況下，已經(jīng)逐漸成為了南京市民住房消費的新熱土。從這個意義上講，浦口就是高新區(qū)，高新區(qū)就是浦口 ,互惠互補用好 用
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