【正文】 綠地集團、碧桂園采用“以價換量”手段，房價降幅在25成。由上圖可以看出， 在近四年間7090平方米和125145平方米兩個面積段在持續(xù)上漲。其次，%的人群想在城西區(qū)置業(yè)。5) 西安市購房者行為分析1. 購買者年齡：2635歲為市場主力數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心%的購房者年齡在26歲35歲之間，是房地產(chǎn)市場的主力購買者。城北區(qū)未來最重要的關(guān)注點在于：城北板塊未來規(guī)劃為西安市新的行政中心。因為是新區(qū)，所以周邊生活配套還不完善，公交線路比較少，大型超市、菜市場也很少，但隨著龍湖、天朗、長征、金業(yè)等十余家房企進駐開發(fā)，隨著新一輪更大規(guī)模的整體開發(fā)的正式實施，大興新區(qū)也將迎來新一輪開發(fā)熱潮，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸走熱，以后各種配套肯定會跟上居民的需求。而在開發(fā)商的“以價換量”和促銷讓利等的營銷策略下，年初壓制許久的購房熱情得到釋放。該區(qū)域整體處于處于價值洼地。，僅次于城南區(qū)排名第二。一方面是由于上半年需求的大量釋放，另一方面是下半年供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致買方市場的觀望情緒加重。而小高層的建安成本平穩(wěn)上漲，由2010年的1561元/平方米上漲到2013年上半年的1847元/平方米，%，年增速約5%；而高層的建安成本則增幅較少，由2010年的1821元/平方米上漲到2013年上半年的2058元/平方米，%，%。區(qū)內(nèi)有多個國家康居示范小區(qū)和物業(yè)管理示范小區(qū)，居住環(huán)境居西安市前列。曲江新區(qū)憑借獨有的歷史淵源和人文環(huán)境，造就西安樓市中的寸土寸金之地，成為高端物業(yè)的核心區(qū)域，也是各大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展現(xiàn)實力的競賽區(qū)域。但是與之成為相反的是，土地的成交量和地價成相反走勢。3) 土地招拍掛流程三、 土地市場分析1) 2013年西安市土地市場總體情況分析表21： 西安市2013年土地市場概況（截止到10月）　土地出讓面積(萬M2）土地成交面積(萬M2）地價（萬/畝）建筑面積（M2）成交金額（萬）平局樓面地價（元/M2） 10,267, 1,305, 1, 數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) （項目部整理）數(shù)據(jù)來源：西安市國土資源局交易網(wǎng) （項目部整理）截止到2013年10月，西安土地供應(yīng)量穩(wěn)步上漲，但是成交量和成交金額與供應(yīng)量走勢相反，趨于下滑。2013/4/3西安各銀行房貸政策未變 首套房仍基準利率新國五條出臺后，各地實施細則在3月底紛紛出籠，西安實施細則也于3月31日正式落地。同時，政策還要求進一步加大中小套型、中低價位住房用地供應(yīng)，建立保障房土地儲備制度，優(yōu)先向保障房項目供地。公路客運如今西安的公路網(wǎng)以西安市為中心呈“米”字型輻射狀，在規(guī)劃中還將進一步發(fā)展成為“來”字型，使出行更加快捷方便。城市骨架將被大幅拉伸，地產(chǎn)行業(yè)面臨新的發(fā)展機會。2009年，中華人民共和國國務(wù)院批準《關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，提出將西安建設(shè)成為國家重要的科技研發(fā)中心、區(qū)域性商貿(mào)、物流、會展中心、區(qū)域性金融中心、國際一流旅游目的地以及全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)基地，著力打造西安國際化大都市。%。此外，還將形成跨省高速通道，實現(xiàn)西安到周邊相連的省(區(qū)、市)當日抵達。2009年旅客吞吐量達到1529萬，2012年吞吐量2343萬人次（2012年12月數(shù)據(jù)），為全國十大機場增速最快的機場。2013/5/27擴大房產(chǎn)稅改革試點國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》，明確提出，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍為今年的經(jīng)濟體制改革重點內(nèi)容之一。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)　　住宅用地中要有不低于70%的土地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小型普通商品房的建設(shè)。地價的調(diào)整也是先于土地供給的調(diào)整。城南區(qū)主要由曲江板塊和長安板塊組成。高新區(qū)的土地銷售面積占比4%，據(jù)居計各區(qū)的第五位。在統(tǒng)計的28個省會城市中，西安市的小高層成本排名第6位，而西安市的高層成本排名第4位，兩方面數(shù)據(jù)都排名前列。平均成交量保持在118萬平方米，均價也維持在7250元/平方米的水平。憑借著優(yōu)越的地理位置，適宜的自然環(huán)境以及濃郁的文化氛圍，城南已在西安人的心里久久扎下了根。城西區(qū)是西安市發(fā)展較早的區(qū)域，區(qū)內(nèi)主要是以機械和電子工業(yè)為主的老工業(yè)區(qū)，商務(wù)及商業(yè)氛圍比較淡薄。最高成交量出現(xiàn)在2013年上半年。新區(qū)將打造成為西安國際化大都市的主城功能新區(qū)和新的經(jīng)濟增長極。城北區(qū)城北區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 11, 5, 11, 5, 12, 5, 15, 6, 12, 6, 16, 6, 城北區(qū)住宅均價三年間持續(xù)上漲，%。近三年間房價波動較小，均價保持在8000元左右。西安改善型需求也呈現(xiàn)出進一步結(jié)構(gòu)性放量特征。9. 各面積區(qū)間成交占比由上圖可以看出， 90125平方米的面積區(qū)間是市場需求的主力，占比達到37%，其次則是7090平方米，占比27%。從今年上半年大型房企銷售額的集中度來看，%，與2012年同期相比，%。而綠地集團在1季度市場銷售不佳的情況下采用降價策略提升項目的性價比，使之交易重回市場前三甲。但現(xiàn)在想法已經(jīng)改變了，必須要一步到位，想買一套各方面都滿意的房子，除了交通方便、配套齊全、距城區(qū)不遠、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美這些基本條件以外，還得考慮以后孩子上學(xué)的問題，有了孩子，家里的老人要來照顧，所以一定要買適合三代人一起居住的綜合性價比高的房子。當詢問購房者為什么選擇在城南置業(yè)時，一位阿姨表示：“城南的發(fā)展比較成熟，地鐵二號線也很方便，而且最近不是發(fā)生一些五證不全的樓盤曝光事件嗎?我在你們800家的網(wǎng)站上看到城南區(qū)五證齊全的房子是最多的，而且都是大開發(fā)商，質(zhì)量和服務(wù)都會得到很好的保證“。2. 居住結(jié)構(gòu)：三口之家置業(yè)需求增長7個百分點由上圖可以看出，兩口之家比重最大，%，其次是單身人群，%。經(jīng)開板塊就是依托西安市行政中心、文化體育中心、北客站交通中心等三大功能建設(shè)成為的集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的城市新區(qū)。整體來看，城西區(qū)仍然處于一個價值洼地。%。現(xiàn)在的西咸樓市，開發(fā)體量非常有限，但是部分龍頭企業(yè)從傳統(tǒng)的曲江、大明宮等熱點區(qū)域逐步進入到城西區(qū)域，看重城西區(qū)域城市未來規(guī)劃價值。房地產(chǎn)市場亦因此受惠，高新區(qū)是近幾年被外來大的房地產(chǎn)企業(yè)和西安本土發(fā)展商作為主戰(zhàn)場。%，%。五、 西安市房地產(chǎn)市場分析1) 2013年西安市房地產(chǎn)市場總體情況表31：西安市房地產(chǎn)開發(fā)情況　房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）商品房施工面積（萬平方米）住宅施工面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）住宅竣工面積（萬平方米）1, 9, 8, 9, 7, 同比30% 9% 7% 45%46% 數(shù)據(jù)來源:西安市統(tǒng)計網(wǎng)截止到2013年10月，同比上升30%。最后是城內(nèi)區(qū)，城內(nèi)區(qū)的土地銷售面積占比僅有1%，是各區(qū)中銷售面積量最小的一個區(qū)。城東區(qū)主要由灃東板塊（灃渭新區(qū)）和大興新區(qū)板塊組成。西安市平均樓面地價走勢平穩(wěn)。從成交面來看，在經(jīng)歷了2月的一個成交低迷以后，土地成交面積開始穩(wěn)步上升，全國重點城市土地市場全線飄紅是影響西安土地市場成交逐漸活躍的重要因素，此外本年度前兩個季度樓市表現(xiàn)不俗，部分房企資金運轉(zhuǎn)順暢使其更加重視一級市場，也是土地市場成交量上升的重要原因。2012年10月限利潤陜西商品房利潤率不得超過10% 調(diào)控新政引爭議。建立保障房土地儲備制度，優(yōu)先向保障房項目供地。[50] 西安市區(qū)與全部所轄區(qū)縣以及省內(nèi)所有地級市通有高速公路。于2011年9月16日首先建成通車的二號線是西安地鐵第一條建成線路，北起西安北客站南到韋曲，縱貫西安市中軸線。2) 城市經(jīng)濟2012年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)，%。%。5) 交通規(guī)劃高速公路2012年，陜西省高速公路總里程已突破4000公里。鄭西高鐵是國內(nèi)第三條開通的高速鐵路。2013/5/28不動產(chǎn)登記制度起草，60城住房信息聯(lián)網(wǎng)目前，住房和國土兩部門的系統(tǒng)正在設(shè)法對接?！　⊥恋厥褂脵?quán)出讓的最高年限為：居住用地70年，工業(yè)、教育、衛(wèi)生、科研、文化、體育及其他綜合用地50年，商貿(mào)、旅游、娛樂用地40年。而國五條的細則出臺及銀根收緊使得房企對于未來市場發(fā)展趨勢判斷不明朗是導(dǎo)致土地成交量下跌的主要因素。城東區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，教育資源強勢，區(qū)域內(nèi)配套完善并且商業(yè)氛圍濃厚，以上眾多因素使西安城東土地銷售暢旺。排在城內(nèi)區(qū)。在2013年期間，土地供應(yīng)量和成交量保持平穩(wěn)，但是總體成交量比2012年同期有一個比較大的降幅。%%。2) 2013年西安市房地產(chǎn)市場分區(qū)情況表33：2013年西安市分區(qū)商品房銷售情況　區(qū)域住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)城東區(qū) 6, 10, 城西區(qū) 5, 12, 城南區(qū) 8, 20, 城北區(qū) 6, 15, 高新區(qū) 8, 14, 城內(nèi)區(qū) 6, 20, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC由上圖和表32可以看出，而成交量占比為27%，占比最大。而過去不值一提的城東區(qū)，近年來也是迅速發(fā)展，尤其是浐灞生態(tài)區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境和2013年規(guī)劃的浐灞金融服務(wù)區(qū)，吸引著眾多投資者的目光。但由近幾年的新開工面積和商品房的施工面積來看，發(fā)展商開始理性看待西安的房地產(chǎn)市場，在2014年后的房屋竣工增長率或會降低，供應(yīng)或?qū)p少，供求關(guān)系預(yù)計在2014年后漸趨平衡。城西區(qū)的房價低迷時由于歷史原因造成的。而且城南的公園綠化及醫(yī)療配套非常完善，這里醫(yī)院眾多，有大小醫(yī)療機構(gòu)約700家，其中二級以上醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)