【正文】 西咸樓市，開發(fā)體量非常有限，但是部分龍頭企業(yè)從傳統(tǒng)的曲江、大明宮等熱點區(qū)域逐步進入到城西區(qū)域，看重城西區(qū)域城市未來規(guī)劃價值。但是鑒于城西區(qū)薄弱的房地產(chǎn)基礎(chǔ)，亟待完善的城市配套和淡薄的商業(yè)氛圍，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場成熟或許還需57年的時間。3) 近幾年西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況1. 20102012年西安市房地產(chǎn)開發(fā)總體情況總體房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）商品房施工面積（萬平方米）住宅施工面積（萬平方米）新開工面積（萬平方米）住宅新開工面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）住宅竣工面積（萬平方米）2010年 6, 5, 2, 1, 2011年1, 8, 7, 2, 2, 2012年1, 1, 9, 8, 2, 2, 1, 年均增速%%%%%%%%在2010年2012年3年期間，西安市整體房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)定發(fā)展。%，%；%，%。%的增長，%；%，%。在竣工商品房方面，三年間快速增長，%，%；其中住宅竣工的增長率為119%，%。商品房的竣工面積增長率和增速都遠遠超出了新開工面積和商品房的施工面積，由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期大概為23年，這說明了在2013年和2014年期間將有大批新房集中推售，所以在2014年西安市房地產(chǎn)市場供過于求的局面或?qū)永m(xù)下去。但由近幾年的新開工面積和商品房的施工面積來看，發(fā)展商開始理性看待西安的房地產(chǎn)市場，在2014年后的房屋竣工增長率或會降低，供應或?qū)p少，供求關(guān)系預計在2014年后漸趨平衡。2. 20112013年西安總體房地產(chǎn)市場成交量和成交均價分析　住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2) 6, 14, 8, 16, 6, 19, 7, 18, 7, 16, 7, 16, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC近三年來，西安市住宅市場銷售均價保持平穩(wěn)發(fā)展，最高價出現(xiàn)在2011年下半年，達到8379元/平方米；最低價出現(xiàn)在2012年上半年，三年統(tǒng)計平均浮動幅度為1%，表明西安市整體房價比較穩(wěn)定，房價升速低于全國平均水平，未來房價上升空間比較大，政府實行限價的措施可能性較小。從住宅成交量上來看。最高成交量出現(xiàn)在2013年上半年。值得注意的是，在2012年下半年到2013年上半年這近一年的時間里，西安市住宅成交量大增，平均成交量近600萬平方米，%。原因有兩點：其一，由于2012年下半年的“金九銀十”的市場成交蕭條，刺激了年末的房地產(chǎn)市場，在2012年11月和12月，慘淡的市場成交量得到逆反。而在開發(fā)商的“以價換量”和促銷讓利等的營銷策略下，年初壓制許久的購房熱情得到釋放。所以2012年下半年的成交量直線飆升至兩年來的最高峰；其二，2013年4月份在國五條政策效應下和“金三銀四”的助推下市場曾出現(xiàn)成交畸高現(xiàn)象。 由住宅市場的整體表現(xiàn)來看，截止到2013年10月，已經(jīng)超出了2012年全年的住宅成交面積。%。今年住宅成交量大幅趕超去年為大概率事件，在行政手段干預下，取得預售證的項目具有一定市場行情。4) 近幾年西安市房地產(chǎn)市場分區(qū)情況城東區(qū)城東區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 12, 6, 12, 6, 16, 6, 13, 6, 10, 6, 11, 6, 近三年來，城東區(qū)的住宅均價持續(xù)走高，雖然在2012年下半年由于開發(fā)商的“以量換價”的營銷策略下，均價下探到了6111元/平方米的三年最低價，但是在2013年的浐灞金融服務區(qū)、地鐵5號線和浐灞生態(tài)住宅概念的推動下，城東區(qū)2013年上半年量價齊升，均價到達了三年來的高點6378元/平方米，%。成交量在2012年下半年開始上升，再2012年下半年到2013年上半年這個區(qū)間，%。這個趨勢預示東區(qū)住宅金融概念和生態(tài)宜居概念的繼續(xù)發(fā)酵。相比目前西安市最具“人氣”的曲江新區(qū)，東城具有更大的后發(fā)優(yōu)勢，樓市的發(fā)展空間很大。城西區(qū)城西區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 10, 5, 8, 5, 14, 5, 14, 5, 18, 5, 12, 5, 在西安市眾多區(qū)中，城西區(qū)的住宅均價是最低的，2013年均價為5851元/平方米，而城西的均價上升緩慢，與2011年的均價相比，2013年10月的住宅均價不升反跌，跌幅雖不足1%，但是如計算通脹水平，年均跌幅約6%。城西區(qū)的房價低迷時由于歷史原因造成的。城西區(qū)是西安市的老工業(yè)區(qū)，基本配套比較差；工業(yè)廠房地塊多，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊少；商業(yè)氛圍淡薄等諸多因素制約著城西區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。但是“西咸一體化”的規(guī)劃或?qū)⒏淖冞@一現(xiàn)狀。新區(qū)將打造成為西安國際化大都市的主城功能新區(qū)和新的經(jīng)濟增長極。如今已發(fā)展成為灃東新城、秦漢新城、灃西新城、空港新城、涇河新城五大板塊，構(gòu)建出“一河、兩帶、四軸、五組團”的田園城市總體格局，引領(lǐng)未來城市建設(shè)新模式，將新區(qū)打造成為一片時尚、現(xiàn)代的商業(yè)宜居區(qū)域。而城西的大興新區(qū)距離城市中心最近，是目前西安市二環(huán)以內(nèi)唯一可以成片改造開發(fā)的宜居新區(qū)，同時也因為房價較低，成為西安房地產(chǎn)板塊的后起之秀。因為是新區(qū)，所以周邊生活配套還不完善，公交線路比較少，大型超市、菜市場也很少，但隨著龍湖、天朗、長征、金業(yè)等十余家房企進駐開發(fā)，隨著新一輪更大規(guī)模的整體開發(fā)的正式實施，大興新區(qū)也將迎來新一輪開發(fā)熱潮，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸走熱，以后各種配套肯定會跟上居民的需求。由住宅成交量來看，城西區(qū)的成交量在三年間快速發(fā)展，%。尤其是2013年期間，截止到2013年10月，比2012年全年高56%。整體來看，城西區(qū)仍然處于一個價值洼地。眾多房地產(chǎn)龍頭企業(yè)意識到這點，并已經(jīng)開始布局大城西區(qū)域，如：華潤二十四城（400畝）、保利三橋項目（89畝）、保利雙水磨項目（800畝）、綠地國際花都（300畝）等。由于商業(yè)氛圍淡薄、配套的稀少、城西二環(huán)之外荒蕪的城市狀況等原因，預計城西區(qū)房地產(chǎn)成熟還需要一段時間。城南區(qū)城南區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 12, 7, 16, 8, 20, 8, 17, 8, 18, 8, 18, 8, 城南區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，住宅均價呈逐步走高的趨勢，，%。%。城南區(qū)量價成相反走勢，原因在于幾方面：首先價格方面，城南區(qū)擁有著其它區(qū)無可比擬的教育資源優(yōu)勢。城南區(qū)規(guī)劃歷來是教育強區(qū)，區(qū)內(nèi)高校林立，占有西安市80%的教育資源。而且城南的公園綠化及醫(yī)療配套非常完善，這里醫(yī)院眾多，有大小醫(yī)療機構(gòu)約700家，其中二級以上醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)就有50家左右。而曲江新區(qū)以旅游度假區(qū)聞名，聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址就在此區(qū)內(nèi)。教育資源、醫(yī)療配套和深厚的文化底蘊的優(yōu)勢決定了城南區(qū)的住宅價格的堅挺；其次供應方面，由于城南的可供開發(fā)的土地較少，造成了城南區(qū)的住宅供應量偏少，尤其近年曲江新區(qū)持續(xù)受追捧，城南區(qū)出現(xiàn)供不應求的現(xiàn)象，于是導致了成交面積減少的情況。城北區(qū)城北區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 11, 5, 11, 5, 12, 5, 15, 6, 12, 6, 16, 6, 城北區(qū)住宅均價三年間持續(xù)上漲，%。而成交量則保持平穩(wěn)發(fā)展，截止到2013年10月，%。三年間，均在6區(qū)統(tǒng)計中位居首位。城北區(qū)未來最重要的關(guān)注點在于：城北板塊未來規(guī)劃為西安市新的行政中心。隨著西安市政府的北遷，地鐵2號線的建成，區(qū)域發(fā)展?jié)摿﹂_始逐漸釋放，圍繞西安行政中心、地鐵二號線、鐵路新客站、機場高速二號線、北三環(huán)等重大建設(shè)項目，北郊的區(qū)域總體規(guī)劃及時得到調(diào)整，同時投資力度也在逐漸加大，城市重要設(shè)施的合理布點和有序建設(shè)也在著重解決，建設(shè)城市新中心的必要元素都在此匯聚。而其中值得我們注意的是城北區(qū)內(nèi)的經(jīng)開板塊。經(jīng)開板塊就是依托西安市行政中心、文化體育中心、北客站交通中心等三大功能建設(shè)成為的集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的城市新區(qū)。而諸多有利條件必將將經(jīng)開推向西安房地產(chǎn)市場的價值高地。高新區(qū)高新區(qū)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2) 10, 7, 16, 7, 15, 7, 14, 7, 13, 8, 15, 7, 高新區(qū)近三年間的住宅均價保持平穩(wěn)發(fā)展，%，僅次于城內(nèi)區(qū)和城南區(qū)。而成交量在三年間則經(jīng)歷了由高到低再重回高點的這樣一個過程。截止到2013年10月，%。高新區(qū)是西安市近幾年里一個新興的高端住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)擁有多個國家康居示范型小區(qū)和多間四、五星級酒店。區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃厚，高新區(qū)一直是西安寫字樓的密集區(qū)域，而且擁有多個大型購物中心和超市，由于以上眾多因素，高