房地產(chǎn)市場的調(diào)查與研究報告0(已改無錯字)
2023-05-29 04:56:16 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)代理解讀第一章 房地產(chǎn)代理 1 中介代理市場的活躍力量目前房地產(chǎn)業(yè)中介代理商正呈現(xiàn)由單純的售租代理業(yè)務(wù)向銷售商、包銷商角色轉(zhuǎn)化，比如說，我們?yōu)榘l(fā)展商做客戶調(diào)查、市場定位、客戶定位、營銷推廣計劃、廣告執(zhí)行、銷售組織等，甚至包括現(xiàn)場的包裝、接待中心的設(shè)計，還有促銷的包裝、接待中心的設(shè)計，還有促銷活動的組織，全都是由我們一家來做的。每一個細(xì)分的行業(yè)都有專業(yè)的公司去做，如廣告公司、室內(nèi)設(shè)計公司、園林規(guī)劃公司、公關(guān)公司等。這個行業(yè)要取得真正發(fā)展，需要三個方面的東西，一是品牌，二是網(wǎng)絡(luò)，三是團(tuán)隊。第二章 市 場 調(diào) 研一、房地產(chǎn)市場調(diào)研和營銷的信息分析營銷與推銷、促銷不同，營銷是從市場需要出發(fā)，根據(jù)市場、客戶的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，它的管理以利潤為導(dǎo)向，營銷計劃具有長期性。推銷、促銷是針對現(xiàn)成產(chǎn)品的銷售，以銷售量為導(dǎo)向，計劃短期性。 發(fā)展商拿到地后首先考慮什么？一般住宅用途有：公寓、辦公、商住、商場、別墅、酒店公寓、酒店式商務(wù)套房等，這些用途可以組合。其次，建造何種建筑形狀，高層、小高層還是多層……？容積率決定建筑形狀，但可以變化，容積率下降樓面會提高，而開發(fā)成本下降、周期縮短，經(jīng)濟(jì)效益也許不變。 第三，考慮房型，兩房一廳為主還是兩房一衛(wèi)抑或兩房兩衛(wèi)……？ 各種房型面積 如何確定？目標(biāo)客源是誰、在哪里、最關(guān)心什么？ 另外，房地產(chǎn)市場調(diào)研可以幫助產(chǎn)品再定位。所以產(chǎn)品要立足市場，必須要有自身特點(diǎn)，與市場有一個市場區(qū)隔。目前上海商品房積壓有兩大原因：產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，適宜造住宅的地塊造了商務(wù)樓，而應(yīng)該造商務(wù)樓的卻建成了住宅；設(shè)計、結(jié)構(gòu)不合理，房型偏大或偏小。其中有些產(chǎn)品可以通過市場調(diào)研再定位，找到新出路。 客源是房地產(chǎn)的生命?？驮纯梢苑殖蓭最悾绻再徺I動機(jī)分類，有投資、自用型客戶；按區(qū)域劃分，有本區(qū)、本地、外地等；按收入、有高收入階層、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按屬性，有高級企業(yè)主管、白領(lǐng)階層、歸國人士、回滬知青、企業(yè)為員工購買等等。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)該從哪些方面著手？ 房地產(chǎn)營銷包括市場營銷環(huán)境（市場分析）、營銷組合。市場調(diào)研側(cè)重環(huán)境部分，環(huán)境分成總體環(huán)境和區(qū)域環(huán)境?？傮w環(huán)境含有行政與法律、經(jīng)濟(jì)、自然、人口、政治、文化、技術(shù)環(huán)境；區(qū)域環(huán)境有特性、交通、配套、規(guī)劃、房地產(chǎn)競爭市場、房地產(chǎn)消費(fèi)市場。行政與法律環(huán)境指與房地產(chǎn)有關(guān)的一切政策、法令、措施，如藍(lán)印戶口薄、契稅減半、新工房上市政策等，它們的出臺將直接影響房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指人均收入存款額、物價指數(shù)、企業(yè)投資總額、金融動態(tài)（股票、利率、銀根）、區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，目的是了解市場和消費(fèi)者。自然環(huán)境包括交通狀況、市政工程、公共設(shè)施（已有、在建、規(guī)劃）、綠化、水電煤配套等，研究市場的可行性。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司≌娣e、家庭結(jié)構(gòu)及趨勢（單身杭州推出單身貴族公寓一售而空、老年、金絲鳥住宅等）、整體素質(zhì)、人口屬性、老年化狀況等與住宅建設(shè)有關(guān)的因素。政治環(huán)境指政局、外交政策，直接影響房地產(chǎn)銷售。文化、技術(shù)環(huán)境指文化傾向，新建材、新科技的運(yùn)用等等。 對某個個案，區(qū)域環(huán)境的了解更為重要。首先了解區(qū)域特性，即區(qū)域歷史沿革 （梧桐花園就是充分利用原來是法租界的歷史因素）、建筑形態(tài)及風(fēng)格、區(qū)域特點(diǎn)（學(xué)區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)中心等）；了解區(qū)域交通狀況，公交、地鐵、高架、輕軌，交通干道，未來交通計劃；區(qū)域公共設(shè)施配套包括生活和市政（水電煤）配套，生活配套有公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場、賓館、著名餐飲、圖書館、體育場館等，另有政府機(jī)構(gòu)、標(biāo)志性建筑等；重點(diǎn)在房地產(chǎn)競爭市場分析，即分析產(chǎn)品總供應(yīng)及產(chǎn)品組合類型供應(yīng)量（各自供應(yīng)量和比 例、市場最歡迎類型、建筑形態(tài)比例及接受程度、市場空白點(diǎn)。 三、市場調(diào)研部門的組織結(jié)構(gòu)和各自負(fù)責(zé)內(nèi)容。 我們公司的市場研展部的信息部，負(fù)責(zé)對各種報刊雜志、學(xué)術(shù)報告信息綜合采集和錄用，統(tǒng)計房地產(chǎn)廣告；市場調(diào)研部，分區(qū)域踏街和個案市調(diào)，區(qū)域踏街人員人走遍區(qū)域中每一條街，記錄公共設(shè)施、競爭個案等，個案市調(diào)人員則冒充客戶對個案進(jìn)行市場調(diào)研。分成多個小區(qū)域，對每個區(qū)域都有區(qū)域踏街記錄，首先在區(qū)域圖上劃出公共設(shè)施、個案，填報區(qū)域印象、建筑形態(tài)、綠化狀況、道路、交通、公交線路、商業(yè)等，區(qū)域的配套、交通、環(huán)境狀況都是通過區(qū)域踏街而來。調(diào)研：它的總棟數(shù)、基地面積、總建筑面積、土地等級、公建面積、公建率、用途組合、環(huán)境、交通等是第一張表的內(nèi)容。如果是住宅，就有住宅表，對車位、貸款年限、樓層、基價、單價范圍、主力總價、房型配比、建材、設(shè)備等列表填報。各種情況詳細(xì)了解后再進(jìn)行綜合分析，將房型和總價、工期和銷售率、裝修和銷售等等掛鉤。還要做好銷售去化分析，銷售狀況總分析，包括銷售道具、媒體、述求賣點(diǎn)，付款方式、策略等等?！緦?shí)例】某項(xiàng)目位于吳中路，靠近虹橋鎮(zhèn)、古北新區(qū)，毗鄰虹橋高爾夫球場。 面積140000平方米，作為住宅小區(qū)的用途很明確。要求我們公司 調(diào)研小區(qū)的建筑形態(tài)、房型和比例、面積、客源等等。我們迅速著手整體市場調(diào)研，選擇了10個有競爭關(guān)系的住宅小區(qū)個案，比如華光、嘉信、富麗、南國等吳中路、虹梅路、七星路、莘莊、田林周圍區(qū)域的小區(qū)。踏街后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)生活配套不足，學(xué)校、醫(yī)院不夠，交通不便，但總體較適合建造住宅小區(qū)。經(jīng)過個案市調(diào)
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