【正文】 第十一章 結(jié)論 ?？凇?美麗亞社區(qū) ”別墅項目的投資開發(fā)，因其投資周期短，市場條件成熟，可操作性強，經(jīng)濟效益顯著，是完全可行的。中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過幾年粗放經(jīng)營之后，使得當前的市場上的充斥著大量同質(zhì)化的產(chǎn) 品。面對不穩(wěn)定的市場環(huán)境，土地成本的高啟和營銷成本的變動將是開發(fā)商最主要的運營成本風險。海口市別墅項目樓盤均價從年初開盤 3500元 /平方米至年底的 8700 元 /平方米（基本上在開發(fā)商樓盤半年售罄一搶而空），所以在一年半以后以 均 價 7500元 /平方米 推向市場的美麗亞社區(qū)項目市場風險極低。 （按照年平均借款余額 3000萬元、年利率 15%、期限 2年計算） 三、資金需求 最低資金需求： 建設(shè)費用總投資 13050萬元，由于土地費用已經(jīng)付清，項目啟動需要的投資不考慮土地費用 3600 萬元，再減去工程質(zhì)保金 500 萬元，且后期資金用售房款解決，最低資金需求約 3000萬元。 綠化要求： 綠地率：不小于 60% 為方 便項目測算，參照周邊樓盤的規(guī)劃條件暫按以下比較合理的規(guī)劃條件進行測 算： 項目用地： 120畝約合 80000平方米 容積率： 建筑密度： 20% 總建筑面積： 40000平方米 商業(yè)建筑面積： 300平方米 住宅建筑面積： 38000平方米 共用建筑面積： 1700平方米 整個項目由 120棟獨立別墅和一棟社區(qū)會所組成 二、項目建設(shè)條件 氣象： 年平均氣溫： ℃ 月平均最高氣溫： ℃ 月平均最低氣溫： 0℃ 絕對最高氣溫： ℃ (1952年 4月 ) 絕對最低氣溫： ℃ (1952年 1月 ) 年平均降雨量： 雨季： 5月 10月 ,降雨量占全年 % 旱季： 11月 4月 ,降雨量占全年 % 平均相對濕度： 81% 全年日照時數(shù)： 主導(dǎo)風向為東北風，次為東南風，平均風速 臺風：每年平均有臺風 4次， 6月 10月之間是臺風季節(jié)，風力一般為 7級，最大風力達到 1012 級。 第四階段 “三期”別墅銷售收尾工作 H、公關(guān)活動策略 ① 總體思路 多舉行業(yè)界間的交流活動 有針對性目標客戶的推介會 舉行有目標性的大型公關(guān)活動 利用與媒體及其他行業(yè)協(xié)會針對目標客戶群聯(lián)合舉辦的各種公關(guān)活動， 作為對客戶資源的補充，同時可以在銷售現(xiàn)場直接面對消化客戶。 ? 低成本運作的直效行銷數(shù)據(jù)庫建立及新開發(fā)媒體的宣傳配合，各有側(cè)重組合運用 ,使整體宣傳活動達至最佳 效果。 ● 2021年月，戶型示范單位正式開放。 ? 通過前兩階段的宣傳，建立社區(qū)高爾夫別墅 “ ?？诟郀柗蛏钌缛?” 文化體系 ? 利用靈活的談判技巧，促進成交 效果預(yù)測 ? “二期”別墅的合約簽訂率為 80%，即套左右。 ⑥優(yōu)惠措施策略 ? 對聯(lián)盟內(nèi)部購買物業(yè)的業(yè)主，在球會長期消費的會員提供購買優(yōu)惠政策； ? 推出獎勵客戶計劃。 客戶目標定位 三緣客戶 高爾夫緣客戶定位： ? 分布在全世界各地，香港、深圳、珠三角、東南亞、內(nèi)地等； ? 關(guān)注有關(guān)高爾夫方面的賽事及所有信息 ? 看有關(guān)高爾夫方面的雜志等； ? 會從球會的角度評價物業(yè)的價值； ? 主要是為方便打球、甚至方便退休后打球而置業(yè)。 ③ 戶型與建筑 ● 獨棟； ● 面積 290460㎡ ； ● 特色寬敞，功能分區(qū)明顯，動靜相對分離； ● 特色情景起居室設(shè)計和客廳拉開距離， 落地玻璃窗，更佳觀景； ● 實用率 70%左右； ● 自由靈動空間，讓住戶有個充分發(fā)揮想象，充滿趣味、享受情趣，展現(xiàn)個性的私人空間。天然的花崗石、原木、文化石等材質(zhì)與色彩明快的熱帶植物相互配襯，給人一種開闊暢快的感覺?；鹕娇诖蟊P的開發(fā)啟動將會分散部分客戶 第四章 項目產(chǎn)品定位和營銷 一、項目產(chǎn)品定位 1．項目形象定位： 城南地標 —— 海口南部內(nèi)陸式標志性別墅地產(chǎn)（ 郊區(qū)居家 、度假兩用型的別墅 ） ① 地標性： 地標性形象定位是與項目的區(qū)位和周邊環(huán)境息息相關(guān)的，對比競爭對手，從建筑特色和建筑外立面形象方面打造地標性定位； ② 風格主題： 特色英美民居（【備選之二】海外風情比如：地中海式或北非風格）主題風格主要體現(xiàn)在社區(qū)園林，建筑外立面色彩與入戶大堂方面，將地域文化主題進行適度導(dǎo)入。隨著海口 文昌 瓊海 三亞的建設(shè)通車 ,?？谂c三亞的時間距離將大為縮短，部分文昌、瓊海、三亞房地產(chǎn)的客戶將被吸引到海口來投資居??； 距離市主城區(qū)（以 70公里 /小時計算） 15分鐘車程 五、?？谑?2021 至 2021 年高端樓盤價格預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查， 2021年?？谑形骱０镀瑓^(qū)海景別墅價格普遍在 12021—20210元之間，其他區(qū)域非海景別墅價格普遍在 6000— 10000元 之間。 江南城 位置地理：?？诤５閸u和平大道 66 號 用地面積： 600 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 40﹪ 銷售價格：獨棟別墅 30 套均價 15000元 /㎡ 銷售情況： 2 期銷售罄， 3 小高層 100套 開盤一個月即將售罄，獨棟別墅預(yù)計08 年 6 月開盤 客戶組成：外地客戶占 60﹪ 海南大公館 地理位置：?？谑泻５槲逦髀? 用地面積： 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 ﹪ 銷售價格： 四期價格， 600 萬 /幢起，最高價 1380 萬 /幢 銷售情況：總價高，總體銷售進度較慢 客戶組成：外地客戶占 90﹪ 泰達 ?？谑小澳壳安o泡沫成分”（海南省省委書記語），受到國家宏觀政策影響不大，房價也將在 08 年中保持上漲的大趨勢。 營銷方面：海南特色 ● 廣告費用和營銷成本低是海口各大樓盤公開的秘密。在深廣地區(qū)房價下跌的情況下，?？谑猩唐贩渴袌鲈诘蛢r位運行，無下降空間。 代表樓盤：泰達新區(qū)重點規(guī)劃建設(shè)行政服務(wù)中心、總部經(jīng)濟基地、金沙灣熱帶濱海國際旅游度假區(qū)、現(xiàn)代物流倉儲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命健康養(yǎng)生基地、教育高科技產(chǎn)業(yè)基地和旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能區(qū)。江南城、榮域、海語印象、世紀海岸、鴻天閣。?？谑卸址?成交面積 ，成交金額 ，分別比去年同期增長 %和 %。 2021年 111月，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比增長 %，商品房投資 ，同比增長 %。 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市現(xiàn)狀 ： 價格走勢 ● 2021年 10月起至 2021年 8月，海南房地產(chǎn)內(nèi)、外銷市場均呈上升 態(tài)勢。 ③ 國家與地方頒布的有關(guān)法律、法規(guī)條例。 2021年是中國的奧運年，也是海口的房地產(chǎn)年，西海岸有城市海岸、紫園、藍城 1號、長信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭 海景花園、菩提樹、西海豪園、瓊珠海岸、萬科浪琴灣、陽光西海岸、蔚藍海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個樓盤 300萬平米的項目群雄分爭；城區(qū)有金碧文華、海灣國際、安德利、?？跒车?；濱江版塊有蘭水灣，海藍椰風等，?？跇潜P進入了前所未有的競爭年代。 大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦櫋Ｔ谌嗣裆钏讲粩嗵岣叩耐瑫r，人們對住房的要求也發(fā)生了根本性變化，地理位置優(yōu)越、環(huán)境條件好、房屋平面布局合理、配套設(shè)施其全、物業(yè)管理完善的新型環(huán)保綠色住宅已成為人們心目中的理想家園。 海南別墅項目 海南投資促進會 目 錄 第一章 總論 一、項目背景 二、 項目基本資料 三、公司背景資料 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市狀況（地圖） 二、國家宏觀經(jīng)濟政策對?？跇鞘械挠绊? 三、 2021 年至 2021 年?？谑蟹康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 四、項目目標客戶群市場定位 五、海口市高端房產(chǎn)市場調(diào)查（樓盤資料圖片） 六、?？谑?2021 至 2021 年高端樓盤價格預(yù)測 第三章 SWOT分析 一、 Strength項目優(yōu)勢分析 二、 Weakners項目弱勢分析 三、 Opportaniry項目機會點分析 四、 Treat項目威脅點（問題點）分析 第四章 項目產(chǎn)品定位和營銷 一、項目產(chǎn)品定位 二、項目營銷 1．營銷階段與時間劃分 2．營銷目標 3．營銷策略 第五章 項目地址和建設(shè)條件 一、項目地址 二、項目建設(shè)條件 第六章 項目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 第七章 項目旗實施計劃和進度 第八章 投資估算和資金籌措 一、別墅項目投資估算 二、資金需求分析 三、資金籌措 四、投資回報 第九章 財務(wù)分析和效益評估 一、 成本分析 二、財務(wù)評價 三、風險分析 第十章 結(jié)論 第一章 總論 項目名稱：美麗亞社區(qū)（暫定名） 建設(shè)單位：海南投資促進會 項目地址：海口市海榆東線臺達高爾夫球會東側(cè) 一、項目背景 海南省是具有典型熱帶風光的旅游圣地，也是一個美麗富饒的寶島，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣 五大旅游要素俱全，吸引了大批的國內(nèi)外旅客前來旅游、觀光、度假。 海口變得越來越 “ 貴氣 ” ：?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢： 2021年，?？谟媱澰诒ＷC基礎(chǔ)設(shè)施、重點產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地 產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動土地成片規(guī)模開發(fā)和土 地的招商運營工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級合作開發(fā)的同時，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)啟動金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。目前，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場存在兩個方面的問題。 二、項目基本資料 美麗亞社 區(qū)項目屬高檔別墅項目。 ④ 大量的市場調(diào)研工作。受到政策影響，從 2021年 10月起至 2021年 8月，?？诜康禺a(chǎn)市場異常火暴，銷售情況相當不錯，島外投資者熱情大幅升高，島內(nèi)消費者也開始大量下單，島 內(nèi)市場逐漸成為各開發(fā)商重視的客戶來源 。 2021年 111月，海口市房屋施工面積 ，同比下降%。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。 ● ?？跒硡^(qū)域： ?？跒硡^(qū)域由于受政府外灘規(guī)劃影響，一直以來，向高端樓盤線路前進。 西海岸一直以來是在?？诙燃俚氖走x地，較高端及完善的配套設(shè)施， 良好的自然及海景成份，使分布在此區(qū)域的樓盤皆以高端定位。比華利山莊、長信水城、城市海岸、紫園、萬科總體上看，?？谑猩唐贩渴袌鰞r格將保持平穩(wěn)增長，不會有大的波動。從海南各大主流媒體的反饋信息，?？诟鳂潜P變得越來越精明，都不打廣告了！ ● 公關(guān)活動逐慚走俏。 ?？谑杏捎谧匀粭l件和知名度等與三亞比有一定差距，但隨著輕軌等建成，海口與三亞的時間 距離將逐漸縮短，海口作為省會城市的配套、交通、文化等優(yōu)勢將 越來越明顯地體現(xiàn)出來，?？谂c三亞的房價差將逐步縮小，?？诜績r將更接近三亞。比華利山莊 位置地理：海口市西海岸濱海西路 189 號 用地面積： 730 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 70﹪ 銷售價格：別墅 萬 — /㎡ 銷售情況： 1 期已經(jīng)售罄， 2 期別墅 08 年10 月開盤 客戶組成：外地客戶占 75﹪ 龍墅灣 位置地理：海口市西海岸長怡路 1 號 用地面積： 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 50﹪ 銷售價格：別墅均價 7 千 — 1 萬 /㎡ 銷售情況：預(yù)計 08 年 5 開盤 西海豪園 位置地理： ?？谑袨I海大道 235 號 用地面積： 147 畝 規(guī)劃指標：容積率 綠化率 52﹪ 銷售價格：別墅均價 萬 /㎡ 銷售情況：小高層售罄，別墅銷售過 70﹪ 客戶組成：外地客戶占 85﹪ 萬科占地面積小、戶型緊湊的經(jīng)濟型別墅價格普遍在 6000— 8000元之間。周邊開闊，規(guī)劃較容易 珠三角、港臺以及東南亞地區(qū)人士對海南自然優(yōu)勢的認同； ③ 品味： 突出新古典時尚風格，推出“皇家”“ 貴族”“新貴”與“波波族”主題樣板房。 ● 建筑外立面要敢于大量留白，局部 采用沙巖 搭配； 為了使亭外有景 ， 設(shè)計 時要 在旁建起水池 ,水中放著的歐式門套，增加了歲月的沉積感；園林墻面即突出了重點，又敢于留白。 3. 項目價格定位 鑒于本項目的定位，以周邊的競爭樓盤價格作為主要的參考依據(jù)，并結(jié)合本項目 的自身配置，以項目開發(fā)為基礎(chǔ)，考慮開發(fā)風險，縮短銷售周期實現(xiàn)合理利潤，擬定項目的入市價格和總體均價。 工作緣客戶定位： ? 在海南、深圳、東莞、珠三角等地有公司； ? 注重社區(qū)的社交功能； ? 注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內(nèi)配套，社區(qū)成分的高尚性； ? 關(guān)注其行業(yè)內(nèi)的信息與活動； 地緣客戶定