【正文】 海南別墅項(xiàng)目 海南投資促進(jìn)會(huì) 目 錄 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 二、 項(xiàng)目基本資料 三、公司背景資料 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 第二章 市場(chǎng)需求分析 一、海口市房地產(chǎn)市狀況（地圖） 二、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)?？跇鞘械挠绊? 三、 2021 年至 2021 年海口市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群市場(chǎng)定位 五、海口市高端房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（樓盤資料圖片） 六、?？谑?2021 至 2021 年高端樓盤價(jià)格預(yù)測(cè) 第三章 SWOT分析 一、 Strength項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 二、 Weakners項(xiàng)目弱勢(shì)分析 三、 Opportaniry項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 四、 Treat項(xiàng)目威脅點(diǎn)（問(wèn)題點(diǎn)）分析 第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和營(yíng)銷 一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 二、項(xiàng)目營(yíng)銷 1．營(yíng)銷階段與時(shí)間劃分 2．營(yíng)銷目標(biāo) 3．營(yíng)銷策略 第五章 項(xiàng)目地址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地址 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 第七章 項(xiàng)目旗實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 第八章 投資估算和資金籌措 一、別墅項(xiàng)目投資估算 二、資金需求分析 三、資金籌措 四、投資回報(bào) 第九章 財(cái)務(wù)分析和效益評(píng)估 一、 成本分析 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 第十章 結(jié)論 第一章 總論 項(xiàng)目名稱：美麗亞社區(qū)（暫定名） 建設(shè)單位：海南投資促進(jìn)會(huì) 項(xiàng)目地址：?？谑泻Ｓ軚|線臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè) 一、項(xiàng)目背景 海南省是具有典型熱帶風(fēng)光的旅游圣地，也是一個(gè)美麗富饒的寶島，陽(yáng)光、海水、沙灘、綠色、空氣 五大旅游要素俱全，吸引了大批的國(guó)內(nèi)外旅客前來(lái)旅游、觀光、度假。 隨著旅游黃金周的推出，幾年來(lái)旅游已成為現(xiàn)時(shí)期的消費(fèi)時(shí)尚，而到海南旅游更是熱點(diǎn)。海南月平均最低溫度為 176。 C，一年四季如春；隨著?？诔蔀樯鷳B(tài)園林城市，海南的環(huán)境綠化更上了一個(gè)臺(tái)階，其綠化、環(huán)境、空氣質(zhì)量指數(shù)均居全國(guó)之首。綠化環(huán)境使海南成為了天然氧吧，大陸的大部分地區(qū)的居民尤其是嚴(yán)寒地區(qū)的居民，都熱衷到海南安家置業(yè)，?？诟侨藗兝硐氲倪x擇地。 根據(jù)我國(guó)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平的中長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的要求，隨著加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，我國(guó)未來(lái)每年將有 3000萬(wàn)農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，按每戶 4口人計(jì)算，每年約需求 700萬(wàn)套商品住宅，按其最低消費(fèi)水平每戶 10萬(wàn)元指標(biāo)計(jì)算的話，每年投入商品房住宅業(yè)建設(shè)資金 7000億元，越占國(guó)民生產(chǎn)總值的 10%，因此，可以預(yù)計(jì)在未來(lái)的 10至 20年內(nèi)，我 國(guó)的商品房市場(chǎng)潛力巨大，各大、中城市的房地產(chǎn)將得到穩(wěn)步發(fā)展。 海南的商品房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的沉寂之后，近年來(lái)已被新的需求所打破。在人民生活水平不斷提高的同時(shí)，人們對(duì)住房的要求也發(fā)生了根本性變化，地理位置優(yōu)越、環(huán)境條件好、房屋平面布局合理、配套設(shè)施其全、物業(yè)管理完善的新型環(huán)保綠色住宅已成為人們心目中的理想家園。 ?？谧兊迷絹?lái)越 “ 貴氣 ” ：?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級(jí)換代的發(fā)展趨勢(shì)： 2021年，?？谟?jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地 產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動(dòng)土地成片規(guī)模開(kāi)發(fā)和土 地的招商運(yùn)營(yíng)工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級(jí)合作開(kāi)發(fā)的同時(shí)，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)啟動(dòng)金沙灣片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，?？跍厝０?、火山奇觀、海上森林 (紅樹(shù)林 )、會(huì)議會(huì)展及高爾夫?qū)ｍ?xiàng)旅游等眾多資源，其中，由張藝謀等知名導(dǎo)演創(chuàng)作和執(zhí)導(dǎo)的以大海為背景的大型海上實(shí)景演出也已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)創(chuàng)作階段，這是海口市政府打造 “ 陽(yáng)光?？?、娛樂(lè)之都、品位之城 ” 的一系列重要舉措之一，節(jié)目將于 2021年上演，屆時(shí)國(guó)內(nèi)外游客將在美麗的海口感受熱帶海島風(fēng)情的完美演繹。 在城市空間發(fā)展模式上?？谧裱?“ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則 。在城市建設(shè)中堅(jiān)持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。 香格里拉、希爾頓等五星級(jí)酒店相繼進(jìn)入，?？谖逍羌?jí)酒店增多，預(yù)示著?？诘某鞘行蜗笞兊酶毁F，?？谠絹?lái)越成為 “ 有錢人 ” 度假養(yǎng)老的天堂，為 “ 有錢人 ” 蓋第二套房成為海口各大發(fā)展商常提的話題。 舊城改造，小康社會(huì)等因素促成?？诒镜鼐用褓?gòu)買能量的釋放。隨著?？诮?jīng)濟(jì)的發(fā)展，海口本土居民及新移民購(gòu)買第二套房的愿望及需求越來(lái)越強(qiáng)烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤緊俏，并向郊區(qū)盤發(fā) 展的態(tài)勢(shì)，打破了郊區(qū)盤島外客戶全面壟斷的格局。 大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。目前，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)存在兩個(gè)方面的問(wèn)題。一是住房供應(yīng)呈現(xiàn)新的結(jié)構(gòu)性矛盾。 2021年 6月 1日以來(lái)，應(yīng) “ 國(guó)六條 ” 的要求，?？趪?yán)格執(zhí)行 90/70標(biāo)準(zhǔn)。截至 11月，海口市 90平方米以下商品住房月末累計(jì)有 ，如果繼續(xù)執(zhí)行這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步加劇?？谏唐纷》康慕Y(jié)構(gòu)性矛盾，造成 90平方米以下商品住房的積壓。二是住房供給存在市場(chǎng)和保障 “ 一條腿長(zhǎng)一條腿短 ” 的矛盾。 2021年以來(lái)，?？诒镜鼐用褓?gòu)房需求旺盛，市場(chǎng)占有份額逐年提高 ，各大發(fā)展商開(kāi)始重視大中戶型的配置，大中戶型的旺銷將一定程度減輕?？谛粜推嗟慕Y(jié)構(gòu)失衡壓力。 競(jìng)爭(zhēng)空間激烈，產(chǎn)品類型全面開(kāi)花。 2021年是中國(guó)的奧運(yùn)年，也是?？诘姆康禺a(chǎn)年，西海岸有城市海岸、紫園、藍(lán)城 1號(hào)、長(zhǎng)信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭 海景花園、菩提樹(shù)、西海豪園、瓊珠海岸、萬(wàn)科浪琴灣、陽(yáng)光西海岸、蔚藍(lán)海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個(gè)樓盤 300萬(wàn)平米的項(xiàng)目群雄分爭(zhēng)；城區(qū)有金碧文華、海灣國(guó)際、安德利、?？跒车龋粸I江版塊有蘭水灣，海藍(lán)椰風(fēng)等，?？跇潜P進(jìn)入了前所未有的競(jìng)爭(zhēng)年代。 二、項(xiàng)目基本資料 美麗亞社 區(qū)項(xiàng)目屬高檔別墅項(xiàng)目。 用地面積：約 130畝。 容積率 。 地理位置：位于海榆東線臺(tái)達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè)，距美蘭機(jī)場(chǎng) 5公里，距海口市區(qū)15公里，距海口環(huán)城高速通道 3公里。 交通：環(huán)城高速通道今年建成通車后， 10分鐘車程即可到達(dá)海口主城區(qū)。 三、公司背景資料 廈門海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊(cè)資金： 1000萬(wàn)元 注冊(cè)地：廈門 董事長(zhǎng)：陳芳 總經(jīng)理：成明 永明確海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊(cè)資金： 800萬(wàn)元 注冊(cè)地：漳州 開(kāi)發(fā)資質(zhì)： 3級(jí) 董事長(zhǎng)：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績(jī)：永明確縣中山路商業(yè)一條街舊城改造，面積 100000平方 米，已完成 永明確縣金源花苑，面積 22021平方米，已完成 海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊(cè)資金： 1000萬(wàn)元 注冊(cè)地：?？? 開(kāi)發(fā)資質(zhì)： 3級(jí) 董事長(zhǎng)：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績(jī)：?？谒{(lán)云銀座，面積： 42021平方米，在建，今年十月交房 海口藍(lán)云晶城，面積： 55000平方米，前期準(zhǔn)備工作 其中藍(lán)云銀座項(xiàng)目獲?？谑?2021年人居環(huán)境十佳樓盤獎(jiǎng) 廈門國(guó)聯(lián)置業(yè)有限公司 注冊(cè)資金： 1000萬(wàn)元 注冊(cè)地：廈門 開(kāi)發(fā)資質(zhì)： 3級(jí) 法定代表人：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績(jī)：廈門國(guó)明大廈，面積： 50000平方 米，已完成 該項(xiàng)目榮獲國(guó)家建設(shè)部魯班獎(jiǎng) 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 研究工作依據(jù) ① 建筑用地規(guī)劃指標(biāo)。 ② 原“海南華興榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司”的相關(guān)資料。 ③ 國(guó)家與地方頒布的有關(guān)法律、法規(guī)條例。 ④ 大量的市場(chǎng)調(diào)研工作。 研究范圍 市場(chǎng)需求、建設(shè)方案。 SWOT分析 營(yíng)銷售策略和方案。 工程方案。 組織和實(shí)施進(jìn)度。 投資估算和資金籌措。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 第二章 市場(chǎng)需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市現(xiàn)狀 ： 價(jià)格走勢(shì) ● 2021年 10月起至 2021年 8月，海南房地產(chǎn)內(nèi)、外銷市場(chǎng)均呈上升 態(tài)勢(shì)。受到政策影響，從 2021年 10月起至 2021年 8月，?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨N售情況相當(dāng)不錯(cuò)，島外投資者熱情大幅升高，島內(nèi)消費(fèi)者也開(kāi)始大量下單，島 內(nèi)市場(chǎng)逐漸成為各開(kāi)發(fā)商重視的客戶來(lái)源 。 ?？跒场⒑５閸u、世貿(mào)區(qū)等相繼宣告房源稀缺。 ● 2021年 111月海口市商品房和商品住房平均銷售分別為 /平方米和 /平方米，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %。 ● 3000元 /平方米以下價(jià)格逐慚淡出百姓視野， 5000元 /平方米的價(jià)格門檻全面跨越。 3200元 /平方米起價(jià)，均價(jià) 3800元 /平方米是中端樓盤的主流價(jià)格； 4500元 /平方米起價(jià)，均價(jià) 5500元 /平方米則是高端樓盤的主流價(jià)格； ● “ 天價(jià)盤 ” 不再是噱頭。西海豪園的千萬(wàn)別墅、萬(wàn)科浪琴灣號(hào)稱 5萬(wàn)元 /平方米的別墅備受追捧。 供給 ● 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，房屋竣工面積快速增長(zhǎng)，房屋施工面積和新開(kāi)工面積有所下降，經(jīng)濟(jì)適用住房供給加大。 2021年 111月，?？谑蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，商品房投資 ，同比增長(zhǎng) %。 2021年 111月，?？谑蟹课菔┕っ娣e ，同比下降%。新開(kāi)工面積 ，同比下降 %?？⒐っ娣e ，同比增長(zhǎng) %。 ● 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛，市場(chǎng)交易活躍。 111月，?？谑猩唐贩康怯涗N售面積為 ，與上年同期相比增長(zhǎng) %。商品住宅銷售面積，與上年同期相比增長(zhǎng) %，超額完成了?？谑姓?guī)定的銷售指標(biāo)。其中，島內(nèi)購(gòu)買商品住宅 ，占總銷售面積的 %；島外購(gòu)買商品住宅 ，占銷售總面積的 %。?？谑卸址?成交面積 ，成交金額 ，分別比去年同期增長(zhǎng) %和 %。 ● 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善。截至今年 9月，?？谑猩唐纷》恳?guī)劃批建面積 萬(wàn)平方米，面積在 90/70平方米以下的商品住房規(guī)劃批建面積 ，占商品住房批建面積的 %，基本達(dá)到了國(guó)家規(guī)定的 90/70標(biāo)準(zhǔn)。 市場(chǎng)成型區(qū)域分析 ● 海甸島區(qū)域： 在四年前的海甸島區(qū)域，只有少數(shù)大盤，如江南城，但起價(jià)也只賣到 2600左右。隨著海甸市政配套設(shè)施的逐漸完善，海甸島發(fā)展逐漸向北擴(kuò)展，眾多樓盤如雨 后春筍層出不窮。市場(chǎng)也逐漸向多元化發(fā)展，有均價(jià) 3000左右的小樓盤，也有 5000~8000的高檔樓盤。海甸島區(qū)域逐漸成為?？诘禺a(chǎn)集中地之一，也成為眾多本地和外地客戶在?？谥脴I(yè)的首選地之一。 代表樓盤：寶安江南城、榮域、海語(yǔ)印象、世紀(jì)海岸、鴻天閣。 ● ?？跒硡^(qū)域： 海口灣區(qū)域由于受政府外灘規(guī)劃影響，一直以來(lái)，向高端樓盤線路前進(jìn)。而價(jià)格也是年年攀升。眾多樓盤均價(jià)在 4800以上，而海口眾多知名的樓盤都處在這一區(qū)域，如世貿(mào)雅苑、海岸壹號(hào)、紫荊花園、陽(yáng)光經(jīng)典、美源等等，吸引了眾多投資者到此。而較良好的地段也成為許 多想擁有海景而不想離市區(qū)太遠(yuǎn)的置業(yè)者的首選。 代表樓盤：紫荊花園、海岸一號(hào)、金外灘、美源日月城 ● 西海岸區(qū)域： 西海岸將成未來(lái)?？谛潞诵膮^(qū)。未來(lái)的西海岸新區(qū)將建設(shè)成為集行政服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、文化會(huì)展、教育科技創(chuàng)意、旅游度假、健康養(yǎng)生、休閑娛樂(lè)、理想居住等功能元素為一體的未來(lái)?？谛潞诵膮^(qū)。新區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)行政服務(wù)中心、總部經(jīng)濟(jì)基地、金沙灣熱帶濱海國(guó)際旅游度假區(qū)、現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命健康養(yǎng)生基地、教育高科技產(chǎn)業(yè)基地和旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能區(qū)。 西海岸一直以來(lái)是在?？诙燃俚氖走x地，較高端及完善的配套設(shè)施， 良好的自然及海景成份，使分布在此區(qū)域的樓盤皆以高端定位。如較熟悉的長(zhǎng)信海岸水城，而眾多別墅項(xiàng)目也分布于此，新建的項(xiàng)目如浪琴灣。這些項(xiàng)目的整體規(guī)劃及園林設(shè)施都非常好，客戶定位也較高端。但由于離市中心有近 20分鐘路程，且周邊較缺乏商業(yè)配套設(shè)施，人氣也較弱，使得本地客戶望而卻步。 長(zhǎng)秀片區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程加快，居住和投資價(jià)值突升。 2021年將是西海岸長(zhǎng)秀片 區(qū)快速發(fā)展的一年，眾多高端項(xiàng)目聚集在西海岸片區(qū)集中開(kāi)發(fā)，勢(shì)必提升西海岸的配套完善程度，居住和投資價(jià)值突升。緊鄰西海岸片區(qū)的秀英片區(qū)同樣將在 2021年加快開(kāi)發(fā)進(jìn)程，打造出 以秀英大道為中心的新秀英居住片區(qū)。 代表樓盤：泰達(dá)比華利山莊、長(zhǎng)信水城、城市海岸、紫園、萬(wàn)科浪琴灣。 ● 新埠島區(qū)域 ： 一個(gè)生態(tài)島居新市鎮(zhèn)。充分利用新埠島的海洋、綠色植物、現(xiàn)有漁村、填海規(guī)劃等自然優(yōu)勢(shì)，將旅游產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，打造全新旅游地產(chǎn)形象。該研究注重以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)生活，賦予新埠島新的生命，形成適合休閑度假、生態(tài)健康的島居新市鎮(zhèn)生活，將新埠島打造成為適于人居的新市鎮(zhèn)代表。 政策方面：波瀾不驚 ● 央行新政形勢(shì)下，海口市商品房市場(chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。 2021年第 4季度出臺(tái)的提高第二套房首付比例、 實(shí)行上浮利率等一系列針對(duì)房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。在深廣地區(qū)房?jī)r(jià)下跌的情況下，海口市商品房市場(chǎng)在低價(jià)位運(yùn)行，無(wú)下降空間?？傮w上看，?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)價(jià)格將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，不會(huì)有大的波動(dòng)。 ● 購(gòu)房送戶口等政策的取消所產(chǎn)生的負(fù)面影響，都在?？诜康禺a(chǎn)的大好形勢(shì)下輕松過(guò)關(guān)。諸多