【正文】 海南別墅項目 海南投資促進會 目 錄 第一章 總論 一、項目背景 二、 項目基本資料 三、公司背景資料 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市狀況（地圖） 二、國家宏觀經(jīng)濟政策對?？跇鞘械挠绊? 三、 2021 年至 2021 年?？谑蟹康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測 四、項目目標客戶群市場定位 五、海口市高端房產(chǎn)市場調(diào)查（樓盤資料圖片） 六、?？谑?2021 至 2021 年高端樓盤價格預測 第三章 SWOT分析 一、 Strength項目優(yōu)勢分析 二、 Weakners項目弱勢分析 三、 Opportaniry項目機會點分析 四、 Treat項目威脅點（問題點）分析 第四章 項目產(chǎn)品定位和營銷 一、項目產(chǎn)品定位 二、項目營銷 1．營銷階段與時間劃分 2．營銷目標 3．營銷策略 第五章 項目地址和建設條件 一、項目地址 二、項目建設條件 第六章 項目建設內(nèi)容和建設方案 第七章 項目旗實施計劃和進度 第八章 投資估算和資金籌措 一、別墅項目投資估算 二、資金需求分析 三、資金籌措 四、投資回報 第九章 財務分析和效益評估 一、 成本分析 二、財務評價 三、風險分析 第十章 結論 第一章 總論 項目名稱：美麗亞社區(qū)（暫定名） 建設單位：海南投資促進會 項目地址：?？谑泻Ｓ軚|線臺達高爾夫球會東側 一、項目背景 海南省是具有典型熱帶風光的旅游圣地，也是一個美麗富饒的寶島，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣 五大旅游要素俱全，吸引了大批的國內(nèi)外旅客前來旅游、觀光、度假。 隨著旅游黃金周的推出，幾年來旅游已成為現(xiàn)時期的消費時尚，而到海南旅游更是熱點。海南月平均最低溫度為 176。 C，一年四季如春；隨著?？诔蔀樯鷳B(tài)園林城市，海南的環(huán)境綠化更上了一個臺階，其綠化、環(huán)境、空氣質(zhì)量指數(shù)均居全國之首。綠化環(huán)境使海南成為了天然氧吧，大陸的大部分地區(qū)的居民尤其是嚴寒地區(qū)的居民，都熱衷到海南安家置業(yè)，?？诟侨藗兝硐氲倪x擇地。 根據(jù)我國達到發(fā)達國家水平的中長遠規(guī)劃的要求，隨著加快城鎮(zhèn)化建設步伐，我國未來每年將有 3000萬農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，按每戶 4口人計算，每年約需求 700萬套商品住宅，按其最低消費水平每戶 10萬元指標計算的話，每年投入商品房住宅業(yè)建設資金 7000億元，越占國民生產(chǎn)總值的 10%，因此，可以預計在未來的 10至 20年內(nèi)，我 國的商品房市場潛力巨大，各大、中城市的房地產(chǎn)將得到穩(wěn)步發(fā)展。 海南的商品房市場經(jīng)過多年的沉寂之后，近年來已被新的需求所打破。在人民生活水平不斷提高的同時，人們對住房的要求也發(fā)生了根本性變化，地理位置優(yōu)越、環(huán)境條件好、房屋平面布局合理、配套設施其全、物業(yè)管理完善的新型環(huán)保綠色住宅已成為人們心目中的理想家園。 ?？谧兊迷絹碓?“ 貴氣 ” ：?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢： 2021年，?？谟媱澰诒ＷC基礎設施、重點產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地 產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動土地成片規(guī)模開發(fā)和土 地的招商運營工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級合作開發(fā)的同時，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)啟動金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設。 在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，?？跍厝０丁⒒鹕狡嬗^、海上森林 (紅樹林 )、會議會展及高爾夫?qū)ｍ椔糜蔚缺姸噘Y源，其中，由張藝謀等知名導演創(chuàng)作和執(zhí)導的以大海為背景的大型海上實景演出也已經(jīng)進入實質(zhì)創(chuàng)作階段，這是?？谑姓蛟?“ 陽光?？凇蕵分?、品位之城 ” 的一系列重要舉措之一，節(jié)目將于 2021年上演，屆時國內(nèi)外游客將在美麗的?？诟惺軣釒Шu風情的完美演繹。 在城市空間發(fā)展模式上?？谧裱?“ 中強、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則 。在城市建設中堅持突出綠色環(huán)境、熱帶風光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設 “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。 香格里拉、希爾頓等五星級酒店相繼進入，海口五星級酒店增多，預示著海口的城市形象變得富貴，?？谠絹碓匠蔀?“ 有錢人 ” 度假養(yǎng)老的天堂，為 “ 有錢人 ” 蓋第二套房成為?？诟鞔蟀l(fā)展商常提的話題。 舊城改造，小康社會等因素促成海口本地居民購買能量的釋放。隨著?？诮?jīng)濟的發(fā)展，海口本土居民及新移民購買第二套房的愿望及需求越來越強烈，這種表現(xiàn)不僅是市區(qū)樓盤緊俏，并向郊區(qū)盤發(fā) 展的態(tài)勢，打破了郊區(qū)盤島外客戶全面壟斷的格局。 大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。目前，?？谑械姆康禺a(chǎn)市場存在兩個方面的問題。一是住房供應呈現(xiàn)新的結構性矛盾。 2021年 6月 1日以來，應 “ 國六條 ” 的要求，海口嚴格執(zhí)行 90/70標準。截至 11月，?？谑?90平方米以下商品住房月末累計有 ，如果繼續(xù)執(zhí)行這項標準，將進一步加劇?？谏唐纷》康慕Y構性矛盾，造成 90平方米以下商品住房的積壓。二是住房供給存在市場和保障 “ 一條腿長一條腿短 ” 的矛盾。 2021年以來，?？诒镜鼐用褓彿啃枨笸?，市場占有份額逐年提高 ，各大發(fā)展商開始重視大中戶型的配置，大中戶型的旺銷將一定程度減輕?？谛粜推嗟慕Y構失衡壓力。 競爭空間激烈，產(chǎn)品類型全面開花。 2021年是中國的奧運年，也是?？诘姆康禺a(chǎn)年，西海岸有城市海岸、紫園、藍城 1號、長信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭 海景花園、菩提樹、西海豪園、瓊珠海岸、萬科浪琴灣、陽光西海岸、蔚藍海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個樓盤 300萬平米的項目群雄分爭；城區(qū)有金碧文華、海灣國際、安德利、?？跒车?；濱江版塊有蘭水灣，海藍椰風等，海口樓盤進入了前所未有的競爭年代。 二、項目基本資料 美麗亞社 區(qū)項目屬高檔別墅項目。 用地面積：約 130畝。 容積率 。 地理位置：位于海榆東線臺達高爾夫球會東側，距美蘭機場 5公里，距?？谑袇^(qū)15公里，距?？诃h(huán)城高速通道 3公里。 交通：環(huán)城高速通道今年建成通車后， 10分鐘車程即可到達?？谥鞒菂^(qū)。 三、公司背景資料 廈門海南投資促進會 注冊資金： 1000萬元 注冊地：廈門 董事長：陳芳 總經(jīng)理：成明 永明確海南投資促進會 注冊資金： 800萬元 注冊地：漳州 開發(fā)資質(zhì)： 3級 董事長：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績：永明確縣中山路商業(yè)一條街舊城改造，面積 100000平方 米，已完成 永明確縣金源花苑，面積 22021平方米，已完成 海南投資促進會 注冊資金： 1000萬元 注冊地：?？? 開發(fā)資質(zhì)： 3級 董事長：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績：海口藍云銀座，面積： 42021平方米，在建，今年十月交房 海口藍云晶城，面積： 55000平方米，前期準備工作 其中藍云銀座項目獲?？谑?2021年人居環(huán)境十佳樓盤獎 廈門國聯(lián)置業(yè)有限公司 注冊資金： 1000萬元 注冊地：廈門 開發(fā)資質(zhì)： 3級 法定代表人：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績：廈門國明大廈，面積： 50000平方 米，已完成 該項目榮獲國家建設部魯班獎 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 研究工作依據(jù) ① 建筑用地規(guī)劃指標。 ② 原“海南華興榮房地產(chǎn)開發(fā)公司”的相關資料。 ③ 國家與地方頒布的有關法律、法規(guī)條例。 ④ 大量的市場調(diào)研工作。 研究范圍 市場需求、建設方案。 SWOT分析 營銷售策略和方案。 工程方案。 組織和實施進度。 投資估算和資金籌措。 財務評價。 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市現(xiàn)狀 ： 價格走勢 ● 2021年 10月起至 2021年 8月，海南房地產(chǎn)內(nèi)、外銷市場均呈上升 態(tài)勢。受到政策影響，從 2021年 10月起至 2021年 8月，?？诜康禺a(chǎn)市場異?；鸨?，銷售情況相當不錯，島外投資者熱情大幅升高，島內(nèi)消費者也開始大量下單，島 內(nèi)市場逐漸成為各開發(fā)商重視的客戶來源 。 ?？跒场⒑５閸u、世貿(mào)區(qū)等相繼宣告房源稀缺。 ● 2021年 111月?？谑猩唐贩亢蜕唐纷》科骄N售分別為 /平方米和 /平方米，分別比去年同期增長 %和 %。 ● 3000元 /平方米以下價格逐慚淡出百姓視野， 5000元 /平方米的價格門檻全面跨越。 3200元 /平方米起價，均價 3800元 /平方米是中端樓盤的主流價格； 4500元 /平方米起價，均價 5500元 /平方米則是高端樓盤的主流價格； ● “ 天價盤 ” 不再是噱頭。西海豪園的千萬別墅、萬科浪琴灣號稱 5萬元 /平方米的別墅備受追捧。 供給 ● 房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長，房屋竣工面積快速增長，房屋施工面積和新開工面積有所下降，經(jīng)濟適用住房供給加大。 2021年 111月，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比增長 %，商品房投資 ，同比增長 %。 2021年 111月，?？谑蟹课菔┕っ娣e ，同比下降%。新開工面積 ，同比下降 %。竣工面積 ，同比增長 %。 ● 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，市場交易活躍。 111月，?？谑猩唐贩康怯涗N售面積為 ，與上年同期相比增長 %。商品住宅銷售面積，與上年同期相比增長 %，超額完成了海口市政府規(guī)定的銷售指標。其中，島內(nèi)購買商品住宅 ，占總銷售面積的 %；島外購買商品住宅 ，占銷售總面積的 %。?？谑卸址?成交面積 ，成交金額 ，分別比去年同期增長 %和 %。 ● 住房供應結構有所改善。截至今年 9月，?？谑猩唐纷》恳?guī)劃批建面積 萬平方米，面積在 90/70平方米以下的商品住房規(guī)劃批建面積 ，占商品住房批建面積的 %，基本達到了國家規(guī)定的 90/70標準。 市場成型區(qū)域分析 ● 海甸島區(qū)域： 在四年前的海甸島區(qū)域，只有少數(shù)大盤，如江南城，但起價也只賣到 2600左右。隨著海甸市政配套設施的逐漸完善，海甸島發(fā)展逐漸向北擴展，眾多樓盤如雨 后春筍層出不窮。市場也逐漸向多元化發(fā)展，有均價 3000左右的小樓盤，也有 5000~8000的高檔樓盤。海甸島區(qū)域逐漸成為?？诘禺a(chǎn)集中地之一，也成為眾多本地和外地客戶在?？谥脴I(yè)的首選地之一。 代表樓盤：寶安江南城、榮域、海語印象、世紀海岸、鴻天閣。 ● ?？跒硡^(qū)域： 海口灣區(qū)域由于受政府外灘規(guī)劃影響，一直以來，向高端樓盤線路前進。而價格也是年年攀升。眾多樓盤均價在 4800以上，而?？诒姸嘀臉潜P都處在這一區(qū)域，如世貿(mào)雅苑、海岸壹號、紫荊花園、陽光經(jīng)典、美源等等，吸引了眾多投資者到此。而較良好的地段也成為許 多想擁有海景而不想離市區(qū)太遠的置業(yè)者的首選。 代表樓盤：紫荊花園、海岸一號、金外灘、美源日月城 ● 西海岸區(qū)域： 西海岸將成未來?？谛潞诵膮^(qū)。未來的西海岸新區(qū)將建設成為集行政服務、總部經(jīng)濟、文化會展、教育科技創(chuàng)意、旅游度假、健康養(yǎng)生、休閑娛樂、理想居住等功能元素為一體的未來海口新核心區(qū)。新區(qū)重點規(guī)劃建設行政服務中心、總部經(jīng)濟基地、金沙灣熱帶濱海國際旅游度假區(qū)、現(xiàn)代物流倉儲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命健康養(yǎng)生基地、教育高科技產(chǎn)業(yè)基地和旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能區(qū)。 西海岸一直以來是在?？诙燃俚氖走x地，較高端及完善的配套設施， 良好的自然及海景成份，使分布在此區(qū)域的樓盤皆以高端定位。如較熟悉的長信海岸水城，而眾多別墅項目也分布于此，新建的項目如浪琴灣。這些項目的整體規(guī)劃及園林設施都非常好，客戶定位也較高端。但由于離市中心有近 20分鐘路程，且周邊較缺乏商業(yè)配套設施，人氣也較弱，使得本地客戶望而卻步。 長秀片區(qū)開發(fā)進程加快，居住和投資價值突升。 2021年將是西海岸長秀片 區(qū)快速發(fā)展的一年，眾多高端項目聚集在西海岸片區(qū)集中開發(fā)，勢必提升西海岸的配套完善程度，居住和投資價值突升。緊鄰西海岸片區(qū)的秀英片區(qū)同樣將在 2021年加快開發(fā)進程，打造出 以秀英大道為中心的新秀英居住片區(qū)。 代表樓盤：泰達比華利山莊、長信水城、城市海岸、紫園、萬科浪琴灣。 ● 新埠島區(qū)域 ： 一個生態(tài)島居新市鎮(zhèn)。充分利用新埠島的海洋、綠色植物、現(xiàn)有漁村、填海規(guī)劃等自然優(yōu)勢，將旅游產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)相結合，打造全新旅游地產(chǎn)形象。該研究注重以產(chǎn)業(yè)帶動生活，賦予新埠島新的生命，形成適合休閑度假、生態(tài)健康的島居新市鎮(zhèn)生活，將新埠島打造成為適于人居的新市鎮(zhèn)代表。 政策方面：波瀾不驚 ● 央行新政形勢下，海口市商品房市場價格將保持平穩(wěn)增長。 2021年第 4季度出臺的提高第二套房首付比例、 實行上浮利率等一系列針對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。在深廣地區(qū)房價下跌的情況下，?？谑猩唐贩渴袌鲈诘蛢r位運行，無下降空間?？傮w上看，?？谑猩唐贩渴袌鰞r格將保持平穩(wěn)增長，不會有大的波動。 ● 購房送戶口等政策的取消所產(chǎn)生的負面影響，都在?？诜康禺a(chǎn)的大好形勢下輕松過關。諸多