【正文】 慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計要恰到好處；◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計，盡量能與建筑相結(jié)合，預留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象?！?樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次；◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)；第三節(jié) 戶型面積配比建議經(jīng)過對德城區(qū)主要競爭個案的詳細調(diào)查，結(jié)合目前德城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，考慮本項目目標客戶群以實用為主，建議項目整體以緊湊的實用型為主，具體配比如下：第四節(jié) 小區(qū)規(guī)劃布局及出入口建議小區(qū)規(guī)劃布局在遵循總體規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，在“錯落有致“中體現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部環(huán)藝景觀的優(yōu)勢。l 建筑布局可不設(shè)大面積集中綠地，更多采取“房前屋后”的綠化景觀。l 小區(qū)中心區(qū)域可以設(shè)立社區(qū)活動廣場，豐富居民的業(yè)余生活，給他們溝通和交流的場所。l 規(guī)劃綠化布局的同時，考慮地上停車位的選址，可以采用植草磚鋪設(shè)停車位， 加大了綠化面積同時，也滿足了停車的需要。l 一期入口建議可與東部聯(lián)興嘉和居的東西通道貫通，同時照顧人車分流的需要，其他入口可以在南面規(guī)劃道路規(guī)劃完善后做小區(qū)出入口。 第五節(jié) 小區(qū)的物業(yè)管理及智能配套建議就本項目目標客戶群體的置業(yè)傾向而言，影響其置業(yè)決策的不僅僅是小區(qū)環(huán)境和住宅空間，社區(qū)的品牌形象、生活品質(zhì)也是其所關(guān)注的。因此，建議社區(qū)服務應與項目周邊設(shè)施互補，所提供的便利性和舒適性應切合目標客戶群體的生活方式和生活習慣。依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應有：會所、幼兒園、小學、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲蓄所、超市等；我們建議除了以上配套外，還應配備的設(shè)施和服務有：178。 配套設(shè)施建議：服務設(shè)施：幼托中心、美容中心、健康理療中心、洗衣房、24小時便利店運動設(shè)施：建議引入溫泉水，做四季溫泉游泳池，多功能運動場、戶外兒童游戲場會所設(shè)施：壁球館、桌球房、健身房、棋牌室、閱覽室、親子活動中心、咖啡吧、中西餐廳、網(wǎng)吧、多媒體視聽室中水處理系統(tǒng)：針對德州缺水現(xiàn)象，我司建議設(shè)計2套排污管道，即生活排水和馬桶排水分開，可根據(jù)需要，將部分生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及做為水景補充水源。這也可做為社區(qū)的又一賣點。供水系統(tǒng)：建議設(shè)計3套供水管道，自來水、純凈水、溫泉水入戶，純凈水以經(jīng)營性質(zhì)，短時間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報；溫泉是德州的一大資源，已被較多樓盤利用，據(jù)有關(guān)部門檢驗，溫泉水中含多種微量元素，健康、保潔，可預防多種疾病。供暖系統(tǒng)：本項目周邊有供暖主管道，我司建議供暖方式采用散熱片方式，集中供暖，分戶計量，且將排氣口預留室外。燃氣系統(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。178。 社區(qū)服務建議建議聘請具有一定知名度的物業(yè)管理公司作為本項目的物業(yè)公司或物業(yè)顧問，具體內(nèi)容應強調(diào)專供私人的VIP服務?？梢钥紤]以下服務內(nèi)容：家政服務中介、私人保健醫(yī)師、理財咨詢、健身指導、形象顧問、代訂服務（包括票務、用車、報刊等）、兒童興趣班等。178。 智能化建議：每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實現(xiàn)家用電器遠程控制。完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障，同時還可以讓購房者對本社區(qū)有一更加良好的印象。具體安保措施如下：◇周邊紅外微波雙重報警：選用美國原裝安防主機，對小區(qū)周界實行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對射探頭自動感應，觸發(fā)報警，主機顯示報警部位提示值班人員?！笾匾恢么箝T、車庫、中庭重要位置閉路電視監(jiān)控?！笮^(qū)內(nèi)部通信系統(tǒng)，實現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊?！竺繎襞溆芯o急按鈕與保安中心相連，并連網(wǎng)110報警系統(tǒng)◇每戶進門、落地窗、住家窗戶配有門窗紅外線探測器并通過可視對講主機接入安防中心，非法闖入時與安防中心相連自動報警?！笮^(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置電子巡更，記錄巡更路線及時間，保證安全?！笞〖覐N房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過對講主機接入安防中心?！筌噹煸O(shè)置消防栓、火災報警系統(tǒng)及公共部位自動煙感、消防噴淋系統(tǒng)。◇建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用網(wǎng)絡化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡智能系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)大樓的水箱、水泵、電梯、供電設(shè)備進行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運行狀態(tài)。◇遠程抄表系統(tǒng)：采用電子脈沖水、電、煤表收集器，用戶即時通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀書，并同時傳給物業(yè)中心遠端服務器，自動記費結(jié)算，減少上門抄表的干擾?！驣C卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會所消費，物業(yè)管理等費用的結(jié)算及車輛進出的管理。第五章 項目定價建議第一節(jié) 價格定位依據(jù)我司本著在了解研究德州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過對該項目所在社區(qū)的商品房發(fā)展趨勢，市場現(xiàn)狀的調(diào)查，周邊項目的產(chǎn)品品質(zhì)及價格，對消費心理，購買行為的影響程度，為本項目的價格定位以及營銷組合提供依據(jù)。第二節(jié) 價格定位的基本原則：從消費者的心理謀求定位，而不是以開發(fā)或銷售者的立場來確定；針對特定目標市場，而非整個市場；充分考慮市場風險和市場潛力，以及發(fā)展商資金壓力；結(jié)合本項目區(qū)位特點，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢；走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出德州市的樣板品牌。第三節(jié) 價格具體定位（入市價格/均價/項目單體定價）入市價格的確定 依據(jù)類比原則，我們選取周邊相類似的住宅小區(qū)，制定比準價格，作為本項目可實現(xiàn)入市價參考。 比準價格測定表　實例一實例二實例三實例四實例五案名陽光花園金都花園聯(lián)興嘉和居天華錦繡園嘉誠景園實現(xiàn)銷售均價（元/平方米）26803200180022001900期房日期修正2%1%0%1%1%修正后單價3168180021781881價格形成因素比較區(qū)域因素道路條件1%2%0%1%1%交通設(shè)施接近條件1%1%1%0%0%生活配套設(shè)施條件%%%%%區(qū)域環(huán)境條件%%%%%區(qū)域傳統(tǒng)形象%%%%%產(chǎn)品因素宗地條件%%%%%規(guī)劃布局%%%%%立面及天際線%%%%%房型設(shè)計%%%%%綜合智能管理系統(tǒng)（安保、網(wǎng)絡、電視等）%%%%%區(qū)內(nèi)服務設(shè)施%%%%%修正率1%2%2%1%1%試算價格1881權(quán)重（%）15%16%30%15%24%平均試算價格 客戶認知價值定位客戶價值認知表影響顧客認知價值的敏感因素調(diào)整比例市場比準基礎(chǔ)價格2302小區(qū)規(guī)劃獨特價值效應1%替代品知名效應1%預期服務水準3%開發(fā)商品牌信譽因素1%市場形象等營銷影響因素2%環(huán)境交通設(shè)施條件2%調(diào)整后比例8%調(diào)整結(jié)果2486以市場比較法預測，本項目的銷售均價應在2490元/㎡左右！第四節(jié) 價格變動原則項目總體成交均價預計在2490元/平方米左右，具體實施需依據(jù)房型、朝向等因素進行一房一價制訂，充分利用位置和高度上的優(yōu)勢將小區(qū)房源的價差拉大，可有效的實現(xiàn)房源的銷售平衡。具體如下：u 朝向加價原則由于小區(qū)房源基本為多層結(jié)構(gòu)，中間夾雜小高層，各棟樓之間朝向、臨路條件各不盡相同，北部臨近道路布置的房型，實際朝向不理想，居住品質(zhì)受到一定的影響，需進行一定調(diào)整。u 面積加價原則由于小區(qū)房源以二房二廳和三房二廳為主，由于房型眾多且互相存在優(yōu)缺點，所以在價差上要適當控制，以三房二廳面積在120平方米的房源為基準，對面積在110平方米左右的房源進行適當加價。u 位置加價原則其中的小高層正對中央景觀步道和景觀位置相對較好的，應適當加價。u 樓層加價原則針對小高層而言，一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。小高層住宅樓層差為核心均價的5%，高層住宅樓層差為3%。對于中層以上的樓層隨著景觀優(yōu)勢的加強，應適當加價47 / 47