【正文】 樓盤名稱地址規(guī)模規(guī)劃配套已推產(chǎn)品銷售率中房碧翠園江南區(qū)友誼路西二里19號約417畝景觀嵌入式多層及小高層組團小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、小學、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)圈點95%匯東星城南那洪大道37號240畝中小戶型為主的小高層景觀社區(qū)特色園林、大型商業(yè)區(qū)100%碧園南城故事壯錦大道36號300畝618層的多層、小高層專業(yè)運動會健康娛樂設(shè)施、700米情調(diào)商業(yè)街80%云頂印象江南壯錦大道31號52畝7棟超高層建筑，最高32+1層臨街商業(yè)裙樓、景觀水池、中心廣場、小學85%風格雨林江南區(qū)壯錦大道28號40畝14棟18層高層建筑兒童游樂園、小型動物園、1500米健康養(yǎng)生步道、運動場99%南寧奧園交通外環(huán)線白沙大道東段中部多組團小高層、多層流動森林廣場、休閑運動長廊、多功能會所、萬余平方米教育83% 作為政府重點規(guī)劃的板塊之一，壯錦那洪板塊吸引了許多大盤云集于此，目前在售的項目主要以規(guī)模大的樓盤為主，其中有兩個小盤風格雨林和云頂印象。這一板塊的樓盤以小高層為主基本分布在壯錦大道。樓盤社區(qū)多注重園林規(guī)劃以及運動場所、教育、生活配套為主，部分也多重視商業(yè)配套。根據(jù)踩盤消息得到，附近樓盤的銷售率都比較樂觀，銷售率都在80%以上。如圖，壯錦那洪板塊在售樓盤中各樓盤的價格在2012年第一季度的起落幅度都不是很大，由圖可以看出，基本處于直線狀態(tài)。匯東星城在后面兩個月價格保持不變，碧園南城故事、風格雨林價格分別下降了300元、500元。而云頂印象作為主打別墅項目的八桂綠城的組團，價格不降反升了100元。南寧奧園和中房碧翠園在價格上保持不動。從整體來看，壯錦那洪板塊的樓盤部分由于限購令的沖擊進行了價格上面的調(diào)整，部分樓盤按兵不動。5．板塊在售項目優(yōu)劣勢對比項目名稱優(yōu)勢劣勢碧園南城故事內(nèi)部人車分流設(shè)計格局、超大型休閑運動中心、特色主題庭院。處于十字路口附近環(huán)境嘈雜，空氣質(zhì)量不高。匯東星城綠化休閑環(huán)境、5萬平米區(qū)域商業(yè)中心。附件配套不成熟，道路周邊環(huán)境嘈雜。中方碧翠園“3”字開頭的低價樓盤，大型社區(qū)式住宅，內(nèi)部配套成熟。戶型單一，布局不夠合理，交通不便利。云頂印象超高觀景住宅、地熱源熱水系統(tǒng)、130米最寬樓間距、2萬平米商業(yè)面積。近路邊，環(huán)境吵雜、空氣質(zhì)量不高、綠化園林不足。風格雨林園林設(shè)計體驗主題、小區(qū)安全六重保障、集中發(fā)散式商業(yè)模式。周邊配套不完善，項目內(nèi)部的停車位少,人流量少。南寧奧園大型居住社區(qū)、萬余平方米教育設(shè)施、配套齊全。周圍物流點，環(huán)境嘈雜。分析：壯錦那洪板塊的在售樓盤中大部分樓盤比較重視項目自身配套的建設(shè)和園林的規(guī)劃，碧園南城故事以內(nèi)部人車分流的人性化設(shè)計格局和云頂印象的地熱源熱水系統(tǒng)；另外，部分樓盤配上自身的商業(yè)配套吸引更多人氣。在劣勢方面，由于板塊所在地目前正處于建設(shè)期所以項目周邊的環(huán)境較為嘈雜，空氣質(zhì)量不高，周邊人氣還不是很足。項目名稱市場定位形象定位碧園南城故事中端樓盤，主要目標群體為中檔人群宅前院落空間，碧園南城匯東星城中高端樓盤品質(zhì)大盤——改變生活的力量中方碧翠園低端、經(jīng)濟適用房——云頂印象中高端樓盤，主要周邊居民，以青年為主，來南寧定居的外地人森林、山脈、湖泊、高層、住宅風格雨林中端樓盤，主要以年輕人，投資客來自東南亞的國際化社區(qū)南寧奧園中端樓盤，主要以周邊居民現(xiàn)代主義風格的“奧園居住區(qū)”分析：壯錦那洪板塊多以中端樓盤為主，只有云頂印象和匯東星城為中高端樓盤，這一板塊的樓盤目標群體以南寧及周邊居民為主，有少量為外地投資客。各個樓盤的形象定位都各有千秋別具一格，有主張品質(zhì)的匯東星城，異國風情的風格雨林、現(xiàn)代主義的南寧奧園等等。特征一：壯錦那洪板塊屬于新開發(fā)片區(qū)，土地塊完整，可以進行較大的規(guī)劃設(shè)計。五象大道延長線、壯錦大道的交通網(wǎng)絡(luò)疏通、各大樓盤的開發(fā)基本完成，勢必給壯錦那洪板塊帶來了大量人氣。特征二：壯錦那洪板塊吸引了許多大盤云集于此，這一板塊的樓盤以小高層為主基本分布在壯錦大道。樓盤社區(qū)多注重自身配套建設(shè)，附近樓盤的銷售率都比較樂觀，銷售率都在80%以上。主推戶型主要以二房為主，三房次之。特征三：壯錦那洪板塊在售樓盤中所有的樓盤本期的價格都比上期有所增加，中端樓盤為主的壯錦那洪板塊吸引了來自以南寧及周邊城市居民為主，少量投資客的消費群體。趨勢一：目前，壯錦那洪板塊作為政府重點規(guī)劃的板塊吸引不少大盤云集，加上南寧華南城的強勢進駐，未來幾年將會吸引更多的房地產(chǎn)商進駐板塊。趨勢二：壯錦那洪板塊市場目前處于蓬勃發(fā)展階段，房子的供應(yīng)量也接近于供不應(yīng)求的狀態(tài)，價格波動幅度并不是很大，因此，未來該板塊正是各大商家大展身手的地方。趨勢三：壯錦那洪板塊戶型供應(yīng)主要以解決剛需的二房為主，接下來是改善型住房的三房，市場處于發(fā)展期，需求量還比較大，因此二三房應(yīng)該繼續(xù)占領(lǐng)該板塊市場主流。 江南區(qū)市場特點分析江南區(qū)的房地產(chǎn)規(guī)劃科學合理。政府牽頭進行規(guī)劃，所以城南板塊在樓盤定位、配套設(shè)施上規(guī)劃比較齊全。江南區(qū)擁有南寧最便捷快速的交通條件。由于壯錦大道是機場通向市中心的必經(jīng)之路，各國來賓都將通過壯錦大道進入市區(qū)，所以壯錦大道與民族大道一樣都是南寧市的形象大道。江南區(qū)價格相對較低，住宅為主，高層建筑為重。幾個大盤之間在生活配套上可以相互幫助相互促進。江南區(qū)屬于新開發(fā)片區(qū)，土地塊完整，可以進行較大的規(guī)劃設(shè)計，有助整個區(qū)域的整體價值提升。五、江南區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特點總結(jié)（一）江南區(qū)物流、空港、文化產(chǎn)業(yè)園等多種領(lǐng)域的交疊，其發(fā)展的多元化已十分明顯，為未來該區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)。南寧市規(guī)劃局正在開展關(guān)于南寧市空港新城規(guī)劃的前期研究工作。一個全新的以航空產(chǎn)業(yè)為依托，包括多種功能的綜合性新城將在城市南面崛起。南寧吳圩國際機場擴建后，將建成面向國際的區(qū)域性樞紐空港，江南片區(qū)將被打造成融空港物流、臨空高科技產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)會展、旅游及居住于一體的空港新城。（二）實體產(chǎn)業(yè)化進程牽動房地產(chǎn)快說發(fā)展。江南區(qū)曾經(jīng)一向被視為南寧房地產(chǎn)的邊緣地帶，開發(fā)商不愿投資開發(fā)，消費者也不考慮購買此區(qū)域的商品房，2004年以前的房地產(chǎn)均價比其他區(qū)低30個百分點。但隨著時間的推移，其他的各個區(qū)正在依托概念式房產(chǎn)先后崛起，江南區(qū)則以實體產(chǎn)業(yè)化牽動著房地產(chǎn)欣欣向榮。（三）政府搭臺，地產(chǎn)唱戲。江南區(qū)作為政府規(guī)劃“空港新城”的城區(qū)，地產(chǎn)格局將會發(fā)生質(zhì)的改變。位于白沙大道和機場路的龍光普羅旺斯、八桂綠城、南寧奧園、碧園南城故事四大樓盤，帶有文化底蘊在里面，這里增值的空間與速度都有很大的余地。至此，隨著今年空港板塊的騰飛，各個地產(chǎn)在政府規(guī)劃的舞臺上逐步合力打造該區(qū)“空港新城”的住宅地產(chǎn)。（四）市場總體需大于供，房地產(chǎn)項目發(fā)展空間大以實體產(chǎn)業(yè)化為主的多元發(fā)展趨勢，讓江南區(qū)的城市化進程迅猛發(fā)展。勢必造成住宅市場的需求量增大。38 / 38