【正文】 金融機構(gòu)：建行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行小型儲蓄所區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）東風(fēng)西路、天衢西路由北至南（由西向東）鐵西大道、運河北路、運河南路、公交線路情況：12225路樓盤開發(fā)情況由于位置上的差異性，此區(qū)域開發(fā)樓盤不多，目前在售的有大約三個，鳳凰雅苑、時代花園等，其中時代花園開發(fā)規(guī)模在10萬方，鳳凰雅苑在8萬方，價位在集中在16001800元/平方米，此區(qū)域樓市發(fā)展屬于德城區(qū)欠成熟的區(qū)域。區(qū)域自然景觀：蘇祿王墓風(fēng)景區(qū)、植物園。城東開發(fā)區(qū)版塊i. 區(qū)域概況：范圍：岔河以東一帶、屬于河?xùn)|開發(fā)區(qū)，北到果園路、南到橫河，東到京福高速公路。教育設(shè)施：耀華學(xué)校、德州同濟中學(xué)、三維策劃設(shè)計學(xué)校等醫(yī)療機構(gòu)：糖尿病甲亢研究所、金融機構(gòu)：中行德州開發(fā)區(qū)支行、中國人民銀行德州中心支行、農(nóng)行開發(fā)區(qū)辦事處區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）果園路、北園路、天衢東路、東方紅路、104國道由北至南（由西向東）河?xùn)|街、新興路、晶華路公交線路情況：1126路等iii. 樓盤開發(fā)情況此區(qū)域?qū)儆诤訓(xùn)|開發(fā)區(qū)河?xùn)|新城版塊，未來的現(xiàn)代化園林式生態(tài)型新城，未來市政府搬遷地，新的市中心，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)土地多，開發(fā)樓盤較多，且多位德州知名房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的、15萬平方米以上的大盤，像目前在售的嘉誠尚東、新城市花園等10個樓盤，價位屬于僅僅低于市中心的，在1800－2800元/平方米之間。區(qū)域自然景觀：嘉誠景園、陽光花園沿線風(fēng)景區(qū)教育設(shè)施：財貿(mào)經(jīng)濟學(xué)校、大拇指幼兒園、鐵中醫(yī)療機構(gòu)：德州市鐵路醫(yī)院、亞太國醫(yī)院、金融機構(gòu)：于官屯農(nóng)村信用合作社、德州商業(yè)銀行等區(qū)域交通情況：主要道路由西至東（由北向南）新華路、新領(lǐng)路、新建路、新河?xùn)|路由北至南（由西向東）解放南路、新湖南路、湖濱南路公交線路情況：11226路等樓盤開發(fā)情況此區(qū)域?qū)儆诔悄习鎵K，開發(fā)樓盤大多集中在新華路段，再南就是嘉誠開發(fā)的嘉誠景園、山東聯(lián)興集團開發(fā)的聯(lián)興嘉和居，區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)土地不是太多，開發(fā)樓盤有限，且多位德州甚至山東的知名房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的、價位屬于僅僅低于中等的，一般在1100－2400元/平方米之間。 德州市目前開發(fā)除了陽光花園有小高層外，主要是多層物業(yè) 216。 價格基本在16002400元/M2，市中心區(qū)域的價格要比城南版塊的價格要高大約300400元/M2。 新推出嘉誠尚東盡管屬于開發(fā)區(qū)河?xùn)|版塊，除了本身的品質(zhì)稍好外，銷售中又過多的渲染了河?xùn)|開發(fā)區(qū)遠期規(guī)劃的概念，有一定的炒作成分存在，價位初步定在2800元/M2之間，目前雖然還未開盤，但預(yù)定已經(jīng)接近40％。整體客源中不同從業(yè)者對于面積的需求差別較大，像中層管理者、高層管理者、私企老板的需求都集中在面積較大的3房，而高科技從業(yè)者的需求則集中在130平方米以下，多數(shù)在80－120平方米的2房、3房，所以德州市的戶型需求也是多樣化的，發(fā)展商只要進行有針對性的定位，不僅能夠避免惡性競爭，同時也能找到自己的發(fā)展機會。 總體去化狀況良好，大部分2004年下半年同一時間開盤的樓盤目前去化率在7085％，說明多層產(chǎn)品在德州市場接受度高，發(fā)展前景樂觀。東部為運動場，以及破舊平房，土地平整；中部為教學(xué)樓，西部為綜合試驗樓，西部南側(cè)為空地。本地塊通過公開拍賣方式取得。東面通過聯(lián)興嘉和居是交通主干道湖濱南路，德州晶華集團振華玻璃公司、德州向陽起重安裝有限公司等知名企業(yè)均坐落在湖濱南路上。主要公交線路有8路等。2. 小區(qū)占地100多畝，規(guī)模在周圍屬于較大的，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。6. 小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計劃將邀請專業(yè)的物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。8. 西面新湖南路正待規(guī)劃拓寬，南面待規(guī)劃路段未成型，且環(huán)境較差，對購房者勢必造成心理抗性。12. 房地產(chǎn)市場剛剛起步，項目在產(chǎn)品設(shè)計中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時，要考慮到市民的接受程度，對于項目自身檔次的提升，略有影響。15. 本區(qū)域房地產(chǎn)市場處在發(fā)展階段，整體營銷實力不強，給項目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。216。 對自身潛質(zhì)的分析對住宅區(qū)評價的一個重要指標(biāo)是：什么區(qū)域？什么環(huán)境？出行交通時間？區(qū)域方面：本區(qū)域處于城南版塊區(qū)域，屬于緊挨市中心最北區(qū)域，西出口瀕臨新湖南路，拓寬后將直達德城區(qū)市中心心臟區(qū)域，盡享市中心的繁華，車程距離不足5公里，；東面穿過聯(lián)興小區(qū)為交通主干道——湖濱南路，避開主干道的噪音喧囂，鬧中取靜。環(huán)境方面：通過新湖南路可直達市政府中心廣場、世紀(jì)廣場、新湖風(fēng)景區(qū)，不足5公里。第二節(jié) 產(chǎn)品概念建議 (1)開發(fā)中低檔的產(chǎn)品由于項目周邊競爭樓盤不多，或瀕臨104國道，位置最南，或是一些拆遷建房，售價大約在1200元/平方米以下，如果我們產(chǎn)品定位于中高檔產(chǎn)品，將會受到周邊這些樓盤低價的價格沖擊，考慮本因素，我們可以采取成本定價策略，按照成本價格加上開發(fā)商一定預(yù)期利潤作為售價，開發(fā)周期一次性開發(fā)以便最大的節(jié)約成本。二期待學(xué)校拆遷進度、西面和南面道路的規(guī)劃完善后，和一期銷售進展情況而定。中低層面解決基本生活需求的購房者（占15％）政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員企業(yè)中青年職員老市區(qū)政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員老市區(qū)企事業(yè)單位青年職員B、中層及中層以上改善居住條件的購房者（占60％）政府機關(guān)、事業(yè)單位中層管理者企業(yè)中高層管理者企事業(yè)單位中高層企事業(yè)單位青年職員私營個體業(yè)主C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者（占35％） 私企成功人士 高級管理層政府事業(yè)單位高層※ 客源描述中低層面解決基本生活需求的購房者：⊙多為外地來城區(qū)工作不久或極少部分拆遷戶；⊙年齡大約在2535歲之間，收入較同齡人稍高；⊙主要購買力在總款10—18萬，面積80—120㎡之間?！褜ぷ魃瞽h(huán)境，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍有較高要求，追求高生活品位，體現(xiàn)自己的人生價值；⊙對住房要求面積在180㎡或以上。因此,本項目在布局上可適當(dāng)作局部性梯度跌落、錯落有致的格局。幾種可供參考的建筑立面和建筑形式我們建議，本項目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒江浙一帶的風(fēng)格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。(3)建筑細(xì)部建議建筑設(shè)計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計要恰到好處；◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。l 規(guī)劃綠化布局的同時，考慮地上停車位的選址，可以采用植草磚鋪設(shè)停車位， 加大了綠化面積同時，也滿足了停車的需要。依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會所、幼兒園、小學(xué)、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲蓄所、超市等；我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有：178。供暖系統(tǒng)：本項目周邊有供暖主管道，我司建議供暖方式采用散熱片方式，集中供暖，分戶計量，且將排氣口預(yù)留室外。可以考慮以下服務(wù)內(nèi)容：家政服務(wù)中介、私人保健醫(yī)師、理財咨詢、健身指導(dǎo)、形象顧問、代訂服務(wù)（包括票務(wù)、用車、報刊等）、兒童興趣班等。具體安保措施如下：◇周邊紅外微波雙重報警：選用美國原裝安防主機，對小區(qū)周界實行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對射探頭自動感應(yīng)，觸發(fā)報警，主機顯示報警部位提示值班人員?！笮^(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置電子巡更，記錄巡更路線及時間，保證安全?！筮h程抄表系統(tǒng)：采用電子脈沖水、電、煤表收集器，用戶即時通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀書，并同時傳給物業(yè)中心遠端服務(wù)器，自動記費結(jié)算，減少上門抄表的干擾。第三節(jié) 價格具體定位（入市價格/均價/項目單體定價）入市價格的確定 依據(jù)類比原則，我們選取周邊相類似的住宅小區(qū)，制定比準(zhǔn)價格，作為本項目可實現(xiàn)入市價參考。u 位置加價原則其中的小高層正對中央景觀步道和景觀位置相對較好的，應(yīng)適當(dāng)加價