某集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位課件-wenkub
2023-02-16 12:53:55 本頁面
【正文】 開發(fā)為主的公司，應(yīng)該選擇一個(gè)較好的下家（戰(zhàn)略合作伙伴），來以較低的資本化率收購該物業(yè)，實(shí)現(xiàn)上家以較高的 IRR收益率退出。7. 在商鋪沒有銷售之前，子公司應(yīng)抓好商鋪的租賃管理，提升商鋪的凈營運(yùn)收益水平。金地集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位第一部分 報(bào)告摘要第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的盈利本質(zhì)第三部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢第四部分 金地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容概要商業(yè)房地產(chǎn) IRR的內(nèi)在含義 商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是追求較高、穩(wěn)定的凈營運(yùn)收益，這是其價(jià)值的基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目獲得較高 IRR的基礎(chǔ)；選擇在不同時(shí)點(diǎn)出售商業(yè)房地產(chǎn)，對(duì)項(xiàng)目 IRR的影響不一樣；2. 集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位 集團(tuán)整體的戰(zhàn)略定位是快速高效滾動(dòng)發(fā)展，擴(kuò)大規(guī)模，追求資金的高效運(yùn)用，因此重點(diǎn)考察資金的投資收益率（ IRR）；長期持有穩(wěn)定性收益不是現(xiàn)在的戰(zhàn)略定位； 金地的商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位為：適當(dāng)開發(fā) +中短期銷售。8. 集團(tuán)每年對(duì)各子公司的商業(yè)物業(yè)收益進(jìn)行評(píng)估，如達(dá)不到投資收益要求，集團(tuán)將視作不良資產(chǎn)進(jìn)行銷售處理。（ 1）凈營運(yùn)收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)物業(yè)價(jià)值其本質(zhì)是由商業(yè)房地產(chǎn)估值方法決定的收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益資本化法作為其中的一種估價(jià)方法。（ ineoperating1 2 3 4 5 6 7 n該物業(yè)價(jià)值多少 ？第一年凈營運(yùn)收益 CF1貼現(xiàn)率 r。估值案例二永久年限在美國，由于商業(yè)房地產(chǎn)的使用年限為無限期，因此只要使用公式：如何簡化估值或者就可以計(jì)算出某商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。已知某商業(yè)房地產(chǎn)的年凈營運(yùn)收益為 210萬元，受益年限為 45年，為利用直接資本化法評(píng)估該房地產(chǎn)價(jià)格，可在與該估價(jià)對(duì)象同一市場資料中，選取 4宗房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈營運(yùn)收益、使用年限資料，計(jì)算 K值。影響估值的兩個(gè)重要因素：每年凈營運(yùn)收益的大小，即 CFn：在其他因素不變的前提下，CFn越大則價(jià)格越高， CFn越小，則價(jià)格越低；獲得該凈營運(yùn)收益的可靠性，即 r：由于獲得凈營運(yùn)收益是否可靠將影響投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，而風(fēng)險(xiǎn)的大小又決定了貼現(xiàn)率 r的大小。針對(duì)尋求資金高回報(bào)率（ IRR）的公司來說：當(dāng)商業(yè)物業(yè)達(dá)到成熟期時(shí)，盡管租金收益仍然在不斷的增長，但是，只要轉(zhuǎn)售的資本化率低于投資第一年凈營運(yùn)收益率，就應(yīng)該轉(zhuǎn)售，從而獲得較高的 IRR收益。除非進(jìn)行一定的價(jià)格折讓，不然投資者不會(huì)來買?？梢婍?xiàng)目轉(zhuǎn)售時(shí)的售價(jià)在很大程度上決定了該類項(xiàng)目投資的回報(bào)高低。（ 5） 如果采用長期持有的模式， IRR將會(huì)維持在固定的水平，難以實(shí)現(xiàn)較高的水平，從而降低資金使用效率，不利于公司快速滾動(dòng)發(fā)展。1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11如果長期持有，不考慮轉(zhuǎn)售， IRR將維持在固定的水平，不利于提升資金使用效率。?有利于租戶盤活資金，資金不會(huì)被套在房地產(chǎn)上，且進(jìn)退容易； 美國 Reits的發(fā)展情況房地產(chǎn)投資信托基金（ Trusts,簡稱 的出現(xiàn)為公眾提供了參與商業(yè)性房地產(chǎn)權(quán)益投資的機(jī)會(huì)，民眾可以通過購買REITsREITs通過多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)，有效地降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，也取得了較高的投資回報(bào)。主要優(yōu)勢：3. —— 具有較高的流動(dòng)性 年美國國內(nèi)稅收法案》規(guī)定，如果REITs將每年度盈利的大部分以現(xiàn)金紅利方式回報(bào)投資者，則無需繳交公司所得稅，這就避免了對(duì) REITs（ 2） 中國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1. 商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展主要力量為國有企業(yè)、外資；2. 資金渠道單一，集中在銀行，而且絕大多數(shù)為短期貸款；通常持有模式是利用高溢價(jià)評(píng)估，將項(xiàng)目抵押給銀行，把前期投資的錢拿回來，用低回報(bào)維持經(jīng)營，等待升值。小業(yè)主的投資回報(bào)無法滿足。 解決不了長期資金的問題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。一定
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