【正文】 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值 本報告是嚴格保密的。 20 針對寫字樓市場背景提出問題 本報告是嚴格保密的。 ?國貿(mào) 片區(qū)： 總量約 40萬平方米 。 ?海秀商圈片區(qū)： 總量 68萬平方米。 22 濱海大道沿線整體品質高，大量新項目供應，眾多城市先進要素聚集，必將取代國貿(mào)區(qū)域成為商務中心區(qū) 濱海大道沿線的高形象認知已經(jīng)形成 本報告是嚴格保密的。 24 ?？谕顿Y氛圍缺乏導致在售項目消化緩慢 ?受 90年代初期泡沫的影響，經(jīng)濟活力較差 ?近年整體投資氛圍弱，正在崛起中 財富廣場 —— 對外銷售 價格 起價： 4100元 /平方米 面積劃分 100； 150； 200； 250； 300平方米 客戶狀況 投資客少 ，主要需求 150平方米以下， 約 2030%； 主要是自用型，需求 150300平方米占 4050%； 500平方米以上占 10%以內(nèi)。 25 同時在售項目實現(xiàn)銷售價格低，新入市項目售價僅 4000元 /平方米，價值略被低估 物業(yè) 租金（含管理費用） 財富中心 銷售均價 4000元 /平方米 財富廣場 起價 4100元 /平方米 瓊泰大廈 3035 元 /平方米 .月 國貿(mào)中心 3035元 /平方米 .月 南洋大廈 3045元 /平方米 .月 帝豪大廈 3045元 /平方米 .月 帝都大廈 2535元 /平方米 .月 嘉陵國際大廈 3032元 /平方米 .月 銀通大廈 2025元 /平方米 .月 萬利隆 30元 /平方米 .月 泰達商務大廈 2025元 /平方米 .月 ?根據(jù)租金反算寫字樓預期售價為： 46005900元 /平方米；遠高于現(xiàn)階段市場售價。 26 但市場在租寫字樓項目租賃狀況良好，表明寫字樓需求旺盛 ?目前市場上成熟寫字樓出租狀況良好，表明市場需求并不缺乏。 序號 名稱 入住率 1 國貿(mào)中心 85% 2 南洋大廈 80% 3 帝豪大廈 85% 4 帝都大廈 98% 5 嘉陵國際大廈 90% 6 CMEC大廈 90% 7 銀通大廈 85% 8 文華大酒店 90% 9 黃金海景大酒店 90% 10 寶華酒店 90% 11 國際商業(yè)大廈 80% 12 匯通酒店 85% 市場表現(xiàn) 消化緩慢并非因為缺乏需求 本報告是嚴格保密的。表明寫字樓價格有一定的上漲空間 本報告是嚴格保密的。 29 市場在租寫字樓整體品質低、形象差 —— 層高低，大堂形象差 本項目優(yōu)勢在于后期層高可調整余地較大 名稱 建筑面積：平方米 層高：米 大堂狀況 瓊泰大廈 約 60000 作為銀行營業(yè)部 國貿(mào)中心 44500 3 小面積挑空 南洋大廈 30000 3 無挑空 帝豪大廈 37000 無挑空 帝都大廈 25000 無挑空 嘉陵國際大廈 33000 無挑空 銀通大廈 40000 局部挑空 萬利隆 7733 無挑空 泰達商務大廈 28000 …… 北京大廈 47000 …… 財富廣場 28000 兩層挑空 市場表現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 31 在租寫字樓整體品質低、形象差 —— 物業(yè)管理差 ?物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司 ?南洋大廈曾由 FPD管理，后撤出 ?物業(yè)管理僅限于簡單的保安和保潔服務 物業(yè) 物業(yè)管理公司 管理費：元 國貿(mào)中心 海南國貿(mào)中心房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南洋大廈 海南第一物業(yè)管理有限公司 帝豪大廈 本地公司 帝都大廈 嘉陵國際大廈 本地公司 銀通大廈 本地公司 萬利隆 本地公司 泰達商務大廈 本地公司 2 北京大廈 本地公司 2 市場表現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。自用為主 銷售狀況 辦公樓銷售約 20%，公寓樓銷售約 30% ? 單層面積偏小與層高過低是項目的硬傷 ? 通常甲級寫字樓單層面積1500平方米以上，層高 米以上 ? 整體高度約 100米，不能體現(xiàn)標志性 ? 劃分單元面積小，導致客戶層次不高 市場表現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 ? 整體高度約 100米，不能體現(xiàn)標志性。 34 產(chǎn)品層面品質提升空間大！ 客戶是否對產(chǎn)品提出更高要求？ 競爭項目如何處理產(chǎn)品問題？ 本報告是嚴格保密的。 ? 某樓層 512m178。 36 現(xiàn)有寫字樓已經(jīng)不能滿足高端客戶需求，有遷往高品質寫字樓的趨勢 南洋大廈物業(yè)管理人員訪談： ?南洋大廈是 10年前建設的當?shù)刈詈玫霓k公樓 ， 包括中央空調和當時 FPD的物業(yè)管理 ， 當年物業(yè)管理費用 28港幣 /月 .平方米； ?現(xiàn)在 南洋大廈主要是金融投資類的企業(yè) ， 對辦公形象要求很高 ?目前 很多企業(yè)對當前狀況不太滿意 ， 包括硬件設施 ， 商務配套 ， 物業(yè)管理等 。 客戶需求 財富廣場銷售經(jīng)理訪談： ?財富廣場定位專業(yè)型寫字樓 ， 購買 財富廣場的客戶都是成熟型的公司 ， 因為?？诔砷L型的企業(yè)數(shù)量不多 ?投資客比例很少 ， 主要是 自用 ， 實業(yè)類企業(yè)為主 ， 客戶非常成熟 。 本報告是嚴格保密的。 酒店辦公 入駐企業(yè)數(shù)量 典型企業(yè) 寶華酒店 17 …… 文華大酒店 9 華為技術，艾默生，海虹控股等 國際商業(yè)大廈 44 海南控股等 黃金海景大酒店 39 中國石化、開利中國等 匯通酒店 70 …… 客戶需求 本報告是嚴格保密的。 ?選擇文華酒店辦公原因： ?物業(yè)管理 ，這里可以通宵辦公，這是首選要求。 ?酒店 商務設施齊全 ， 會議很方便 ，也可以用自己的設備。 39 未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項目 物業(yè)類型 辦公樓規(guī)模 定位 核心賣點 棕櫚廣場 辦公樓、酒店、公寓、集中商場 3萬平方米以上 頂級綜合體 地段 寫字樓：層高 4米， 35層， 1層 1000平方米以上；酒店 35層，五星級 天邑國際大廈 頂級辦公樓 總規(guī)模 8萬平方米；約 5萬平方米辦公樓， 2萬平方米酒店 海南第一辦公樓；168米，地面 42層 地段，超頂級辦公樓 19部豪華高速電梯，酒店式豪華接待大堂，挑空層高 10米， 406個車位，設立獨立的停車場管理系統(tǒng) 海灣國際 辦公樓，商業(yè) 約 領袖企業(yè)辦公場所 80%以上實用率 6部電梯， 361個車位， 6000平米底墑 ? 地段優(yōu)勢 ? 入市先機 未來供應 本報告是嚴格保密的。 41 整體格局 物業(yè) 租金（含管理費用） 文華酒店 租金 7080元 /平方米 .月 寶華酒店 租金 6070元 /平方米 .月 國商大廈 租金 5065元 /平方米 .月 黃金海景大酒店 租金 5060元 /平方米 .月 財富中心 租金 3537元 /平方米 .月，售價 4000元 /平方米 匯通酒店 租金 3040元 /平方米 .月 財富廣場 起價 4100元 /平方米，預期租金 3540元 /平方米 .月 瓊泰大廈 3035 元 /平方米 .月 國貿(mào)中心 3035元 /平方米 .月 南洋大廈 3045元 /平方米 .月 帝豪大廈 3045元 /平方米 .月 鴻聯(lián)商務廣場 約 40元 /平方米 .月 帝都大廈 2535元 /平方米 .月 嘉陵國際大廈 3032元 /平方米 .月 銀通大廈 2025元 /平方米 .月 萬利隆 30元 /平方米 .月 泰達商務大廈 2025元 /平方米 .月 北京大廈 15元 /平方米 .月 金港大廈 10元 /平方米 .月以內(nèi) 帝都大廈 帝豪大廈 南洋大廈 瓊泰大廈 財富廣場 國貿(mào)中心 萬利隆大廈 嘉陵大廈 泰達大廈 銀通大廈 北京大廈 財富中心 海灣國際 天邑國際 棕櫚廣場 文華酒店 寶華酒店 國商大廈 黃金海景酒店 匯通酒店 鴻聯(lián)商務廣場 金港大廈 本報告是嚴格保密的。 ?新入市項目品質有提高的趨勢，從 產(chǎn)品上講有提升空間 ?未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項目；且品質明顯提高， 未來存在一定競爭 ??？谀壳皩懽謽菍崿F(xiàn)銷售價格低，價值略被低估， 辦公樓價格存在上漲空間 高品質辦公樓 可能是本項目的發(fā)展方向 本報告是嚴格保密的。 44 高端市場容量是本項目最大的風險 ?當前海口辦公樓物業(yè)主要是中檔項目， 高端項目缺乏 ?現(xiàn)有辦公樓品質上已不能滿足高端客戶需求 ?高端 需求已經(jīng)出現(xiàn)外溢 ，大量酒店替代辦公，且 實現(xiàn)了高價格 ?第 二三產(chǎn)業(yè)的落后注定高檔辦公樓需求有限 ?未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項目，棕櫚廣場、天邑國際大廈總規(guī)模近 10萬平方米， 未來存在高端競爭 8萬平方米的寫字樓能否被市場接受 —— 市場容量的風險 本報告是嚴格保密的。 46 競爭策略 ?未來 35年放量主要集中在濱海大道沿線，部分屬于真正的高檔項目 面對競爭，本項目核心競爭力是什么？ 本報告是嚴格保密的。 48 面對市場容量風險的解決途徑 市場容量風險 降低主體樓高度，減少寫字樓總量 依靠廣場其他物業(yè)實現(xiàn)高售價 多種形式，分散風險，降低市場壓力 租售并用的經(jīng)營方式，部分短期持有，最大程度挖掘客戶 酒店 酒店式公寓 本報告是嚴格保密的。 ? 項目限高 186米；容積率不小于 ；建筑密度不小于 40%；綠化率不小于 35%。 本報告是嚴格保密的。 51 兩種種備選方案具體的物業(yè)配比 方案 A 寫字樓： 酒 店： 底 商： 9200平方米 廣場商業(yè)： 6000平方米 總規(guī)模： 約 9萬平方米 代表?？诘谝桓叨鹊木C合體，包括酒店、辦公樓、商業(yè)及休閑廣場，總體高度 186米以上 高度降低至約 100米，總層數(shù) 26層，包括辦公樓及商業(yè) 方案 B 寫字樓： 37800平方米 底 商： 9200平方米 廣場商業(yè)： 6000平方米 總規(guī)模： 53000平方米 本報告是嚴格保密的。 53 序號 項目 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 凈現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 土地成本 15層以上建筑 幕墻（中空玻璃） 電 梯 內(nèi)裝修 酒店裝修及配套追加 廣場 block 夜總會 園林綠化 財政樓裝修 架空層車庫 新增地下車庫 物業(yè)管理費（ 1年） 工程建設其它費用 管理費及不可預見費 財務成本 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計凈現(xiàn)金流量 5 凈現(xiàn)值 6 累計凈現(xiàn)值