【文章內(nèi)容簡介】 之江路與世紀(jì)大道交叉口東南側(cè)，東鄰永豐橋港 高層、聯(lián)排 離客運中心近，社區(qū)規(guī)模大，價格低 北大金城 炮臺口車站北路 80米 多層、小高層 小區(qū)成熟，明年無多層 新城區(qū) 嘉華春曉 世紀(jì)大道與環(huán)東路交叉口 高層（復(fù)式）、小高層、花園洋房（疊加） 花園洋房 東方潤園 羅星街道白水塘路北側(cè)、徐家港兩側(cè) 高層、雙拼、聯(lián)排、花園洋房 別墅居多 金地家園 車站南路西、世紀(jì)大道南、白水塘路北 高層、雙拼 城市中心地段 金都上品 寧橋南路與世紀(jì)大道交匯處西南側(cè) 高層 高品質(zhì)樓盤城市中心 四季江南 世紀(jì)大道與體育南路交叉口 小高層 成熟社區(qū)， 臨江景園 新城區(qū)世紀(jì)大道體育南路交叉口 高層、 新城區(qū)戶型較大 百合春天 嘉善魏塘鎮(zhèn)陽光西路 1283號 小高層 學(xué)區(qū)房， 書香門邸 東鄰環(huán)西南路、南鄰世紀(jì)大道、西鄰陳涇港 高層、小高層、多層（復(fù)式） 學(xué)區(qū)房 塞納藍(lán)灣 環(huán)西大道與世紀(jì)大道交叉口 高層 營造高端品質(zhì)，價格低 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)暢銷產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以 8398平米兩房、 110130平米三房的中小戶型舒適型產(chǎn)品為主。 項目五期定位分析 —— 競爭市場分析 0 80㎡ 90㎡ 100㎡ 110㎡ 120㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 以上 嘉匯城市廣場 129 4598 東方星河灣 87 97110 頂復(fù) 260 春曉苑 79 113 88 金地家園 四季江南 百合春天 書香門邸 塞納藍(lán)灣 87 120 兩房 三房 四房 北大金城 東方潤園 119 聯(lián)排 254 125 174 聯(lián)排 262 89 雙拼 260 85 142 123 78 160 133 118 105 103 110 80 136 115 96 8590 120133 160 160 復(fù)試 200 本報告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng) —— 20232023出讓的土地，容積率也多在 ，預(yù)計未來三年區(qū)域內(nèi)多層產(chǎn)品供應(yīng)較少。 項目五期定位分析 —— 競爭市場分析 編號 土地位臵 土地面積 (m2) 出讓面積 (m2) 規(guī)劃指標(biāo)要求 容積率 建筑密度 綠地率 20238 縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)嵩山路南側(cè)、晉陽路 北側(cè)、善江公路東側(cè) ≤35% ≥25% 2023303 嘉善大道西側(cè)、喬克國貿(mào)中心北側(cè)、 中央河?xùn)|北角 ≤35% ≥20% 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目五期定位分析 —— 競爭市場分析 競爭現(xiàn)狀：競品集中，競爭較為激烈，高層小高層產(chǎn)品尤其集中，且大多在價格方面動作較大。 競爭市場情況小結(jié) 目前成交結(jié)構(gòu)： 7090㎡左右兩房及 100120㎡左右三房去化較快。 120㎡以上大戶型及類別墅等去化慘淡。 未來供求情況：目前區(qū)域仍多小高層高層項目，多層產(chǎn)品稀缺；且依近期土地成交情況來看，未來三年內(nèi)多層產(chǎn)品供應(yīng)較少。 項目五期 定位分析 2 B 嘉善市場分析 A 宏觀市場分析 D 客戶分析 C 競爭市場分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)對嘉善及開發(fā)區(qū)樓盤客戶分級，可分為高端改善型、首次改善型、基本居住型三類客戶，根據(jù)本項目自身條件、項目目標(biāo)，本項目目標(biāo)客戶鎖定為首改型客戶和剛需首臵型客戶。 高端改善型 ?客戶特征：當(dāng)事業(yè)與財富到達(dá)一定層級時， 房子成為一種生活方式的體驗 ， 以資源價值占有為主導(dǎo) 的復(fù)合價值追求， 追求圈層 的生活方式 。 ?客戶屬性：生意人、企業(yè)中高層、政府官員等；年齡偏大 首次改善型 ? 客戶特征： 重點追求居住環(huán)境和空間的升級換代，有一定價格敏感性， 臵業(yè)理性；他們是城市的力量，更是家庭的中堅，上有老，下有小， 臵業(yè)需要為家人考慮更多。 ? 客戶屬性：中小企業(yè)的中層或技術(shù)人員，政府公務(wù)員、小商販等，三口或三代之家，一定財產(chǎn)積累； 剛需首臵型 ? 客戶特征：工作不錯但時間不長，剛（準(zhǔn)備）步入婚姻，或剛有了自己的小孩，他們需要有個固定的屬于自己的家； ? 客戶屬性：白領(lǐng)，一般公務(wù)員或銀行教師等優(yōu)勢單位普通員工，部分首付需要支援但月供基本沒有問題；企業(yè)職工， 有一定經(jīng)濟實力，外溢時，選擇范圍相對較廣； ?購買力 80萬以上； ?代表項目：東方星河灣、四季江南等 ?購買力 5080萬元； ?代表項目：春曉苑、嘉業(yè)陽光城等 ?購買力 50萬以下； ?代表項目：嘉業(yè)陽光城、北大金城等 項目五期定位分析 —— 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 邊緣客戶 重要客戶 核心客戶 核心客戶： 70% 臵業(yè)群體： 開發(fā)區(qū)內(nèi)新嘉善人及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶、以泛生意人、中小企業(yè)的職員或技術(shù)人員為主； 臵業(yè)目的： 自住為主，多為首次臵業(yè)或首改需求 重要客戶： 20% 職業(yè)群體： 區(qū)域及周邊、中心區(qū)外溢剛需首臵或首改客戶，以普通企業(yè)職員、年輕白領(lǐng)人士為主 臵業(yè)目的： 自住，多為首臵、婚房需求 潛在客戶： 10% 來源： 周邊上海等限購城市投資客 臵業(yè)目的： 投資或養(yǎng)老 客戶分級 —— 以區(qū)域及周邊、中心區(qū)外溢首臵、首改型客戶為核心客戶，以區(qū)域及周邊、中心區(qū)外溢首臵或改善客戶為重要客戶，適當(dāng)滿足其他客戶的購房需求 項目五期定位分析 —— 客戶分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶臵業(yè)訴求 核心臵業(yè)訴求 價格驅(qū)動 —— 更主要體現(xiàn)在對總價而非單價的控制，滿足青年臵業(yè)者首付要求； 品質(zhì)驅(qū)動 —— 更關(guān)注內(nèi)部的居住功能及居住本身的舒適度； 獨特性 —— 容易接受新事物，提供給客戶在其它項目無法享受的東西和價值點。 項目五期定位分析 —— 客戶分析 由于近幾年房產(chǎn)市場整體形勢影響，嘉善地區(qū)整體成交不比 09年、 10年，但剛需購買力稍有增長；從成交情況來看，本地區(qū)以自住需求為主，多是首次置業(yè)，且高性價比的 7090㎡左右兩房和 100120㎡ 左右的三房受到了市場的認(rèn)可和追捧。 項目名稱 年齡區(qū) 間 主力需求 面積 主要客戶類型 北大金城 25— 40歲 80130㎡ 以自住為主的嘉善本地人、外來打工者、周邊鄉(xiāng) 鎮(zhèn)富足者；投資需要占比較少 龍鼎瑞園 25— 45歲 120㎡ 以自住為主的嘉善本地公務(wù)員、私企業(yè)主、周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富足者 百合春天 25— 40歲 88㎡ 以自住需求為主，私企業(yè)主、私企白領(lǐng)、周邊鄉(xiāng) 鎮(zhèn)富足者等，外來投資需求占少量 四季江南 30— 50歲 120— 140㎡ 以自住需求為主，私營業(yè)主、公務(wù)員等 財富廣場 30— 50歲 70㎡ 以投資需求為主，嘉善本地公務(wù)員、私營業(yè)主、 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富足者，嘉善周邊投資客 京都華庭 35— 50歲 50㎡ 以投資為主，主要是溫州商業(yè)街的私營業(yè)主，嘉 善周邊投資客 本報告是嚴(yán)格保密的。 對本項目啟示 ——合理價格控制，滿足客戶實惠需求；率先品質(zhì)發(fā)力，引領(lǐng)區(qū)域居住舒適度的升級；產(chǎn)品體系的功能化與個性化充分結(jié)合，強力展示。 我們的客戶：首次臵業(yè)型區(qū)域及周邊客戶、首次改善型外溢客戶 ?區(qū)域內(nèi)企業(yè)職工 ?周邊優(yōu)質(zhì)企業(yè)進城客戶 ?對產(chǎn)品的訴求： ?性價比 ?居住舒適度 首次臵業(yè)型區(qū)域及周邊客戶 ?嘉善市區(qū)外溢客戶； ?周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶； ?對產(chǎn)品的訴求： ?性價比 ?產(chǎn)品品質(zhì) 首次改善型外溢客戶 ?他們的共同點： 渴望改善生活品質(zhì)和環(huán)境 價格適當(dāng)控制 關(guān)注性價比 關(guān)注交通和生活配套的成熟 交通和配套成熟 ?他們對物業(yè)的共同訴求： 項目五期定位分析 —— 客戶分析 實際使用更舒適 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析小結(jié)： 目前嘉善市場上，主力客戶依然集中在首次臵業(yè)及首次改善范圍。 客戶對于 80㎡左右兩房及 110㎡左右三房依然情有獨鐘。 客戶追求產(chǎn)品的性價比和舒適度，總價敏感性更高。 項目五期定位分析 —— 客戶分析 46 五期 產(chǎn)品定位 3 ?區(qū)域市場內(nèi)哪些戶型實現(xiàn)熱銷，可借鑒之處有哪些？ ?目前市場成交結(jié)構(gòu)及抗風(fēng)險性較低戶型是什么樣的？ ?怎樣的產(chǎn)品可以迎合市場需求？實現(xiàn)快速去化？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 商品住房供應(yīng)量持續(xù)放大 近幾年嘉善商品住房項目集中上市，供應(yīng)