【文章內(nèi)容簡介】 嚴格保密的。小白領(lǐng)和周邊高校年輕教師購房需求強烈通過訪談 IBM、 HP等公司普通職員和東財、理工年輕教師，總結(jié)出他們的購房關(guān)鍵需求如下：p此類人群多為 2535歲，多數(shù)為本科畢業(yè)， 學(xué)歷較高 。p處于婚齡或已婚，年收入 36萬，目前租住房屋，家庭月租房費用約為 10001300元。他們 購房需求強烈， 希望早日購房以節(jié)省租房費用。p板塊內(nèi)目前沒有合適他們計劃購置的房屋作為長期居住的第一居所，而板塊外的房屋不是太遠就是總價過高， 目前處于觀望狀態(tài) 。p希望房屋能夠滿足基本的居住功能，所以 傾向購買普通大小兩居室 70100㎡ 。p這類家庭目前收入不是很高，處于事業(yè)的起點和奮斗期，一般還在做基層工作。對房屋的購買抱一種務(wù)實的態(tài)度，從自己現(xiàn)有的經(jīng)濟能力，未來事業(yè)的發(fā)展及對未來生活的設(shè)想出發(fā)買房，多數(shù)能承受的 總價上限為 4050萬 。p這類人群工作時間較長，多需要加班。在總價可以承受的范圍內(nèi)， 需要房屋離工作地點足夠近 。部分人群沒有購買山海一家等學(xué)府區(qū)樓盤的原因是認為距離較遠。p對產(chǎn)品品質(zhì)有較高要求 ，認為學(xué)府片區(qū)樓盤產(chǎn)品品質(zhì)一般。37本報告是嚴格保密的。西南科教板塊中各亞板塊依托核心競爭力形成不同片區(qū)特征p軟件園亞板塊憑借自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的人口、配套、嶄新的城市面貌和億達的品牌效應(yīng)逐漸發(fā)展成為大連中高端住宅片區(qū)。p依托周邊高校人文氛圍和教職工購房客戶，學(xué)府亞板塊房地產(chǎn)市場雖起步較晚，但發(fā)展迅速。未來片區(qū)大規(guī)模項目的開發(fā)將進一步提升片區(qū)居住價值。p產(chǎn)業(yè)是旅順南路的主要資源。雖然距城市中心較遠，但旅順南路便利的交通和較低的價格吸引產(chǎn)業(yè)和高校人口在此置業(yè)。軟件園二期未來的發(fā)展前景使亞板塊價格上漲迅速。p臺山亞板塊是城市西拓的第一站，是進入軟件園的交通要道，是連接軟件園和城市的樞紐。獨特的地理位置和濃厚的居住氛圍，使其吸引了軟件園和市區(qū)兩個方向的客戶。38本報告是嚴格保密的。臺山亞板塊：成熟居住區(qū)，連接城市和產(chǎn)業(yè)區(qū)的樞紐亞板塊價值?成熟住區(qū) —— 純居住區(qū)域，發(fā)展較為成熟，區(qū)域居住氛圍濃厚。 ?配套齊備 —— 周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施齊備。?隨著中心區(qū)土地供應(yīng)量的大幅減少，離中心區(qū)合適的距離使其房價上漲迅速?？蛻?沙河口中產(chǎn)階層和軟件園產(chǎn)業(yè)人口為主?部分原臺山區(qū)域住房升級客戶?市域范圍中產(chǎn)階層?客戶關(guān)注與城市的距離和完善的生活配套價格2023年在售項目均價 5000元 /㎡，目前供應(yīng)產(chǎn)品均價 7000元 /㎡。供應(yīng)目前供應(yīng)?幸福 e家四期 —— 計劃 06年 4月開始內(nèi)部認購，總建面 ㎡，戶型面積 90170㎡ ，預(yù)計單價超過 7000元 /㎡ 。未來主要供應(yīng)：?大華臺山項目 —— 計劃 06年入市，總建面㎡ ，主流面積 119137㎡ 和 67116㎡，單價可能達到 6500元 /㎡甚至更高。?臺山區(qū)域土地存量大，未來一到兩年內(nèi)將集中放量，預(yù)計單價超過 7000元 /㎡產(chǎn)品05年產(chǎn)品以普通多層和小高層為主，目前供應(yīng)產(chǎn)品品質(zhì)有所提升，出現(xiàn)大堂、觀景電梯等產(chǎn)品創(chuàng)新。核心競爭力：成熟住區(qū) +與城市和產(chǎn)業(yè)合適的距離主流客戶：沙河口中產(chǎn) +軟件園客戶39本報告是嚴格保密的。濃厚的人文氛圍，嶄新的城市面貌，較高的產(chǎn)品素質(zhì)使軟件園突破亞板塊限制吸引城市中產(chǎn)亞板塊價值?濃厚的人文氛圍?嶄新的城市面貌?距軟件園最近的距離?適宜居住的自然環(huán)境客戶?軟件園企業(yè)中高收入人群，周邊高校教師為主?市域范圍中產(chǎn)客戶，外省市在連安家客戶?客戶看重了區(qū)域濃厚的人文氛圍，勻質(zhì)化的社區(qū)和較高的產(chǎn)品素質(zhì)。?客戶收入水平較高，屬中產(chǎn)階級較高層。價格05年均價 5000元 /㎡左右。目前均價已達 7000元 /㎡。價格明顯高于旅順南路和學(xué)府亞板塊，與臺山價格相近。供應(yīng)目前：康派 CITYONE尾盤康派： AC棟 130 160㎡大戶型為主， B棟3560㎡小戶型；CITYONE： 46㎡的一居室是主流供應(yīng)；目前均已剩尾盤供應(yīng)，預(yù)計 9月前清盤。產(chǎn)品多層、小高層，產(chǎn)品素質(zhì)好于周邊亞板塊，但無明顯突破。 核心競爭力：濃厚的人文氛圍 +較高的產(chǎn)品素質(zhì)主流客戶：軟件園中高收入者 +城市中產(chǎn)階級40本報告是嚴格保密的。旅順南路憑借便捷的城市交通吸引了需每日通勤的交通敏感型中產(chǎn)客戶亞板塊價值?旅順南路城市軌道交通和公交系統(tǒng)?位于高新園區(qū)內(nèi)，軟件園附近?軟件園二期在建，升值潛力大?部分位置可以觀?？蛻?亞板塊內(nèi)高校教師和高新園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口為主。?少量軟件園產(chǎn)業(yè)人口。?客戶多為需每日通勤的公司白領(lǐng)，看重區(qū)域交通系統(tǒng)帶來的通勤便利。?且 06年之前亞板塊房價較低，也是白領(lǐng)在此置業(yè)的重要因素。價格05年均價 4000元 /㎡左右。06年入市項目 5500元 /㎡起價，目前均價超過 6000元 /㎡，價格上漲迅速。供應(yīng)目前：在售典型項目為山海一家 2期，5500元 /㎡起價，均價超過 6000元 /㎡，以 70110的居住型兩居和三居為主，共 6萬㎡建筑面積。未來總體供應(yīng)量較少，小平島項目后續(xù)將有大量供應(yīng)。產(chǎn)品去年在售項目產(chǎn)品以普通多層為主，品質(zhì)一般。目前供應(yīng)多層、小高層產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)有所提高，但無較大突破。核心競爭力：便捷的城市交通 +低價主流客戶：企業(yè)小白領(lǐng)，需每日通勤41本報告是嚴格保密的。學(xué)府片區(qū)較低的價格和距離高校、產(chǎn)業(yè)較近的距離使周邊高校教師在此置業(yè)亞板塊價值?位于高新園區(qū)與軟件園的腹地，周邊高校環(huán)繞?低于周邊亞板塊的價格客戶?周邊高校教師和產(chǎn)業(yè)人口為主。?部分片區(qū)原住民價格04年均價 3000元 /㎡左右。06年入市項目 5000元 /㎡起價，目前均價超過5300元 /㎡，價格上漲迅速，但目前是板塊中最低價。供應(yīng)目前供應(yīng)：在售項目為柏林水郡，均價 5300元 /㎡，戶型面積100㎡以上，共 6萬㎡建筑面積。未來供應(yīng)：?壹品漫谷，總建面 16萬㎡，小高層、多層、疊拼，原規(guī)劃戶型面積較大，目前根據(jù)新政調(diào)整中。預(yù)計售價 5500元 /㎡，下半年入市。?老年公寓，位于本項目地塊北側(cè)，已建筑封頂，尚未對外正式發(fā)售。土地所有權(quán)為地方政府，故項目無產(chǎn)權(quán)證。?大有恬園二期 ,地塊位于大有恬園一期西側(cè)，尚未進行招拍掛手續(xù)，和政府商談中，規(guī)模未知。?華興山莊二期，地塊位于壹品漫谷東側(cè)，占地約5萬㎡。?未來一兩年可能入市項目量較大，有億達 30萬平米 , 大有項目二期 25萬平米 , 鑫園項目 80萬平米 ,但具體入市時間、產(chǎn)品、客戶等定位尚未確定。產(chǎn)品產(chǎn)品形式多樣，普通多層、小高層為主，部分低密度類別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品檔次混雜，品質(zhì)一般。隨著價格的攀升，品質(zhì)逐步提高。核心競爭力：低價 +距產(chǎn)業(yè)和高校較近的距離主流客戶：周邊高校教師 +當(dāng)?shù)卦∶?42本報告是嚴格保密的。亞板塊房地產(chǎn)市場掃描結(jié)論p西南科教板塊已形成中產(chǎn)板塊認知， 城市中產(chǎn)在此大量聚集 。且隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和板塊認知的成熟， 未來中產(chǎn)聚集趨勢將更加顯著 ；p西南科教板塊和市域范圍的中產(chǎn)階級 按區(qū)域成熟度和區(qū)域價值在四個亞板塊內(nèi)明顯分流，本項目所在亞板塊在目前的客戶分流競爭中不具優(yōu)勢；p項目所在學(xué)府亞板塊土地存量較大，但開發(fā)前景尚不明朗， 項目需要考慮應(yīng)對未來可能競爭的能力 ；43本報告是嚴格保密的。西南科教板塊已形成 “ 中產(chǎn)板塊 ” 認知，吸引了市域范圍內(nèi)的中產(chǎn)人士，且隨著產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和板塊的逐漸成熟，中產(chǎn)人群將源源不斷流向板塊。通過城市和區(qū)域房地產(chǎn)市場的分析，我們發(fā)現(xiàn)：中產(chǎn)客戶在四個亞板塊形成了明顯的分流現(xiàn)象，我們所在學(xué)府亞板塊區(qū)域價值和成熟度在競爭中不具優(yōu)勢，作為一個大盤開發(fā)，可能面臨客戶量不足的情況。且亞板塊土地存量較大，未來競爭趨勢不明朗。44本報告是嚴格保密的。項目概況與項目界定開發(fā)目標解析與開發(fā)背景研究項目核心問題與發(fā)展戰(zhàn)略項目定位Part. 4Part. 3Part. 2Part. 145本報告是嚴格保密的。項目核心問題的提出基于目標 +市場的分析，我們發(fā)現(xiàn)項目所面臨的核心問題是：區(qū)域價值和成熟度在競爭中不具優(yōu)勢的情況下，如何面對其他亞板塊對客戶的分流和未來不明競爭，增強我們捕捉客戶的能力？目標 —— 大盤開發(fā)，需要捕捉更多中產(chǎn)客戶市場 —— 板塊客戶量足夠，但客戶在四個亞板塊分流； 本項目所在亞板塊區(qū)域價值和成熟度在競爭中不具優(yōu)勢； 亞板塊內(nèi)土地存量較大，未來競爭趨勢不明朗；46本報告是嚴格保密的。針對核心問題的解決方案核心問題解決方案：ACTION 1 重新定義區(qū)域價值A(chǔ)CTION 2 面對亞板塊內(nèi)外的競爭策略ACTION 3 保證項目持續(xù)競爭力47本報告是嚴格保密的。區(qū)域資源條件： 人文資源 和 生態(tài)資源 兼?zhèn)涞貕K所屬片區(qū) 生態(tài)資源豐富 ，包括多項環(huán)境景觀條件：◣ 背倚 1760公頃西郊森林公園◣ 面南有良好的視野可以觀海高科園軟件園森林公園水地塊所屬片區(qū)為大連高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高校聚集地，大區(qū)域城市面貌較好， 人文氛圍濃厚高校：◣ 大連理工大學(xué)◣ 大連海事大學(xué)◣ 大連輕工學(xué)校◣ 東北財經(jīng)大學(xué)◣ 大連水產(chǎn)學(xué)院產(chǎn)業(yè)園區(qū)：◣ 大連軟件園◣ 海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園文文文 文文文文文文海ACTION 148本報告是嚴格保密的。周邊三個區(qū)域分別依靠人文、城市高效率、輕軌資源樹立了 獨特的區(qū)域定位軟件園區(qū)域價值關(guān)鍵詞： 產(chǎn)業(yè)、人文、事業(yè)典型項目： 國際新城、學(xué)知園、弘基書香園軟件園區(qū)域價值人文、事業(yè)臺山區(qū)域價值：區(qū)域門戶、城市效率旅順南路區(qū)域價值：捷運交通臺山區(qū)域價值關(guān)鍵詞：