【正文】 :08:4421:08Feb236Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 納西的院子 —— 高端、私密、心靈凈地 項(xiàng)目形象定位： All You Have To Do Is Arrive 雪山腳下的院子 m 房地產(chǎn)智庫(kù)72 所有文化的屬性及載體將為項(xiàng)目規(guī)劃和功能組合服務(wù)，以提升項(xiàng)目整體價(jià)值內(nèi)涵，引起客戶的廣泛共鳴為核心目的 納西院落 人與自然和諧共生 心靈凈地 私享空間 m 房地產(chǎn)智庫(kù)73 動(dòng)靜區(qū)規(guī)劃采取 “ 合而分 ” 原則 ，注重人與自然之間的和諧 人與自然和諧共生 東側(cè)山體 整體布局動(dòng)靜結(jié)合，保證區(qū)域功能完整性；動(dòng)靜分區(qū)避免各功能區(qū)間干擾 m 房地產(chǎn)智庫(kù)74 圍繞自然資源為中心，強(qiáng)調(diào)人在自然中的體驗(yàn)感，實(shí)現(xiàn)最大化親近自然的居住理想 度假社區(qū) 度假社區(qū) 度假社區(qū) 將人與自然的融合概念貫徹在整個(gè)社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程之中，突出體現(xiàn)人與自然的和諧共生 m 房地產(chǎn)智庫(kù)75 功能設(shè)臵突出自然生態(tài)，設(shè)臵田園觀光、高爾夫和養(yǎng)生居住，實(shí)現(xiàn)社區(qū)整體上與自然環(huán)境融合 世界麗江 納西院落 田園觀光區(qū) 養(yǎng)生居住區(qū) 高爾夫區(qū) 中央活力區(qū) 動(dòng)靜結(jié)合，增添區(qū)域活力，實(shí)現(xiàn)平衡 原始生態(tài)景觀，更加突出區(qū)域環(huán)境特色， 突出于自然的融合，將建筑散落在景觀中 最大化設(shè)臵景觀，突出區(qū)域自然環(huán)境價(jià)值 依托人與自然的和諧關(guān)系，給出 4大功能區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)的著力點(diǎn) m 房地產(chǎn)智庫(kù)76 規(guī)劃設(shè)計(jì)注重對(duì)陽(yáng)光和雪山景觀的占有，利用自然 一米陽(yáng)光，玉龍雪山，麗江特有的生活背景 結(jié)合自然、利用自然、營(yíng)造自然為項(xiàng)目發(fā)展的行動(dòng)綱領(lǐng) m 房地產(chǎn)智庫(kù)77 依東山坡特殊的地質(zhì)地貌，因勢(shì)造型，設(shè)臵特色功能形式，與自然融合 ?天然洞穴的改造利用 ?裸露山體的包裝 m 房地產(chǎn)智庫(kù)78 建筑材料及植被選取盡量采用原生材料及本地化，避免過(guò)多人工雕琢的痕跡 m 房地產(chǎn)智庫(kù)79 社區(qū)養(yǎng)生住宅注重私密空間營(yíng)造，突出專屬空間帶給人們的舒適感 私享空間 度假社區(qū) 度假社區(qū) 度假社區(qū) 產(chǎn)品形式：院落感、小獨(dú)棟產(chǎn)品 將建筑群落分散布臵于自然環(huán)境中，但組團(tuán)內(nèi)部是封閉的建筑單體群落，形成組團(tuán)內(nèi)部私享的與院落空間 度假社區(qū) 度假社區(qū) 度假社區(qū) m 房地產(chǎn)智庫(kù)80 會(huì)所弱化高球服務(wù)功能，突出休閑服務(wù)，形成獨(dú)立的個(gè)性服務(wù)的私享空間 紅酒坊 商務(wù)會(huì)所 茶吧 雪茄房 m 房地產(chǎn)智庫(kù)81 不同功能間相對(duì)封閉、區(qū)隔開(kāi)來(lái)，實(shí)現(xiàn)大眾服務(wù)功能的私密化，提高尊貴感 院落住宅 院落商業(yè) 院落 SPA 采取院落式布局形式： 院落住宅組團(tuán) 院落商業(yè) 院落 SPA ?單一功能院落化、私密化，增加高端體驗(yàn)感及度假感 ?各功能間通過(guò)公共設(shè)施連接，形成隔而不斷，進(jìn)退形成顯著差異的體驗(yàn)感受 公共空間 私享空間獨(dú)立，功能集中 m 房地產(chǎn)智庫(kù)82 通過(guò)外部景觀利用，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧對(duì)話，觸動(dòng)現(xiàn)代人內(nèi)心浮躁的琴弦 心靈凈地 在私享的院落內(nèi)，感受外部震撼的自然景觀，與自然對(duì)話，洗滌心靈，拂去世俗的塵埃 身是菩提樹(shù) 心如明鏡臺(tái) 時(shí)時(shí)勤拂拭 勿使惹塵埃 m 房地產(chǎn)智庫(kù)83 讓社區(qū)每個(gè)角落，都建立與自然溝通的場(chǎng)景，體驗(yàn)自然，感悟心靈 m 房地產(chǎn)智庫(kù)84 在私密院落內(nèi)設(shè)臵 SPA功能，在雪山景觀背景下，放松身心，凈化心靈 m 房地產(chǎn)智庫(kù)85 啟動(dòng)區(qū)商業(yè)細(xì)化 3 m 房地產(chǎn)智庫(kù)86 根據(jù)中期溝通達(dá)成共識(shí)，商業(yè)地塊主要承擔(dān) 3大功能，布局示意如下： 文化商業(yè)街 VILLA酒店 布局基本思路 : ?高爾夫會(huì)所靠近 18洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)、設(shè)臵于交通便捷處； ?文化商業(yè)街與會(huì)所形成功能互補(bǔ)，臨近設(shè)臵 ?酒店體現(xiàn)資源及景觀的占有，設(shè)臵于可觀 9洞高爾夫球場(chǎng)區(qū)域； m 房地產(chǎn)智庫(kù)87 啟動(dòng)商業(yè)部分指標(biāo) 中央活力區(qū) 文化商業(yè)街 5000m2（其中 2023m2） 會(huì)所 3000m2 商業(yè)部分整體形象： 體現(xiàn)文化氛圍的同時(shí)，展示項(xiàng)目高端、私密、體驗(yàn)空間。 —— 古城高爾夫銷售姚麗萍 獨(dú)棟銷售較快，雙拼較慢，目前生育 15套均為雙拼 —— 天域陽(yáng)光銷售員 結(jié)論 3：雙拼及聯(lián)排產(chǎn)品作為度假產(chǎn)品存在先天缺陷，客戶認(rèn)可度低 市場(chǎng)消化 建筑形式 市場(chǎng)供給 m 房地產(chǎn)智庫(kù)26 項(xiàng)目產(chǎn)品定位主要依據(jù) 10套 /月 20套 /月 天域陽(yáng)光 雪山納里 28套 /月 古城高爾夫 （一期） 10套 /月 23套 /月 聯(lián)排、疊加 獨(dú)棟 獨(dú)棟、聯(lián)排 10套 /月 20套 /月 古城高爾夫 （二期） 認(rèn)購(gòu) 20套 /月 古城高爾夫 （一期） 23套 /月 2 麗江市場(chǎng)現(xiàn)狀 1 客戶特征 3 度假產(chǎn)品規(guī)律 面積縮小后的去化速度 總價(jià) 300 200 100 古城高爾夫 （一期） 古城高爾夫 （二期） 結(jié)論 4：獨(dú)棟面積縮小，市場(chǎng)消化提速；總價(jià) 200萬(wàn)左右產(chǎn)品客戶接受程度高 市場(chǎng)消化 建筑形式 市場(chǎng)供給 m 房地產(chǎn)智庫(kù)27 項(xiàng)目產(chǎn)品定位主要依據(jù) 2 麗江市場(chǎng)現(xiàn)狀 1 客戶特征 3 度假產(chǎn)品規(guī)律 建筑形式的臨摹，停留建筑形式上，天域陽(yáng)光用現(xiàn)代手法 +文化構(gòu)件的形式處理交叉，有種貌和神離之感。 ? 臵業(yè)需求 ： 關(guān)注資源占有情況，個(gè)人喜歡古城高爾夫資源，但同時(shí)也關(guān)注社區(qū)配套，度假氛圍感的營(yíng)造也是考慮的重要因素。 …… 有藝術(shù)家在古城GOLF買房子，如鋼琴家 趙胤胤 ，有國(guó)外生活背景，看中的仍然是麗江的大環(huán)境，對(duì)房子的硬件要求不是特別的高 …… —— 古城高爾夫銷售代表李娟 度假投資客 古城高爾夫客戶構(gòu)成比例70%20%10%0% 20% 40% 60% 80%外地度假客戶本地商戶其它雪山納里客戶構(gòu)成比例50%40%10%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%外地度假客戶本地商戶其它天域陽(yáng)光客戶構(gòu)成比例60%30%10%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%外地度假客戶本地商戶其它房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)11 度假投資客戶購(gòu)買主體分為兩類，以個(gè)人購(gòu)買為主，是項(xiàng)目核心客戶 企業(yè)名義 個(gè)人名義 – 以企業(yè)名義購(gòu)買實(shí)現(xiàn)招待生意伙伴、組織公司內(nèi)部小型會(huì)議或供自己度假等功能，但最根本的目的仍是滿足度假需求 – 企業(yè)客戶對(duì)保潔、商務(wù)服務(wù)及會(huì)議設(shè)施等有較高要求，這些功能通常需要由酒店來(lái)承擔(dān)，故企業(yè)客戶不是本項(xiàng)目的核心客戶 – 以高端富有人群為主的個(gè)人度假投資客戶擁有客觀的個(gè)人財(cái)富，且這部分人群數(shù)量可觀 – 購(gòu)房的驅(qū)動(dòng)力是多元化的，度假休閑、投資、招待朋友 /生意伙伴等等 – 他們中的大多數(shù)人有品位、有見(jiàn)識(shí)，真正懂得欣賞占據(jù)稀缺資源的度假別墅的價(jià)值 度假投資客戶分類 本項(xiàng)目的 核心客戶 本項(xiàng)目的 重要客戶 房地產(chǎn)智庫(kù) m 房地產(chǎn)智庫(kù)12 受政策、消費(fèi)習(xí)慣等因素影響，國(guó)外客戶在麗江購(gòu)房的現(xiàn)象并不多見(jiàn)，短期內(nèi)難以成為主體 麗江國(guó)外旅游人數(shù)增長(zhǎng)數(shù)度緩慢，在國(guó)外的客戶認(rèn)知和知名度還需進(jìn)一步提升 國(guó)外客戶 麗江市2023～2023年國(guó)內(nèi)/海外客源統(tǒng)計(jì)（單位：萬(wàn)人次） 0200400600800國(guó)內(nèi)游客 海外游客國(guó)內(nèi)游客 海外游客 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年麗江市2023/2023年第一季度客源統(tǒng)計(jì)（單位：萬(wàn)人次）040801201602002 0 0 9 年Q 1 2 0 1 0 年Q 1國(guó)內(nèi)游客 海外游客老外一般不喜歡在中國(guó)買房子，中國(guó)政策不太穩(wěn)定，可以考慮華人。 ?一定要做院落。 ?“ 宅院 ” 成為納西人生命的靈都； 成為納西社會(huì)生活的組成部分；成為她們魂?duì)繅?mèng)繞的地方。 21:08:4421:08:4421:08Monday, February 6, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 下午 9時(shí) 8分 44秒 下午 9時(shí) 8分 21:08: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 :08:4421:08:44February 6, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 9時(shí) 8分 44秒 下午 9時(shí) 8分 21:08: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 ?項(xiàng)目總占地 310萬(wàn)平方米， 18洞高爾夫球場(chǎng) 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 后勤配套 機(jī)械房 /電力房 /電梯 280 員工休息室、化裝市及存物室 60 維修站 33 洗衣房 24 儲(chǔ)藏室 89 總使用面積 （不含交通面積） 4373 室外運(yùn)動(dòng) 水池 269 池畔平臺(tái) 1055 網(wǎng)球場(chǎng) 5座 附屬設(shè)施 建筑玄關(guān) 雜貨店 直升飛機(jī)場(chǎng) 停車位 161個(gè) m 房地產(chǎn)智庫(kù)90 高爾夫會(huì)所功能空間規(guī)模借鑒（ 2/2）：美國(guó)，佛羅里達(dá)州Bonita Springs，鵜鶘窩（ Pelican’s Nest）俱樂(lè)部 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 接待 /管理中心 休息及寄物處 22 俱樂(lè)部管理處 11 餐飲服務(wù)處 餐廳 87 廚房 24 廚房?jī)?chǔ)藏室 3 露天座位 104 高球運(yùn)動(dòng)功能 高爾夫用品專賣店 109 男用存物室、休息室及化裝室 38 女用存物室、休息室及化裝室 27 高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處 156袋 32 高爾夫球車停放處 72臺(tái) 302 高爾夫球車清理維修中心 23 存物室 —— 高爾夫球鞋 228 后勤配套 儲(chǔ)藏室 12 動(dòng)線系統(tǒng) 16 建筑總面積 810 附屬設(shè)施 停車位 55個(gè) ?項(xiàng)目處于高爾夫住宅社區(qū)內(nèi)； ?社區(qū)內(nèi)共有 175個(gè)居住單元； ?項(xiàng)目總占地 150萬(wàn)平方米， 18洞高爾夫球場(chǎng) m 房地產(chǎn)智庫(kù)91 通過(guò)案例對(duì)比借鑒，設(shè)臵本項(xiàng)目基本的高球功能空間大小 基本功能 中信山與湖 旗魚(yú)尖（ Sailfish Point）俱樂(lè)部 鵜鶘窩（ Pelican’s Nest）俱樂(lè)部 接待中心 12001400平米 248平米 33平米 高球運(yùn)動(dòng)功能 1120平米 600平米 500550平米 后期配套 480平米 480平米 28平米 面積設(shè)臵原則： ?按照目前麗江古城高爾夫和雪山高爾夫的日接待 150人的情況來(lái)看，功能空間不宜太大 ?后期配套考慮未來(lái)接待能力提高，適當(dāng)放大 ?接待中心面積適當(dāng)縮小，實(shí)現(xiàn)私密空間感覺(jué) ?高球運(yùn)動(dòng)功能以舒適性為宜 基本功能 本項(xiàng)目 接待中心 200平米 高球運(yùn)動(dòng)功能 600平米 后期配套 200平米 m 房地產(chǎn)智庫(kù)92 結(jié)合麗池會(huì)所功能設(shè)臵，本項(xiàng)目 3000平米面積分配如下： 功能區(qū) 數(shù)量 面積（ m2） 接待 /管理中心 休息及寄物處 120 俱樂(lè)部管理處 80 高球運(yùn)動(dòng)功能 高爾夫用品專賣店 120 男用存物室、休息室及化裝室 40 女用存物室、休息室及化裝室 40 高爾夫球袋存放處、球桿及球鞋清潔處 156袋 60 高爾夫球車停放處 72臺(tái) 300 高爾夫球車清理維修中心 20 存物室 —— 高爾夫球鞋 228 20 后勤配套 機(jī)械房 /電力房 /電梯 100 員工休息室、化裝市及存物室 60 洗衣房 40 餐飲區(qū) 餐廳、廚房 400 休閑娛樂(lè)區(qū) SPA 500 養(yǎng)生休閑區(qū)（含客房） 700 雪茄房、紅酒房 100 棋牌娛樂(lè)室、健身房 200 酒吧 100 合計(jì) 3000平米 麗池會(huì)所功能分配： ?1層：洗?。?800平米含大廳和接待） ?2層：休息大廳、書(shū)吧、餐飲區(qū)（ 800平米） ?3層：養(yǎng)生包房、貴賓休閑專區(qū)、雪茄房、紅酒房、棋牌娛樂(lè)室 ?4層：客房（ 800