【正文】 中國傳統(tǒng)音樂是極其豐厚的，從這個角度看，音樂概念的延展有市場基礎(chǔ)的保障。 項目主題策劃建議 之 方案二 100 [建筑是凝固的音樂，音樂是流動的建筑，當石頭的史詩與絢麗的藝術(shù)完美的結(jié)合并創(chuàng)造時，生活的意境和居住的真意便可以被我們輕易的發(fā)現(xiàn)和體味。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 101 二、音樂主題的概念延伸 結(jié)合揚州地域文化的地域特征，以及本案的發(fā)展規(guī)劃設(shè)想，我們對音樂主題的進行概念的延伸提煉 —— 藍調(diào)新生活 藍調(diào)： 即藍調(diào)音樂（ BLUSE布魯斯），是爵士音樂的一種形式。藍調(diào)音樂的產(chǎn)生是為了抒發(fā)演唱者的個人情感，顧名思義，這種音樂聽起來有一種憂郁（ Blue）的味道，以直接陳述內(nèi)心想法為他的表現(xiàn)方式，他是當今時尚音樂的一個典型代表，代表象征著品位、格調(diào)、優(yōu)雅、閑適。其意境與本案的特征非常符合 —— 舒適的環(huán)境、優(yōu)雅的生活，閑散慵懶生活氛圍。 藍調(diào)新生活： 傳達一種“精致生活 華美情調(diào)”的意向，一種優(yōu)雅的格調(diào)。它不僅是一種生活狀態(tài)，更是一種價值追求，表達了一種恬淡閑適的個體生存，表達了對生活品質(zhì)的追求，對生活細節(jié)的專注，不矯情、不做作、不勉強，是舒適 和諧 健康生活的象征。 項目主題策劃建議 之 方案二 102 推廣口號建議 —— 藍調(diào)新生活，品位藍調(diào) [選擇一種建筑，就是選擇一種生活方式，選擇一種人生觀念。當“藍調(diào)”遭遇“城市”，生活的精致優(yōu)雅便可輕易地完美體現(xiàn)?；氐浇ㄖ旧?，關(guān)注居住文化 ] 項目主題策劃建議 之方案二 103 三、音樂主題在營銷推廣上的設(shè)想 與揚州室內(nèi)樂團聯(lián)合組織“我和音樂有個約會”系列活動 與揚州相關(guān)音樂比賽聯(lián)動 組建小區(qū)音樂幼兒園 揚州音樂沙龍活動 修建音樂名人風雨走廊或音樂名人星光街區(qū) 露天音樂廣場 /音樂噴泉的建設(shè)與社區(qū)文化活動的結(jié)合 經(jīng)典音樂回放的小型音樂視聽中心 藍調(diào)作為小區(qū)背景音樂 項目組團、道路、戶型、廣場等的命名可借用音樂名人命名 [項目主題和核心理念的確立，本質(zhì)上是將多元生活需求中的某一分支進行剝離， 博得目標消費群體的好感和回應。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 104 四、項目定位 一）項目定位的戰(zhàn)略原則 本案應是可以引起豐富聯(lián)想的建筑，他體現(xiàn)以音樂為主題的高品位優(yōu)雅格調(diào)，充分表達建筑與環(huán)境、建筑與人、人與人、人與自然和諧共生的理想，項目定位充分體現(xiàn)適度、和諧、愉悅、分享的社區(qū)生活原則。 鮮明識別性 —— 音樂主題社區(qū)，凸顯項目個性化和差異性。 核心競爭力 —— 高品質(zhì)、高素質(zhì)、高文化含量的精品樓盤 文化附加值 —— “藍調(diào)新生活”的人文居住理念 形象定位 —— 清新、自然、浪漫為主基調(diào)，強調(diào)項目品牌的親和力，拉近與客戶之間距離。 [一個小區(qū)不僅僅是鋼筋加水泥的立體建筑，物質(zhì)實體，它更應該是一個有個性、有思想、富內(nèi)涵、高品味的獨特文化空間，是一種居住理念的載體。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 105 四、項目定位 二）園林景觀設(shè)計建議 共享性是園林景觀設(shè)計所必須遵循的原則，在中庭、廣場、花園、架空層等公共及半公共空間內(nèi)大量設(shè)臵可駐留的場所，滿足鄰里交往需求，營造更多情感空間。 基本描述 總體環(huán)境規(guī)劃在強調(diào)整體性和協(xié)調(diào)性的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)相對的均好性，追求自然、樸實的風格。要兼顧平面和豎向變化，豐富空間層次，體現(xiàn)彼此內(nèi)在的關(guān)聯(lián)；要與建筑單體設(shè)計有機的結(jié)合起來，相互影響、相互滲透；要強調(diào)居住文化氛圍，強調(diào)居者的心靈感受和感官體驗。 景觀布局 “三層景觀體驗”的立體景觀綠化： 第一層：社區(qū)中心集中景觀綠化 第二層：組團中庭景觀綠化 第三層：鄰里樓間景觀綠化 首 層：建筑首層可考慮架空 ，將室外景觀綠化延至樓體內(nèi)。 “三級一層”的景觀布局，使整個社區(qū)形成多層次的綠化空間體系，突出溫馨、親情的私人情趣天地，保證社區(qū)住戶寬松的公共空間和休閑的私密空間的和諧統(tǒng)一。 項目主題策劃建議 之 方案二 106 四、項目定位 山野風情 做出具有一定坡差的微地形，形成起伏有致的內(nèi)庭花園，配合引植的本土高大樹種，強化小區(qū)的幽深之感，形成都市中的“山野”。使小區(qū)完全融入大自然，營造出獨特濃郁的城市內(nèi)的山野風情。 流動水景 現(xiàn)代園林中，水是景觀的生命力所在，是園藝綠地中的鋼琴家，是靈動和清新以及富貴的象征。運用現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計手法賦予水的各種形式、姿態(tài)和趣味，在空間的變化中加入海洋的韻味，強調(diào)水的節(jié)奏，韻律感。疊水瀑布、清泉上流、水梯、噴水、疊水、水池、水霧、仿沙灘泳池等高低錯落清涼景觀設(shè)于主要通道節(jié)點旁，為人們的靜謐家居生活帶來清純的水的活力，也是晨跑、晚練的駐足處。 [園藝景觀與現(xiàn)代居住文明的和諧共融，方能映襯出揚州新城生活的休閑寫意。居住在本小區(qū)，“音樂 山野”為主題的園林景觀撲面而來，讓人沉浸在山野、綠地、花香營造的生活氛圍之中，難以抗拒心與林木的親近，與音樂的交流。 ] 項目主題策劃建議 之 方案二 107 四、項目定位 三）產(chǎn)品設(shè)計建議 可考慮部分推出“自由空間”戶型，保留廚、衛(wèi)、剪力墻，其余空間，可變性較 大（在可能的前提下嘗試調(diào)整剪力墻位臵，盡量保證客廳、主人房靠戶內(nèi)一側(cè)不 是剪力墻），建立個性空間觀念。適應家庭結(jié)構(gòu)生長性。 緊扣尺度觀念，建立大空間觀念，合理高效的分配空間使用。 大戶型考慮豪宅功能的可能性：如主臥進入式衣帽間、主臥衛(wèi)生間（雙面盆、雙 馬桶、盆浴淋浴獨立設(shè)臵、化妝洗浴如廁空間分設(shè)、管道可變性）。 客、餐廳隔離設(shè)臵，廚房設(shè)臵冷熱飲水裝臵，餐廳更多考慮與廚房的關(guān)聯(lián)性，中 西廚分離，廚房功能多樣化等，避免氣味干擾。 中央空調(diào)設(shè)施（冷熱雙功能），墻體，地面供暖（衛(wèi)生間）。 隔音門，隔音換氣窗。 考慮在主臥，客廳雙向采光通風，在頂層設(shè)臵采光天窗。 項目主題策劃建議 之 方案二 108 四、項目定位 三）產(chǎn)品設(shè)計建議 環(huán)保材料的應用，比如放射性的避免，無污染的涂料使用，可以隨著陽光變化透 光效果的玻璃，水的循環(huán)利用。 空間的私密性保證，比如視線干擾，門廳的設(shè)臵等。 在大戶型中考慮工人房設(shè)臵，并設(shè)獨立衛(wèi)生間。 項目主題策劃建議 之 方案二 109 四、項目定位 四）個性化主題配套 感動源于對細節(jié)的關(guān)注。只有關(guān)注生活的品質(zhì)及產(chǎn)品的細節(jié) ,才能營造出親和自然的生活氣氛。在本小區(qū)，立體綠化、花園車庫、無障礙設(shè)計、人車分流等妥帖細致的細微設(shè)計構(gòu)成 , 使你生活的每一點滴之處 ,都體現(xiàn)出人性關(guān)懷。 音樂主題配套 音樂廣場、音樂風雨長廊、音樂噴泉、音樂雕塑走廊、音樂名人墻、音樂幼兒園、小型音樂廳、音樂兒童游樂場。 運動型園林設(shè)施 籃球場、羽毛球場、仿沙灘室內(nèi)游泳池、滑板跑道、健身步道、兒童游樂場等運動場地及設(shè)施遍布社區(qū)。 生態(tài)健康園林 種植抗污染的綠化植被：丁香、松柏、月季、桂花等。多樣的植物或成行成組排列，或自然地零星點綴，組合成多個趣味空間。保證設(shè)計規(guī)劃的功能性合理的基礎(chǔ)上做出主題化潤色。 樓宇配套 進口名牌高速電梯，如進口三菱，超國家標準配臵數(shù)量、地下車庫、實際車位大于 1：1， IC卡一卡通智能管理、國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、雙路供電系統(tǒng)、變頻供水系統(tǒng)、戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、以安防和商務(wù)信息化為主的智能化配套、裝修套餐計劃。 項目主題策劃建議 之 方案二 110 四、項目定位 四）個性化主題配套 智能化 綜合布線系統(tǒng)、信息智能化系統(tǒng)，局域網(wǎng)和寬帶接入、為住戶提供便捷的 Inter寬帶上網(wǎng)、小區(qū)管理和溝通、安防智能化系統(tǒng)，包括自動和手動報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講門禁系統(tǒng)、 IC卡一卡通、車庫管理系統(tǒng)、小區(qū)管理智能化系統(tǒng)，包括局域網(wǎng)網(wǎng)上溝通、遠程超表、小區(qū)集控中心。 五、物業(yè)管理建議 引進國際知名品牌物業(yè)管理公司或顧問，以國際 ISO9002質(zhì)量認證為標準、以先進的管理技術(shù)，突出品牌，高檔酒店式物管、提供真正英式管家服務(wù)，體現(xiàn)歐洲細膩的服務(wù)風格、體現(xiàn)歐洲管理特色。嚴格的管理制度，嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L、突出歐洲風格：包括大堂布臵、功能安排、禮儀程序、工服式樣等、結(jié)合東方式人情管理。 項目主題策劃建議 之 方案二 111 四、項目定位 六）物業(yè)命名建議 物業(yè)命名 案名建議： 藍調(diào) 國際 （藍調(diào)，是爵士音樂的一種形式，同時又體現(xiàn)著一種格調(diào)的生活節(jié)奏，一種輕松愜意的生活主張，一種時尚先鋒的生活步伐） 第二推薦名： 君悅西城 樓盤氣質(zhì)發(fā)散 作為一個主題化的大社區(qū)，我們的氣質(zhì)可以用下面的詞語來具像化： 音樂的、城市中心的、清新的、絕版的、人文的、藝術(shù)的、升值的、現(xiàn)代的、活潑靈動的、享受生活的、純粹的、尊貴的、高智能化的、開放的。 項目主題策劃建議 之 方案二 112 整體開發(fā)策略 一期啟動期目標 OBJECT 1 住宅帶動項目成功啟動， 快速銷售，回籠資金 OBJECT 2 引起市場廣泛關(guān)注，聚集人氣 OBJECT 3 樹立區(qū)域品牌，為后期土地增值和持續(xù)開發(fā) 奠定基礎(chǔ) 113 一期啟動區(qū)選擇的要求 ? 臨路條件最好 ? 展示效果好、昭示性強 ? 依托周邊資源開發(fā) ? 建設(shè)條件最成熟 ? 產(chǎn)品的市場接受度 114 啟動區(qū)定位 對于區(qū)域開發(fā)來說 “一期熱銷造勢” 成功與否決定項目成敗 多層的戶型面積控制 產(chǎn)品細節(jié)位居其次 啟動區(qū)必須對整體定位、對區(qū)域開發(fā)前景進行示范 115 如何安全高效的實現(xiàn)價值 — 營銷主張 116 之一 、如何實現(xiàn)有效客層劃分模式 進行一次消費者深度研究 我們擬對于目標消費者特征作一次深度研究，研究提綱如下： 一） 研究目的 – 了解潛在消費者的需求特點 – 為揚州學院地塊的營銷戰(zhàn)略和競爭策略提供依據(jù) – 為揚州學院地塊的定價和服務(wù)定位尋找依據(jù) – 尋找小高層住宅市場的新的亮點，和同質(zhì)成功個案的成功因子 二） 研究的預期效果 ： – 確定市場的定位 – 確定營銷方案，確定現(xiàn)場銷售實戰(zhàn)的總精神 – 為項目作一次初期的推廣和預蓄水 117 之一 、如何實現(xiàn)有效客層劃分模式 進行一次消費者深度研究 我們擬對于目標消費者特征作一次深度研究，研究提綱如下： 三） 調(diào)查對象 ? 競爭個案。 ? 30萬 50萬的典型消費者。 ? 業(yè)界資深專家及其他個案一線銷售人員 四 ） 研究方法 ： 我們針對不同的樣本考慮不同的方式。 觀察 針對同型態(tài)個案整體情況的調(diào)查，將采用觀察的方法，調(diào)查同型態(tài)個案整體信息（包括外觀、面積、售價、服務(wù)及其他一些配套設(shè)施）。 暗訪 利用關(guān)系資源以及其他一些必要渠道了解競爭個案的營銷戰(zhàn)略和競爭策略。 深訪 消費者的調(diào)查將采用深訪的方式，直接進行調(diào)查，主要引導消費者提出其對于購買時首先考慮的因素，以及在入住后對于中高檔住宅的整套服務(wù)中認為最有價值的一部分增值服務(wù)的認識。同時也通過訪談來了解消費者對于開發(fā)商的一些認識。 購買 必要時以公開或不公開形式購買一些所需的資料（主要是營銷模式與效果方面的資料）。 118 之一 、如何實現(xiàn)有效客層劃分模式 進行一次消費者深度研究 我們擬對于目標消費者特征作一次深度研究，研究提綱如下： 五） 有效客層劃分方式 – 有效客層劃分是為規(guī)劃定位以及銷售策略服務(wù)的，我們并不想在年齡段劃分、區(qū)域劃分或投資自住用途劃分上費篇章，我們將自定義有效客層劃分的模式（客層的有效性在于較容易辨認以及行為特征相對集中），其主要將涵蓋： – 新經(jīng)濟從業(yè)人員 /傳統(tǒng)經(jīng)濟從業(yè)人員 /邊緣族群 – 意見領(lǐng)袖 /個性鮮明者 /追隨者 – 首次買房族群 /二次置業(yè)族群 /頻繁接觸族群 119 之二 、針對性銷售主導策略 作為區(qū)域中的精品制造商的定位 ， 其銷售推廣的策略將以領(lǐng)先 、 獨創(chuàng)及氣勢為主導 ， 其操作上應有別與普通個案 ， 為 “ 地標 ” 個案的價位與銷售尋找支撐點 。 ? 一、項目進行大分期，最多兩期，每次推出以千套為單位 ? 拆分成小面積塊逐步推出是小企業(yè)的做法，本案欲在推出是一舉震懾周邊個案，打亂其它個案的部署，就必須整體提高區(qū)域個案推出的“門檻”，以精心籌備的組團景觀展示、會所樣板區(qū)展示甚至實景樣品屋展示“一次性”起到震撼作用。同時，大量單位的推出，可有效增加廣告宣傳效應，并集中鎖定所有意向客戶。此種操作的前提便是整個推出區(qū)域的統(tǒng)一規(guī)劃，整合策劃以及整體推出，同時需有大量的客戶積累。 120 人民戰(zhàn)爭的營銷思想 萬人空巷的開盤奇觀 121 之二 、針對性銷售主導策略 作為區(qū)域中的精品制造商的定位 ， 其銷售推廣的策略將以領(lǐng)