某公司辦公綜合體項目前期策劃顧問報告(編輯修改稿)
2025-02-02 22:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 位置偏僻，臨近高架路，限制輻射范圍區(qū)域內(nèi)整體狀況中短期難以改變偏離政府規(guī)劃商業(yè)中心區(qū)域規(guī)劃中商業(yè)中心鹽田區(qū)政府沙頭角大梅沙項目地塊v近水樓臺－臨近深圳知名海鮮街。v景觀層次豐富，具有豐富海景資源。v避風塘可打造成親水社區(qū)。36區(qū)域內(nèi)休閑餐飲娛樂需求較大v鹽田港有較大數(shù)量的靠港海員， 2023年共 7840艘船靠港 －－每年 20多萬人次v港區(qū)工作人群和流動的商務人群也有一定規(guī)模 －－每天約 5～ 8萬人次v鹽田游客數(shù)量眾多 －－每年超過 1,000萬人次，平均每天約 3萬人次v鹽田政府部門、企業(yè)公務消費和常住人口消費市場空間大 －－鹽田常住人口 22萬v業(yè)態(tài)輻射范圍大，能夠吸引來自深圳城市中心區(qū)域的消費人群37酒店市場 38深圳近年過夜游客不斷增長，酒店市場發(fā)展趨旺過夜國際游客數(shù)量 過夜國內(nèi)游客數(shù)量u深圳是中國重要商務和旅游城市，會展行業(yè)發(fā)展迅速。u202 2023和 2023年深圳過夜國際游客數(shù)量分別增長 ％、 ％和 ％。u帶動星級酒店的平均房價和開房率逐年提高。星級酒店平均房價和開房率數(shù)據(jù)來源：深圳市旅游局39國際品牌酒店積極進駐，平均房價不斷攀升深圳五星級酒店運營狀況u最近幾年，包括喜來登、洲際、凱賓斯基等國際知名品牌酒店紛紛進駐，在提升服務品質(zhì)的同時加劇了市場競爭。u未來凱悅、麗思卡爾頓、香格里拉（福田）、威斯汀等酒店還將加入。數(shù)據(jù)來源：深圳市旅游局40鹽田高星級酒店開房率明顯高于市場整體水平，反映檔次較高酒店的市場經(jīng)營狀況更好鹽田酒店開房率u整體包括 16家酒店，四星級為 3家酒店。數(shù)據(jù)來源：鹽田區(qū)旅游局41近期過夜國際游客快速增長，主要為新增高品質(zhì)度假設(shè)施所帶動鹽田過夜國際游客數(shù)量（ 2023～ 2023）鹽田過夜國內(nèi)游客數(shù)量（ 2023～ 2023）u2023年大梅沙京基喜來登酒店與東部華僑城開業(yè)。u2023年鹽田過夜國際游客同比增長 56％， 同期過夜國內(nèi)游客增長 11％。u2023年前 8月，鹽田過夜國際游客增長 ％， 同期過夜國內(nèi)游客增長 ％。單位：萬人次數(shù)據(jù)來源：鹽田區(qū)政府42大梅沙喜來登酒店開業(yè)，對鹽田高端會議休閑度假市場促進明顯v 香港旅游度假團隊和高端商務會議是主要客源，會議客戶包括 比亞迪、福特、 DHL、佳能、西門子、摩托羅拉等等，商務散客少。v 自 2023年 8月 19日開業(yè)一年來，入住率約為 60％～ 65％，遠高于鹽田平均水平。v 標準間平均房價約 1,200元 /天，位于深圳五星級酒店前列。v 榮獲 “ 喜達屋集團 2023年亞太區(qū)最佳新開業(yè)酒店大獎 －－ 最佳市場銷售團隊獎 ” 。v 榮獲 2023深圳 “ 最佳旅游貢獻獎 ” （南方都市報）， 2023深圳 “ 最佳會展接待酒店獎 ” （深圳商報社）。最大程度展現(xiàn)海濱風光是酒店特色43東部華僑城前景看好，為鹽田酒店帶來新需求v 由華僑城集團投資 35億元精心打造，占地近 9平方公里。v 以 “讓都市人回歸自然 ”為宗旨，是集生態(tài)公園、度假酒店、山地高爾夫于一體的國家生態(tài)旅游示范區(qū)。v 包含三大主題區(qū)域：大峽谷、茶溪谷、云海谷。v 自 2023年 7月 28日一期試業(yè)以來，反映良好。試業(yè)一年共接待了 220萬游客， 實現(xiàn) 收入 約 27億 元， 實現(xiàn) 稅收 元 。v 2023年東部華僑城營業(yè)收入和利潤總額在深圳旅游景點中排名第一。v 茵特拉根酒店開業(yè)首年的開房率約為 50％，平均房價約 900元。東部華僑城為鹽田注入山地休閑度假新元素44鹽田未來高星級酒店供應不多， MICE增長前景好酒店名稱 位置 客房數(shù)（間）預計開業(yè)時間萬科中心 大梅沙 250 2023瀑布華僑城酒店 東部華僑城大峽谷 約 90 2023菩提賓舍華僑城酒店 東部華僑城茶溪谷 28 2023云海谷華僑城酒店 東部華僑城云海谷 約 40 2023鹽田區(qū)域未來可識別高星級酒店供應v受土地供應約束，梅沙片區(qū)高星級酒店的未來新增項目不會很多。v深圳是中國主要會展城市，氣候舒適，是中國 MICE（會議 /獎勵旅游）主要目的地之一?，F(xiàn)在 未來高端旅游團和散客 ★ ★ ★ ★ ★ MICE（會議 /獎勵旅游）★ ★ ★ ★ ★ ★商務散客 ★ ★ ★鹽田高端酒店需求來源數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行 注： ★ 越多表示需求越多45本項目：高端會議、度假、接待的海員中心具有機會v深圳旅游市場在不斷發(fā)展，高端客源不斷增加。v鹽田的知名度不斷提高，過夜國際游客數(shù)量近期迅速增長。v東部華僑城、喜來登酒店、萬科國際會議中心、大梅沙國際水上運動中心等等高端物業(yè)的投入使用，將極大改善鹽田休閑度假設(shè)施品質(zhì)，提升市場吸引力。v隨著政府以及相關(guān)企業(yè)的不斷努力，鹽田港區(qū)周邊環(huán)境未來將得到極大改善，對高端客戶的吸引力會得到增強。v平均每天約有 600多名船員到港，有一定住宿需求v物流企業(yè)客戶接待較多v企業(yè)培訓較多，對會議、培訓設(shè)施需求較大46三、發(fā)展策略及產(chǎn)品建議本項目承載著鹽田港集團、相關(guān)企業(yè)及政府共同目標項目的項目的戰(zhàn)略意義戰(zhàn)略意義鹽田港集團?港口升級、轉(zhuǎn)型的支點?商務中心、信息中心、物流中心的平臺相關(guān)企業(yè)?營商環(huán)境及服務品質(zhì)的改善?多樣化文化、休閑、娛樂生活的體驗 政府 ?城市形象及商務環(huán)境的提升?使鹽田成為深圳城市新名片 48252。 服務品質(zhì) Quality of Service 252。 港區(qū)形象 Corporate Image252。 商業(yè)娛樂 Recreation 252。 文化環(huán)境 Culture252。 綜合競爭力 Competitive Power重要使命：提升鹽田港的綜合競爭力49項目總體功能定位充分利用獨有環(huán)境資源，結(jié)合未來市場需求，打造國際品質(zhì)的地標性綜合體v 辦公： 高品質(zhì)國際甲級物業(yè)，滿足優(yōu)質(zhì)物流及相關(guān)企業(yè)辦公需求。v 餐飲、商業(yè)： 特色商業(yè)及配套，營造休閑、美食、娛樂目的地。v 海員中心： 國際品牌酒店集團管理，提供會議、商務、展示、休閑度假最佳平臺。集商務辦公、會議、文化、展示、休閑娛樂、住宿于一體的大型綜合物業(yè)國貿(mào)大廈，北京50項目開發(fā)方案商務辦公樓 +特色及商務配套商業(yè) +海員中心（含博物館）建筑面積共 13萬平方米物業(yè)類型 開發(fā)規(guī)模（平方米）辦公樓 70,000特色及商務配套商業(yè) 30,000海員中心 30,000（ 260間客房）博物館 2,000車位 28,000（ 800個）合計建筑面積 130,000（車位不計算容積率、博物館面積包含在特色及商務配套商業(yè)中）注：鹽田港集團內(nèi)部辦公樓需求按 2萬平方米計算51物業(yè)間協(xié)同效應可提升項目吸引力海員中心 特色商業(yè)辦公樓v可為海員中心創(chuàng)造直接商務住宿及消費需求v辦公人群直接為商業(yè)帶來大量消費人流v為海員中心客戶消費提供更加便利的服務和設(shè)施v為辦公人群提供餐飲、
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