某公司辦公綜合體項目前期策劃顧問報告(文件)
【正文】 提高對辦公物業(yè)的需求；v港口和其相關物流活動的互動合作 將吸引更多物流相關企業(yè)進駐，提升對辦公物業(yè)的需求；v港城一體化對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動作用 能夠促進金融、服務等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升對辦公、商務配套物業(yè)的需求；v高標準的信息平臺要求辦公物業(yè)有 更高的建筑標準 ；28本項目中長期可望聚集大型物流企業(yè)運營中心物流企業(yè)現(xiàn)有職能制造、商貿(mào)企業(yè)與物流產(chǎn)業(yè)相關度短期前景大中小小金融、保險支持服務企業(yè)物流企業(yè)運營職能前移核心客戶群? 第三方物流企業(yè)? 大型船公司次要客戶群? 船務代理? 大、中型貨運代理其它客戶群? 報關行、車行? 其他服務企業(yè)中長期前景大大中中29商業(yè)市場 30城市拓展及基礎設施改善，推動深圳零售商圈向西發(fā)展深圳六大商圈南山福田 CBD國貿(mào) /人民南蔡屋圍華強北東門主要優(yōu)質零售物業(yè)沿交通干線分布注： 金光華廣場； 萬象城（一期）； 3，中信城市廣場； 怡景中心城； COCO Park； 京基百納廣場； 益田假日廣場； 保利文化廣場； 海岸城； 花園城購物中心31近年優(yōu)質零售物業(yè)存量迅速增加，但空置率逐漸走低深圳優(yōu)質零售物業(yè)存量和空置率v反映深圳優(yōu)質零售物業(yè)吸納非常強勁。v優(yōu)質餐飲、休閑、娛樂設施缺乏，消費環(huán)境較差。v景觀層次豐富，具有豐富海景資源。u帶動星級酒店的平均房價和開房率逐年提高。數(shù)據(jù)來源：鹽田區(qū)旅游局41近期過夜國際游客快速增長，主要為新增高品質度假設施所帶動鹽田過夜國際游客數(shù)量（ 2023～ 2023）鹽田過夜國內(nèi)游客數(shù)量（ 2023～ 2023）u2023年大梅沙京基喜來登酒店與東部華僑城開業(yè)。v 自 2023年 8月 19日開業(yè)一年來，入住率約為 60％～ 65％，遠高于鹽田平均水平。最大程度展現(xiàn)海濱風光是酒店特色43東部華僑城前景看好，為鹽田酒店帶來新需求v 由華僑城集團投資 35億元精心打造，占地近 9平方公里。試業(yè)一年共接待了 220萬游客， 實現(xiàn) 收入 約 27億 元， 實現(xiàn) 稅收 元 。v深圳是中國主要會展城市，氣候舒適，是中國 MICE（會議 /獎勵旅游）主要目的地之一。v隨著政府以及相關企業(yè)的不斷努力，鹽田港區(qū)周邊環(huán)境未來將得到極大改善，對高端客戶的吸引力會得到增強。 商業(yè)娛樂 Recreation 252。v 海員中心： 國際品牌酒店集團管理，提供會議、商務、展示、休閑度假最佳平臺。 VAV中央空調(diào)；216。53配套商業(yè)集餐飲、休閑、娛樂及商務服務為一體的消費目的地海濱休閑 、 美食薈萃、品味生活的新空間 國際商務服務的新載體 54特色建筑風格與商家主要建筑規(guī)格：216。 靠海一側的 2層可考慮以橋或連廊連接以增強各獨立建筑的聯(lián)系，同時考慮 2層屋頂?shù)暮侠砝谩?6設置中央水景廣場 /多功能展示平臺＋親水社區(qū) (避風塘 )老碼頭 (The Cool Docks) 舊金山57海員中心國際品質高端會議、休閑度假新選擇v硬件設施為國際標準，能夠在較長時期內(nèi)保持優(yōu)勢v滿足靠港高端海員住宿要求v以高端會議 /培訓和度假客戶為主要客源，兼顧高端商務需求v主要輻射珠三角及港澳地區(qū)58突顯海景特色Hyatt on the Bund 包括： 多媒體設備、可視電話會議系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、同聲傳播、會議表決系統(tǒng)、視音頻轉播系統(tǒng)等。能夠較好發(fā)揮物業(yè)間協(xié)同效應，形成規(guī)模效應，提升競爭力252。可以降低海員中心的市場風險252。項目較長時期內(nèi)不能整體交付使用，形象可能受損建議一次性開發(fā)63租售策略：整體租賃經(jīng)營，提升物業(yè)價值v 分散出售不利于項目的統(tǒng)一管理，容易導致物業(yè)品質的下降，將直接影響本綜合項目的整體價值。 商業(yè)、餐飲出租物業(yè)于有經(jīng)驗的高素質商家經(jīng)營167。 中海油大廈 ）古代寶塔（金茂大廈）65項目競爭優(yōu)勢 1 － 特色建筑（續(xù)）長江中心 VS 中銀大廈實用性與標志性的平衡外灘中心 恒隆廣場66項目競爭優(yōu)勢 2 － 綠色建筑 (Green Building) 167。 工作效率提高 515%167。 提高出租率167。 德國67項目競爭優(yōu)勢 2 － 綠色建筑 (續(xù) )：獲取 LEED高級別認證167。 LEED標準認證的基本內(nèi)容是根據(jù)申請認證項目在實現(xiàn)一系列環(huán)境目標方面所得的分值，包括 可持續(xù)發(fā)展建筑場地、節(jié)水、能源與大氣、材料與資源和室內(nèi)環(huán)境質量 ，并由專家委員會根據(jù)各個方面下不同標準的重要程度確定分值。 舊金山69項目競爭優(yōu)勢 4 － 特色海事文化博物館澳門海事博物館 香港海事博物館陽明海洋文化藝術館70項目競爭優(yōu)勢 5 － 多種功能聚集效應 餐飲休閑辦公住宿會議文化 展示71項目特色：海港文化、生態(tài)景觀、標志建筑、港口配套v最具海港文化特色的地標性綜合體v最環(huán)保的建筑v景觀最好的辦公樓v最好的海景觀光餐廳v最具特色的休閑餐飲娛樂目的地v集會議、度假于一體、國際品質的海員中心72四、財務分析成本假設類型 辦公樓 特色及商務 配套商業(yè) 海員中心 地下停車場土地成本（元 /平方米） 1317建筑成本（元 /平方米） 6,500 3,500 9,500 4,000景觀園林成本（元 /平方米） 300（按園林覆蓋土地面積 ）v注：土地成本指樓面地價（ 以深圳政府基準地價為基礎計算，折扣 75％）。于 2023年 10月 1日統(tǒng)一交付使用 ，只租不售。 01:34:4301:34:4301:344/5/2023 1:34:43 AM? 1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 05 四月 20231:34:43 上午 01:34:43四月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 1:34:43 上午 1:34 上午 01:34:43四月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 01:34:4301:34:4301:34Monday, April 05, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 四月 211:34 上午 四月 2101:34April 05, 2023? 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 01:34:4301:34:4301:344/5/2023 1:34:43 AM? 1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。 四月 21四月 2101:34:4301:34:43April 05, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 1:34:43 上午 1:34 上午 01:34:43四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, f
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