【正文】 四房雙衛(wèi)：75%平層電梯房4） 目前銷售情況萬東花園首期推出旭日閣，起價2010元/M2，整棟樓以小面積二房一廳為主，配以一房一廳的單身公寓和100 M2左右的小三房單衛(wèi)。距市中心5分鐘的車程，此地段今后的商業(yè)價值較高，現(xiàn)已發(fā)展為該區(qū)域的農(nóng)貿(mào)集散中心。③物業(yè)管理貴新苑的物業(yè)管理是由開發(fā)商自己組建的，但其物管服務(wù)甚為周至。③ 工作不久、積蓄不多的工薪階層；④ 外地來此區(qū)域的個體經(jīng)營者?？傉嫉孛娣e6270m2，居住戶數(shù)153戶，由三棟七層歐式住宅樓圍合而成，精致美觀，簡潔淡雅。b、 環(huán)境規(guī)劃 小區(qū)內(nèi)裁種四季花草，園林藝術(shù)點綴其間，小區(qū)內(nèi)設(shè)置水池、雕塑、座椅和兒童游戲設(shè)施，園藝設(shè)計同綠茵、彩亭相映襯，真正的體現(xiàn)出一個較完善的外部環(huán)境。② 物業(yè)管理在本小區(qū)物業(yè)管理方面可實現(xiàn)門鈴對講系統(tǒng)，保安巡邏防盜系統(tǒng)，組織居住戶成立小區(qū)物管監(jiān)督委員會，提供建議并監(jiān)督執(zhí)行。③推廣手法a、 突出精致園林的居家優(yōu)勢，吸引目標(biāo)客戶的注意，并到現(xiàn)場參觀；b、 在廣告媒體的發(fā)布上，強調(diào)訴求全為“給你一個買得起的家”和“寫意生活盡在它”，標(biāo)出購買階層為普通大眾；c、 通過參展房交會，造成平易樸實的“尋常人家的逸靜雅居”，以求達到短期促銷效果，并藉此打響知名度。居住人口不斷上升，在建項目不斷增多，現(xiàn)在的大營坡已成為目前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)的一個投資亮點。當(dāng)然，這個項目也有一定的缺點，例如：周邊人文環(huán)境不理想，居住人口綜合素質(zhì)不高，毗鄰的北郊小學(xué)、二十三中的教學(xué)質(zhì)量不好，這會在項目推廣上帶來一定影響。 周邊配套齊全大營坡地區(qū)原來就是一個密集的居住地區(qū)，學(xué)校、集市、醫(yī)院、郵局、銀行等這些生活基本設(shè)施都已具備。 競爭對手少到目前為止，在整個大營坡還沒有一個項目的規(guī)模能與本項目抗衡，雖然萬東小區(qū)、景藤堡這些項目的規(guī)劃、設(shè)計比較完善，但畢竟規(guī)模較小，而且景藤堡的價格也比較高，面對的目標(biāo)客戶不屬于本項目的潛在市場客戶，而萬東小區(qū)就其現(xiàn)階段的設(shè)計理念已經(jīng)讓許多大營坡本地區(qū)的人為之動心。 開發(fā)商無知名度 現(xiàn)時貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進入規(guī)模和品牌的競爭階段。 小區(qū)以外的自然環(huán)境差整個大營坡地區(qū)的周邊都沒有什么自然景觀,無論是山也好，水也罷，再本項目周邊都找不到，而且，還有一些馬路市場，這多少也會給周邊的環(huán)境帶來一定的負面影響。目前，許多小區(qū)樓盤無論是城郊結(jié)合地帶或郊區(qū)盤，無不打著“環(huán)境優(yōu)美，交通便利”這張王牌，這種同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴重，千篇一律的“賣點”已經(jīng)讓消費者感到“麻木”。 從周邊的大環(huán)境分析a． 配套設(shè)施齊全： 大營坡地區(qū)原來就是一個密集的住宅區(qū)，周邊設(shè)施通過這幾年的發(fā)展也逐步地完善起，特別是這兩年，政府的扶持和住房制度的改革，使許多商家都立足其間，包括大量的房開商，房開商的加入又為更多的商家提供了市場。那么，小河的價格現(xiàn)階段是多少呢？1550~1750元/M2的均價，這個價格已經(jīng)接近了城郊結(jié)合地的價格。a、 小區(qū)自身規(guī)劃項目的前期規(guī)劃工作是項目各期推廣的重要支持，而且，所做出的規(guī)劃一定是具有獨特性和唯一性。小區(qū)內(nèi)采用多個組團，每個組團都采用圍合式。但同時，又有一個中心廣場，綠化以這個廣場為中心向四周輻射。d、 戶型本項目在戶型上的差異性，只能在單戶面積上去反映，從市場分析中我們知道，本區(qū)域的主銷戶型面積在70~120M2之間，其中60~80 M2的二房一廳占45%左右，80~120 M2的三房二廳占35%，120~180 M2的躍層占15%，一房一廳的單身公寓和180 M2以上的超大戶型共占5%。根據(jù)調(diào)查購買小河的客戶得知，許多人對一樓不感興趣，但如果帶花園就不一樣，因此建議本項目也采用這種方式，將一樓定在120 M2左右的三房二廳，并送花園，以此來吸引一些收入頗高的人士購買，同時，將一樓推銷出去。購買目標(biāo)60110M2躍層中等120180M2 中上前面已經(jīng)說過，我們客戶主要是那些在市區(qū)買不起房又想住在市區(qū)的人，或者說是中等收入或中上等收入的那一部分人，其購買目標(biāo)如下圖：中低等 收入 戶型面積中上：月收入3000元以上 中：月收入2000~3000元 中低：月收入2000左右目標(biāo)客戶主要來源：私企老板，私企、外企白領(lǐng)階層，黨政機關(guān)，企事業(yè)單位中層以上干部等（以上來源僅是敝司的一個設(shè)想，尚需論證）私企老板：私營企業(yè)老板手里有閑錢，多半都會改善一下居住環(huán)境，而他們又不想住在郊區(qū)，因為他們都視時間為黃金，就算有車，也不愿浪費過多時間在路上；市中心的高層因沒有綠地，也不會納入選擇范圍以內(nèi)。而郊區(qū)則是首選目標(biāo)，但如果城市副中心地帶有著和郊區(qū)同等的樓盤，就算價格高點，也會列入選擇范圍以內(nèi)。26 / 26。 但又不會選擇市中心的高層，因為始終要考慮到價格因素。白領(lǐng)階層：這些人的年齡多半在25~30歲之間，也就是說，他們買房的目的是為了成家。也就是說，單位價格在2000~2500元之間，現(xiàn)在大營坡地區(qū)的均價在2100元/ M2左右，因此價格的漲幅空間控制在400元以內(nèi)，但在大營坡地區(qū)已屬高檔樓盤。根據(jù)這些定位數(shù)據(jù)，我們反推一下單位面積在哪個階段最為合理。同時，也能讓小區(qū)更加充滿詩情畫意，c、 配套設(shè)施根據(jù)小區(qū)自身的定位，和其特定的目標(biāo)客戶群，在配套設(shè)施上不但要考慮到成本，同時還要考慮一下客戶的消費心理，因為有些設(shè)施做得過于高檔，會出現(xiàn)脫離消費群的現(xiàn)象，根據(jù)本項目周邊的現(xiàn)有設(shè)施和客戶的消費習(xí)慣，可以在小區(qū)中建造游泳池、網(wǎng)球場、網(wǎng)吧、棋牌室、乒乓球室、酒吧、閱覽室、健身房等休閑娛樂設(shè)施。b、 園林設(shè)計從前面的分析中得知，萬東花園和景藤堡的園林設(shè)計都是中庭主題園林式，要想具有獨特性和唯一性，就必須超越這種模式。整體規(guī)劃——整個小區(qū)以多層為主，占全部的70%，小高層為輔，占30%，小高層的層數(shù)以12~15層為佳。 小區(qū)自身支撐點這個需要開發(fā)商自己去創(chuàng)造，也就是去創(chuàng)造這個樓盤的差異，并且推廣這種差異，使本項目的某些賣點成為大營坡地區(qū)獨有的。再則，周邊市場本身就比較繁華，保障了人們的基本生活，解除了這些人的后顧之憂。本項目所在的區(qū)域具有交通便利，周邊配套齊全等優(yōu)勢，而且相對其他地區(qū)而言，還有一個優(yōu)勢，就是有一個較大的潛在市場，據(jù)以上這些優(yōu)勢，敝司通過詳細的市場調(diào)查，仔細研究分析提出本項目的定位構(gòu)思：創(chuàng)中等市民的高等住宅小區(qū)（二） 構(gòu)思的支撐點既然對本項目提出這個定位，就必須有一些支撐點去支持它，這些支撐點也可以說是以后推廣的賣點。 這些優(yōu)劣勢都是客觀存在的現(xiàn)實狀況，要充分地利用好這些優(yōu)勢，使之成為一個有力的賣點，但同時，也要避開這些劣勢或是使之弱化，避免成為以后推廣的阻礙，要達到這個目的，就必須要從開始就對整個小區(qū)統(tǒng)一做規(guī)劃和設(shè)計，還要有連貫性地做推廣和促銷，最大化地將小區(qū)推向市場，并被市場接受，成為大營坡地區(qū)第一個明星樓盤。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。 開發(fā)商有較前置的開發(fā)理念經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強強聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。 潛在市場巨大大營坡地區(qū)有許多市民的居住條件還比較差，他們都想改善自己的居住條件，也有許多人想二次置業(yè)，換一個居住環(huán)境，只是還沒有一個讓這些人滿意的樓盤。二、 項目優(yōu)劣勢分析每個地區(qū)都存在著自身的優(yōu)勢和劣勢，對于開發(fā)商來說，一定要準確地把握這些優(yōu)劣勢，準確地分析它們，在此基礎(chǔ)上，將優(yōu)勢充分地利用起來，使之成為本項目的賣點，而對于劣勢，盡可能地將其弱化或通過自我努力，彌補這些劣勢，使其對將來的推廣不會造成阻礙。（二） 項目發(fā)展前景貴陽，作為大西南開發(fā)的前沿，在國家提供有利政策的前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)高，有自己賣點的的精品小區(qū)有較強的承接力，隨著人們生活水平的提高，對居住質(zhì)量的要求也在不斷增加，做出來的項目就一定要滿足他們的要求，要滿足這些要求，就必須講求整體規(guī)劃，超前設(shè)計理念，功能設(shè)計較完善，而這樣的高尚住宅小區(qū)不但會